Α. Με την δουλεία παραθύρων νοούνται δύο πράγματα. Πρώτον, το δικαίωμα του δεσπόζοντος ακινήτου, να έχει από τα παράθυρα της οικοδομής του (δηλαδή ανοίγματα στο μεσότοιχο, ή στον τοίχο του οικοδομήματος, που εφάπτεται στο όριο γειτονικού ακινήτου) θέα, ή φωτισμό, ή ηλιακό φως, προς το δουλεύον ακίνητο. Η δουλεία αυτή ταυτίζεται κατά περιεχόμενο με την αρνητική δουλεία του μη εμποδίζειν το φως, ή την θέα. Δεύτερον, το δικαίωμα να έχει κάποιος παράθυρα επί του τοίχου της οικοδομής του, δεδομένου ότι τέτοιο δικαίωμα ενυπάρχει στην κυριότητα του (ΑΠ 1240/2013, ΕφΑθ 7337/1987).
Σημείωση
Ο κύριος του γειτονικού ακινήτου δεν εμποδίζεται, να ανεγείρει και αυτός ισοϋψή τοίχο στο ακίνητο του, προς το μέρος των παραθύρων και να αποφράξει την θέα, ή, το φως, εφ όσον βεβαίως δεν αποκτήθηκε κάποια από τις παραπάνω αρνητικές δουλείες.
Β. Η σύσταση δουλείας παραθύρου έχει απαγορευθεί ήδη από το 1955 με τους προϊσχύσαντες ΓΟΚ, δηλαδή με το ΒΔ 9-8/30-9-1955 και το ΝΔ 8/1973. Η απαγόρευση αυτή δεν αφορούσε στους οικισμούς χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο. Για τους οικισμούς αυτούς η απαγόρευση άρχισε να εφαρμόζεται από την έναρξη ισχύος του προγενέστερου ΓΟΚ του ν. 1577/1985, δηλαδή από 18-2-1986 (κατ’ άρθρον 35 του ν. 1577/1985).
Γ. Δουλείες, που έχουν συσταθεί πριν από την έναρξη ισχύος των νόμων αυτών (δηλαδή από το 1955 και 1986 αντιστοίχως) εξακολουθούν να ισχύουν.
Δ. Με το προισχύσαν δίκαιο δικαίωμα δουλείας παραθύρου μπορούσε να κτηθεί με σύμβαση, ή με έκτακτη χρησικτησία, με έναρξη αυτής, κατ’ άρθρο 1123 ΑΚ, από τότε που θα παρεμποδισθεί ο κύριος του δουλεύοντος να επιχειρήσει κάποια πράξη που αντίκειται στην άσκηση της νομής δουλείας (ΑΠ 1240/2013, ΕφΠατρ 533/2003, ΤρΕφΠειρ 90/2020).
Ε. Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 10 παρ. 9 και 10 της 3046/304/30-1-1989 απόφαση "Κτιριοδομικός Κανονισμός", όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 5 της 49977/3068 απόφασης του Υπουργού Δημόσιων Έργων (της 27-6/30-6-1989), που εκδόθηκε κατ’ εξουσιοδότηση του άρθρου 26 του ν. 1577/1985 (ΓΟΚ 1985) τα παράθυρα αυτά (ανοίγματα στο μεσότοιχο, ή στον τοίχο του οικοδομήματος, που εφάπτεται στο όριο γειτονικού ακινήτου (παράθυρα), κλείνονται όχι με πράξη της Διοίκησης, αλλά με δικαστική απόφαση, η έκδοση της οποίας προϋποθέτει δίκη κατά την οποία μόνοι νομιμοποιούμενοι ως διάδικοι είναι οι κύριοι των γειτονικών ακινήτων, με αίτημα να κλείσουν τα παράθυρα.
Σημείωση
Πρόκειται για αγωγή ενοχικού χαρακτήρα, η οποία στηρίζεται απλώς και μόνο στο γεγονός της ύπαρξης ανοιγμάτων στο μεσότοιχο, ή στον τοίχο του οικοδομήματος, που εφάπτεται στο όριο γειτονικού ακινήτου, έστω και αν καμιά βλαπτική ενέργεια (διατάραξη) δεν προκαλείται από τα ανοίγματα αυτά στην ιδιοκτησία του γείτονος, στρέφεται δε κατά του εκάστοτε κυρίου του παραπάνω οικοδομήματος, αδιαφόρως αν είναι εκείνος που κατασκεύασε τα ανοίγματα (ΑΠ 1723/2017).
Σημείωση
Η αγωγή αυτή διαφέρει από την αρνητική αγωγή του άρθρου 1108 ΑΚ ως προς την ιστορική βάση, την νομιμοποίηση και το αίτημα, γιατί, ενώ η τελευταία προϋποθέτει επενέργεια στο ακίνητο του ενάγοντος διαταρακτική της κυριότητάς του, απευθύνεται εναντίον εκείνου από τον οποίο προήλθε η διατάραξη (προσβολή), ανεξάρτητα εάν αυτός συνδέεται με συγκεκριμένο ακίνητο ως κύριος, νομέας, ή επικαρπωτής κ.λπ. και έχει ως αίτημα την άρση της προσβολής και την παράλειψή της στο μέλλον, η από τις ανωτέρω διατάξεις αυτοτελής ενοχική αγωγή στηρίζεται απλώς και μόνο στο γεγονός της ύπαρξης ανοιγμάτων στο μεσότοιχο, ή στον τοίχο του οικοδομήματος, που εφάπτεται στο όριο γειτονικού ακινήτου, έστω και εάν δεν προκαλείται κάποια βλαπτική ενέργεια (διατάραξη) από τα ανοίγματα αυτά στην ιδιοκτησία του ενάγοντος – γείτονος, στρέφεται κατά του εκάστοτε κυρίου του ως άνω οικοδομήματος, αδιαφόρως αν είναι εκείνος ο οποίος κατασκεύασε τα ανοίγματα αυτά, και το αίτημά της περιορίζεται μόνο στο κλείσιμο των εν λόγω ανοιγμάτων (ΑΠ 430/2017 ΑΠ 819/2014 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 90/2020).
ΣΤ. Επιπλέον, η συσταθείσα δουλεία παραθύρου, τόσο κατά τις προϊσχύουσες διατάξεις του άρθρου 25 παρ. 2 του ν. 1577/1985, όσο και κατά τις ισχύουσες του άρθρου 9 του ν. 4067/2012, δεν αποσβένεται αυτοδίκαια, αλλά για την κατάργησή της απαιτείται, α) η έκδοση νόμιμης οικοδομικής άδειας, για να γίνουν στο δουλεύον ακίνητο κατασκευές, ή εγκαταστάσεις που καθιστούν αδύνατη, εν όλω ή εν μέρει, την άσκηση της δουλείας και β) η καταβολή ή η κατάθεση στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων της αποζημίωσης στον κύριο του δεσπόζοντος ακινήτου, η οποία έχει καθορισθεί από το Ειρηνοδικείο, στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το δουλεύον ακίνητο ύστερα από αίτηση του δικαιούχου της δουλείας, ή εκείνου, στον οποίο έχει χορηγηθεί νόμιμη οικοδομική άδεια για την εκτέλεση εργασιών ασυμβίβαστων με την άσκηση της δουλείας. Ως εκ τούτου, σε περίπτωση, που, πριν την ισχύ των ως άνω διατάξεων της πολεοδομικής νομοθεσίας (ν. 1577/1985 και ν. 4067/2012), είχε, ήδη, νομίμως συσταθεί το δικαίωμα δουλείας παραθύρου εις βάρος γειτονικού ακινήτου, η κατάργηση της δουλείας αυτής επέρχεται, εφ όσον τηρηθούν οι ανωτέρω προϋποθέσεις και ιδίως καταβληθεί προηγουμένως στο δικαιούχο σχετική αποζημίωση, γιατί διαφορετικά τέτοια κατάργηση χωρίς ανάλογη αποζημίωση θα ήταν αντίθετη στις περί προστασίας της ιδιοκτησίας διατάξεις του άρθρου 17 του Συντάγματος. Σε περίπτωση που δεν έχουν συντελεσθεί οι προαναφερθείσες προϋποθέσεις καταργήσεως της ήδη συσταθείσας δουλείας, το δικαίωμα δουλείας εξακολουθεί να υφίσταται, και τυγχάνει έννομης προστασίας, ανεξαρτήτως της ως άνω αντίθεσης στο νόμο, γιατί διαφορετικά το δικαίωμα αυτό θα εξομοιωνόταν με μη υφιστάμενο (ΑΠ 430/2017,ΤρΕφΠειρ 90/2020).