Για τα υπόγεια νερά, χωρίς διάκριση, αν βρίσκονται κάτω από ιδιωτικά ή δημόσια ακίνητα, προβλέπει το άρθρο 18 παρ.1 του Συντάγματος, ορίζοντας, ότι ειδικοί νόμοι ρυθμίζουν τα σχετικά με την ιδιοκτησία και την διάθεσή τους.

Α. Τέτοιος ειδικός νόμος είναι ο ν. 1739/1987 «διαχείριση των υδατικών πόρων και άλλες διατάξεις». Από τις διατάξεις του νόμου προκύπτει, ότι έχει καθιερωθεί σύστημα ορθολογικής διαχείρισης των υδατικών πόρων της χώρας και σύστημα ελέγχου της χρήσης των νερών, με την πρόβλεψη λήψης άδειας από κάθε πρόσωπο που θέλει να κάνει χρήση νερού, αλλά και με εξαίρεση για την περίπτωση χρήσης για ατομικές ή οικογενειακές ανάγκες, που και αυτή υπόκειται σε άλλης φύσης περιορισμό.

Β. Η διάταξη του άρθρου 954 παρ. 1 περ. 3 ΑΚ προβλέπει, ότι συστατικό ακινήτου είναι, πέραν των άλλων, το νερό κάτω από το έδαφος και η πηγή. Ομοίως η διάταξη του άρθρου 961 παρ. 1 ΑΚ προβλέπει ότι καρποί πράγματος θεωρούνται τα προϊόντα του πράγματος και κάθε τι που αποκτά κανείς από το πράγμα σύμφωνα με τον προορισμό του. Προϊόντα είναι όσα παράγοντα με οργανικό ή φυσικό τρόπο, ενώ προορισμός του πράγματος είναι αυτός που προκύπτει από τη φύση του ή από τις συναλλαγές ή από τη βούληση εκείνου που συλλέγει τους καρπούς. Η κυριότητα των προϊόντων (ή άλλων συστατικών του πράγματος) ανήκει κατά την διάταξη του άρθρου 1064 ΑΚ στον κύριο και μετά τον αποχωρισμό τους, αλλά με την επιφύλαξη των διατάξεων των άρθρων 1065 και 1066 ΑΚ, από τις οποίες συνάγεται, ότι προηγείται το δικαίωμα που έχει ο τρίτος πάνω στο πράγμα και τους καρπούς του (ΟλΑΠ 27/1998, ΑΠ 48/1999, ΕφΛαρ 67/2019).

Γ. Βάση των ανωτέρω προκύπτει ότι τα νερά που βρίσκονται κάτω από το έδαφος ενός ακινήτου σε τέτοιο βάθος, ώστε να υπάγονται σε υδροφόρο ορίζοντα που εκτείνεται σε μεγάλες αποστάσεις και καλύπτει πολλές ιδιοκτησίες και από τα οποία αντλούνται μεγάλες ποσότητες που καλύπτουν τις υδρευτικές ανάγκες μιας πόλης, δεν μπορούν να θεωρηθούν προϊόντα του ακινήτου, από το οποίο γίνεται άντληση, που παράγονται λόγω της φύσης ή του προορισμού του, δεδομένου άλλωστε, ότι μπορούν να αντληθούν στις ίδιες ακριβώς ποσότητες και από άλλο, γειτονικό ή όχι ακίνητο που βρίσκεται πάνω από τον ίδιο υδροφόρο ορίζοντα. Αλλά ούτε και συστατικά του ακινήτου μπορούν να θεωρηθούν με την έννοια του άρθρου 954 παρ.1 περ. 3 ΑΚ, γιατί το συστατικό περιορίζεται μέσα στα φυσικά όρια του ακινήτου, κάτι που δε, συμβαίνει με τα αντλούμενα υπόγεια νερά από εκτεταμένο υδροφόρο ορίζοντα.

α) Κατά συνέπεια, λαμβανομένου υπ όψιν και των περιορισμών που επιβάλλει για τα υπόγεια νερά το άρθρο 18 παρ. 1 του Συντάγματος και ο ν. 1739/1987, προκύπτει ότι ο κύριος ακινήτου, κάτω από το οποίο βρίσκονται υπόγεια νερά, έχει περιορισμένο δικαίωμα χρήσης του νερού, ύστερα από άδεια της αρχής, ή και χωρίς αυτήν, κατά περίπτωση, όχι όμως και δικαίωμα διάθεσης, ή εκμετάλλευσης, των νερών με χρηματικό ή άλλο αντάλλαγμα.

β) Η άντληση από το ακίνητο νερού από αρμόδιο φορέα δεν στερεί τον ιδιοκτήτη του ακινήτου από καρπούς, ή ωφελήματα, ή συστατικά, του ακινήτου, ούτε μειώνει την περιουσία του, ούτε επέρχεται πλουτισμός εκείνου που αντλεί, διαχειρίζεται και διαθέτει το νερό, οπότε δεν μπορεί να αναζητηθεί, ούτε η αξία του νερού, ως καρπού ή ωφελήματος, ούτε η απόδοση αδικαιολογήτου πλουτισμού από εκείνον που άντλησε και διέθεσε το νερό, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 1739/1987.

Σημείωση

Κατά την διάταξη του άρθρου 14 παρ. 1 του ν. 1739/1987, για την εκτέλεση έργων αξιοποίησης υδατικών πόρων για κοινή ωφέλεια και με τις προϋποθέσεις του νόμου αυτού, επιτρέπεται αναγκαστική απαλλοτρίωση εδαφών και κάθε είδους κτισμάτων και εγκαταστάσεων. Κατά την παρ. 2 του ίδιου άρθρου επιτρέπεται η σύσταση δουλειών κάθε είδους και οποιοσδήποτε περιορισμός ιδιοκτησίας, ή των δικαιωμάτων χρήσης νερού, αφού καταβληθεί η νόμιμη αποζημίωση (ΟλΑΠ 27/1998, ΑΠ 48/1999, ΕφΛαρ 67/2019).

Σημείωση

Κάθε γεώτρηση, νέα ή υφιστάμενη, πρέπει να δηλωθεί για να θεωρείται νόμιμη στο Εθνικό Μητρώο Σημείων Υδροληψίας.

Για νέα γεώτρηση απαιτείται άδεια από την Διεύθυνση Υδάτων της αρμόδιας Περιφέρειας, με βασική προϋπόθεση χορήγησης την προσκόμιση αντιγράφου του τίτλου από το οποίο, να προκύπτει δικαίωμα χρήσης του χώρου στον οποίο βρίσκεται η γεώτρηση, συνοδευόμενη με υπεύθυνη δήλωση ότι, α) Το νερό της γεώτρησης προορίζεται αποκλειστικά για την άρδευση των εκτάσεων γης που αναφέρονται στην αίτηση και μόνο για αυτές, β) Οι συγκεκριμένες εκτάσεις δεν καλύπτονται για την άρδευσή τους από άλλο σημείο υδροληψίας, γ) Να αναγράφονται συγκεκριμένα για κάθε τεμάχιο γης η έκτασή του, η καλλιέργεια για την οποία θα χρησιμοποιηθεί και η δέσμευση για ενημέρωση της υπηρεσίας για κάθε μεταβολή που θα υπάρξει.