Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1118, 1119, 1120 και 1121 ΑΚ προκύπτει ότι, επί ακινήτου μπορεί, να αποκτηθεί εμπράγματο δικαίωμα υπέρ του εκάστοτε κυρίου άλλου ακινήτου, που να του παρέχει κάποια ωφέλεια, δηλαδή πραγματική δουλεία, εξ αιτίας της οποίας ο κύριος του δουλεύοντος ακινήτου φέρει το βάρος, να ανέχεται κάποια χρησιμοποίηση αυτού από τον κύριο του δεσπόζοντος. Τέτοιο εμπράγματο δικαίωμα είναι και η δουλεία οδού. Η δουλεία οδού  συνιστάται με δικαστική απόφαση, με δικαιοπραξία, ή με έκτακτη χρησικτησία.

Α. Με δικαστική απόφαση

α) Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1012 και 1013 ΑΚ, αν ακίνητο στερείται την αναγκαία δίοδο προς το δρόμο, έχει δικαίωμα ο κύριός του να απαιτήσει δίοδο από τους γείτονες έναντι ανάλογης αποζημίωσης. Η δουλεία οδού δεν απαγορεύεται από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις (άρθρο 25 παρ. 1 εδάφια α' και β' του ν. 1577/1985 περί του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού) εφ όσον η αιτούμενη δίοδος αποτελεί την μοναδική δίοδο προς κοινόχρηστο χώρο οικοπέδου ή κτιρίου, ή αυτοτελούς από πλευράς δόμησης ορόφου (ΑΠ 28/2003, ΑΠ 499/2013)

β) Ακίνητο στερούμενο της αναγκαίας διόδου προς οδό νοείται εκείνο που στερείται κάθε επικοινωνίας με την δημόσια, δημοτική, κοινοτική, ή αγροτική οδό, αναγκαία για την εκμετάλλευση, ή χρησιμοποίησή του, καθώς και εκείνο που έχει μεν δίοδο, αλλά αυτή εξυπηρετεί ατελώς τις ανάγκες του, ανεξάρτητα αν πρόκειται για ακίνητα αστικά ή αγροτικά, οικοδομημένα εν μέρει, ή ασκεπείς χώρους, εντός ή εκτός σχεδίου.

γ) Η έκταση του προς χρήση διόδου δικαιώματος που πρέπει να ανταποκρίνεται προς την οικονομική χρησιμότητα αυτού, όπως και η επάρκεια της διόδου, κρίνονται αντικειμενικά σύμφωνα με τις κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής συγκεκριμένες εκάστοτε συνθήκες, εν όψει και των αναγκών του ακινήτου, τον προορισμό και την θέση, ή περιοχή τούτου με κριτήρια δηλαδή την ωφέλεια του περίκλειστου ακινήτου και την ανάλογη θυσία του γειτονικού ύστερα από στάθμιση των συμφερόντων των μερών ( ΑΠ 1013/2014).

δ) Η σχετική αγωγή απευθύνεται κατά του κυρίου του ακινήτου το οποίο μεσολαβεί μεταξύ του ακινήτου αυτού και του δημοσίου, δημοτικού ή κοινοτικού δρόμου και εφ όσον μεταξύ του ακινήτου του ενάγοντος και του δρόμου αυτού, μεσολαβούν περισσότερα από ένα ακίνητα, απευθύνεται κατά των κυρίων όλων των ακινήτων αυτών. Αν όμως υπάρχουν περισσότεροι από ένας δημόσιοι, δημοτικοί ή κοινοτικοί δρόμοι, με τους οποίους μπορεί να συνδεθεί το ακίνητο του ενάγοντος με δίοδο παρεχομένη κατά της πιο πάνω διατάξεις, ο ενάγων δεν υποχρεούται να απευθύνει την αγωγή του κατά των κυρίων όλων των ακινήτων, που παρεμβάλλονται μεταξύ του ακινήτου του και όλων αυτών των δρόμων, αλλά απόκειται στην υπεράσπιση του εναγομένου να ισχυρισθεί και να αποδείξει ότι υπάρχει άλλο ακίνητο, από το οποίο μπορεί να παρασχεθεί δίοδος, λιγότερο επαχθής από αυτή που ζητείται με την αγωγή. Με την απόδειξη αυτή η αγωγή απορρίπτεται ως κατ' ουσίαν αβάσιμη (ΑΠ 823/2014).

ε) Ως ανάλογη αποζημίωση νοείται η κατά τις γενικές διατάξεις αρμόζουσα πλήρης αποκατάσταση της ζημίας (άρθρο 298 ΑΚ) δηλαδή αυτής που επέρχεται από την μείωση της αξίας του βεβαρημένου ακινήτου, εξ αιτίας της παροχής της διόδου, την μείωση της προσόδου του, εφ όσον είναι προσοδοφόρο, αλλά και από κάθε άλλη αιτία με αναφορά προς καθορισμό αυτής της ζημίας στο χρόνο έκδοσης της απόφασης με την οποία παρέχεται η δίοδος (ΑΠ 1013/2014).

στ) Η καταβολή της αποζημιώσεως είναι καταβλητέα εφάπαξ. Αν η αποζημίωση δεν καταβληθεί μέσα σε εύλογο χρόνο από την τελεσιδικία της απόφασης, ο κύριος του ακινήτου που ορίστηκε ως δουλεύον μπορεί να ζητήσει με αγωγή την κατάργηση της διόδου που συστάθηκε (ΑΠ 1013/2014)

Β. Με δικαιοπραξία

Ως δικαιοπραξία ικανή να συστήσει δουλεία οδού νοείται όχι μόνο η σύμβαση, αλλά και η μονομερής δικαιοπραξία και ιδίως η διαθήκη (πρβ ΕφΑθ 5486/1990). Οι διατάξεις για την μεταβίβαση ακινήτων με συμφωνία εφαρμόζονται αναλόγως και στην σύσταση της δουλείας οδού (ΕφΑθ 5486/1990). Δεν είναι δυνατή σύσταση δουλείας διόδου σε κοινόχρηστα (άρθρο 967 ΑΚ), καθώς και σε ακίνητα προορισμένα για την εξυπηρέτηση δημόσιων, δημοτικών, κοινοτικών, ή θρησκευτικών, σκοπών (άρθρο 966 ΑΚ).

Γ. Με έκτακτη χρησικτησία

α) Για την κτήση πραγματικής δουλείας οδού με έκτακτη χρησικτησία (άρθρα 1045, 974 και 975 ΑΚ ) απαιτείται οιονεί νομή επί εικοσαετία, η οποία προϋποθέτει φυσική εξουσίαση του κυρίου του δεσπόζοντος σε μέρος του δουλεύοντος, θέληση του οιονεί νομέα να ασκεί την εξουσίαση αυτή με διάνοια δικαιούχου, δηλαδή όπως αρμόζει σε κύριο δεσπόζοντος και κατεύθυνση της θέλησης αυτής σε ξένο πράγμα. Προς συμπλήρωση της εικοσαετίας προσμετράται κατ άρθρο 1051 ΑΚ, επί καθολικής ή ειδικής διαδοχής, και ο χρόνος χρησικτησίας του δικαιοπαρόχου (ΑΠ 575/1989, Εφ Αθ 5486/1990, ΑΠ 2232/2014, ΑΠ 2225/2009).

Σημείωση

Η περιστασιακή δίοδος από εδαφική λωρίδα, ώστε η χρήση της να είναι περιορισμένη και κατ' ανοχή των ιδιοκτητών των ακινήτων, δεν προσπορίζει δικαίωμα δουλείας οδού, ή διέλευσης (ΑΠ 1574/2006).

Σημείωση

Στην περίπτωση άσκησης αγωγής από τον δικαιούχο δουλείας οδού, που αποκτήθηκε με έκτακτη χρησικτησία, κατά του προσβολέα του  δικαιώματος, τα στοιχεία που απαιτούνται για την νομική θεμελίωση της αγωγής αυτής, είναι όλα εκείνα τα περιστατικά που θεμελιώνουν την έκτακτη χρησικτησία, δηλαδή την άσκηση οιονεί νομής με διάνοια δουλειούχου επί 20 έτη στην επίδικη οδό, καθώς και εκείνα τα περιστατικά που συνιστούν την προσβολή (με αποβολή ή διατάραξη) του δικαιώματος από τον κύριο του δουλεύοντος ή από τρίτο πρόσωπο. Αίτημα της  αγωγής είναι η αναγνώριση του δικαιώματος δουλείας οδού και η άρση της προσβολής του. Ο εναγόμενος μπορεί να αντιτάξει άρνηση της βάσης της αγωγής, ή να προβάλει ενστάσεις, μεταξύ των οποίων είναι και ότι η δουλεία έχει αποσβεστεί κατ' άρθρο 1136 ΑΚ, όταν η άσκησή της γίνεται αδύνατη από λόγους πραγματικούς ή νομικούς (ΑΠ  603/2021).

Δ. Παρακώληση - διατάραξη της χρήσης της οδού

Παρακώληση της χρήσης της διόδου υπάρχει όταν ο κύριος του περίκλειστου ακινήτου εμποδίζεται πλήρως να χρησιμοποιήσει την δίοδο. Διατάραξη δε, όταν εμποδίζεται μερικώς. Σε περίπτωση παρεμπόδισης, ή διατάραξης, της χρήσης της διόδου, ο δικαιούχος μπορεί να προστατευθεί, τόσο ως δουλειούχος με την εμπράγματη αγωγή του άρθρου 1132 ΑΚ, όσο και ως οιονεί νομέας της δουλείας με τις αγωγές για την προστασία της νομής. Ο δικαιούχος σε περίπτωση καθολικής προσβολής της δουλείας, ή μερικής προσβολής, μπορεί να ζητήσει με την αγωγή περί ομολογήσεως δουλείας του άρθρου 1132 ΑΚ, την αναγνώριση της δουλείας και την άρση της προσβολής καθώς και την παράλειψή της στο μέλλον  (ΑΠ 1013/2014).

Ε. Απόσβεση της δουλείας οδού

α) Η δουλεία οδού αποσβήνεται, πέραν των άλλων, αν η άσκησή της έχει καταστεί απολύτως και διαρκώς αδύνατη από λόγους πραγματικούς, ή νομικούς (άρθρα 1118, 1124, 1125 και 1136 ΑΚ). Τέτοια αδυναμία υπάρχει και όταν έπαυσε η παροχή ωφέλειας, ή χρησιμότητας, από το δουλεύον ακίνητο υπέρ του δεσπόζοντος ακινήτου, ή εξέλιπε η ανάγκη του τελευταίου, γιατί τούτο απέκτησε αυτάρκεια, αφού η ύπαρξη της ωφέλειας, χρησιμότητας, ή ανάγκης αποτελεί απαραίτητο όρο της δουλείας. Η αδυναμία άσκησης της δουλείας πρέπει να περιλαμβάνει ολόκληρο το περιεχόμενο του δικαιώματός της και ως εκ τούτου, αν η ωφέλεια, χρησιμότητα, ή ανάγκη, άσκησής της μειώθηκε, χωρίς να εκλείψει εντελώς, η δουλεία διατηρείται έστω και με περιορισμένη έκταση, κατ' εφαρμογή της αρχής του αδιαιρέτου αυτής.

β) Αν μετά την σύσταση πραγματικής δουλείας διόδου, το δεσπόζον ακίνητο εξυπηρετείται κατά τον ίδιο τρόπο και κατά το ίδιο μέτρο από άλλη οδό, παύει ο λόγος ύπαρξης της δουλείας, γιατί αυτή δεν παρέχει πλέον χρησιμότητα και δεν υπάρχει ανάγκη του δεσπόζοντος ακινήτου, αφού αυτό έχει αποκτήσει αυτάρκεια.

γ) Η εξακολούθηση χρησιμοποίησης της διόδου επί του δουλεύοντος ακινήτου, παρά την αυτάρκεια του δεσπόζοντος ακινήτου, που εξασφαλίζεται με την ύπαρξη πρόσοψης αυτού και την άμεση πρόσβαση και εξυπηρέτησή του από κοινόχρηστο δημοτικό δρόμο, συνιστά κατάχρηση δικαιώματος και συνεπώς αποτελεί και νομικό λόγο αδυναμίας άσκησης της πραγματικής δουλείας, γιατί υπερβαίνει τα όρια τα οποία τάσσονται από τη διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ, εφ όσον το δημόσιο συμφέρον επιβάλλει να μην παρεμποδίζεται με άσκοπους περιορισμούς (ΑΠ 1796/2009).