Από τις διατάξεις των άρθρων 513, 514, 515 εδ. α, 516, 518, 535, 543, 550 ΑΚ, σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 337, 362, 380, 382 ΑΚ, προκύπτει ότι, ο πωλητής έχει την υποχρέωση να μεταβιβάσει στον αγοραστή την κυριότητα του ακινήτου χωρίς νομικά ελαττώματα και έχοντας τις συμφωνημένες ιδιότητες.

Α. Ως νομικό ελάττωμα νοείται κάθε επί του ακινήτου δικαίωμα τρίτου, η έλλειψη κυριότητας από πλευράς του πωλητή, η νομή και οιονεί νομή τρίτου.

Σημείωση 1

Η κατ άρθρο 550 ΑΚ διαβεβαίωση, που παρέχει ο πωλητής στον αγοραστή για την έκταση του πωλουμένου ακινήτου, πρέπει να αντιμετωπίζεται σαν περίπτωση συνομολόγησης ιδιότητας. Ωστόσο η υπόσχεση του πωλητή ότι κανένας δεν διεκδικεί δικαιώματα πάνω στο πωληθέν πράγμα δεν αποτελεί συνομολόγηση ιδιότητας, αλλά υπόσχεση ανυπαρξίας νομικού ελαττώματος (ΕφΛαρ 131/2011).

Σημείωση 2

Ως έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας νοείται και η κατ' εμβαδόν έλλειψη του πωληθέντος, ανεξαρτήτως τυχόν δικαιώματος τρίτου.

Σημείωση 3

Η ύπαρξη ρυμοτομικού βάρους στο προσυμφωνημένο να πωληθεί ακίνητο, εξ αιτίας του οποίου αναιρείται ή μειώνεται ουσιωδώς η αξία, ή η χρησιμότητά του, συνιστά ορθότερα πραγματικό και όχι νομικό ελάττωμα, γιατί δεν εμποδίζει την μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου και ούτε περιορίζει κατ' αρχήν τις εξουσίες του αγοραστή που απορρέουν από την κυριότητα (ΑΠ 156/2011, ΑΠ 514/2016).

Β. Αν το πράγμα έχει νομικό ελάττωμα, ή έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας, από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 513, 514 και 516 ΑΚ, προκύπτει ότι εφαρμογή έχουν οι γενικές διατάξεις των άρθρων 380 και 382 ΑΚ, δηλαδή,

α) Αν ο πωλητής δεν γνώριζε το νομικό ελάττωμα για λόγο που δεν έχει ευθύνη,  ο αγοραστής δικαιούται να αναζητήσει το καταβληθέν κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (άρθρο 380, ανυπαίτια αδυναμία παροχής).

β) Αν ο πωλητής γνώριζε την ύπαρξη του νομικού ελαττώματος, ο αγοραστής δύναται, είτε να αναζητήσει το καταβληθέν τίμημα κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (ως ανωτέρω), είτε να υπαναχωρήσει από την σύμβαση, είτε να απαιτήσει αποζημίωση(άρθρο 382).

Σημείωση 4

Η ευθύνη του πωλητή για το νομικό ελάττωμα είναι αντικειμενική, δηλαδή ανεξάρτητη από την γνώση, ή την άγνοιά του, περί της υπάρξεως του. Μόνο η θετική γνώση του αγοραστή για το νομικό ελάττωμα κατά τον χρόνο της συνάψεως της πωλήσεως επιφέρει, κατά το άρθρο 515 εδ. α' ΑΚ, απαλλαγή του πωλητή από την εν λόγω ευθύνη του, ενώ δεν αρκεί ούτε η, έστω και, υπαίτια άγνοια του αγοραστή (ΑΠ 1100/2010).

Γ. Ο πωλητής δεν γνώριζε το νομικό ελάττωμα για λόγο που δεν έχει ευθύνη (άρθρο 380)

Συνέπεια στην περίπτωση αυτή είναι η απαλλαγή αμφοτέρων των συμβληθέντων δηλαδή, τόσο του πωλητή, όσο και του αγοραστή από την υποχρέωση εκπλήρωσης των παροχών τους. Αν ο αγοραστής είχε ήδη καταβάλει το τίμημα, ο πωλητής έγινε αδικαιολόγητα πλουσιότερος σε βάρος του αγοραστή και ο αγοραστής αναζητά το καταβληθέν τίμημα κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (ΑΠ 900/2008, ΑΠ 497/2010).

Σημείωση 5

Το βάρος απόδειξης, σχετικά με την υπαιτιότητα του πωλητή της αδύνατης παροχής, στην περίπτωση του άρθρου 382 ΑΚ, φέρει ο ίδιος, αφού η υπαιτιότητά του τεκμαίρεται, σύμφωνα, άλλωστε, με το γενικό κανόνα που ισχύει στην ενδοσυμβατική ευθύνη. Ο αγοραστής, δηλαδή, αρκεί να αποδείξει μόνο ότι η παροχή έγινε αδύνατη, όχι, όμως, και ότι η αδυναμία οφείλεται σε πταίσμα του πωλητή. Αντίθετα, ο πωλητής, αποκρούοντας την αξίωση της αγωγής, οφείλει αυτός να αποδείξει ότι η αδυναμία του οφείλεται σε γεγονός, για το οποίο δεν έχει ευθύνη, κατ' άρθρο 336 ΑΚ (ΑΠ 405/2002, ΕφΠειρ 124/2012).

Δ. Ο πωλητής γνώριζε την ύπαρξη του νομικού ελαττώματος (άρθρο 382).

Συνέπεια στην περίπτωση αυτή είναι, ο αγοραστής

1) Να αναζητήσει το καταβληθέν τίμημα κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό, ως ανωτέρω.

2) Να υπαναχωρήσει από την σύμβαση

Η υπαναχώρηση έχει ως συνέπεια την άμεση διάλυση της σύμβασης με ενέργεια αποκλειστικά ενοχική και αναδρομική και την υποχρέωση των μερών για την επιστροφή των παροχών, που είχαν εκτελεστεί, σύμφωνα με τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού (389 παρ. 2 ΑΚ). Μετά την υπαναχώρηση, κανένα από τα συμβαλλόμενα μέρη δεν διατηρεί πλέον καμία αξίωση εναντίον του άλλου για εκπλήρωση και ο μεν πωλητής υποχρεούται να επιστρέψει το μέρος ή το σύνολο του τιμήματος που έλαβε με τον νόμιμο τόκο από το χρόνο της υπαναχώρησης, ο δε αγοραστής το πράγμα που του παραδόθηκε (ΑΠ 343/03).

3) Να απαιτήσει αποζημίωση

α) Η αποζημίωση αποτελεί υποκατάστατο του αρχικού αντικειμένου της παροχής και περιλαμβάνει, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 297 και 298 ΑΚ, κάθε ζημία (θετική ή αποθετική) που υπέστη ο αγοραστής, εξ αιτίας της αθέτησης της υποχρέωσης του πωλητή.  

) Η θετική ζημία συνίσταται στην διαφορά της περιουσιακής κατάστασής του αγοραστή, όπως αυτή θα είχε διαμορφωθεί, αν ο πωλητής είχε εκπληρώσει την υποχρέωση του να μεταβιβάσει σ' αυτόν το πράγμα χωρίς το νομικό ελάττωμα, ή την έλλειψη της συμφωνημένης ιδιότητας και εκείνης που υπάρχει εξ αιτίας της μη εκπλήρωσης, εν όλω ή εν μέρει, της υποχρεώσεως του πωλητή, κατά τον χρόνο της πρώτης συζήτησης της αγωγής, και περιλαμβάνει την αξία της μη εκπληρωθείσας παροχής (οφειλή αξίας), που μπορεί να είναι ανώτερη του καταβληθέντος τιμήματος, καθώς και τις τυχόν δαπάνες στις οποίες υποβλήθηκε ο αγοραστής (ΑΠ 1100/2010).

Σημείωση 6

Η αξίωση του αγοραστή, σε περίπτωση ύπαρξης νομικού ελαττώματος, να ζητήσει αποζημίωση καταλύεται σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 515 παρ. 1 ΑΚ, αν ο πωλητής ισχυριστεί και αποδείξει ότι ο αγοραστής γνώριζε τα ελαττώματα του πράγματος που υπήρχαν κατά το χρόνο της πώλησης, δηλαδή ότι είχε θετική γνώση αυτών. Ωστόσο η ανωτέρω διάταξη του άρθρου 515 παρ. 1 ΑΚ είναι ενδοτικού δικαίου και ο καθιερούμενος από αυτή λόγος απαλλαγής του πωλητή από την ευθύνη του για νομικά ελαττώματα του πωληθέντος πράγματος αδρανεί, αν οι συμβαλλόμενοι έχουν συμφωνήσει διαφορετικά.

Σημείωση 7

Η δήλωση του πωλητή, που περιέχεται στο πωλητήριο συμβόλαιο ότι το πωλούμενο μεταβιβάζεται «ελεύθερο διεκδίκησης ή δικαιώματος τρίτου» έχει την έννοια ότι ο πωλητής ευθύνεται για τα νομικά ελαττώματα και αν ο αγοραστής γνώριζε αυτά (Εφ Αθ 522/2002, ΕφΠειρ 124/2012, ΕφΠειρ 132/2019).

Ε. Συρροή αξιώσεων από την σύμβαση και αδικοπραξία

Η αθέτηση της σύμβασης καθ εαυτή δεν συνιστά αδικοπραξία, μπορεί όμως μία ζημιογόνα πράξη ή παράλειψη, με την οποία παραβιάζεται η σύμβαση, να θεμελιώνει συγχρόνως και ευθύνη από αδικοπραξία. Τούτο συμβαίνει όταν η ενέργεια αυτή, και χωρίς την συμβατική σχέση που προυπάρχει, θα ήταν παράνομη ως αντίθετη προς το γενικό καθήκον που επιβάλλει το άρθρο 914 ΑΚ, να μην προκαλεί κανένας σε άλλον υπαίτια ζημία. Στην περίπτωση αυτή οι αξιώσεις από την σύμβαση και την αδικοπραξία είναι δυνατόν να συρρέουν και να ασκηθούν παράλληλα, όμως η ικανοποίηση της μιας επιφέρει απόσβεση και της άλλης,  εκτός αν η άλλη έχει μεγαλύτερο αντικείμενο (με αυτήν ζητείται κάτι περισσότερο) οπότε σώζεται για το επιπλέον (ΑΠ 737/2011, ΕφΠειρ 124/2012).