Α. Από την διάταξη του άρθρου 402 ΑΚ προκύπτει ότι, κατά την κατάρτιση της σύμβασης αγοράς ακινήτου μπορεί να δοθεί αρραβώνας. Η εν λόγω διάταξη ρυθμίζει τον αρραβώνα, ο οποίος δίδεται κατά την κατάρτιση της κυρίας σύμβασης αγοράς και όχι αυτόν που δίδεται προ της κατάρτισης της κυρίας σύμβασης.

Β. Προκειμένου αγοράς ακινήτου, η περί αρραβώνος σύμβαση πρέπει να περιληφθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 369, 1033, 164 και 166 ΑΚ, διαφορετικά αυτή είναι άκυρη (ΑΠ 1500/2008).

Γ. Σύμφωνα με την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, το είδος του αρραβώνα εξαρτάται από τη βούληση των μερών. Από τις διατάξεις των άρθρων 402 και 403 ΑΚ προκύπτει ότι, ο αρραβώνας που δίδεται για εξασφάλιση της σύμβασης αγοράς ακινήτου χαρακτηρίζεται,

α) είτε ως επιβεβαιωτικός της κατάρτισής της,

β) είτε έχει την έννοια του επιτίμιου μεταμέλειας, που παρέχει στους συμβαλλομένους δικαίωμα να υπαναχωρήσουν από την σύμβαση, χάνοντας τον αρραβώνα, ή να τον αποδώσουν το διπλάσιο,

γ) είτε έχει την έννοια της ποινής που λειτουργεί σε περίπτωση μη εκπλήρωσης, ή μη προσήκουσας εκπλήρωσης της σύμβασης, κατά τρόπο ανάλογο της ποινικής ρήτρας (ΑΠ 1118/1993, ΕφΑθ 4273/2005).

Δ. Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 402 ΑΚ, σε περίπτωση αμφιβολίας ο αρραβώνας θεωρείται μόνο ποινικός, που λειτουργεί, σύμφωνα με το άρθρο 403 ΑΚ, κατά τρόπο παρόμοιο προς τη λειτουργία της ποινικής ρήτρας.

Ε. Ο ποινικός αρραβώνας καταπίπτει σε περίπτωση υπαίτιας αδυναμίας προς εκπλήρωση της κύριας σύμβασης αγοράς και σε περίπτωση υπερημερίας αυτού, η οποία επέρχεται με την πάροδο της ημέρας προς εκτέλεση της σύμβασης αγοράς, όταν έχει ορισθεί τέτοια, αλλιώς από την όχληση, οπότε ο δανειστής αποκτά δικαίωμα από την παρεπόμενη αρραβωνική σύμβαση, είτε στον αρραβώνα που έλαβε, είτε αξίωση προς απόδοση του διπλασίου, μη αποκλειομένης «εν αμφιβολία» και υποχρέωσης για παραπέρα αποζημίωση, μειούμενης κατά το ποσό του αρραβώνα (ΑΠ 1118/1993, ΑΠ 2123/1984, ΕφΑθ 1704/2008).

ΣΤ. Ο αναίτιος μπορεί να υπαναχωρήσει από την σύμβαση και, αν μεν είναι εκείνος που έδωσε τον αρραβώνα, δικαιούται να δηλώσει υπαναχώρηση λαμβάνοντας εις διπλούν αυτόν (άρθρο 403 εδ. α ΑΚ) ενώ, αν είναι ο λήπτης, να υπαναχωρήσει από την σύμβαση κρατώντας τον αρραβώνα. Και οι δύο αυτοί δεν αποκλείεται να ζητήσουν την αποκατάσταση κάθε περαιτέρω ζημίας, που θα μειώνεται όμως κατά το ποσό του αρραβώνα.

Ζ. Ο αρραβώνας δεν αναζητείται, βάσει των διατάξεων περί αδικαιολογήτου πλουτισμού, όπως συμβαίνει στην περίπτωση της προκαταβολής. Όταν, όμως, ο αρραβώνας δεν καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο, ο αρραβώνας αυτός είναι άκυρος και ο δοθείς αναζητείται κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού (ΕφΑθ 1879/2007, ΕφΑθ 7059/2004, ΤρΕφΠειρ  22/2018). 

Η. Έχει γίνει δεκτό ότι, ιδιωτικό συμφωνητικό, που δεν περιεβλήθη τον συμβολαιογραφικό τύπο, δεν συνιστά το εν λόγω ιδιωτικό συμφωνητικό και τον υφιστάμενο σε αυτό όρο περί αρραβώνα άκυρο. Αυτό συμβαίνει μόνο, όταν προκύπτει με πλήρη σαφήνεια ότι η βούληση των συμβαλλομένων μερών περί δόσεως αρραβώνα είναι σε τέτοιο βαθμό ισχυρή, ώστε, για την ενίσχυσή της, να μην απαιτείται να περιβληθεί και τον συμβολαιογραφικό τύπο, που είναι απαραίτητος για την κατάρτιση της κυρίας σύμβασης (ΑΠ 1186/2019).