Α. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1118, 1119, 1120 και 1121 ΑΚ προκύπτει, ότι, πάνω σε ακίνητο μπορεί, να αποκτηθεί εμπράγματο δικαίωμα υπέρ του εκάστοτε κυρίου άλλου ακινήτου, που να παρέχει κάποια ωφέλεια, δηλαδή πραγματική δουλεία, εξ αιτίας της οποίας ο κύριος του δουλεύοντος ακινήτου φέρει το βάρος να ανέχεται κάποια χρησιμοποίηση αυτού από τον κύριο του δεσπόζοντος ακινήτου.

Β. Τέτοιο εμπράγματο δικαίωμα είναι, κατά το άρθρο 1120 ΑΚ, ενδεικτικώς, η δουλεία οδού (ΕφΑθ 5486/1990), η δουλεία παραθύρου (ΑΠ 1378/1989), η δουλεία διοχέτευσης, ή αποχέτευσης, ή άντλησης νερού, ή ποτισμού του δεσπόζοντος ακινήτου, ή βοσκής, ή ξύλευσης, η δουλεία εκπομπής στο δουλεύον ακίνητο του ύδατος της στέγης του δεσπόζοντος, η δουλεία εξώστου, ή υποστέγου, η δουλεία υπονόμου, η δουλεία του μη υψούν, ή του μη εμποδίζειν το φως, ή την θέα του δεσπόζοντος ακινήτου, κλπ

Γ. Οι πραγματικές δουλείες διακρίνονται, εκτός των άλλων, σε θετικές και αρνητικές. Θετική είναι η δουλεία, η παρέχουσα εξουσία στο δικαιούχο, να επιχειρεί πράξεις, ή να κάνει παραλείψεις, επί του δουλεύοντος ακινήτου. Αρνητική είναι η δουλεία, η παρέχουσα εξουσία στο δικαιούχο, να απαγορεύει στον κύριο του δουλεύοντος ακινήτου, να προβεί σε κάποια πράξη επ' αυτού.

Δ. Οι πραγματικές δουλείες συνιστώνται με δικαιοπραξία, ή με χρησικτησία. Ως δικαιοπραξία ικανή να συστήσει πραγματική δουλεία νοείται όχι μόνο η σύμβαση, αλλά και μονομερής δικαιοπραξία και ιδίως η διαθήκη (ΕφΑθ 5486/1990). Οι διατάξεις, για την μεταβίβαση ακινήτων με συμφωνία και για την χρησικτησία ακινήτων, εφαρμόζονται αναλόγως και στη σύσταση των πραγματικών δουλειών (ΕφΑθ 5486/1990). Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 1045 ΑΚ, σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 974 και 975 ΑΚ, για την κτήση πραγματικής δουλείας με έκτακτη χρησικτησία απαιτείται οιονεί νομή επί εικοσαετία, η οποία προϋποθέτει φυσική εξουσίαση του κυρίου του δεσπόζοντος και θέληση του οιονεί νομέα, να ασκεί την εξουσίαση αυτή με διάνοια δικαιούχου, δηλαδή όπως αρμόζει σε κύριο δεσπόζοντος ακινήτου (ΑΠ 31/1999, ΠολΠρΡοδ 263/2001). Για τη συμπλήρωση της εικοσαετίας επιτρέπεται να συνυπολογιστεί, επί καθολικής ή ειδικής διαδοχής, στην οιονεί νομή και ο χρόνος χρησικτησίας του δικαιοπαρόχου (ΑΠ 1444/1999, ΕφΑΘ 5486/1990).

Ε. Οι πραγματικές δουλείες μπορούν να έχουν οποιοδήποτε, ενδεικτικά αναφερόμενες στο άρθρο 1120 ΑΚ, περιεχόμενο, δηλαδή, δουλεία οδού, δουλεία διοχέτευσης, ή αποχέτευσης, νερού, ή βοσκής, ή ξύλευσης, δουλεία εκπομπής στο δουλεύον του νερού της στέγης του δεσπόζοντος, δουλεία εξώστη, ή προστέγου πάνω στο δουλεύον, ή στήριξης της οικοδομής πάνω στο γειτονικό κτίριο, δουλεία υπονόμου, δουλεία μη ανέγερσης, μη παρεμπόδισης του φωτός, ή της θέας, του δεσπόζοντος.

ΣΤ. Από τον συνδυασμό των παραπάνω διατάξεων με την διάταξη του  άρθρου 1132 ΑΚ συνάγεται, ότι, αυτός που έχει δικαίωμα πραγματικής δουλείας δικαιούται σε περίπτωση προσβολής του δικαιώματός του, να απαιτήσει από εκείνον που προσβάλλει το δικαίωμά του, την αναγνώριση της δουλείας, την άρση της προσβολής αυτής και την παράλειψή της στο μέλλον, χωρίς να αποκλείεται περαιτέρω αξίωση αποζημίωσης κατά τις διατάξεις περί αδικοπραξιών (ΠολΠρΡοδ 263/2000).

Ζ. Για την πληρότητα της αγωγής του άρθρου 1132 ΑΚ, που ασκεί ο κύριος του δεσπόζοντος ακινήτου, ζητώντας, να αναγνωρισθεί δικαιούχος δικαιώματος δουλείας επί του γειτονικού δουλεύοντος ακινήτου με τα προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας, αρκεί η σαφής έκθεση των γεγονότων, που θεμελιώνουν την κυριότητα του ενάγοντος επί του δεσπόζοντος ακινήτου κατά τον κρίσιμο χρόνο και την από αυτόν επικαλούμενη χρησιδεσποτεία με διάνοια εμπραγμάτου δικαίου (οιονεί νομή), καθώς, επίσης, και εκείνων των περιστατικών, που συνιστούν την επικαλούμενη προσβολή του εν λόγω δικαιώματός του.

Η. Ως προσβολή νοείται κάθε πράξη αντιτιθεμένη στην απαιτούμενη για την άσκηση της δουλείας πραγματική κατάσταση, δηλαδή, κάθε πράξη, περιέχουσα διατάραξη, ή αφαίρεση, της οιονεί νομής του δικαιούχου. Εναγόμενος είναι το πρόσωπο, που επιχείρησε την προσβολή, ανεξάρτητα από το αν πρόκειται για τον κύριο του δουλεύοντος ακινήτου, ή για οποιονδήποτε τρίτο (ΜονΠρΘεσ 11366/2008).

Θ. Από τις διατάξεις των άρθρων 1134, 1135, 1136, 1137 και 1138 ΑΚ προκύπτει ότι η πραγματική δουλεία αποσβήνεται,

α)  με μονομερή δήλωση παραίτησης του δικαιούχου, που γίνεται, είτε με διαθήκη, είτε με συμβολαιογραφική πράξη, που υποβάλλεται σε μεταγραφή,

β) με ολική καταστροφή του δεσπόζοντος, ή του δουλεύοντος ακινήτου,

γ) όταν η άσκησή της έχει καταστεί απολύτως και διαρκώς αδύνατη από λόγους πραγματικούς, ή νομικούς,

δ) όταν η κυριότητα του δεσπόζοντος και του δουλεύοντος ακινήτου περιέλθει στο ίδιο πρόσωπο και

ε) λόγω εικοσαετούς αχρησίας.   

Ι. Αδυναμία άσκησης της πραγματικής δουλείας υπάρχει και όταν έπαυσε η παροχή ωφέλειας, ή χρησιμότητας, από το δουλεύον ακίνητο υπέρ του δεσπόζοντος ακινήτου, ή εξέλιπε η ανάγκη του τελευταίου, γιατί τούτο απέκτησε αυτάρκεια, αφού η ύπαρξη της ωφέλειας, χρησιμότητας, ή ανάγκης, αποτελεί απαραίτητο όρο της δουλείας. Η αδυναμία άσκησης της δουλείας πρέπει να περιλαμβάνει ολόκληρο το περιεχόμενο του δικαιώματός της και ως εκ τούτου, αν η ωφέλεια, χρησιμότητα, ή ανάγκη άσκησής της μειώθηκε, χωρίς να εκλείψει εντελώς, η δουλεία διατηρείται έστω και με περιορισμένη έκταση, κατ' εφαρμογή της αρχής του αδιαιρέτου αυτής (ΑΠ 1796/2009).

ΙΑ. Κατά τα άρθρα 1138 παρ. 1 και 1139 παρ. 1 στις πραγματικές δουλείες, που ασκούνται κατά διαλείμματα, η εικοσαετής αχρησία αρχίζει από την τελευταία άσκηση, ενώ στις δουλείες των οποίων το περιεχόμενο συνίσταται σε συνεχή άσκηση, η εικοσαετία αρχίζει αφ ότου έγινε κατασκεύασμα στο δουλεύον που εμποδίζει την άσκηση της δουλείας. Εν όσω δεν έχει γίνει τέτοιο κατασκεύασμα, η δουλεία διατηρείται και η αχρησία δεν αρχίζει, ενώ είναι αδιάφορο εάν το διακωλυτικό κατασκεύασμα έγινε από τον ίδιο τον κύριο του δουλεύοντος, ή από τρίτο και μάλιστα χωρίς δικαίωμα (ΠολΠρΡοδ 263/2000).

ΙΒ. Εάν πρόκειται για συνεχή δουλεία, ο κύριος του δουλεύοντος βαρύνεται με την απόδειξη της μη άσκησης της δουλείας, ενώ αν πρόκειται για διαλείπουσα, ο κύριος του δεσπόζοντος πρέπει να αποδείξει ότι άσκησε την δουλεία (ΠολΠρΡοδ 263/2000).

ΙΓ. Σύμφωνα με το άρθρο 25 παρ. 1 ΓΟΚ απαγορεύεται η σύσταση δουλειών, οι οποίες συνεπάγονται περιορισμό της δυνατότητας ανέγερσης, ή επέκτασης κτιρίων, ή εγκαταστάσεων, σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις. Μετά την ισχύ του ΓΟΚ η σύσταση απαγορευμένων δουλειών είναι αυτοδικαίως και απολύτως άκυρη. Εάν όμως η συναφθείσα δουλεία δεν θίγει τα συγκεκριμένα δικαιώματα, δηλαδή δεν περιορίζει την πλήρη και νόμιμη οικοδομική εκμετάλλευση των οικοπέδων, είναι απολύτως έγκυρη και δεν πάσχει (ΑΠ 419/1984).

ΙΔ. Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1139 εδ. γ και 1141 ΑΚ η αχρησία διακόπτεται με την έγερση αγωγής και δεν άρχεται, ούτε αρξαμένη συνεχίζεται, κατά τον χρόνο που αναστέλλεται η παραγραφή της αγωγής, ή εμποδίζεται κατά τον νόμο η συμπλήρωση της παραγραφής.