Το θέμα της μεσιτείας ακινήτων ρυθμίζεται από τον ν. 4072/2012 και ειδικότερα από τις διατάξεις των άρθρων 197 έως 204 αυτού, και για όσα  θέματα δεν ρυθμίζονται από τον ανωτέρω νόμο εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 703 έως 707 του Αστικού Κώδικα περί μεσιτείας.

Α. Μεσίτης αστικών συμβάσεων είναι το φυσικό ή νομικό πρόσωπο προς το οποίο δίδεται εντολή διαμεσολάβησης, ή υπόδειξης ευκαιρίας, προς σύναψη σύμβασης, έναντι αμοιβής για την παροχή αυτή. Η πιο συνήθης και διαδεδομένη διαμεσολάβηση είναι για αγοραπωλησία ή μίσθωση ακινήτων.

α) Η μεσολάβηση περιέχει συνήθως κάθε πρόσφορη ενέργεια του μεσίτη για να έλθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα μέρη με σκοπό να συνεννοηθούν για την κατάρτιση της σύμβασης. Είναι δυνατόν η μεσολάβηση να περιλαμβάνει και την παρακολούθηση από τον μεσίτη των συνεννοήσεων των μερών, την μεταφορά ή γνωστοποίηση των προτεινόμενων από το ένα μέρος στο άλλο όρων, ή την διαπραγμάτευση των όρων αυτών.

β) Η υπόδειξη ευκαιρίας είναι κάτι λιγότερο από την μεσολάβηση, γιατί με αυτήν ο μεσίτης ενημερώνει απλώς τον εντολέα του για την ύπαρξη συγκεκριμένης και άγνωστης προηγουμένως σε αυτόν δυνατότητας σύναψης της σύμβασης που τον ενδιαφέρει.

γ) Μεταξύ της μεσολάβησης, ή της υπόδειξης ευκαιρίας, και της πραγμάτωσης της σύμβασης πρέπει να υπάρχει σχέση αιτίου προς αποτέλεσμα. Με την απόδειξη της μεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κύριας σύμβασης τεκμαίρεται η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ αυτών. Η μεσολάβηση, ή η υπόδειξη ευκαιρίας, δημιουργεί τεκμήριο υπέρ του μεσίτη ότι η σύμβαση καταρτίσθηκε βάσει αυτών.

Σημείωση 1

Δεν είναι απαραίτητο οι ενέργειες του μεσίτη να αποτελούν την μοναδική αιτία κατάρτισης της σύμβασης. Μέχρι ποίου σημείου πρέπει να προχωρήσουν οι ενέργειες αυτές για να θεωρηθεί ότι υπάρχει αιτιώδης συνάφεια δεν μπορεί να καθορισθεί με γενικούς ορισμούς εκ των προτέρων, μπορεί, όμως, να λεχθεί γενικά, ότι ο μεσίτης δεν υποχρεούται να παρακολουθήσει μέχρι τέλους τις διαπραγματεύσεις, αρκεί η ενέργειά του να είναι τέτοια, ώστε να μπορεί να φέρει το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα και να χρησίμευσε ουσιωδώς προς τούτο.

Σημείωση 2

Αν διακόπηκαν οι ενέργειες του μεσίτη για κάποιο χρονικό διάστημα, η κύρια, όμως, σύμβαση καταρτίσθηκε μεταγενέστερα συνεπεία των προτέρων ενεργειών του, υπάρχει η απαιτουμένη κατά νόμο αιτιώδης συνάφεια (ΑΠ 335/2011).

Β. Τύπος της σύμβασης

Η σύμβαση μεσιτείας ακινήτων καταρτίζεται μόνον εγγράφως. Για την πλήρωση δε του έγγραφου τύπου αρκεί η ανταλλαγή ενυπόγραφων επιστολών, ενυπόγραφων τηλεομοιοτυπιών, καθώς και τα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου. Ο έγγραφος τύπος είναι συστατικός και όχι αποδεικτικός και για το λόγο αυτό η έλλειψη του καθιστά, κατά τα άρθρα 158 και 159 παρ. 1 ΑΚ, άκυρη την σύμβαση μεσιτείας.

Γ. Διάρκεια της σύμβασης

Αν δεν έχει οριστεί διαφορετικά, η διάρκεια της σύμβασης είναι (12) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για (6) ακόμη μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα. Μετά την λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση μεταξύ των ίδιων συμβαλλομένων. Αν η διάρκεια της σύμβασης είναι μεγαλύτερη από την ανωτέρω οριζόμενη, οποιοσδήποτε των συμβαλλομένων έχει το δικαίωμα να την καταγγέλλει αζημίως μετά την πάροδο των (12) μηνών. Τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά την πάροδο (3) μηνών.

Δ. Στοιχεία της σύμβασης

Η σύμβαση πρέπει να περιλαμβάνει υποχρεωτικά, α) τα στοιχεία των συμβαλλόμενων μερών, τον αριθμό φορολογικού τους μητρώου, καθώς και τον αριθμό Γ.Ε.ΜΗ. του μεσίτη, β) Να καθορίζει την ταυτότητα του αντικειμένου της μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, το είδος της κύριας σύμβασης που πρόκειται να συναφθεί, καθώς και τo ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής. 

Ε. Αμοιβή μεσίτη

α) Το ποσό, ή ποσοστό, της μεσιτικής αμοιβής είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια. Ο μεσίτης έχει το δικαίωμα, να αξιώσει την συμφωνηθείσα αμοιβή κατά την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, εφ όσον έχει ο ίδιος μεσολαβήσει στη σύναψή της, ή έχει υποδείξει την ευκαιρία σύναψής της, ανεξάρτητα από το είδος της κύριας σύμβασης που καταρτίστηκε τελικά για το ακίνητο.

β) Επί μεσιτείας για ανοικοδόμηση ακινήτου με αντιπαροχή, ο μεσίτης δικαιούται να αξιώσει πλήρη αμοιβή με την κατάρτιση του εργολαβικού προσυμφώνου, εκτός αν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά.

γ) Αν συναφθεί για το ίδιο ακίνητο διαφορετική σύμβαση από την προβλεπόμενη στην σύμβαση μεσιτείας, η σύμβαση που τελικά συνήφθη τεκμαίρεται ως αποτέλεσμα της διαμεσολάβησης του μεσίτη.

ΣΤ. Σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας

α) Στη  σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη, ούτε και να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος, ή τρίτος, για λογαριασμό του για την αναζήτηση ευκαιρίας για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση.

β) Η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας δεν μπορεί να έχει διάρκεια πάνω από (8) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για (4) ακόμα μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα, μετά δε από τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση.

γ) Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά την διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη, ή μεσολάβηση, του αποκλειστικού μεσίτη. Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε μέσα στο τρίμηνο από την λήξη του χρόνου της αποκλειστικής μεσιτείας και στο μεταξύ ο εντολέας έχει δώσει εντολή σε άλλο μεσίτη, τότε αμοιβή στον (πρώτο) αποκλειστικό μεσίτη οφείλεται μόνο αν αποδειχθεί ότι η κατάρτιση της σύμβασης οφείλεται σε δικές του ενέργειες.

Ζ. Περισσότεροι μεσίτες / Μία αμοιβή

α) Αν περισσότεροι μεσίτες σε συνεργασία μεταξύ τους υπέδειξαν, ή μεσολάβησαν, τότε αμοιβή οφείλεται μόνο μία φορά, καταβαλλόμενη από τον εντολέα σε έναν από αυτούς, κατά του οποίου και μόνο έχουν δικαίωμα να στραφούν οι υπόλοιποι και, σε περίπτωση έλλειψης συμφωνίας μεταξύ τους, κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών κατά το ποσοστό συμβολής του καθενός στην κατάρτιση της σύμβασης.

β) Αν περισσότεροι μεσίτες, προς τους οποίους ο εντολέας παρέσχε διαδοχικά διαφορετικές εντολές υπέδειξαν διαδοχικά την ίδια ευκαιρία, δικαιούται να αξιώσει αμοιβή μόνο αυτός ο οποίος υπέδειξε πρώτος την ευκαιρία.

γ) Αν δεν μπορεί να αποδειχτεί το ποσοστό συμβολής κάθε μεσίτη στην κατάρτιση της σύμβασης, τότε κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών κατά ίσα μέρη η μεγαλύτερη από τις αμοιβές που συμφώνησε ο εντολέας με τις διαφορετικές εντολές του.

Η. Αρμοδιότητα

Αρμόδιο δικαστήριο  είναι το  καθ' ύλην και κατά τόπο αρμόδιο (άρθρα 7, 9, 10, 14 παρ. 1 εδ. α', και 22 ΚΠολΔ), και δικάζει με την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών.

Θ. Ορισμένο αγωγής

α) Για το ορισμένο της αγωγής πρέπει να διαλαμβάνονται στο δικόγραφο, α) η σύναψη της μεσιτικής σύμβασης, β) ο έγγραφος τύπος της μεσιτικής σύμβασης, γ) η μεσιτική δραστηριότητα (μεσολάβηση ή υπόδειξη ή και τα δύο), δ) η σύναψη της σκοπούμενης κυρίας σύμβασης, και ε) ο αιτιώδης σύνδεσμος μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κύριας σύμβασης.

β) Η  αγωγή, επί ποινή απαραδέκτου πρέπει να κοινοποιηθεί στην Δ.Ο.Υ. Φορολογίας Εισοδήματος του μεσίτη.