Σύμφωνα με το άρθρο 686 εδ. α ΑΚ, αν ο εργολάβος δεν αρχίσει εγκαίρως την εκτέλεση του έργου, ή αν, χωρίς υπαιτιότητα του εργοδότη, επιβραδύνει την εκτέλεση στο σύνολό της, ή εν μέρει, με τρόπο που αντιβαίνει στην σύμβαση και καθιστά αδύνατη την έγκαιρη περάτωση του έργου, ο εργοδότης μπορεί να υπαναχωρήσει από την σύμβαση, χωρίς να περιμένει το χρόνο παράδοσης του έργου.

Α. Για την άσκηση του δικαιώματος υπαναχώρησης του εδαφίου α του άρθρου 686 ΑΚ δεν απαιτείται η συνδρομή των προϋποθέσεων της υπερημερίας του εργολάβου του εδαφίου β του άρθρου 686 ΑΚ (βλ. σχετική ανάρτηση), ούτε η ύπαρξη υπαιτιότητας του εργολάβου στην καθυστέρηση, η οποία μπορεί να οφείλεται και σε αντικειμενικές δυσχέρειες. Επίσης, δεν απαιτείται η τήρηση των διατάξεων των άρθρων 383 επ. ΑΚ, γιατί πρόκειται για υπαναχώρηση που παρέχεται ευθέως από τον νόμο και σε αυτήν εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των άρθρων 389 έως 396 ΑΚ (ΑΠ 77/2011, ΑΠ 1035/2010, ΜονΕφΠειρ  564/2019).

Β. Για την θεμελίωση, επομένως, του δικαιώματος υπαναχώρησης του εργοδότη, με το εδάφιο α του άρθρου 686 ΑΚ, από την εργολαβική σύμβαση, απαιτείται α) αντισυμβατική καθυστέρηση έναρξης της εκτέλεσης του έργου, ή αντισυμβατική επιβράδυνση εκτέλεσης του έργου, χωρίς υπαιτιότητα του εργοδότη και β) αδυναμία έγκαιρης αποπεράτωσης του έργου, εξ αιτίας της καθυστέρησης έναρξης, ή της επιβράδυνσης της εκτέλεσης.

Γ. Στην περίπτωση που δεν έχει ορισθεί από τα συμβαλλόμενα μέρη ο χρόνος παράδοσης του έργου (περάτωσης της οικοδομής) ως αντίστοιχος χρόνος νοείται ο ταχύτερος δυνατός, δηλαδή ο χρόνος που είναι αντικειμενικά αναγκαίος για την περάτωση του έργου με έναρξη εργασιών ευθύς μετά την κατάρτιση της σύμβασης (ΑΠ 883/1990, ΑΠ 1772/2007, ΑΠ 1113/2017).

Δ. Ο εργοδότης έχει κατά την διακριτική του ευχέρεια το δικαίωμα να υπαναχωρήσει και από τμήμα του έργου που δεν έχει εκτελεσθεί κατά τον χρόνο της υπαναχώρησης, οπότε ο εργοδότης οφείλει στον εργολάβο μόνο την αντίστοιχη αμοιβή για το μέχρι τότε εκτελεσθέν έργο με βάση την σύμβαση και να μην υπαναχωρήσει από την όλη σύμβαση (ΑΠ 1035/2010).

Ε. Επειδή η υπαναχώρηση, που απορρέει από την διάταξη του άρθρου 686 εδ. α ΑΚ, συνιστά νόμιμη υπαναχώρηση, δηλαδή απορρέει απευθείας από το νόμο και, επομένως δεν έχουν εφαρμογή οι ρυθμίσεις των άρθρων 383 επ. ΑΚ, δεν απαιτείται ο εργοδότης, προκειμένου να υπαναχωρήσει από την σύμβαση, να απευθύνει όχληση προς τον εργολάβο, ώστε να καταστήσει τον τελευταίο υπερήμερο, ούτε είναι υποχρεωμένος να τάξει εύλογη προθεσμία για εκπλήρωση από μέρους του εργολάβου (ΑΠ 981/1997,  ΕφΑθ 8345/2002, ΕφΑθ 5176/2001).

ΣΤ. Με την δήλωση του εργοδότη προς τον εργολάβο ότι υπαναχωρεί από την σύμβαση της μίσθωσης έργου, η σύμβαση καταργείται από την στιγμή της κατάρτισής της (ex tunc), η νομική σχέση ανάμεσα στον εργοδότη και τον εργολάβο διαλύεται αυτοδικαίως και αναδρομικά, επέρχεται απόσβεση όλων των υποχρεώσεων αυτών για παροχή που πηγάζουν από την σύμβαση και δημιουργείται υποχρέωσή τους να αποδώσουν αμοιβαίως τις παροχές που έλαβαν κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (άρθρο 904 επ. ΑΚ), για αιτία που έληξε (ΑΠ 997/2010, ΑΠ 1031/2004).

Ζ. Η δήλωση του εργοδότη ότι υπαναχωρεί από την σύμβαση είναι απρόθεσμη και δεν υπόκειται σε παραγραφή, για την εγκυρότητα δε αυτής είναι αδιάφορο αν κατά το χρόνο που αυτή έλαβε χώρα έχει εκτελεσθεί ένα μεγάλο μέρος του ανατεθέντος έργου.

Η. Το δικαίωμα υπαναχώρησης μπορεί να ασκηθεί και μετά τον συμφωνημένο χρόνο παράδοσης του έργου, αν δεν πληρώθηκαν μέχρι την λήξη της προθεσμίας παράδοσης αυτού οι από το άρθρο 686 εδ. α ΑΚ υποχρεώσεις του εργολάβου για την έγκαιρη έναρξη και για την μη επιβράδυνση των εργασιών εκτέλεσης του έργου κατά τρόπο, που αντιβαίνει στην σύμβαση και καθιστά αδύνατη την έγκαιρη περάτωση αυτού, αφού κατ εξοχή στην περίπτωση αυτή προκύπτει ότι είναι ανέφικτη η έγκαιρη ολοκλήρωση και παράδοση του έργου (ΑΠ 652/2008, ΑΠ 1619/1996).

Θ. Ο εργοδότης υπαναχωρώντας, μπορεί ζητήσει, σύμφωνα με το άρθρο 387 ΑΚ, να του επιδικασθεί εύλογη κατά την κρίση του δικαστηρίου αποζημίωση για την τυχόν ζημία από την μη εκπλήρωση της σύμβασης (ΑΠ 113/2014). Κριτήρια για τον καθορισμό του ύψους της αποζημίωσης αυτής δεν τίθενται στο νόμο. Το δικαστήριο έχει την δυνητική ευχέρεια να επιδικάσει ή μη, κατ' εύλογη κρίση, αποζημίωση με τον περιορισμό, μόνο, ότι η εν λόγω αποζημίωση δεν μπορεί να υπερβαίνει την πραγματική ζημία του δανειστή, που βρίσκεται σε αιτιώδη συνάφεια προς την αντισυμβατική διαγωγή του οφειλέτη (ΑΠ 262/2008).

Ι. Στην περίπτωση, που η μη έγκαιρη έναρξη του έργου, ή η επιβράδυνση των εργασιών, οφείλεται σε υπαιτιότητα του εργολάβου, τα δικαιώματα του εργοδότη από την υπερημερία του εργολάβου διατηρούνται ακέραια, σύμφωνα με το εδάφιο β της διάταξης του άρθρου 686 ΑΚ και κατά συνέπεια κατ εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 686 εδ. β, 343 παρ.2, 383, 385, 389 παρ. 2 και 390 ΑΚ ο εργοδότης μπορεί να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση έργου (ΑΠ 1378/2010) και μάλιστα χωρίς να τάξει στον υπερήμερο εργολάβο εύλογη προθεσμία για την εκπλήρωση της παροχής, αν από την όλη στάση του τελευταίου προκύπτει ότι το μέτρο αυτό θα ήταν άσκοπο, ή αν ο εργοδότης δεν έχει πλέον συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης (ΑΠ 1759/2009).

ΙΑ. Η υπαναχώρηση του άρθρου 686 εδ. α ΑΚ διακρίνεται και από την καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης έργου του άρθρου 700 ΑΚ, κατά την οποία ο εργοδότης έχει δικαίωμα μέχρι την αποπεράτωση του έργου να καταγγείλει οποτεδήποτε και για οποιοδήποτε λόγο την σύμβαση, οπότε αυτή λύνεται για το μέλλον (ex nunc), αυτός δε οφείλει να καταβάλει στον εργολάβο την συμφωνηθείσα αμοιβή (ΑΠ 121/2014, ΑΠ 1376/2012, ΑΠ 1113/2017).

ΙΒ. Η χωρίς υπαιτιότητα του εργοδότη παράλειψη έκδοσης της κατά νόμο απαιτουμένης οικοδομικής αδείας για την ανέγερση της οικοδομής, ή η παράλειψη αναθεώρησης αυτής, οσάκις τούτο απαιτείται, με συνέπεια την καθυστέρηση στην έναρξη, ή στην ολοκλήρωση των εργασιών, παρέχει στον εργοδότη το δικαίωμα να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση έργου κατ εφαρμογή του εν λόγω άρθρου 686 εδ. α ΑΚ (ΑΠ 77/2011).