Στην εμπορική μίσθωση για την αναπροσαρμογή του μισθώματος εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων  288 και 388 ΑΚ. 

1. Άρθρο 288 ΑΚ

Α. Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ η οποία ορίζει ότι «ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη» εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, και επομένως και στις εμπορικές μισθώσεις, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή, ή από άλλη δικαιοπραξία, ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία, ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. 

Β. Η διάταξη του άρθρου 288 AK είναι γενική και ειδικότερη εφαρμογή της είναι εκείνη του άρθρου 388 ΑΚ (ΑΠ 503/2005, ΑΠ 328/2004). 

Γ. Με την προϋπόθεση αυτή, αναπροσαρμογή μισθώματος εμπορικής μίσθωσης μπορεί να γίνει με βάση τη διάταξη του 288 ΑΚ, όταν, αυτό επιβάλλεται από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Ως καλή πίστη θεωρείται η ενδεδειγμένη συμπεριφορά  σε σχέση   με  τις  συναλλακτικές συνθήκες σε δεδομένο τόπο και χρόνο. Η καλή πίστη πρέπει να συνδυάζεται με τα συναλλακτικά ήθη, δηλαδή με τη συμπεριφορά που εκδηλώνεται κατά τις συναλλαγές και συνάδει με όσα έχουν επικρατήσει κατά τη μακραίωνη εξέλιξη, έχουν δε παγιωθεί ως αρχές που διέπουν τις σχέσεις μεταξύ των συναλλασσομένων (ΑΠ 1171/2004).

Δ. Κατ εφαρμογή της διάταξης του 288 ΑΚ, όταν ζητείται η μείωση του συμφωνηθέντος μισθώματος, ο ενάγων οφείλει να περιλάβει στο δικόγραφο της αγωγής, πλην άλλων, τους προσδιοριστικούς εκείνους παράγοντες, που λαμβάνονται υπ όψιν για τον καθορισμό του μισθώματος, όπως είναι η μισθωτική αξία του μισθίου ακινήτου, ακριβής μείωση της μισθωτικής αυτής αξίας, η μεγάλη ή μικρή προσφορά καταστημάτων στην ίδια περιοχή της αυτής περίπου έκτασης, θέσης και χρήσης, η παράθεση συγκριτικών στοιχείων και η σχέση αυτών με το επίδικο μίσθιο (ΑΠ 2166/2009, ΑΠ 503/2005).

Ε. Ακόμη, προσδιοριστικά στοιχεία για την αναπροσαρμογή του μισθώματος αποτελούν η ουσιώδης μεταβολή των ειδικών οικονομικών συνθηκών, που υπήρχαν κατά την κατάρτιση της σύμβασης και, ειδικότερα, η σημαντική μείωση του τιμάριθμου και του ατομικού εισοδήματος, η ευρύτητα της επαγγελματικής στέγης, που έχει ως συνέπεια τη σημαντική μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, και η ζημία του μισθωτή, η οποία υπερβαίνει τον κίνδυνο, που εκείνος ανέλαβε με τη σύμβαση.

ΣΤ. Τα στοιχεία αυτά, πρόσφορα και συγκεκριμένα και όχι με απλή επανάληψη της διατύπωσης του νόμου, πρέπει να περιέχονται στην αγωγή, διαφορετικά η παράλειψη τους δημιουργεί αοριστία και ακυρότητα του δικογράφου (ΑΠ 1487/2005, ΕφΠειρ 48/2010).

Ζ. Πρέπει να γίνει κατανοητό ότι η διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ ως ειδικότερη, υπερισχύει της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ ως γενικής, η οποία εφαρμόζεται σε κάθε περίπτωση, κατά την οποία, μετά την κατάρτιση της δικαιοπραξίας, έχει επέλθει μεταβολή  των συνθηκών, η  οποία όμως δεν συγκεντρώνει τις προϋποθέσεις εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 388 AK.

2. Άρθρο 388 ΑΚ

Α. Οι προϋποθέσεις εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 388 ΑΚ, υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλόμενους στην εμπορική μίσθωση το δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, είναι,

α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, εν όψει της καλής   πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης,

β) η μεταβολή πρέπει να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους, που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν, να προβλεφθούν,

γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, εν όψει και της αντιπαροχής, να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής (ΑΠ 893/2010, ΑΠ 1464/2009).

Β. Πρέπει να συντρέχουν, δηλαδή, όλα εκείνα τα πραγματικά περιστατικά, από τα οποία να προκύπτει η μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες στήριξαν οι συμβαλλόμενοι τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης, από λόγους απρόβλεπτους, ώστε η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών, παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία λαμβάνεται πάντοτε υπ όψιν και συνεκτιμάται (ΕφΠειρ 48/2010).

Γ. Τέτοια περιστατικά είναι εκείνα τα οποία δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κλπ.

Δ. Τυχαία γεγονότα, που όμως συμβαίνουν συνήθως, όπως είναι η αυξομείωση των εισπράξεων της επιχείρησης, η αύξηση της αξίας του ακίνητου από την υποτίμηση του νομίσματος, η παρεπόμενη αύξηση του κόστους ζωής, η αύξηση της αξίας του ακινήτου, η οποία οφείλεται στην αύξηση της ζήτησης για μίσθωση αναλόγων ακινήτων, ούτε έκτακτα, ούτε απρόβλεπτα μπορούν να χαρακτηρισθούν (ΑΠ 1171/2004).

Ε. Επομένως για την αναπροσαρμογή του μισθώματος με την ΑΚ 388 πρέπει, εν όψει ότι κατά το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης τα συμβαλλόμενα μέρη έλαβαν υπ όψιν τους όλα τα περιστατικά, στα οποία θεμελίωσαν το περιεχόμενο της σύμβασης και απέβλεψαν σε αυτά και τα οποία αποτέλεσαν το βάθρο της σύμβασης, να μεταβλήθηκαν στην συνέχεια σε χρόνο μεταγενέστερο, η μεταβολή δε να έχει  χαρακτήρα έκτακτο και να μην μπορούσε να προβλεφθεί, πράγμα που συμβαίνει, όταν τα περιστατικά, που εισχώρησαν στη σύμβαση, δεν ήταν δυνατό να διαγνωσθούν υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες.

ΣΤ. Δεν αρκεί δηλαδή οποιαδήποτε μεταβολή να επιδρά στην αναπροσαρμογή της σύμβασης, αλλά μόνο εκείνη που έχει ως συνέπεια η παροχή του οφειλέτη να θεωρείται υπέρμετρα επαχθής. Αυτό συμβαίνει όταν ο συμβαλλόμενος, συνεπεία εκτάκτων γεγονότων, βρίσκεται σε πλήρη κατάλυση της ισορροπίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής και μάλιστα σε τέτοια κατάσταση, ώστε αυτός μεν, εκτελώντας τη σύμβαση, να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε εκτάκτως και απροόπτως, ο δε αντισυμβαλλόμενος, να ωφελείται υπέρμετρα από την περιουσία του υπόχρεου, ενώ αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί (ΕφΘεσ 2678/2006).

Ζ. Το υπέρμετρο της επάχθειας συνιστά το αφετήριο στάδιο κρίσης εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ και το δικαστήριο θα επέμβει με βάση τα αντικειμενικά κριτήρια, αναπλάθοντας το περιεχόμενο της σύμβασης και αναπροσαρμόζοντας την παροχή έναντι της αντιπαροχής (ΑΠ 1382/1992, ΕφΑθ 6972/2001).

3. Ο δικαστικός καθορισμός του μισθώματος με βάση τις πιο πάνω διατάξεις, δεν καταργεί τη συμφωνία των διαδίκων περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος και ισχύει μόνον για το χρονικό διάστημα, για το οποίο κρίθηκε ότι υπάρχει η δυσαρμονία του μισθώματος, χωρίς να επηρεάζει την ισχύ της υπάρχουσας συμφωνίας και επομένως θα εξακολουθήσει να αναπροσαρμόζεται στο μέλλον και πάλι με βάση την υπάρχουσα συμφωνία, όταν θα επέρχεται κάθε επόμενο στάδιο από τα συμβατικώς προβλεφθέντα και μάλιστα αυτόματα χωρίς τη μεσολάβηση άλλης δικαστικής κρίσης, επιφυλασσομένου όμως του δικαιώματος των συμβληθέντων, να ζητήσουν στο μέλλον και πάλι αναπροσαρμογή του μισθώματος με βάση τις διατάξεις των άρθρων 288 και 388 του ΑΚ, εάν βέβαια συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής τους (ΑΠ 258/1986, ΑΠ 1186/1986, ΕφΠειρ 337/1995, ΕφΑθ 5487/1994).