Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 638 έως 645 ΚΠολΔ για την έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου για καθυστέρηση καταβολής μισθώματος από δυστροπία του μισθωτή και για την εκτέλεση της διαταγής σε βάρος του μισθωτή ακολουθούνται τα παρακάτω

1. Προϋποθέσεις

α) Καθυστέρηση του μισθώματος από δυστροπία

Δύστροπος είναι ο μισθωτής, όταν είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή του μισθώματος (όλου, ή μέρους), όταν δηλαδή καθυστερεί την καταβολή του μισθώματος χωρίς εύλογη αιτία, έστω και για μια ημέρα (ΑΚ 341). Αν το μίσθωμα είναι καταβλητέο σε ορισμένη (δήλη) ημέρα, η υπερημερία του μισθωτή επέρχεται με μόνη την παρέλευση της ημέρας αυτής. Δεν αίρει την δυστροπία η, έστω και προσωρινή, οικονομική αδυναμία, ή δυσχέρεια, του μισθωτή, ανεξάρτητα από τον γενεσιουργό της λόγο, πχ. ασθένεια του μισθωτή, κακή πορεία των εργασιών της επιχείρησής του κλπ. (ΑΠ 1312/2000, ΜονΠρΘεσ 3633/16, ΕιρΑθ 7210/2013, ΜονΠρΠειρ 123/2015).

β) Η έναρξη της μίσθωσης να αποδεικνύεται εγγράφως (συμφωνητικό μίσθωσης)

Αρκεί να αποδεικνύεται εγγράφως η έναρξη της μίσθωσης. Δεν είναι αναγκαία η έγγραφη ανανέωση της μισθωτικής σύμβασης.

γ) Επίδοση έγγραφης όχλησης με δικαστικό επιμελητή (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης.

Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία.

Η επίδοση της έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά.

2. Αρμοδιότητα δικαστηρίου

α) Αρμόδιος καθ ύλη για την έκδοση της διαταγής είναι ο ειρηνοδίκης όταν το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα δεν υπερβαίνει τα (600) ευρώ και ο δικαστής του μονομελούς πρωτοδικείου σε κάθε άλλη περίπτωση.

β) Κατά τόπο αρμόδιο είναι το δικαστήριο στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο.  

3. Στοιχεία της αίτησης

Η αίτηση πρέπει να περιλαμβάνει, εκτός από τα στοιχεία του άρθρου 117 ή 118, και της παρ. 1 του άρθρου 119,

α) αίτημα να εκδοθεί διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου ακινήτου και μνεία του τόπου όπου βρίσκεται με περιγραφή του,

β) επίκληση του εγγράφου από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση,

γ) επίκληση καθυστέρησης καταβολής του μισθώματος από δυστροπία, με μνεία των αναγκαίων περιστατικών,

δ) επίκληση της έκθεσης επίδοσης.

4. Στην αίτηση επισυνάπτεται

α) το μισθωτήριο συμβόλαιο

β) η έκθεση επίδοσης της όχλησης,

γ) καθώς και κάθε άλλο σχετικό έγγραφο.

Δεν υφίσταται υποχρέωση επισύναψης πιστοποιητικού της Δ.Ο.Υ. περί δήλωσης μισθωμάτων, ούτε πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ.

5. Απόφαση

α) Ο δικαστής αποφασίζει χωρίς να καλέσει τον μισθωτή. Έχει όμως το δικαίωμα, α) να καλεί τον αιτούντα για να του δώσει εξηγήσεις σχετικά με την αίτηση, β) να υποδείξει στον αιτούντα τις αναγκαίες συμπληρώσεις, ή διορθώσεις της αίτησης,

β) Αν η αίτηση είναι νόμιμη και τα απαιτούμενα σε κάθε περίπτωση περιστατικά αποδεικνύονται εγγράφως, ο δικαστής εκδίδει διαταγή με την οποία υποχρεώνει τον καθ' ου να αποδώσει στον αιτούντα τη χρήση του μισθίου και τον καταδικάζει στα δικαστικά έξοδα. Άλλως απορρίπτει την αίτηση

6. Η διαταγή περιέχει

α) το ονοματεπώνυμο του δικαστή που την εκδίδει,

β) το ονοματεπώνυμο, το πατρώνυμο, την κατοικία, τη διεύθυνση, καθώς και τον αριθμό φορολογικού μητρώου εκείνου που ζήτησε την έκδοση της διαταγής και αν πρόκειται για νομικό πρόσωπο την επωνυμία, τη διεύθυνση της έδρας του και τον αριθμό φορολογικού μητρώου

γ) το ονοματεπώνυμο, το πατρώνυμο, την κατοικία, τη διεύθυνση, καθώς και αν αυτό είναι εφικτό τον αριθμό φορολογικού μητρώου εκείνου κατά του οποίου στρέφεται η αίτηση και αν πρόκειται για νομικό πρόσωπο την επωνυμία, τη διεύθυνση της έδρας του, καθώς και αν αυτό είναι εφικτό τον αριθμό φορολογικού μητρώου,

δ) περιγραφή του μισθίου,

ε) την αιτία της απόδοσης με έκθεση των αναγκαίων περιστατικών και μνεία της έκθεσης επίδοσης της όχλησης,

στ) διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου,

ζ) υπόμνηση στον καθ' ου ότι η διαταγή αποτελεί τίτλο εκτελεστό που μπορεί να εκτελεστεί μετά την πάροδο (20) ημερών από την προς αυτόν επίδοση και ότι δικαιούται να ασκήσει κατ' αυτής ανακοπή μέσα σε προθεσμία (15) εργάσιμων ημερών από την επίδοση και

ζ) υπογραφή του δικαστή που την εξέδωσε.

7. Εκτέλεση της διαταγής

α) Η διαταγή απόδοσης μισθίου αποτελεί τίτλο εκτελεστό.

β) Η εκτέλεση μπορεί να πραγματοποιηθεί αφού παρέλθουν (20) ημέρες από την επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση, χωρίς να απαιτείται προηγούμενη επίδοση αντιγράφου της.

γ) Η αποβολή του μισθωτή από το μίσθιο και η εγκατάσταση του εκμισθωτή στο μίσθιο γίνεται με τη συνδρομή δικαστικού επιμελητή. Στην περίπτωση που βρεθούν πράγματα του μισθωτή στο μίσθιο, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να τα φυλάξει για χρονικό διάστημα (6)  μηνών.

8. Ανακοπή κατά της διαταγής

α) Ο καθ' ου η διαταγή μισθωτής δικαιούται να ασκήσει ανακοπή (αντιρρήσεις) ενώπιον του καθ' ύλην αρμοδίου για την εκδίκαση της αγωγής απόδοσης του μισθίου δικαστηρίου, μέσα σε προθεσμία (15) εργάσιμων ημερών από την επίδοση της διαταγής. Η ανακοπή εκδικάζεται ως μισθωτική διαφορά.

β) Λόγος της ανακοπής είναι η ανυπαρξία καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία. Σύμφωνα με το άρθρο 342 ΑΚ, ο μισθωτής πρέπει να ισχυριστεί και αποδείξει ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε εύλογη αιτία, δηλαδή σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη (ΑΠ 86/2005, ΑΠ 850/2004). Εύλογη αιτία, που αίρει την δυστροπία αποτελεί, η ύπαρξη πραγματικών ελαττωμάτων, η έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων του μισθίου, λόγω των οποίων παρεμποδίστηκε ολικά ή μερικά η χρήση του, η ανυπαίτια νομική ή πραγματική πλάνη, η εύλογη αμφιβολία του μισθωτή ως προς την ύπαρξη, το περιεχόμενο, το χρόνο καταβολής ή την έκταση των οφειλών του, η εύλογη αμφιβολία ως προς το πρόσωπο του δικαιούχου, οπότε όμως οφείλει να καταθέσει δημόσια το μίσθωμα, η υπερημερία του εκμισθωτή ως προς την αποδοχή του μισθώματος κλπ.

γ) Αν η ανακοπή ασκήθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα και οι λόγοι της είναι νόμιμοι και βάσιμοι, το δικαστήριο ακυρώνει τη διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Διαφορετικά απορρίπτει την ανακοπή και επικυρώνει τη διαταγή.

9. Αναστολή εκτέλεσης

α) Η άσκηση της ανακοπής δεν αναστέλλει την εκτέλεση της διαταγής.

β) Ο δικαστής όμως που την εξέδωσε μπορεί, ύστερα από αίτηση του ανακόπτοντος, η οποία εκδικάζεται κατά τα άρθρα 686 επ., να χορηγήσει αναστολή, είτε με εγγυοδοσία υπέρ του καθ' ου η ανακοπή, είτε χωρίς εγγυοδοσία, έως την έκδοση οριστικής απόφασης επί της ανακοπής.

10. Διακοπή παραγραφής

α) Η επίδοση διαταγής πληρωμής διακόπτει την παραγραφή και την αποσβεστική προθεσμία.

β) Αν ακυρωθεί η διαταγή πληρωμής, η παραγραφή ή η αποσβεστική προθεσμία θεωρείται ότι έχει ανασταλεί από την επίδοση της διαταγής πληρωμής, ώσπου να εκδοθεί τελεσίδικη απόφαση για την ανακοπή.  

11. Αίτημα καταβολής μισθωμάτων 

α) Σύμφωνα με το άρθρο 645 ΚΠολΔ στην αίτηση μπορεί να σωρευτεί και αίτημα καταδίκης για χρηματική απαίτηση από οφειλόμενα μισθώματα, κοινόχρηστες δαπάνες, τέλη και λογαριασμούς κοινής ωφελείας, εφ όσον το ύψος τους αποδεικνύεται από δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας.

β) Στην περίπτωση αυτή εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των άρθρων 662Α έως Η, καθώς και οι διατάξεις των άρθρων 624, 626 παράγραφοι 2 και 3, 630 στοιχεία γ', δ' και ε' και 634.