Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 342, 574, 595 ΑΚ, που εφαρμόζονται, τόσο στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), με την σύμβαση της μίσθωσης κατοικίας, ή επαγγελματικής μίσθωσης, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στον μισθωτή την χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα, το οποίο καταβάλλεται στις συμφωνημένες, ή στις συνηθισμένες προθεσμίες, και, αν δεν υπάρχουν τέτοιες προθεσμίες, καταβάλλεται κατά την λήξη της μίσθωσης και, αν συμφωνήθηκε καταβολή σε μικρότερα διαστήματα, κατά την λήξη τους.

α) Όταν ο μισθωτής δεν καταβάλει ως άνω το συμφωνηθέν μίσθωμα, γίνεται υπερήμερος και σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 597 ΑΚ δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση και να ζητήσει την απόδοση μισθίου (ΑΠ 632/2017).

β) Πέραν της απόδοσης του μισθίου με την καταγγελία του άρθρου 597 ΑΚ, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 66 ΕισΝΚΠολΔ, ο εκμισθωτής, όταν ο μισθωτής βρίσκεται σε υπερημερία περί την καταβολή του μισθώματος, έχει δικαίωμα να ζητήσει την απόδοση του μισθίου λόγω δυστροπίας, χωρίς να καταγγείλει την μίσθωση, που σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 637 επ. 645 ΚΠολΔ ζητείται με την έκδοση διαταγής απόδοση της χρήσης μισθίου. Έκδοση διαταγής προς απόδοση της χρήσης του μισθίου μπορεί να ζητηθεί, ακόμη και αν ο εκμισθωτής προηγουμένως κατήγγειλε την μίσθωση για υπερημερία του οφειλέτη με βάση την διάταξη του άρθρου 597 ΑΚ.

γ) Το από την διάταξη του άρθρου 597 ΑΚ παρεχόμενο στον εκμισθωτή δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης σε υπερημερία του μισθωτή,  σε συνδυασμό με τις περί υπερημερίας του οφειλέτη διατάξεις των άρθρων 340 επ. ΑΚ, έχει ως προϋπόθεση την υπερημερία του μισθωτή περί την πληρωμή του μισθώματος.

δ) Η υπερημερία του μισθωτή, κατά το άρθρο 342 ΑΚ, δεν υφίσταται, όταν ο μισθωτής δεν προέβη στην εκπλήρωση της υποχρέωσής του προς καταβολή του μισθώματος εξ αιτίας γεγονότος για το οποίο δεν έχει ευθύνη. Τέτοιο γεγονός είναι κάθε εύλογη αιτία, συνεπεία της οποίας δικαιολογείται η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος (ΑΠ 632/2017). Τέτοιο γεγονός αποτελεί και η υπερημερία του δανειστή, στην οποία βρίσκεται ο δανειστής, σύμφωνα με τα άρθρα 349 και 350 ΑΚ, όταν, δηλαδή, δεν δέχεται το προσφερόμενο από τον μισθωτή μίσθωμα, εφ όσον βεβαίως αυτό είναι το πραγματικά οφειλόμενο, ή όταν ο εκμισθωτής έχει δηλώσει ήδη ότι δεν δέχεται το μίσθωμα. Στην περίπτωση αυτή, ο μισθωτής δεν τελεί σε υπερημερία, καθυστερώντας την καταβολή του μισθώματος, αφού η καθυστέρηση δεν οφείλεται σε υπαιτιότητά του, έστω και αν δεν παρακατέθεσε το μίσθωμα και τούτο, γιατί η δημόσια κατάθεση δεν αποτελεί, όπως συνάγεται από το άρθρο 427 ΑΚ, υποχρέωση, αλλά δικαίωμα του οφειλέτη μισθωτή, το οποίο ασκεί αυτός, αν θέλει να αποσβεστεί η οφειλή των μισθωμάτων (ΑΠ 387/2009).

ε) Στην περίπτωση, που ο εκμισθωτής αποκρούσει την προσφορά του μισθώματος, περιέρχεται σε υπερημερία δανειστή και για τα μισθώματα που θα οφείλονται στο μέλλον, χωρίς να υποχρεούται ο μισθωτής να επαναλαμβάνει την προσφορά τους σε όλη την διάρκεια της μίσθωσης, ενώ στον εκμισθωτή απόκειται να άρει την υπερημερία του με το να καλέσει το μισθωτή να του καταβάλει το μίσθωμα (ΑΠ 387/2009).

1. Απόδοση μισθίου, λόγω μη καταβολής μισθώματος

α) Όταν ο μισθωτής δεν καταβάλει το συμφωνηθέν μίσθωμα, γίνεται υπερήμερος και σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 597 ΑΚ δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση και με αγωγή να ζητήσει την απόδοση μισθίου (ΑΠ 632/2017).

β) Ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις και στην συνέχεια να ασκήσει αγωγή για απόδοση του μισθίου.  Η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής πριν περάσει η προθεσμία αυτή καταβάλλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας. Κάθε συμφωνία των μερών στο συμφωνητικό μίσθωσης,  που συντομεύει τις παραπάνω προθεσμίες, ή που παρέχει την δυνατότητα αυτόματης λύσης της μίσθωσης είναι άκυρη (άρθρο 598 ΑΚ). 

γ) Το δικαίωμα του εκμισθωτή καταγγελίας της μίσθωσης ασκείται με μονομερή δήλωσή του, κατά το σύνηθες και προς απόδειξη, εγγράφως. Το δικαίωμα αυτό, της καταγγελίας δηλαδή της μίσθωσης, ασκείται και με την αγωγή απόδοσης του μισθίου. Η καταγγελία  αποκτά νομική ενέργεια μόλις περιέλθει στο μισθωτή (άρθρο 167 ΑΚ) και προκαλεί την λύση της σύμβασης για το μέλλον (άρθρο 587 ΑΚ), δηλαδή, προκαλεί την κατάργησή της και δημιουργείται η νέα έννομη κατάσταση της εκκαθάρισης (άρθρο 599 ΑΚ).

δ) Λόγω του διαπλαστικού χαρακτήρα της καταγγελίας, μετά την περιέλευσή της στο μισθωτή, οπότε και ολοκληρώνεται (άρθρο 167 ΑΚ), δεν επιτρέπεται να ανακληθεί μονομερώς. Η μονομερής ανάκληση της καταγγελίας από τον εκμισθωτή μετά την περιέλευσή της στο μισθωτή είναι άκυρη και δεν επιφέρει αποτελέσματα, δηλαδή δεν παρεμποδίζει την λύση της μίσθωσης (άρθρο 587 εδ. α ΑΚ).

ε) Η μονομερής δήλωση του εκμισθωτή πρέπει κατά το περιεχόμενό της να είναι ακριβής, ορισμένη, σαφής και καθαρή, πρέπει, δηλαδή, να προκύπτουν από αυτή, κατά τρόπο αναμφίβολο, το είδος, το ποσό και τα άλλα προσδιοριστικά στοιχεία της απαίτησης, επιπλέον δε να είναι απαλλαγμένη από αίρεση, ή άλλο όρο και να απαιτεί ακριβώς από τον οφειλέτη την εκπλήρωση της οφειλόμενης παροχής του (ΑΠ 999/2015).

στ) Μετά την πάροδο της προθεσμίας της καταγγελίας, γενόμενη καταβολή των οφειλομένων μισθωμάτων, επιφέρει μεν απόσβεση της οφειλής των μισθωμάτων, πλην όμως επέρχεται η λύση της μίσθωσης,  η οποία δεν αναβιώνει και η καταγγελία δεν μπορεί πλέον να ανατραπεί, ούτε με συμφωνία των μερών, γιατί λυμένη σχέση δεν αναβιώνει. Προκειμένου να συνεχιστεί η μίσθωση απαιτείται σύναψη νέας σύμβασης, η οποία καταρτίζεται ρητώς (ΑΠ 1031/2001, ΕφΑθ 654/2012, ΕφΑθ 1426/2005). 

ζ) Παρά την λύση της μίσθωσης δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση, εξ αιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης, η οποία συνίσταται στο διαφυγόν κέρδος, δηλαδή στο μίσθωμα ολόκληρου του υπόλοιπου χρόνου της μίσθωσης. Αυτό όμως οφείλεται για το χρόνο μετά το τέλος της τυχόν παρακράτησης του μισθίου και εφεξής και μέχρι να εκμισθωθεί τούτο, όχι, όμως, πέραν από τον ορισμένο χρόνο της μίσθωσης (ΑΠ 787/1977, ΜονΕφΠειρ 223/2016).

2. Απόδοση μισθίου, λόγω μη καταβολής μισθώματος από δυστροπία

Η απόδοση του μισθίου λόγω καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία του μισθωτή, γίνεται σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 637 έως 645 ΚΠολΔ. Σύμφωνα με τις διατάξεις αυτές η απόδοση του μισθίου, λόγω καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία του μισθωτή, ζητείται με έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου, αν η έναρξη της μίσθωσης αποδεικνύεται εγγράφως, και εφ όσον έχει επιδοθεί έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης. Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία. Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά.

α) Δύστροπος είναι ο μισθωτής, όταν είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή του μισθώματος, δηλαδή,  όταν καθυστερεί την καταβολή του μισθώματος χωρίς εύλογη αιτία, έστω και για μια ημέρα (ΑΚ 341). Αν το μίσθωμα είναι καταβλητέο σε ορισμένη (δήλη) ημέρα, η υπερημερία του μισθωτή επέρχεται με μόνη την παρέλευση της ημέρας αυτής. Δεν αίρει την δυστροπία η, έστω και προσωρινή, οικονομική αδυναμία, ή δυσχέρεια, του μισθωτή, ανεξάρτητα από τον γενεσιουργό της λόγο, πχ. ασθένεια του μισθωτή, κακή πορεία των εργασιών της επιχείρησής του κλπ. (ΑΠ 1312/2000, ΜονΠρΘεσ 3633/16, ΕιρΑθ 7210/2013). Δυστροπία υπάρχει ακόμη και στην περίπτωση καθυστέρησης μέρους του μισθώματος (ΜονΠρΠειρ 123/2015).

β) Δυστροπία δεν υπάρχει και το τεκμήριο ανατρέπεται, κατά το άρθρο 342 ΑΚ, αν ο μισθωτής ισχυριστεί και αποδείξει (με λόγο ανακοπής) ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε εύλογη αιτία, δηλαδή σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη (ΑΠ 86/2005, ΑΠ 850/2004). Εύλογη αιτία, που αίρει την δυστροπία αποτελεί, η ύπαρξη πραγματικών ελαττωμάτων, η έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων του μισθίου, λόγω των οποίων παρεμποδίστηκε ολικά ή μερικά η χρήση του, η ανυπαίτια νομική ή πραγματική πλάνη, η εύλογη αμφιβολία του μισθωτή ως προς την ύπαρξη, το περιεχόμενο, το χρόνο καταβολής ή την έκταση των οφειλών του, η εύλογη αμφιβολία ως προς το πρόσωπο του δικαιούχου, οπότε όμως οφείλει να καταθέσει δημόσια το μίσθωμα, η υπερημερία του εκμισθωτή ως προς την αποδοχή του μισθώματος.