Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574 έως 579, 583 εδ α, 585 ΑΚ, που εφαρμόζονται, τόσο στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), προκύπτει ότι, αν κατά τον χρόνο της παράδοσης στο μισθωτή του μισθίου, τούτο έχει έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας, ή ελάττωμα, που γνώριζε, ή όφειλε να γνωρίζει ο εκμισθωτής, και εμποδίζει μερικά ή ολικά την συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα), ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης έλειψε μία τέτοια ιδιότητα, ή εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ή, αν εξαιτίας κάποιου δικαιώματος τρίτου αφαιρεθεί από τον μισθωτή, ολικά ή μερικά, η συμφωνημένη χρήση του μισθίου (νομικό ελάττωμα), ο μισθωτής δικαιούται, α) Να απατήσει την μείωση του μισθώματος, ή την μη καταβολή του μισθώματος, β) Να καταγγείλει την μίσθωση, γ) Να απαιτήσει αποζημίωση για την μη εκτέλεση της σύμβασης.

Δικαίωμα μη καταβολής, ή μείωσης, του μισθώματος.

Αν, κατά τον χρόνο της παράδοσης του μισθίου στον μισθωτή, το μίσθιο έχει ελάττωμα, που εμποδίζει μερικά, ή ολικά, την συμφωνημένη χρήση, ή, αν κατά την διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να μην καταβάλει το μίσθωμα, αν η χρήση του μισθίου παρακωλύθηκε ολικά και για όσο χρόνο διαρκεί η κατάσταση αυτή, ή να ζητήσει μείωση του μισθώματος, σε περίπτωση μερικής παρακώλυσης, ανάλογη με το βαθμό της ελάττωσης της χρήσης, έστω και αν δεν υπάρχει ολική αποβολή αυτού από το μίσθιο, εφ όσον, εξ αιτίας του ελαττώματος, αναιρείται η δυνατότητα να κάνει χρήση ελεύθερη και ανενόχλητη, κατά τους όρους της σύμβασης, με αποτέλεσμα να καθίσταται, χωρίς περιεχόμενο το δικαίωμά του και να αναιρείται και η γενόμενη παράδοση της χρήσης (ΕφΠειρ 481/2001, ΜονΕφΘεσ 1219/2017).

Ο μισθωτής έχει, κατ επιλογή, το δικαίωμα να ασκήσει, ή την αγωγή για μείωση του μισθώματος, ή την αγωγή για μη καταβολή του μισθώματος.

Οι δύο αξιώσεις συρρέουν διαζευκτικώς και συνεπώς η επιλογή της μίας αποκλείει την άσκηση της άλλης, με οποιαδήποτε μορφή, είτε κυρίως, είτε επικουρικώς, χωρίς να μπορεί να μεταβάλλεται κατά την βούληση του μισθωτή, εφ όσον βεβαίως αφορούν το ίδιο χρονικό διάστημα (ΟλΑΠ 50/2005). Η επιλογή αυτή μπορεί να γίνει με αγωγή, ή ανταγωγή, ή και κατ ένσταση, σε περίπτωση αγωγής του εκμισθωτή για καταβολή του μισθώματος, ή απόδοσης του μισθίου.