Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574 έως 579, 583 εδ α, 585 ΑΚ, που εφαρμόζονται, τόσο στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), προκύπτει ότι, αν κατά τον χρόνο της παράδοσης στο μισθωτή του μισθίου, τούτο έχει έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας, ή ελάττωμα, που γνώριζε, ή όφειλε να γνωρίζει ο εκμισθωτής, και εμποδίζει μερικά ή ολικά την συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα), ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης έλειψε μία τέτοια ιδιότητα, ή εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ή, αν εξαιτίας κάποιου δικαιώματος τρίτου αφαιρεθεί από τον μισθωτή, ολικά ή μερικά, η συμφωνημένη χρήση του μισθίου (νομικό ελάττωμα), ο μισθωτής δικαιούται.

α) Να απατήσει την μείωση του μισθώματος, ή την μη καταβολή του μισθώματος, 

β) Να καταγγείλει την μίσθωση.

γ) Να απαιτήσει αποζημίωση για την μη εκτέλεση της σύμβασης.

Πραγματικό ελάττωμα του μισθίου, δεν νοείται οποιαδήποτε δυσμενής κατάσταση της υλικής υπόστασης του μισθίου, αλλά απαιτείται κατάσταση τέτοια, που να επηρεάζει την λειτουργική χρήση του μισθίου. Πραγματικό ελάττωμα του μισθίου αποτελούν, μεταξύ άλλων, τα οικοδομικά ελαττώματα, δηλαδή, εκείνα που αναφέρονται στην φυσική ιδιοσυστασία του μισθίου ως πράγματος και η κατάσταση του μισθίου, που έχει σχέση με την λειτουργικότητα του πράγματος για την συγκεκριμένη χρήση, όπως η δυσχέρεια πρόσβασης στο μίσθιο (ΕΑ 95/2007, ΜονΕφΠειρ 233/2014).

Νομικό ελάττωμα είναι η ύπαρξη στο μίσθιο δικαιώματος τρίτου, το οποίο αδιάφορα αν γεννήθηκε πριν, ή μετά, την παραχώρηση της χρήσης, έχει ως συνέπεια, εξ αιτίας ακριβώς αυτού του δικαιώματος του τρίτου, είτε, να μη παραχωρήθηκε, είτε, να αφαιρέθηκε, ολικά ή μερικά, από τον μισθωτή η συμφωνημένη χρήση. Με την υλική αφαίρεση της χρήσης του μισθίου εξομοιώνεται και η παρεμπόδισή της, όταν αναιρείται ουσιαστικά το δικαίωμα του μισθωτή (ΑΠ 35/2015). Αν το ελάττωμα του μισθίου είναι ασήμαντο και η εξ αιτίας αυτού παρακώλυση της χρήσης του, κατά τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, είναι επουσιώδης, δεν θεωρείται ελάττωμα και δεν χορηγούνται τα παραπάνω δικαιώματα στο μισθωτή (ΑΠ 633/2003).

Οι παραπάνω διατάξεις είναι ενδοτικού δικαίου, με την έννοια ότι επιτρέπεται, σύμφωνα με τους όρους των γενικών διατάξεων του άρθρου 332 ΑΚ, να συμφωνηθεί ο αποκλεισμός, ή, ο περιορισμός, της ευθύνης του εκμισθωτή. Η συμφωνία αυτή στα πλαίσια της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρο 361 ΑΚ), με την οποία ο εκμισθωτής δεν φέρει καμία ευθύνη για φθορές, ή βλάβες, του μισθίου, που θα προκύψουν κατά την πορεία της μίσθωσης από οποιαδήποτε αιτία, είναι άκυρη, αν τα ελαττώματα αποσιωπήθηκαν από δόλο, ή βαρεία αμέλεια (ΑΠ 1474/2004, ΑΠ 850/2004,  ΕφΑθ 95/2007).

Αν, παρά την ύπαρξη του ελαττώματος, ή της συνομολογηθείσας ιδιότητας, έγινε η συμφωνημένη χρήση από τον μισθωτή, ο τελευταίος δεν απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής του μισθώματος, το οποίο οφείλεται ως αντάλλαγμα για την γενόμενη χρήση του μισθίου (ΑΠ 1869/2006, ΑΠ 995/2006).

Αν η πράξη με την οποία παραβιάστηκε η υποχρέωση του εκμισθωτή, να παραδώσει στον μισθωτή ανεμπόδιστη την συμφωνημένη χρήση πηγάζει από δόλο ή αμέλεια του εκμισθωτή, ο μισθωτής μπορεί, πέρα από την αξίωση που πηγάζει από την σύμβαση μίσθωσης, να θεμελιώσει και ευθύνη από αδικοπραξία, αν, και χωρίς την συμβατική σχέση διαπραττόμενη, θα ήταν καθ αυτή παράνομη, ως αντικειμένη στο γενικό καθήκον, που επιβάλλει το άρθρο 914 ΑΚ, να μη ζημιώνει κάποιους υπαιτίως άλλον (ΑΠ 1600/2002, ΜονΕφΠειρ 233/2014).

Δικαίωμα μη καταβολής, ή μείωσης, του μισθώματος.

Αν, κατά τον χρόνο της παράδοσης του μισθίου στον μισθωτή, το μίσθιο έχει ελάττωμα, που εμποδίζει μερικά, ή ολικά, την συμφωνημένη χρήση, ή, αν κατά την διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να μην καταβάλει το μίσθωμα, αν η χρήση του μισθίου παρακωλύθηκε ολικά και για όσο χρόνο διαρκεί η κατάσταση αυτή, ή να ζητήσει μείωση του μισθώματος, σε περίπτωση μερικής παρακώλυσης, ανάλογη με το βαθμό της ελάττωσης της χρήσης, έστω και αν δεν υπάρχει ολική αποβολή αυτού από το μίσθιο, εφ όσον, εξ αιτίας του ελαττώματος, αναιρείται η δυνατότητα να κάνει χρήση ελεύθερη και ανενόχλητη, κατά τους όρους της σύμβασης, με αποτέλεσμα να καθίσταται, χωρίς περιεχόμενο το δικαίωμά του και να αναιρείται και η γενόμενη παράδοση της χρήσης (ΕφΠειρ 481/2001, ΜονΕφΘεσ 1219/2017).

Ο μισθωτής έχει, κατ επιλογή, το δικαίωμα να ασκήσει, ή την αγωγή για μείωση του μισθώματος, ή την αγωγή για μη καταβολή του μισθώματος. Οι δύο αξιώσεις συρρέουν διαζευκτικώς και συνεπώς η επιλογή της μίας αποκλείει την άσκηση της άλλης, με οποιαδήποτε μορφή, είτε κυρίως, είτε επικουρικώς, χωρίς να μπορεί να μεταβάλλεται κατά την βούληση του μισθωτή, εφ όσον βεβαίως αφορούν το ίδιο χρονικό διάστημα (ΟλΑΠ 50/2005). Η επιλογή αυτή μπορεί να γίνει με αγωγή, ή ανταγωγή, ή και κατ ένσταση, σε περίπτωση αγωγής του εκμισθωτή για καταβολή του μισθώματος, ή απόδοσης του μισθίου.

Δικαίωμα αποζημίωσης για μη εκτέλεση της σύμβασης.

Ο μισθωτής, αντί της μείωσης, ή της μη καταβολής, του μισθώματος, μπορεί να απαιτήσει αποζημίωση για την μη εκτέλεση της σύμβασης. Η αγωγή περιλαμβάνει κάθε θετική ζημία, ως και το διαφυγόν κέρδος, που συνδέεται αμέσως και αιτιωδώς με την ολική, ή μερική, παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου, από το συγκεκριμένο ελάττωμα, ή την έλλειψη της συμφωνημένης ιδιότητας (ΑΠ 1292/2003, ΑΠ 83/2002). Η επιλογή γίνεται με αγωγή, ή ανταγωγή, ή και κατ ένσταση, σε περίπτωση αγωγής του εκμισθωτή για καταβολή του μισθώματος, ή απόδοσης του μισθίου. Οι παρεχόμενες κατά συρροή αξιώσεις υπάρχουν διαζευκτικώς και συνεπώς η επιλογή της μίας αποκλείει την άσκηση των λοιπών με οποιαδήποτε μορφή, είτε κυρίως, είτε επικουρικώς, χωρίς να μπορεί να μεταβάλλεται κατά την βούληση του μισθωτή, εφ όσον βεβαίως αφορούν το ίδιο χρονικό διάστημα (ΟλΑΠ 50/2005).

Δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης.

Το δικαίωμα της καταγγελίας παρέχεται για κάθε είδους αθέτηση της κύριας υποχρέωσης του εκμισθωτή, να παραδώσει στο μισθωτή ανεμπόδιστη την συμφωνημένη χρήση, ανεξαρτήτως του εάν ο εκμισθωτής βαρύνεται, ή όχι, με υπαιτιότητα (ΑΠ 171/2015, ΑΠ 35/2015).

Για το κύρος της καταγγελίας πρέπει προηγουμένως, να ταχθεί εύλογη προθεσμία στον εκμισθωτή για την αποκατάσταση της χρήσης και αυτή να περάσει άπρακτη, εκτός αν ο μισθωτής, εξ αιτίας του λόγου που δικαιολογεί την καταγγελία, δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης, ή, αν από την όλη στάση του εκμισθωτή προκύπτει ότι η θέση της προθεσμίας θα ήταν άσκοπη (ΑΠ 171/2015). Αν δεν συντρέχουν οι επικαλούμενοι λόγοι της καταγγελίας, η καταγγελία είναι άκυρη και θεωρείται ότι δεν ασκήθηκε (άρθρα 174, 180 ΑΚ) και επομένως δεν επιφέρει κανένα αποτέλεσμα (ΑΠ 33/2014).

Τα στοιχεία της ιστορικής βάσης της αγωγής, τα οποία θεμελιώνουν την καταγγελία αποτελούν, η κατάρτιση έγκυρης σύμβασης μίσθωσης, η συμφωνηθείσα χρήση του μισθίου και η αθέτηση της κύριας υποχρέωσης του εκμισθωτή, να παραδώσει στον μισθωτή ανεμπόδιστη την συμφωνημένη χρήση, ένεκα του οποίου ο μισθωτής δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης. Δεν αποτελεί στοιχείο της εν λόγω αγωγής η μνεία σε αυτήν, ότι δεν χορηγείται προθεσμία προς αποκατάσταση της αθέτησης της υποχρέωσης του εκμισθωτή, ως και ο λόγος για τον οποίο δεν χορηγείται η προθεσμία. Εάν ο εκμισθωτής προσβάλλει ως άκυρη την καταγγελία, που έγινε χωρίς την τήρηση της προθεσμίας, στον μισθωτή απόκειται να αποδείξει την έλλειψη συμφέροντός του για την εγκατάστασή του στο μίσθιο, η οποία και δικαιολογεί την καταγγελία χωρίς προηγούμενη προθεσμία (ΑΠ 171/2015).

Η καταγγελία  αίρει για το μέλλον την μισθωτική σχέση και δεν έχει αναδρομικά αποτελέσματα. Με την λήξη της μισθωτικής σχέσης, η μισθωτική σχέση μετατρέπεται σε εκκαθαριστική και ο εκμισθωτής αποδίδει τα προκαταβληθέντα κατά τις γενικές διατάξεις των άρθρων 297, 298 και 335 ΑΚ και ο μισθωτής αναζητεί τις γενόμενες προκαταβολές μισθωμάτων απ ευθείας από τον νόμο, ή την σύμβαση (ΑΠ 35/2015)