Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 637 έως 645 ΚΠολΔ, ως ισχύουν, στην περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία, μπορεί να ζητηθεί με αίτηση του εκμισθωτή (ή όποιου άλλου έχει έννομο συμφέρον, όπως οι κληρονόμοι του εκμισθωτή) η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου, αν η έναρξη της μίσθωσης αποδεικνύεται εγγράφως, και εφ όσον έχει επιδοθεί έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή δεκαπέντε (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης. Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία. Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά.

Προαπαιτούμενα

α. Μισθωτήριο συμβόλαιο.

Η προσκόμιση του μισθωτηρίου συμβολαίου είναι υποχρεωτική και πρέπει να αποδεικνύεται η έναρξη της μίσθωσης και ο χρόνος καταβολής του μισθώματος. Οι διατάξεις του νόμου 2238/1994 με τον ν. 4172/2013 έπαυσαν να ισχύουν και επομένως για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου δεν είναι αναγκαία η προσκόμιση πιστοποιητικού της αρμόδιας εφορίας περί δήλωσης των μισθωμάτων του ακινήτου κατά την τελευταία διετία. Σε κάθε περίπτωση η μη προσκόμισή του δεν αποτελεί «απαράδεκτο».  

β. Καθυστέρηση μισθώματος από δυστροπία.

Δύστροπος είναι ο μισθωτής, όταν είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή του μισθώματος, δηλαδή,  όταν καθυστερεί την καταβολή του μισθώματος χωρίς εύλογη αιτία, έστω και για μια ημέρα (ΑΚ 341). Αν το μίσθωμα είναι καταβλητέο σε ορισμένη (δήλη) ημέρα, η υπερημερία του μισθωτή επέρχεται με μόνη την παρέλευση της ημέρας αυτής. Δεν αίρει την δυστροπία η, έστω και προσωρινή, οικονομική αδυναμία, ή δυσχέρεια, του μισθωτή, ανεξάρτητα από τον γενεσιουργό της λόγο, πχ. ασθένεια του μισθωτή, κακή πορεία των εργασιών της επιχείρησής του κλπ. (ΕιρΑθ 7210/2013, ΜονΠρΘεσ 3633/16). Δυστροπία υπάρχει ακόμη και στην περίπτωση καθυστέρησης μέρους του μισθώματος (ΜονΠρΠειρ 123/2015).

Δυστροπία δεν υπάρχει και το τεκμήριο ανατρέπεται, κατά το άρθρο 342 ΑΚ, αν ο μισθωτής ισχυριστεί και αποδείξει (με λόγο ανακοπής) ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε εύλογη αιτία, δηλαδή σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη (ΑΠ 86/2005, ΑΠ 850/2004)

Εύλογη αιτία, που αίρει την δυστροπία αποτελεί, η ύπαρξη πραγματικών ελαττωμάτων, η έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων του μισθίου, λόγω των οποίων παρεμποδίστηκε ολικά ή μερικά η χρήση του, η ανυπαίτια νομική ή πραγματική πλάνη, η εύλογη αμφιβολία του μισθωτή ως προς την ύπαρξη, το περιεχόμενο, το χρόνο καταβολής ή την έκταση των οφειλών του, η εύλογη αμφιβολία ως προς το πρόσωπο του δικαιούχου, οπότε όμως οφείλει να καταθέσει δημόσια το μίσθωμα, η υπερημερία του εκμισθωτή ως προς την αποδοχή του μισθώματος.

Η δημόσια κατάθεση (άρθρο 434 ΑΚ) πρέπει, όμως,  να είναι πλήρης και όχι μερική και να γίνει στον τόπο και χρόνο που έπρεπε να καταβληθεί το μίσθωμα κατά την συμφωνία, γιατί η εκπρόθεσμη κατάθεση δεν αίρει το γεγονός της δυστροπίας. Ο μισθωτής οφείλει να επικαλεστεί ότι πριν τη δημόσια κατάθεση είχε προβεί σε προσφορά των καθυστερούμενων μισθωμάτων πραγματικά και προσηκόντως  (ΕιρΑθ 7210/2013, ΜονΠρΘεσ 3633/16).

γ. Επίδοση έγγραφης όχλησης

Επίδοση έγγραφης όχλησης στον μισθωτή με δικαστικό επιμελητή  προ (15) τουλάχιστον ημερών πριν από την κατάθεση της αίτησης. Σε περίπτωση εγγάμων απαιτείται, κατ αναλογική εφαρμογή του άρθρου 612Α ΑΚ, επίδοση της έγγραφης όχλησης και στον /στην σύζυγο. 

δ. Μη καταβολή μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου

Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Στην περίπτωση δεύτερης καθυστέρησης από δυστροπία η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου δεν αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου και δεν απαιτείται, ως προαπαιτούμενο, η επίδοση έγγραφης όχλησης.

Αρμοδιότητα δικαστηρίου

Αρμόδιος καθ ύλη για την έκδοση της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου είναι ο ειρηνοδίκης, εφ όσον το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα δεν υπερβαίνει τα (600) ευρώ. Σε κάθε άλλη περίπτωση ο δικαστής του μονομελούς πρωτοδικείου.

Αρμόδιο κατά τόπο είναι το δικαστήριο στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το μίσθιο..

Περιεχόμενο της αίτησης απόδοσης

Η αίτηση περιλαμβάνει υποχρεωτικά, α) αίτημα να εκδοθεί διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου ακινήτου και μνεία του τόπου όπου βρίσκεται με περιγραφή του, β) επίκληση του εγγράφου από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση, γ) επίκληση της έγγραφης όχλησης με την οποία ζητείται η απόδοση της χρήσης του μισθίου με μνεία των αναγκαίων περιστατικών, καθώς και της έκθεσης επίδοσης. Στην αίτηση επισυνάπτεται το έγγραφο από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση, η έκθεση επίδοσης της όχλησης, καθώς και κάθε άλλο σχετικό έγγραφο. Ο δικαστής αποφασίζει το ταχύτερο, χωρίς να καλέσει τον μισθωτή.

Περιεχόμενο της διαταγής απόδοσης

Η διαταγή πρέπει να περιέχει, α) το ονοματεπώνυμο του δικαστή που την εκδίδει, β) το ονοματεπώνυμο, το πατρώνυμο, την κατοικία, τη διεύθυνση, καθώς και τον αριθμό φορολογικού μητρώου εκείνου που ζήτησε την έκδοση της διαταγής και αν πρόκειται για νομικό πρόσωπο την επωνυμία, τη διεύθυνση της έδρας του και τον αριθμό φορολογικού μητρώου γ) το ονοματεπώνυμο, το πατρώνυμο, την κατοικία, τη διεύθυνση, καθώς και αν αυτό είναι εφικτό τον αριθμό φορολογικού μητρώου εκείνου κατά του οποίου στρέφεται η αίτηση και αν πρόκειται για νομικό πρόσωπο την επωνυμία, τη διεύθυνση της έδρας του, καθώς και αν αυτό είναι εφικτό τον αριθμό φορολογικού μητρώου, δ) περιγραφή του μισθίου, ε) την αιτία της απόδοσης με έκθεση των αναγκαίων περιστατικών και μνεία της έκθεσης επίδοσης της όχλησης, στ) διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου, ζ) υπόμνηση στον καθ ου ότι η διαταγή αποτελεί τίτλο εκτελεστό που μπορεί να εκτελεστεί μετά την πάροδο (20) ημερών από την προς αυτόν επίδοση και ότι δικαιούται να ασκήσει κατ αυτής ανακοπή μέσα σε προθεσμία (15) εργάσιμων ημερών από την επίδοση και ζ) υπογραφή του δικαστή που την εξέδωσε.

Σώρευση αιτημάτων

Στην αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου μπορεί να σωρευτεί και αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, κοινόχρηστων δαπανών, τελών και λογαριασμών κοινής ωφέλειας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται από δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας.

Εκτελεστότητα της διαταγής απόδοσης

Η διαταγή αποτελεί τίτλο εκτελεστό. Η εκτέλεση μπορεί να πραγματοποιηθεί αφού παρέλθουν (20) ημέρες από την επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση, χωρίς να απαιτείται προηγούμενη επίδοση αντιγράφου της. Η διαταγή εκτελείται και κατά των υπομισθωτών, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από τον μισθωτήν ή κατέχει το μίσθιο για αυτόν.

Συνέπειες επίδοσης της διαταγής απόδοσης 

 Η επίδοση της διαταγής απόδοσης διακόπτει την παραγραφή και την αποσβεστική προθεσμία.  Αν ακυρωθεί η διαταγή απόδοσης, η παραγραφή, ή η αποσβεστική προθεσμία, θεωρείται ότι έχει ανασταλεί από την επίδοση της διαταγής πληρωμής, ώσπου να εκδοθεί τελεσίδικη απόφαση για την ανακοπή.