Α. Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ επιτρέπεται η αναπροσαρμογή του μισθώματος κατοικίας όταν υφίσταται, α) μεταβολή των περιστατικών στα οποία τα μέρη στήριξαν την σύναψη της μίσθωσης, β) Η μεταβολή είναι μεταγενέστερη από την κατάρτιση της μίσθωσης και οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δε μπορούσαν να προβλεφθούν και γ) από την μεταβολή αυτή το μίσθωμα καθίσταται υπέρμετρα επαχθές (ΑΠ 893/2010, ΑΠ 1464/2009).

Β. Αν δεν συντρέχουν παραπάνω προϋποθέσεις είναι επιτρεπτή η αναπροσαρμογή του μισθώματος με βάση το άρθρο 288 ΑΚ, εφ όσον λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, τούτο επιβάλλεται από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Ως καλή πίστη θεωρείται η ενδεδειγμένη συμπεριφορά σε σχέση με τις συναλλακτικές συνθήκες σε δεδομένο τόπο και χρόνο. Η καλή πίστη πρέπει να συνδυάζεται με τα συναλλακτικά ήθη, δηλαδή με τη συμπεριφορά που εκδηλώνεται κατά τις συναλλαγές και συνάδει με όσα έχουν επικρατήσει κατά την μακραίωνη εξέλιξη, έχουν δε παγιωθεί ως αρχές που διέπουν τις σχέσεις μεταξύ των συναλλασσομένων (ΑΠ 1171/2004).

Σημείωση 1

Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ είναι γενική και ειδικότερη εφαρμογή της είναι εκείνη του άρθρου 388 ΑΚ.

Σημείωση 2

Η διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ, ως ειδικότερη, υπερισχύει της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ, η οποία εφαρμόζεται σε κάθε περίπτωση κατά την οποία, μετά την κατάρτιση της μίσθωσης έχει επέλθει μεταβολή των συνθηκών, η οποία όμως δεν συγκεντρώνει τις προϋποθέσεις εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 388 ΑΚ.

Γ. Αναπροσαρμογή  με βάση το άρθρο 388 ΑΚ

α) Για το ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής του μισθώματος με βάση το άρθρο 388 ΑΚ, πρέπει να αναφέρονται όλα εκείνα τα πραγματικά περιστατικά, από τα οποία να προκύπτει μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες στήριξαν οι συμβαλλόμενοι τη σύναψη της μίσθωσης, από λόγους απρόβλεπτους, ώστε η εμμονή των μερών στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών (ΕφΠειρ 48/2010).

β) Τέτοια περιστατικά είναι εκείνα τα οποία δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, οικονομικά, κοινωνικά κλπ. Έτσι τυχαία γεγονότα, όπως είναι, η αυξομείωση των εισπράξεων μιας επιχείρησης, η αύξηση της αξίας του ακινήτου από την υποτίμηση του νομίσματος και η παρεπόμενη αύξηση του κόστους ζωής, η αύξηση της αξίας του ακινήτου, η οποία οφείλεται στην αύξηση της ζήτησης για μίσθωση ανάλογων ακινήτων, δεν είναι έκτακτα ή απρόβλεπτα περιστατικά (ΑΠ 1870/1985, ΑΠ 328/2004).

Δ. Αναπροσαρμογή  με βάση το άρθρο 288 ΑΚ

Όταν ζητείται η αναπροσαρμογή του συμφωνηθέντος μισθώματος με βάση το άρθρο 288 ΑΚ, στο δικόγραφο της αγωγής πρέπει να μνημονεύονται, οι προσδιοριστικοί παράγοντες που λαμβάνονται υπ όψιν για τον καθορισμό του μισθώματος, όπως είναι η μισθωτική αξία του μισθίου ακινήτου, η ακριβής αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας, η μεγάλη ή μικρή προσφορά ακινήτων στην ίδια περιοχή της αυτής περίπου έκτασης, θέσης και χρήσης, η παράθεση συγκριτικών στοιχείων και η σχέση αυτών με το επίδικο μίσθιο (ΑΠ 2166/2009, ΑΠ 503/2005),  η ουσιώδης μεταβολή των ειδικών οικονομικών συνθηκών που υπήρχαν κατά την κατάρτιση της μίσθωσης, και ειδικότερα, η σημαντική μείωση του τιμάριθμου και του ατομικού εισοδήματος, και η ζημία  εκμισθωτή-μισθωτή, η οποία υπερβαίνει τον κίνδυνο που εκείνος ανέλαβε με τη σύμβαση (ΑΠ 1487/2005,  ΕφΠειρ 48/2010).

Ε. Ο δικαστικός καθορισμός του μισθώματος με βάση τις πιο πάνω διατάξεις, δεν καταργεί την συμφωνία των διαδίκων περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος και ισχύει μόνον για το χρονικό διάστημα για το οποίο κρίθηκε ότι υπάρχει η δυσαρμονία του μισθώματος, χωρίς να επηρεάζει την ισχύ της υπάρχουσας συμφωνίας και επομένως θα εξακολουθήσει να αναπροσαρμόζεται στο μέλλον και πάλι με βάση την υπάρχουσα συμφωνία, όταν θα επέρχεται κάθε επόμενο στάδιο από τα συμβατικώς προβλεφθέντα και μάλιστα αυτόματα χωρίς την μεσολάβηση άλλης δικαστικής κρίσης, επιφυλασσομένου όμως του δικαιώματος των συμβληθέντων να ζητήσουν στο μέλλον και πάλι αναπροσαρμογή του μισθώματος με βάση τις διατάξεις των άρθρων 288, ή 388 ΑΚ, εφ όσον βέβαια συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής τους (ΑΠ 258/1986, ΑΠ 1186/1986).