Α. Από τις διατάξεις των άρθρων 592, 594, 599 ΑΚ, σε συνδυασμό προς το άρθρο 330 ΑΚ, που εφαρμόζονται, τόσο επί μισθώσεων κατοικιών, όσο και επί των επαγγελματικών, προκύπτει, ότι ο μισθωτής έχει υποχρέωση να χρησιμοποιεί το μίσθιο, κατά την διάρκεια της μισθώσεως με επιμέλεια και σύμφωνα με την συμφωνημένη χρήση και κατά την λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε.

Β. Ως συμφωνημένη χρήση νοείται εκείνη που ανταποκρίνεται στις ειδικότερες συμφωνίες και στους συγκεκριμένους σκοπούς των συμβαλλομένων, το είδος και τον προορισμό του μισθίου πράγματος και, συμπληρωματικά, στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Η έννοια αυτή είναι ευρύτερη από την απλώς συνηθισμένη χρήση, η οποία ισχύει, αν δεν υπάρχει ιδιαίτερη συμφωνία, η οποία επιτρέπεται, κατ' άρθρο 361 ΑΚ, λόγω του ότι οι σχετικές διατάξεις των άρθρων 591, 592 και 599 παρ. 1 ΑΚ είναι ενδοτικού δικαίου (ΑΠ 397/2020).

Γ. Έτσι, ο μισθωτής έχει υποχρέωση, αφ ενός μεν να αποφεύγει κάθε αυθαίρετη, χωρίς την συναίνεση του εκμισθωτή, επέμβαση στο μίσθιο, εξ αιτίας της οποίας αλλοιώνεται ουσιωδώς η γενική και ειδική διαμόρφωση, διάταξη και όψη του μισθίου, αφ ετέρου δε να μη προκαλεί στο μίσθιο φθορές, με εξαίρεση εκείνες που προκλήθηκαν από την συνήθη χρήση, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, διαφορετικά, ο μισθωτής υπέχει υποχρέωση να αποκαταστήσει κάθε θετική και αποθετική ζημία, που υφίσταται ο εκμισθωτής από τις αυθαίρετες μεταβολές του μισθίου και τις ανεπίτρεπτες πέραν της συνήθους χρήσεως φθορές του (ΑΠ 1413/2008).  

Δ. Η άσκηση από τον εκμισθωτή του δικαιώματος για αποκατάσταση των φθορών μπορεί να γίνει πριν, κατά, ή μετά την λύση της μισθώσεως (ΑΠ 1413/2008). Ο εκμισθωτής, ασκώντας με αγωγή αποζημίωσης (ή και με ένσταση συμψηφισμού), την αξίωσή του για τις φθορές, ή μεταβολές, που προκλήθηκαν στο μίσθιο κατά την διάρκεια της μίσθωσης, οφείλει, για το ορισμένο της αγωγής του, να επικαλεστεί και αποδείξει τις εν λόγω φθορές και μεταβολές και το ποσό της ζημίας που υφίσταται από αυτές, ενώ απόκειται στον εναγόμενο μισθωτή να επικαλεστεί, κατ' ένσταση, ότι αυτές οφείλονται στην συμφωνημένη χρήση (άρθρο 592 ΑΚ) ή σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη, ή σε ανώτερη βία (ΑΠ 681/2015, ΑΠ 1807/2012). Η αποζημίωση περιλαμβάνει την μείωση της υπάρχουσας περιουσίας του δανειστή (θετική ζημία), καθώς και το διαφυγόν κέρδος (άρθρο 298 ΑΚ). Ως διαφυγόν κέρδος θεωρείται εκείνο που προσδοκά κανείς με πιθανότητα, σύμφωνα με την συνηθισμένη πορεία των πραγμάτων, ή τις ειδικές περιστάσεις και ιδίως τα προπαρασκευαστικά μέτρα που έχουν ληφθεί (ΑΠ 730/2015, ΑΠ 104/2014, ΑΠ 397/2020).

Ε. Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 602 ΑΚ, οι αξιώσεις του εκμισθωτή για αποζημίωση εξ αιτίας μεταβολών ή φθορών στο μίσθιο παραγράφονται ύστερα από έξι μήνες, αφ ότου το ανέλαβε. Σε κάθε περίπτωση οι αξιώσεις αυτές παραγράφονται μαζί με την αξίωση για ανάληψη του μισθίου. Σύμφωνα με την διάταξη η εξάμηνη παραγραφή, αρχίζει από την πραγματική ανάληψη του μισθίου, γιατί μόνο μετά από αυτή ο εκμισθωτής έχει την δυνατότητα να διαπιστώσει την ύπαρξη και την ακριβή έκταση των μεταβολών ή φθορών του μισθίου, ακόμη και αν ο εκμισθωτής είχε πληροφορηθεί, ή λάβει γνώση, των μεταβολών ή φθορών του μισθίου πριν από την ανάληψή του, η οποία δεν συμπίπτει με την λήξη της μισθώσεως, δεδομένου ότι είναι δυνατό η ανάληψη να συντελεστεί και μετά την λήξη (ΑΠ 2185/2009, ΑΠ 1413/2008).