Α. Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, η οποία είναι εφαρμοστέα, τόσο σε μισθώσεις κατοικιών, όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις, κατά την οποία « ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη» παρέχει την δυνατότητα στον μισθωτή να ζητήσει αναπροσαρμογή (μείωση) του οφειλόμενου, αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή μισθώματος, εφ όσον, εξ αιτίας προβλεπτών, ή απρόβλεπτων, περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα, τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (ΑΠ 800/2020).

Β. Η αναπροσαρμογή συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, του καταβαλλόμενου μισθώματος και του «ελεύθερου»,  το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου, το οποίο εξευρίσκεται με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία. Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά, αυτή δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει περαιτέρω το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε, κατά τις αρχές της καλής πίστης, να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη αναπροσαρμογής, κατά τις αρχές της καλής πίστης, υπάρχει όταν, λόγω ουσιώδους μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου, επέρχεται ζημία στον μισθωτή, η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός, καταρτίζοντας την μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με την μείωση του μισθώματος (ΑΠ 765/2020).

Γ. Στη συνέχεια και εφ όσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής, η αναπροσαρμογή (μείωση εν προκειμένω) δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η διαφορά που έχει προκύψει, αλλά θα αναπροσαρμοστεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (ΑΠΟλομ. 3/2014, ΑΠ 765/2020).

Δ. Για το ορισμένο της αγωγής μείωσης του μισθώματος απαιτείται

α) έγκυρη σύμβαση μίσθωσης, γιατί η αγωγή απορρέει από σύμβαση και συνεπώς σε περίπτωση ακυρότητας δεν χορηγείται, αφού αυτή δεν αναδίδει καμιά συνέπειά της.

β) μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από την σύναψη της μίσθωσης, ή από το χρόνο της τυχόν προγενέστερης από εκείνην που επιδιώκεται με την αγωγή, αναπροσαρμογής (συμβατικής ή νόμιμης) μέχρι το χρόνο της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή. Η μείωση του μισθώματος χωρεί έστω και αν η μεταβολή των συνθηκών δεν είναι ανυπαίτια, πλην όμως πρέπει το ζήτημα κάθε φορά να κρίνεται ανάλογα και με τις συντρέχουσες συνθήκες καλής πίστης, γιατί το άρθρο 288 ΑΚ υπηρετεί την καλόπιστη εκπλήρωση και λειτουργία της ενοχής, ώστε δεν είναι επιτρεπτό να το επικαλείται ο κακόπιστος και να ζητεί προστασία στο όνομα της καλής πίστης.

γ) ουσιώδης απόκλιση κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφ ενός, και στο αρχικά συμφωνημένο, ή το μετά από αναπροσαρμογή, καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με τον αρχικό, ή μετά από αναπροσαρμογή, ορισμό του μισθώματος κίνδυνο.

4) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) μεταξύ της μεταβολής των συνθηκών και της ουσιώδους απόκλισης του μισθώματος και

5) ορισμένο αίτημα (ΑΠ 155/2017, ΑΠ 800/2020).