Α. Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574, 575 και 576 ΑΚ προκύπτει, ότι με τη σύμβαση της μίσθωσης, ο εκμισθωτής υποχρεούται να παραχωρήσει στον μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για την συμφωνημένη χρήση και να διατηρεί αυτό κατάλληλο για τη χρήση αυτή, καθ' όλη τη διάρκεια της σύμβασης. Ο μισθωτής υποχρεούται σε αντάλλαγμα, να καταβάλει στον εκμισθωτή το μίσθωμα, που συμφωνήθηκε.

Β. Αν κατά τον χρόνο παράδοσης του μισθίου στο μισθωτή, αυτό έχει, ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίσει, ελάττωμα, που εμποδίζει μερικά, ή ολικά, την συμφωνημένη χρήση, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης, ή μη καταβολής του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα, ή αν έλειψε μια τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση.

Γ. Επομένως, αν από την ύπαρξη  πραγματικού ελαττώματος, ή την έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας του μισθίου εμποδίστηκε ολικά η συμφωνημένη χρήση αυτού, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, προβαλλόμενο και κατ' ένσταση, να μη καταβάλει το μίσθωμα και αν το κατέβαλε, δικαιούται να αναζητήσει αυτό ως αχρεώστητο κατά το άρθρο 904 του ΑΚ (ΑΠ 420/2019).

Α. Κατά τη διάταξη του άρθρου 638 ΑΚ μίσθωση προσοδοφόρου πράγματος υπάρχει όταν παραχωρείται έναντι μισθώματος η χρήση πράγματος (εκτός από αγροτικό κτήμα) ή δικαιώματος για κάρπωσή του κατά τους κανόνες της τακτικής εκμετάλλευσης.

Β. Διαφέρει της σύμβασης εργασίας, γιατί στην τελευταία αντικείμενο είναι η παροχή υπηρεσιών αντί αμοιβής, ως προϊόντος ανεξάρτητης ή εξηρτημένης εργασίας, ενώ επί μίσθωσης προσοδοφόρου πράγματος παραχωρείται με αντάλλαγμα η χρήση και κάρπωση αυτού ανεξαρτήτως της εργασίας του μισθωτού και της εξάρτησής του ή μη από τον εκμισθωτή.

Γ. Στις  περιπτώσεις  αυτές  ο  εκμισθωτής υποχρεούται,

α) να παραχωρήσει τη χρήση που συμφωνήθηκε,

β) να διατηρεί κατάλληλο το πράγμα για τη χρήση  αυτή σε  ολόκληρο  το  χρόνο  της μίσθωσης (ΑΚ 574 - 575),

γ) να φέρει τους φόρους που βαρύνουν το μίσθιο (ΑΚ 590),

δ) να καταβάλλει τις πληρωμές,  των αναγκαίων για τη διατήρηση του μισθίου σε χρήση, δαπανών (ΑΚ 591), (ΕφΑθ 6984/1989, ΕφΛαρ 194/2011).

Α. Σύμφωνα με τα άρθρα 330, 297και 298 σε συνδυασμό με το άρθρο 599 παρ. 1 ΑΚ ο μισθωτής, μετά την καθ οιονδήποτε λόγο απομάκρυνσή του από το μίσθιο, πρέπει να αποδώσει αυτό κενό από τα πράγματα, που εισκόμισε σε αυτό.

Β. Αν παραβεί την υποχρέωσή του αυτή και δεν αποκομίσει από το μίσθιο τα πράγματα που εισκόμισε, είναι υποχρεωμένος να αποκαταστήσει κάθε ζημία, που θα προκληθεί στον εκμισθωτή από την καθυστέρηση, λόγω της οποίας δεν έχει την δυνατότητα να το διαθέσει ελεύθερο, π.χ να το χρησιμοποιήσει ο ίδιος, ή να το εκμισθώσει σε τρίτο.

Γ. Η παραμονή, όλων, ή  μέρους, των εισκομισθέντων στο μίσθιο κινητών δεν δημιουργεί αξίωση του εκμισθωτή για λήψη μισθώματος, αλλά αξίωση για αποζημίωση.

Δ. Αν με την μη απομάκρυνση των εισκομισθέντων δεν καθίσταται αδύνατη η  εξουσίαση των χώρων του μισθίου, αντίθετα παρέχεται αντικειμενικά στον εκμισθωτή η δυνατότητα χρήσης του ακινήτου και νέας εκμίσθωσης, ο εκμισθωτής δεν δικαιούται αποζημίωσης (ΕφΘεσ 2922/2005, ΕφΑθ 3401/2002, ΕφΠειρ 6/2011).

Α. Σύμφωνα με το άρθρο 637 ΚΠολΔ, όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο τέταρτο, του άρθρου 1 του Ν. 4335/2015, «Κατά τις διατάξεις των άρθρων 638 έως 645, στην περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία, μπορεί να ζητηθεί η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου, αν η έναρξη της μίσθωσης αποδεικνύεται εγγράφως, και εφόσον έχει επιδοθεί έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή δεκαπέντε (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης. Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία. Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά».

Β. Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 340 και 345 παρ. 1 ΑΚ προκύπτει ότι, ο οφειλέτης χρηματικής οφειλής γίνεται υπερήμερος, αν προηγήθηκε εκ μέρους του δανειστή δικαστική ή εξώδικη όχληση, η οποία αποτελεί μονομερή και ανακοινωτέα σε άλλον δήλωση βουλήσεως, έχει δε ισχύ και παράγει τα αποτελέσματά της, μόνο εφόσον γίνει όπως την εννοεί και απαιτεί ο νόμος.

Γ. Κατά συνέπεια η εξώδικη όχληση για την καταβολή του καθυστερούμενου από δυστροπία μισθώματος πρέπει, κατά το περιεχόμενό της, να είναι ακριβής, ορισμένη, σαφής και καθαρή. Πρέπει δηλαδή να προκύπτουν από αυτή, κατά τρόπο αναμφίβολο, το είδος, το ποσό και τα άλλα προσδιοριστικά στοιχεία της απαίτησης. Επιπλέον πρέπει να είναι απαλλαγμένη από αίρεση, ή άλλο όρο, και να απαιτεί ακριβώς από τον οφειλέτη την εκπλήρωση της οφειλόμενης παροχής του (ΑΠ 330/2019).

Δ. Η εξώδικη όχληση επιδίδεται με δικαστικό επιμελητή (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου. Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία.

Α. Ο καθ ου η διαταγή δικαιούται να ασκήσει ανακοπή ενώπιον του καθ ύλην αρμοδίου για την εκδίκαση της αγωγής απόδοσης του μισθίου δικαστηρίου, μέσα σε προθεσμία (15) εργάσιμων ημερών από την επίδοση της διαταγής. Η ανακοπή εκδικάζεται ως μισθωτική διαφορά (642 ΚΠολΔ).

Β. Η ανακοπή εισάγεται προς συζήτηση ενώπιον του καθ ύλην και κατά τόπον αρμόδιου Δικαστηρίου και εκδικάζεται ως μισθωτική διαφορά με την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (άρθρα 642, 632, 638 έως 645, 624, 626 παρ. 2 και 3, 630 στοιχ. γ, δ και ε και 634 ΚΠολΔ

Γ. Με την ανακοπή, ο μισθωτής μπορεί να προβάλλει, είτε αιτιάσεις που αφορούν την έλλειψη της συνδρομής των απαιτούμενων από το νόμο προϋποθέσεων έκδοσης της διαταγής πληρωμής, είτε αιτιάσεις που αποτελούν άμυνα του μισθωτή στην αντίστοιχη αγωγή του εκμισθωτή για καταβολή οφειλόμενων μισθωμάτων, με τις οποίες αμφισβητεί τη συνδρομή των ουσιαστικών προϋποθέσεων γέννησης και ύπαρξης της σχετικής απαίτησης.

Δ. Ο μισθωτής, προκειμένου να ακυρώσει την διαταγή που τον υποχρεώνει στην καταβολή οφειλόμενων μισθωμάτων, πρέπει με λόγο ανακοπής να αμφισβητήσει την ύπαρξη αυτής της κύριας υποχρέωσής του από τη μισθωτική σχέση, ώστε να απαλλαγεί από αυτή.

Ε. Προς τούτο, και εφ όσον δεν αρνείται την σύναψη της μίσθωσης και την ιδιότητα του ως μισθωτή του ακινήτου, πρέπει να ισχυριστεί και αποδείξει,

α) είτε ότι η μισθωτική σύμβαση δεν ήταν ενεργός κατά το χρόνο που αναφέρεται στα οφειλόμενα μισθώματα, αλλά έχει λήξει με νόμιμο τρόπο και επήλθε άρση της μισθωτικής σχέσης, τα δε μισθώματα των οποίων ζητείται η καταβολή αναφέρονται σε χρόνο μετά την λήξη αυτής,

β) είτε ότι είχε αποσβεστεί με συγκεκριμένο νόμιμο τρόπο η αξίωση της καταβολής των μισθωμάτων μέχρι την έκδοση της διαταγής πληρωμής,

γ) είτε ότι ο κατά τη διαταγή πληρωμής δικαιούχος των μισθωμάτων δεν είναι εκμισθωτής και συνεπώς δεν είναι φορέας της αξίωσης των μισθωμάτων και δεν νομιμοποιείται να αξιώσει την καταβολή τους (ΑΠ 274/2020).

Α. Ο καθ ου η διαταγή δικαιούται να ασκήσει ανακοπή ενώπιον του καθ ύλην αρμοδίου για την εκδίκαση της αγωγής απόδοσης του μισθίου δικαστηρίου, μέσα σε προθεσμία (15) εργάσιμων ημερών από την επίδοση της διαταγής. Η ανακοπή εκδικάζεται ως μισθωτική διαφορά (642 ΚΠολΔ).

Β. Η ανακοπή κατά διαταγής απόδοσης μισθίου, λόγω καθυστέρησης  από δυστροπία καταβολής του μισθώματος, εισάγεται προς συζήτηση ενώπιον του καθ ύλην και κατά τόπον αρμόδιου Δικαστηρίου και εκδικάζεται ως μισθωτική διαφορά με την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (άρθρα 642, 632, 638 έως 645, 624, 626 παρ. 2 και 3, 630 στοιχ. γ, δ και ε και 634 ΚΠολΔ)

Γ. Με την ανακοπή προβάλλονται, είτε λόγοι κατά του κύρους της διαταγής για έλλειψη διαδικαστικής προϋποθέσεως, είτε ουσιαστικοί λόγοι.

Δ. Στη δίκη της ανακοπής, δεν επανεκδικάζεται η υπόθεση καθολικά, αλλά μόνο στο μέτρο των προβαλλόμενων λόγων ανακοπής. Οι λόγοι αυτοί, σε συνδυασμό με το αίτημα της ανακοπής, προσδιορίζουν την έκταση της εκκρεμοδικίας που επέρχεται με την άσκηση της ανακοπής και αναγκαίως οριοθετούν το αντικείμενο της δίκης της ανακοπής.

Ε. Κατά των λόγων της ανακοπής, εκείνος κατά του οποίου στρέφεται, μπορεί να αμυνθεί, είτε αρνούμενος αυτούς, είτε με την προβολή αντενστάσεων κατ` αυτών.

ΣΤ. Εάν ο λόγος της ανακοπής είναι τυπικός, όπως συμβαίνει με αυτόν της μη έγγραφης αποδείξεως, τότε αντικείμενο της δίκης της ανακοπής και, κατά συνέπεια, της επ` αυτής δικαιοδοτικής κρίσεως του Δικαστηρίου, δεν καθίσταται και το ζήτημα της υπάρξεως ή μη της απαιτήσεως, για την οποία εκδόθηκε η Διαταγή, αφού με μόνη την διαπίστωση της βασιμότητας του τυπικού αυτού λόγου της ανακοπής, γίνεται δεκτό το αίτημα και ακυρώνεται, άνευ ετέρου, η διαταγή (ΜΠρΘεσ 14381/2017 ).

Κατά την διάταξη του άρθρου 599 παρ. 1 ΑΚ, ο μισθωτής κατά την λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε. Με τον όρο «να αποδώσει» νοείται η παράδοση της κατοχής του μισθίου από τον μισθωτή στον εκμισθωτή.

Οικειοθελή παράδοση συνιστά και η παράδοση των κλειδιών του μισθίου στον εκμισθωτή, οπότε, αν αυτός αρνηθεί να τα παραλάβει, περιέρχεται σε υπερημερία (ΑΠ 907/1996). ΑΠ 646/2020).

Α. Κατά την διάταξη του άρθρου 599 παρ. 1 ΑΚ, ο μισθωτής κατά την λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε. Με τον όρο «να αποδώσει» νοείται η παράδοση της κατοχής του μισθίου από τον μισθωτή στον εκμισθωτή.

Β. Κατά την διάταξη του άρθρου 601 ΑΚ, ο μισθωτής, για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο μετά την λήξη της μίσθωσης, οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία.

Γ. Από την διάταξη αυτή προκύπτει ότι γεννιέται ευθύνη του μισθωτή για την περίπτωση που παρακρατεί το μίσθιο μετά την λήξη της μίσθωσης και ότι η αποζημίωση αυτή ισούται από το νόμο με το ύψος του συμφωνημένου μισθώματος κατ' αποκοπή.

Δ. Προϋποθέσεις για την απαίτηση του συμφωνημένου μισθώματος, ως αποζημίωσης, είναι η λήξη της μίσθωσης και η μετά από αυτήν παράνομη παρακράτηση του μισθίου από τον μισθωτή, χωρίς να ερευνάται, αν ο εκμισθωτής υπέστη ζημία από την καθυστέρηση της απόδοσης του μισθίου.

Ε. Αποτελεί παράνομη παρακράτηση εκείνη που γίνεται χωρίς δικαίωμα από το νόμο, την σύμβαση, ή δικαστική απόφαση (ΑΠ 199/2017, ΑΠ 1331/2013, ΑΠ 1307/2013, ΑΠ 229/2012).

ΣΤ. Δεν υπάρχει παρακράτηση, αν ο μισθωτής πρόσφερε πραγματικά και προσηκόντως το μίσθιο και ο εκμισθωτής αρνήθηκε να το παραλάβει, οπότε περιέρχεται σε υπερημερία δανειστή, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 599, 288, 349 και 351 ΑΚ (ΑΠ 646/2020).

Ε. Εκτός από την αποζημίωση χρήσης, ο εκμισθωτής δικαιούται να απαιτήσει για την παρακράτηση του μισθίου και την αποκατάσταση κάθε άλλης περαιτέρω ζημίας, κατά τις γενικές διατάξεις περί υπερημερίας του οφειλέτη, καθώς και την κατάπτωση ποινικής ρήτρας, που τυχόν συμφωνήθηκε για την περίπτωση καθυστέρησης απόδοσης του μισθίου, η οποία έχει ως προϋπόθεση την υπαίτια αδυναμία παροχής, ή υπερημερία, του οφειλέτη. Ο εκμισθωτής πρέπει να επικαλεσθεί και να αποδείξει την σύμβαση, την συμφωνία για την ποινή και τις προϋποθέσεις της υπερημερίας, ή της αδυναμίας εκπλήρωσης, ο δε μισθωτής πρέπει να επικαλεσθεί κατ' ένσταση και να αποδείξει την έλλειψη υπαιτιότητάς του, ώστε να απαλλαγεί.

ΣΤ. Αν και η αθέτηση συμβατικής υποχρέωσης δεν αποτελεί καθ' εαυτή αδικοπραξία, είναι δυνατόν το ίδιο βιοτικό γεγονός να αποτελέσει και αθέτηση συμβατικής υποχρέωσης και αδικοπραξία, όπως στην περίπτωση που ο μισθωτής προξενεί φθορές στο μίσθιο, οπότε υπάρχει συρροή αξιώσεων του εκμισθωτή, τόσο από τη σύμβαση, όσο και από αδικοπραξία, υπό την προϋπόθεση, όμως, ότι η ζημιογόνος πράξη ή παράλειψη, με την οποία παραβιάζεται η σύμβαση και γεννάται ενδοσυμβατική ευθύνη του οφειλέτη, διαπραττόμενη και χωρίς τη συμβατική σχέση, θα ήταν καθεαυτή παράνομη, ως αντιβαίνουσα στο γενικό καθήκον, που επιβάλλει το άρθρο 914 ΑΚ, να μη ζημιώνει κάποιος άλλον υπαιτίως (ΑΠ 781/2011).

Προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής πληρωμής των μισθωμάτων είναι

α) η σύναψη έγκυρης μίσθωσης.

β) αποδεικνυόμενη με έγγραφο,  δημόσιο ή ιδιωτικό.

γ) η σύμβαση να είναι ενεργός κατά το χρόνο που αναφέρεται στα οφειλόμενα μισθώματα, δηλαδή η σύμβαση να μην έχει λυθεί, είτε με την πάροδο του χρόνου που συμφωνήθηκε, είτε με καταγγελία για προβλεπόμενο στο νόμο λόγο και

δ) το συμφωνημένο μίσθωμα.

Η δυνατότητα αμφισβητήσεως της συνδρομής των προϋποθέσεων δεν εμποδίζει την έκδοση διαταγής πληρωμής, με την οποία άλλωστε δεν επιτυγχάνεται η ουσιαστική διάγνωση της αξίωσης, αλλά ο εξοπλισμός της με εκτελεστό τίτλο, αλλά δίδει στον υπόχρεο το δικαίωμα άσκησης ανακοπής για το δικαστικό έλεγχο της νομιμότητας της διαταγής πληρωμής, κατά την επί της οποίας δίκη θα κριθεί η βασιμότητά των (ΑΠ 1408/1987).

Α. Από τις διατάξεις των άρθρων 574, 340, 341 και 342 ΑΚ προκύπτει, ότι η καταβολή του μισθώματος πρέπει να γίνεται κατά τον χρόνο που έχει συμφωνηθεί, διαφορετικά ο μισθωτής γίνεται υπερήμερος με μόνη την παρέλευση της ορισμένης ημέρας και χωρίς όχληση. Η υπαιτιότητά του περί μη καταβολής του μισθώματος, που αποτελεί στοιχείο της υπερημερίας, τεκμαίρεται με μόνη την παρέλευση του χρόνου καταβολής (ΑΠ 86/2005, ΑΠ 274/2020).

Β. Η οικονομική αδυναμία του μισθωτή δεν αποτελεί εύλογη αιτία μη καταβολής του μισθώματος (ΑΠ 96/1989, ΕφΠειρ 10/2011).

Α. Κατά το άρθρο 574 ΑΚ με την σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή την χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα κατά το χρόνο που έχει συμφωνηθεί.

Β. Σε συνδυασμό και με τις διατάξεις των άρθρων 340, 341 και 342 ΑΚ προκύπτει, ότι η καταβολή του μισθώματος πρέπει να γίνεται κατά το χρόνο που έχει συμφωνηθεί, διαφορετικά ο μισθωτής γίνεται υπερήμερος με μόνη την παρέλευση της ορισμένης ημέρας και χωρίς όχληση. Η υπαιτιότητά του περί μη καταβολής του μισθώματος, που αποτελεί στοιχείο της υπερημερίας, τεκμαίρεται με μόνη την παρέλευση του χρόνου καταβολής (ΑΠ 86/2005, ΑΠ 274/2020).

Γ. Κατά την διάταξη του άρθρου 342 ΑΚ, ο οφειλέτης δεν γίνεται υπερήμερος, αν η καθυστέρηση της παροχής οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη. Τέτοιο γεγονός είναι κάθε εύλογη αιτία, συνεπεία της οποίας δικαιολογείται η μη εκπλήρωση, ή η μη προσήκουσα εκπλήρωση της παροχής του, εφ όσον, όμως, δεν μπορεί να αποδοθεί σε δόλο ή αμέλειά του, όταν δηλαδή την ίδια καθυστέρηση θα επεδείκνυε κάθε επιμελής άνθρωπος ευρισκόμενος υπό τις ίδιες συνθήκες, καταβάλλοντας την συνήθη προσπάθεια εκπλήρωσης (ΑΠ 754/2017, ΑΠ 672/2017, ΑΠ 521/2014, ΑΠ 269/2012).

Δ. Έτσι, αν η καθυστέρηση της καταβολής του μισθώματος από το μισθωτή οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν φέρει αυτός ευθύνη, δεν περιέρχεται σε υπερημερία (ΑΠ 850/2014).

Ε. Τέτοιο γεγονός υφίσταται και όταν συντρέχει δικαιολογημένη αμφιβολία του μισθωτή για το μίσθωμα (ΑΠ 274/2020).

ΣΤ. Αν κατά τον χρόνο της παράδοσης του μισθίου στον μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα, που εμποδίζει μερικά ή ολικά την συμφωνημένη χρήση, ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να μην καταβάλει το μίσθωμα, αν η χρήση του μισθίου παρακωλύθηκε ολικά και για όσο χρόνο διαρκεί η κατάσταση αυτή, ή να ζητήσει μείωση του μισθώματος, σε περίπτωση μερικής παρακώλυσης, ανάλογη με το βαθμό της ελάττωσης της χρήσης, έστω και αν δεν υπάρχει ολική αποβολή αυτού από το μίσθιο, εφ όσον εξαιτίας του πραγματικού ελαττώματος αναιρείται η δυνατότητα να κάνει χρήση ελεύθερη και ανενόχλητη κατά τους όρους της σύμβασης (ΕφΠειρ 10/2011).

Ζ. Η οικονομική αδυναμία του μισθωτή δεν αποτελεί εύλογη αιτία μη καταβολής του μισθώματος (ΑΠ 96/1989, ΕφΠειρ 10/2011).

Η. Ο μισθωτής  για να αποφύγει τις συνέπειες από την μη καταβολή του μισθώματος, πρέπει να προβάλλει τον ισχυρισμό ότι η καθυστέρηση πληρωμής του μισθώματος οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη (άρθρα 330 και 342 ΑΚ), οπότε δεν επέρχεται η υπερημερία του. Ο ισχυρισμός αυτός αποτελεί ένσταση καταλυτική της αγωγής περί αποδόσεως του μισθίου και αν ευδοκιμήσει επιφέρει την απόρριψη της αγωγής (ΑΠ 1529/1998, ΕφΠειρ 10/2011).

Α. Στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), ο μισθωτής πριν από την λήξη του νόμιμου, ή συμβατικού, χρόνου της μίσθωσης μπορεί να καταγγείλει, πρόωρα, την μίσθωση στις εξής περιπτώσεις.

α) Αν δεν του παραχωρήθηκε η χρήση, ή του αφαιρέθηκε αργότερα (άρθρο 585 ΑΚ).

β) Αν η χρήση του μισθίου συνεπάγεται σπουδαίο κίνδυνο της υγείας του, ή των συνοικούντων οικείων του, ακόμη κι αν αυτός γνώριζε την ύπαρξη των επικίνδυνων αυτών συνθηκών (άρθρο 588 ΑΚ).

γ) Αν ο μισθωτής είναι δημόσιος υπάλληλος και μετατεθεί (άρθρο 613 ΑΚ).

δ) Όταν υπάρχουν στο μίσθιο πραγματικά, ή νομικά, ελαττώματα.

ε) Όταν εκλείπουν οι συμφωνημένες ιδιότητες.

στ) Όταν συντρέχει «σπουδαίος λόγος». Σπουδαίος λόγος συντρέχει όταν, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η συνέχιση της μίσθωσης γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη, είτε για τα δύο μέρη, είτε για ένα μόνο από αυτά. Τούτο συμβαίνει, όταν ο σπουδαίος λόγος οφείλεται σε ουσιώδη μεταβολή των προσωπικών, ή περιουσιακών, σχέσεων των μερών, ή του ενός μέρους, ανεξάρτητα συνδρομής, ή μη υπαιτιότητας, στην επέλευση της μεταβολής αυτής (ΑΠ 639/2007, ΑΠ 1326/2013).

Β. Η καταγγελία γίνεται τουλάχιστον πριν από δεκαπέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα ( άρθρο 609 ΑΚ).

Α. Στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), ο μισθωτής πριν από την λήξη του νόμιμου, ή συμβατικού, χρόνου της μίσθωσης μπορεί να καταγγείλει, πρόωρα, την μίσθωση στις εξής περιπτώσεις.

α) Αν δεν του παραχωρήθηκε η χρήση, ή του αφαιρέθηκε αργότερα (άρθρο 585 ΑΚ).

β) Αν η χρήση του μισθίου συνεπάγεται σπουδαίο κίνδυνο της υγείας του, ή των συνοικούντων οικείων του, ακόμη κι αν αυτός γνώριζε την ύπαρξη των επικίνδυνων αυτών συνθηκών (άρθρο 588 ΑΚ).

γ) Αν ο μισθωτής είναι δημόσιος υπάλληλος και μετατεθεί (άρθρο 613 ΑΚ).

δ) Όταν υπάρχουν στο μίσθιο πραγματικά, ή νομικά, ελαττώματα.

ε) Όταν εκλείπουν οι συμφωνημένες ιδιότητες.

στ) Όταν συντρέχει «σπουδαίος λόγος». Σπουδαίος λόγος συντρέχει όταν, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η συνέχιση της μίσθωσης γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη, είτε για τα δύο μέρη, είτε για ένα μόνο από αυτά. Τούτο συμβαίνει, όταν ο σπουδαίος λόγος οφείλεται σε ουσιώδη μεταβολή των προσωπικών, ή περιουσιακών, σχέσεων των μερών, ή του ενός μέρους, ανεξάρτητα συνδρομής, ή μη υπαιτιότητας, στην επέλευση της μεταβολής αυτής (ΑΠ 639/2007, ΑΠ 1326/2013).

Β. Η καταγγελία γίνεται τουλάχιστον πριν από δεκαπέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα ( άρθρο 609 ΑΚ).

Α. Στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), ο εκμισθωτής πριν από την λήξη του νόμιμου, ή συμβατικού, χρόνου μπορεί να καταγγείλει, πρόωρα, την μίσθωση.

α) Όταν ο μισθωτής δεν καταβάλει το συμφωνηθέν μίσθωμα.

β) Όταν ο μισθωτής προβαίνει σε κακή χρήση του μισθίου, ή σε χρήση αντίθετη από εκείνη που συμφωνήθηκε.

γ) Όταν καθυστερεί την καταβολή των δαπανών των κοινοχρήστων, ως και κάθε άλλης χρηματικής οφειλής, που αφορά το μίσθιο και κατά τη συμφωνία βαρύνει τον μισθωτή.

δ) Όταν δεν καταβάλει την αποζημίωση που έχει επιδικαστεί τελεσίδικα για φθορές ή μεταβολές στο μίσθιο.

ε) Όταν αδικαιολόγητα αρνείται να επιτρέψει στον εκμισθωτή, ή σε αντιπρόσωπό του, (οι οποίοι μπορούν να συνοδεύονται από εμπειροτέχνη ή πραγματογνώμονα)  να επισκεφθεί το μίσθιο μία φορά κάθε τρίμηνο, για να διαπιστώσει την καλή και σύμφωνη με τους όρους της μίσθωσης χρήση του μισθίου

στ) Όταν συντρέχει «σπουδαίος λόγος».  Σπουδαίος λόγος συντρέχει όταν, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η συνέχιση της μίσθωσης γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη, είτε για τα δύο μέρη, είτε για ένα μόνο από αυτά. Τούτο συμβαίνει, όταν ο σπουδαίος λόγος οφείλεται σε ουσιώδη μεταβολή των προσωπικών, ή περιουσιακών, σχέσεων των μερών, ή του ενός μέρους, ανεξάρτητα συνδρομής, ή μη υπαιτιότητας, στην επέλευση της μεταβολής αυτής (ΑΠ 639/2007, ΑΠ 1326/2013).

Β. Η καταγγελία γίνεται τουλάχιστον πριν από δεκαπέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα ( άρθρο 609 ΑΚ).

Α. Στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), ο εκμισθωτής πριν από την λήξη του νόμιμου, ή συμβατικού, χρόνου μπορεί να καταγγείλει, πρόωρα, την μίσθωση.

α) Όταν ο μισθωτής δεν καταβάλει το συμφωνηθέν μίσθωμα.

β) Όταν ο μισθωτής προβαίνει σε κακή χρήση του μισθίου, ή σε χρήση αντίθετη από εκείνη που συμφωνήθηκε.

γ) Όταν καθυστερεί την καταβολή των δαπανών των κοινοχρήστων, ως και κάθε άλλης χρηματικής οφειλής, που αφορά το μίσθιο και κατά τη συμφωνία βαρύνει τον μισθωτή.

δ) Όταν δεν καταβάλει την αποζημίωση που έχει επιδικαστεί τελεσίδικα για φθορές ή μεταβολές στο μίσθιο.

ε) Όταν αδικαιολόγητα αρνείται να επιτρέψει στον εκμισθωτή, ή σε αντιπρόσωπό του, (οι οποίοι μπορούν να συνοδεύονται από εμπειροτέχνη ή πραγματογνώμονα)  να επισκεφθεί το μίσθιο μία φορά κάθε τρίμηνο, για να διαπιστώσει την καλή και σύμφωνη με τους όρους της μίσθωσης χρήση του μισθίου

στ) Όταν συντρέχει «σπουδαίος λόγος».  Σπουδαίος λόγος συντρέχει όταν, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η συνέχιση της μίσθωσης γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη, είτε για τα δύο μέρη, είτε για ένα μόνο από αυτά. Τούτο συμβαίνει, όταν ο σπουδαίος λόγος οφείλεται σε ουσιώδη μεταβολή των προσωπικών, ή περιουσιακών, σχέσεων των μερών, ή του ενός μέρους, ανεξάρτητα συνδρομής, ή μη υπαιτιότητας, στην επέλευση της μεταβολής αυτής (ΑΠ 639/2007, ΑΠ 1326/2013).

Β. Η καταγγελία γίνεται τουλάχιστον πριν από δεκαπέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα ( άρθρο 609 ΑΚ).

Γ. Σύμφωνα με άρθρο 612Α ΑΚ, στην περίπτωση όπου το μίσθιο χρησιμεύει ως οικογενειακή στέγη και η χρήση αυτή έχει γνωστοποιηθεί στον εκμισθωτή, η καταγγελία της μίσθωσης, στην οποία αυτός προβαίνει, είναι άκυρη, εφ όσον δεν την κοινοποιήσει  και στο σύζυγο του μισθωτή, τηρώντας την ίδια προθεσμία που  απαιτείται για την καταγγελία.

Στην επαγγελματική μίσθωση για την αναπροσαρμογή του μισθώματος εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων  288 και 388 ΑΚ. 

Α. Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ η οποία ορίζει ότι «ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη» εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, και επομένως και στις εμπορικές μισθώσεις, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή, ή από άλλη δικαιοπραξία, ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία, ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει στον δικαστή την δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της  παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει, ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης (ΟλΑΠ 9/1997, ΑΠ 503/2005, ΑΠ 328/2004). Η διάταξη του άρθρου 288 AK είναι γενική και ειδικότερη εφαρμογή της είναι εκείνη του άρθρου 388 ΑΚ.

Β. Οι προϋποθέσεις εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 388 ΑΚ, υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλόμενους στην εμπορική μίσθωση το δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, είναι,

α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, εν όψει της καλής   πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης,

β) η μεταβολή πρέπει να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους, που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν, να προβλεφθούν,

γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, εν όψει και της αντιπαροχής, να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής (ΑΠ 893/2010, ΑΠ 1464/2009).

Πρέπει να συντρέχουν, δηλαδή, όλα εκείνα τα πραγματικά περιστατικά, από τα οποία να προκύπτει η μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες στήριξαν οι συμβαλλόμενοι τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης, από λόγους απρόβλεπτους, ώστε η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών, παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία λαμβάνεται πάντοτε υπ όψιν και συνεκτιμάται (ΕφΠειρ 48/2010).

Τέτοια περιστατικά είναι εκείνα τα οποία δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κλπ.

Τυχαία γεγονότα, που όμως συμβαίνουν συνήθως, όπως είναι η αυξομείωση των εισπράξεων της επιχείρησης, η αύξηση της αξίας του ακίνητου από την υποτίμηση του νομίσματος, η παρεπόμενη αύξηση του κόστους ζωής, η αύξηση της αξίας του ακινήτου, η οποία οφείλεται στην αύξηση της ζήτησης για μίσθωση αναλόγων ακινήτων, ούτε έκτακτα, ούτε απρόβλεπτα μπορούν να χαρακτηρισθούν (ΑΠ 1171/2004).

Γ. Επομένως για την αναπροσαρμογή του μισθώματος με την ΑΚ 388 πρέπει, εν όψει ότι κατά το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης τα συμβαλλόμενα μέρη έλαβαν υπ όψιν τους όλα τα περιστατικά, στα οποία θεμελίωσαν το περιεχόμενο της σύμβασης και απέβλεψαν σε αυτά και τα οποία αποτέλεσαν το βάθρο της σύμβασης, να μεταβλήθηκαν στην συνέχεια σε χρόνο μεταγενέστερο, η μεταβολή δε να έχει  χαρακτήρα έκτακτο και να μην μπορούσε να προβλεφθεί, πράγμα που συμβαίνει, όταν τα περιστατικά, που εισχώρησαν στη σύμβαση, δεν ήταν δυνατό να διαγνωσθούν υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες.

Δεν αρκεί δηλαδή οποιαδήποτε μεταβολή να επιδρά στην αναπροσαρμογή της σύμβασης, αλλά μόνο εκείνη που έχει ως συνέπεια η παροχή του οφειλέτη να θεωρείται υπέρμετρα επαχθής.

Αυτό συμβαίνει όταν ο συμβαλλόμενος, συνεπεία εκτάκτων γεγονότων, βρίσκεται σε πλήρη κατάλυση της ισορροπίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής και μάλιστα σε τέτοια κατάσταση, ώστε αυτός μεν, εκτελώντας τη σύμβαση, να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε εκτάκτως και απροόπτως, ο δε αντισυμβαλλόμενος, να ωφελείται υπέρμετρα από την περιουσία του υπόχρεου, ενώ αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί (ΕφΘεσ 2678/2006).

Δ. Το υπέρμετρο της επάχθειας συνιστά το αφετήριο στάδιο κρίσης εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ και το δικαστήριο θα επέμβει με βάση τα αντικειμενικά κριτήρια, αναπλάθοντας το περιεχόμενο της σύμβασης και αναπροσαρμόζοντας την παροχή έναντι της αντιπαροχής (ΑΠ 1382/1992, ΕφΑθ 6972/2001).

Κατανοητό γίνεται ότι η διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ ως ειδικότερη, υπερισχύει της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ ως γενικής, η οποία εφαρμόζεται σε κάθε περίπτωση, κατά την οποία, μετά την κατάρτιση της δικαιοπραξίας, έχει επέλθει μεταβολή  των συνθηκών, η  οποία όμως δεν συγκεντρώνει τις προϋποθέσεις εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 388 AK.

Ε. Έτσι, με την προϋπόθεση αυτή, αναπροσαρμογή μισθώματος επαγγελματικής μίσθωσης μπορεί να γίνει με βάση τη διάταξη του 288 ΑΚ, όταν, αυτό επιβάλλεται από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Ως καλή πίστη θεωρείται η ενδεδειγμένη συμπεριφορά  σε σχέση   με  τις  συναλλακτικές συνθήκες σε δεδομένο τόπο και χρόνο. Η καλή πίστη πρέπει να συνδυάζεται με τα συναλλακτικά ήθη, δηλαδή με τη συμπεριφορά που εκδηλώνεται κατά τις συναλλαγές και συνάδει με όσα έχουν επικρατήσει κατά τη μακραίωνη εξέλιξη, έχουν δε παγιωθεί ως αρχές που διέπουν τις σχέσεις μεταξύ των συναλλασσομένων (ΑΠ 1171/2004).

ΣΤ. Κατ εφαρμογή της διάταξης του 288 ΑΚ, όταν ζητείται η μείωση του συμφωνηθέντος μισθώματος, ο ενάγων οφείλει να περιλάβει στο δικόγραφο της αγωγής, πλην άλλων, τους προσδιοριστικούς εκείνους παράγοντες, που λαμβάνονται υπ όψιν για τον καθορισμό του μισθώματος, όπως είναι η μισθωτική αξία του μισθίου ακινήτου, ακριβής μείωση της μισθωτικής αυτής αξίας, η μεγάλη ή μικρή προσφορά καταστημάτων στην ίδια περιοχή της αυτής περίπου έκτασης, θέσης και χρήσης, η παράθεση συγκριτικών στοιχείων και η σχέση αυτών με το επίδικο μίσθιο (ΑΠ 2166/2009, ΑΠ 503/2005).

Ακόμη, προσδιοριστικά στοιχεία για την αναπροσαρμογή του μισθώματος αποτελούν η ουσιώδης μεταβολή των ειδικών οικονομικών συνθηκών, που υπήρχαν κατά την κατάρτιση της σύμβασης και, ειδικότερα, η σημαντική μείωση του τιμάριθμου και του ατομικού εισοδήματος, η ευρύτητα της επαγγελματικής στέγης, που έχει ως συνέπεια τη σημαντική μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, και η ζημία του μισθωτή, η οποία υπερβαίνει τον κίνδυνο, που εκείνος ανέλαβε με τη σύμβαση.

Τα στοιχεία αυτά, πρόσφορα και συγκεκριμένα και όχι με απλή επανάληψη της διατύπωσης του νόμου, πρέπει να περιέχονται στην αγωγή, διαφορετικά η παράλειψη τους δημιουργεί αοριστία και ακυρότητα του δικογράφου (ΑΠ 1487/2005, ΕφΠειρ 48/2010).

Ζ. Ο δικαστικός καθορισμός του μισθώματος με βάση τις πιο πάνω διατάξεις, δεν καταργεί τη συμφωνία των διαδίκων περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος και ισχύει μόνον για το χρονικό διάστημα, για το οποίο κρίθηκε ότι υπάρχει η δυσαρμονία του μισθώματος, χωρίς να επηρεάζει την ισχύ της υπάρχουσας συμφωνίας και επομένως θα εξακολουθήσει να αναπροσαρμόζεται στο μέλλον και πάλι με βάση την υπάρχουσα συμφωνία, όταν θα επέρχεται κάθε επόμενο στάδιο από τα συμβατικώς προβλεφθέντα και μάλιστα αυτόματα χωρίς τη μεσολάβηση άλλης δικαστικής κρίσης, επιφυλασσομένου όμως του δικαιώματος των συμβληθέντων, να ζητήσουν στο μέλλον και πάλι αναπροσαρμογή του μισθώματος με βάση τις διατάξεις των άρθρων 288 και 388 του ΑΚ, εάν βέβαια συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής τους (ΑΠ 258/1986, ΑΠ 1186/1986, ΕφΠειρ 337/1995, ΕφΑθ 5487/1994).

Α. Η συνέλευση των συνιδιοκτητών οικοδομής, αν δεν υπάρχει κανονισμός, μπορεί να ορίσει διαχειριστή, είτε με παμψηφία, είτε με πλειοψηφία. Ο ορισμός διαχειριστή γίνεται στα πλαίσια της εξουσίας των κοινωνών για διοίκηση του κοινού, μπορεί δε αυτός να είναι κοινωνός, ή τρίτος. Η απόφαση των κοινωνών δεν υπόκειται σε τύπο.

Β. Η σχέση που συνδέει το διαχειριστή με τους κοινωνούς, εφ όσον δεν έχει συμφωνηθεί αμοιβή είναι αυτή της εντολής.

Γ. Η εξουσία αντιπροσώπευσης του διαχειριστή καλύπτει κάθε δικαστική και εξώδικη ενέργεια, διαρκεί δε μέχρι την ανάκλησή του, η οποία αποτελεί τροποποίηση της απόφασης διορισμού του και κατά συνέπεια υπόκειται στις προϋποθέσεις με τις οποίες τροποποιείται η απόφαση αυτή.

Αν δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία, η ανάκληση γίνεται με απόφαση της γενικής συνέλευσης, λαμβανόμενη κατά πλειοψηφία και έτσι, όταν με την απόφαση του αρχικού διορισμού από την παμψηφία, ή την πλειοψηφία, των κοινωνών μεσολαβήσουν νεότερα γεγονότα που επιβάλλουν την αλλαγή του τρόπου διοίκησης και κάποιοι από τους κοινωνούς διαφωνούν με τον τρόπο εκτέλεσης της εντολής από το διαχειριστή, μπορεί να ζητηθεί η αλλαγή αυτού από τη γενική συνέλευση και σε περίπτωση αδυναμίας να γίνει προσφυγή στο δικαστήριο (ΑΠ  238/2011).

Α. Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 330, 574 επ., 591, 592, 594, 599 ΑΚ, που εφαρμόζονται, τόσο στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), προκύπτει ότι ο μισθωτής έχει υποχρέωση να χρησιμοποιεί, κατά την διάρκεια της μίσθωσης, το μίσθιο με επιμέλεια και όπως έχει συμφωνηθεί, ώστε κατά την λήξη της μίσθωσης, να είναι σε θέση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε, δηλαδή στην κατάσταση, που θα πρέπει να βρίσκεται μετά από την γενόμενη κατά την διάρκεια της μίσθωσης χρήση και συνεπώς χωρίς αυθαίρετες μεταβολές, ή φθορές, πέραν εκείνων που προκλήθηκαν από την, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, συνήθη χρήση του.

Β. Ο μισθωτής έχει υποχρέωση, να αποφεύγει κάθε αυθαίρετη, χωρίς την συναίνεση του εκμισθωτή, επέμβαση στο μίσθιο, εξ αιτίας της οποίας αλλοιώνεται ουσιωδώς η γενική και ειδική διαμόρφωση, διάταξη και όψη του μισθίου και να μην προκαλεί στο μίσθιο φθορές, με εξαίρεση εκείνες που προκλήθηκαν από τη, συμφωνημένη χρήση του.

Γ. Για κάθε μεταβολή, ή φθορά, πέρα από εκείνη, που οφείλεται στην συμφωνημένη χρήση, ο εκμισθωτής έχει αξίωση αποζημίωσης εναντίον του μισθωτή, που απορρέει από την σύμβαση της μίσθωσης και καλύπτει κάθε ζημία (θετική ή αποθετική). Η αποζημίωση μπορεί να περιλάβει και τις μελλοντικές δαπάνες του εκμισθωτή για την αποκατάσταση των φθορών. Σε περίπτωση καταστροφής, ή αφαίρεσης πράγματος του μισθίου, η αποζημίωση περιλαμβάνει την δαπάνη για την αντικατάστασή του. Στην περίπτωση αυθαίρετης μεταβολής του μισθίου περιλαμβάνεται και η απώλεια των μισθωμάτων (ΑΠ 1676/2009, ΑΠ 1667/2009, ΑΠ 513/2009, ΑΠ 1413/2008, ΑΠ 495/2008, του (ΜονΕφΛαρ 174/2014).

Δ. Ο εκμισθωτής ασκώντας την αξίωση του για τις μεταβολές, ή τις φθορές, είτε με αγωγή αποζημίωσης, είτε με ένσταση συμψηφισμού, οφείλει να επικαλεσθεί και να αποδείξει τις εν λόγω μεταβολές και φθορές και το ποσό της ζημίας που υφίσταται από αυτές, στον εναγόμενο μισθωτή απόκειται, να επικαλεσθεί κατ ένσταση και να αποδείξει ότι αυτές οφείλονται στην συμφωνημένη χρήση του μισθίου (ΑΠ 633/2010).

Ε. Η αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση, κατά το άρθρο 602 εδ. α ΑΚ, παραγράφεται ύστερα από έξι μήνες, αφ ότου το ανέλαβε. Η εξάμηνη παραγραφή αρχίζει από την πραγματική ανάληψη του μισθίου, γιατί μόνο μετά από αυτή ο εκμισθωτής έχει την δυνατότητα διαπιστώσει την ύπαρξη και την ακριβή έκταση των μεταβολών, ή φθορών, του μισθίου. Η παραγραφή αρχίζει από την ανάληψη του μισθίου και αν ο εκμισθωτής είχε πληροφορηθεί, ή λάβει γνώση, των μεταβολών, ή φθορών, του μισθίου πριν από την ανάληψή του, η οποία δεν συμπίπτει με την λήξη της μίσθωσης, δεδομένου ότι είναι δυνατό η ανάληψη να συντελεστεί και μετά την λήξη. Για την έναρξη και την συμπλήρωση της παραγραφής έχουν εφαρμογή οι γενικές διατάξεις του ΑΚ (ΜονΕφΛαρ 174/2014)

Α. Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 2 ν. 1703/1987, ως ισχύει, η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα, ή για αόριστο χρόνο. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία, απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον (6) μήνες μετά την κατάρτισή της, αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Β. Η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λήγει μόλις περάσει αυτός ο χρόνος, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο.

Γ. Αν πριν από την παρέλευση του συμβατικού, ή νόμιμου, χρόνου, ο μισθωτής αποδίδει το μίσθιο στον εκμισθωτή και ο τελευταίος το παραλαμβάνει με σκοπό την λύση της μίσθωσης, για την απόδειξη της συμφωνίας αυτής, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 185, 189, 192, 361, 574, 599, 608 παρ.1 ΑΚ, δεν απαιτείται έγγραφο. Κατάρτιση τέτοιας συμφωνίας, ενέχει η εκούσια παράδοση από τον μισθωτή των κλειδιών του μισθίου στον εκμισθωτή και η εκ μέρους αυτού παραλαβή τους (ΑΠ 998/2006, ΑΠ 495/2001).

Δ. Αν ο συμβατικός χρόνος έχει καθορισθεί μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος για τον υπόλοιπο χρόνο το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό (75%) του τιμάριθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό έχει καθορισθεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους (12) μήνες (ΑΠ 1101/2002)

Ε. Αν στην σύμβαση μίσθωσης συμφωνηθεί, ότι κάθε τροποποίησή της θα γίνεται εγγράφως, η σύμβαση μίσθωσης μπορεί, παρά την συμφωνία αυτή, δυνάμει των διατάξεων των άρθρων 159 παρ. 2, 164 και 361 ΑΚ, να τροποποιηθεί με νεότερη προφορική, ακόμη και σιωπηρή, συμφωνία, γιατί η νεότερη συμφωνία καταργεί την αρχική συμφωνία για έγγραφη τροποποίηση.

Α. Στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), ο μισθωτής πριν από την λήξη του νόμιμου, ή συμβατικού, χρόνου της μίσθωσης  μπορεί να καταγγείλει, πρόωρα, την μίσθωση όταν συντρέχει περίπτωση «σπουδαίου λόγου».

Β. Σπουδαίος λόγος συντρέχει όταν, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η συνέχιση της μίσθωσης γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη, είτε για τα δύο μέρη, είτε για ένα μόνο από αυτά. Τούτο συμβαίνει, όταν ο σπουδαίος λόγος οφείλεται σε ουσιώδη μεταβολή των προσωπικών, ή περιουσιακών, σχέσεων των μερών, ή του ενός μέρους, ανεξάρτητα συνδρομής, ή μη υπαιτιότητας, στην επέλευση της μεταβολής αυτής (ΑΠ 639/2007, ΑΠ 1326/2013).

Με το άρθρο 13 ν. 4242/2014 επήλθαν σοβαρές αλλαγές του νόμου για τις επαγγελματικές μισθώσεις (π.δ 34/1995) που συνάπτονται μετά την 28-2-2014 και αλλαγές για τις προϋφιστάμενες  μισθώσεις.

Μισθώσεις μετά την 28/2/2014

Οι μισθώσεις, που συνάπτονται μετά την 28/2/2014, ισχύουν για τρία έτη, ακόμη και αν συμφωνηθεί μικρότερη διάρκεια, ή για αόριστο χρόνο. Στην περίπτωση αυτή η δέσμευση και για τα δύο μέρη είναι για τρία χρόνια. Μπορεί όμως, να συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, οπότε ισχύει αυτός και δεσμεύει και τα δύο μέρη. 

Μισθώσεις πριν την 28/2/2014

Οι μισθώσεις, που έχουν συναφθεί πριν την 28/2/2014, γενικά δεν θίγονται, παρά επί μέρους και μόνο όσον αφορά τις διατάξεις για καταγγελία λόγω ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, τις σχετικές αποζημιώσεις και συνέπειες. Έτσι δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι είτε μικρότερη, είτε μεγαλύτερη. Όμως κατά την λήξη της 12ετίας δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει στον μισθωτή αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων για άυλη εμπορική αξία, και δεν ισχύει η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειας της μίσθωσης.

Ειδικότερα

Μισθώσεις που έχουν συναφθεί μετά την 28/2/2014

1. Λύση με συμφωνία των μερών.

Οι μισθώσεις αυτές, λύνονται οποτεδήποτε με νεότερη συμφωνία εκμισθωτή και μισθωτή, που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, με όρους και προϋποθέσεις που συμφωνούνται  (άρθρο 13 παρ. 1 εδ. δεύτερο ν. 4242/2014).

2. Λύση με καταγγελία (μισθωτή, ή εκμισθωτή)

Η μίσθωση μπορεί να λυθεί με καταγγελία από τον μισθωτή, ή τον εκμισθωτή, μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, αν είναι άνω της τριετίας, ή της τριετίας, αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος της τριετίας, ή για αόριστο χρόνο. Γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται (3) μήνες από την κοινοποίησή της στο άλλο μέρος, χωρίς  αποζημίωση (άρθρο 13 παρ. 1. ν. 4242/2014).

Β. Μισθώσεις, που έχουν συναφθεί προ της 28-2-2014.

1. Λύση με συμφωνία των μερών.

Οι μισθώσεις αυτές, λύνονται οποτεδήποτε με νεότερη συμφωνία εκμισθωτή και μισθωτή, που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, με όρους και προϋποθέσεις που συμφωνούνται (άρθρο 13 παρ. 1 εδ. δεύτερο ν. 4242/2014).

2. Λύση με καταγγελία από τον εκμισθωτή.

Οι μισθώσεις αυτές, μπορούν να λυθούν με καταγγελία από τον εκμισθωτή μετά την πάροδο του συμβατικού χρόνου μίσθωσης, σύμφωνα με το άρθρο 609 Αστικού Κώδικα, δηλαδή, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα, αζημίως (άρθρο 13 παρ. 2α ν. 4242/2014) 

Δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη, ή μεγαλύτερη. Όμως, κατά την λήξη της 12ετίας, δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων για άυλη εμπορική αξία του μισθωτή, και δεν ισχύει η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειας της μίσθωσης.

3. Λύση με καταγγελία από τον μισθωτή.

α) Οι μισθώσεις, που έχει λήξει ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης, μπορούν να λυθούν με καταγγελία από τον μισθωτή, σύμφωνα με το άρθρο 609 Αστικού Κώδικα, δηλαδή, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα, αζημίως (άρθρο 13 παρ. 2α ν. 4242/2014) 

β) Οι μισθώσεις, που ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης δεν έχει λήξει, μπορούν να λυθούν με καταγγελία από τον μισθωτή. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε τα αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο (3) μηνών από τη γνωστοποίησή της στον εκμισθωτή. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης (άρθρο 13 παρ. 2α ν. 4242/2014 σε συνδυασμό με άρθρο 43 π.δ 34/1995).

Στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), ο μισθωτής πριν από την λήξη του νόμιμου, ή συμβατικού, χρόνου μπορεί να καταγγείλει, πρόωρα, την μίσθωση στις εξής περιπτώσεις. Η καταγγελία γίνεται τουλάχιστον πριν από δεκαπέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα ( άρθρο 609 ΑΚ).

α) Αν δεν του παραχωρήθηκε η χρήση, ή του αφαιρέθηκε αργότερα (άρθρο 585 ΑΚ).

β) Αν η χρήση του μισθίου συνεπάγεται σπουδαίο κίνδυνο της υγείας του, ή των συνοικούντων οικείων του, ακόμη κι αν αυτός γνώριζε την ύπαρξη των επικίνδυνων αυτών συνθηκών (άρθρο 588 ΑΚ).

γ) Αν ο μισθωτής είναι δημόσιος υπάλληλος και μετατεθεί (άρθρο 613 ΑΚ).

δ) Όταν υπάρχουν στο μίσθιο πραγματικά, ή νομικά, ελαττώματα.

ε) Όταν εκλείπουν οι συμφωνημένες ιδιότητες.

στ) Όταν συντρέχει «σπουδαίος λόγος». Σπουδαίος λόγος με την παραπάνω έννοια, συντρέχει όταν, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η συνέχιση της μίσθωσης γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη, είτε για τα δύο μέρη, είτε για ένα μόνο από αυτά. Τούτο συμβαίνει, όταν ο σπουδαίος λόγος οφείλεται σε ουσιώδη μεταβολή των προσωπικών, ή περιουσιακών, σχέσεων των μερών, ή του ενός μέρους, ανεξάρτητα συνδρομής, ή μη υπαιτιότητας, στην επέλευση της μεταβολής αυτής (ΑΠ 639/2007, ΑΠ 1326/2013).

Α. Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 2 ν. 1703/1987, ως ισχύει, η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα, ή για αόριστο χρόνο. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία, απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον (6) μήνες μετά την κατάρτισή της, αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Β. Η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λήγει μόλις περάσει αυτός ο χρόνος, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο.

Γ. Αν πριν από την παρέλευση του συμβατικού, ή νόμιμου, χρόνου, ο μισθωτής αποδίδει το μίσθιο στον εκμισθωτή και ο τελευταίος το παραλαμβάνει με σκοπό την λύση της μίσθωσης, για την απόδειξη της συμφωνίας αυτής, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 185, 189, 192, 361, 574, 599, 608 παρ.1 ΑΚ, δεν απαιτείται έγγραφο. Κατάρτιση τέτοιας συμφωνίας, ενέχει η εκούσια παράδοση από τον μισθωτή των κλειδιών του μισθίου στον εκμισθωτή και η εκ μέρους αυτού παραλαβή τους (ΑΠ 998/2006, ΑΠ 495/2001).

Δ. Αν ο συμβατικός χρόνος έχει καθορισθεί μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος για τον υπόλοιπο χρόνο το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό (75%) του τιμάριθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό έχει καθορισθεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους (12) μήνες (ΑΠ 1101/2002)

Ε. Αν στην σύμβαση μίσθωσης συμφωνηθεί, ότι κάθε τροποποίησή της θα γίνεται εγγράφως, η σύμβαση μίσθωσης μπορεί, παρά την συμφωνία αυτή, δυνάμει των διατάξεων των άρθρων 159 παρ. 2, 164 και 361 ΑΚ, να τροποποιηθεί με νεότερη προφορική, ακόμη και σιωπηρή, συμφωνία, γιατί η νεότερη συμφωνία καταργεί την αρχική συμφωνία για έγγραφη τροποποίηση.

Α. Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 330, 574 επ., 591, 592, 594, 599 ΑΚ, που εφαρμόζονται, τόσο στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), προκύπτει ότι ο μισθωτής έχει υποχρέωση να χρησιμοποιεί, κατά την διάρκεια της μίσθωσης, το μίσθιο με επιμέλεια και όπως έχει συμφωνηθεί, ώστε κατά την λήξη της μίσθωσης, να είναι σε θέση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε, δηλαδή στην κατάσταση, που θα πρέπει να βρίσκεται μετά από την γενόμενη κατά την διάρκεια της μίσθωσης χρήση και συνεπώς χωρίς αυθαίρετες μεταβολές, ή φθορές, πέραν εκείνων που προκλήθηκαν από την, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, συνήθη χρήση του.

Β. Ο μισθωτής έχει υποχρέωση, να αποφεύγει κάθε αυθαίρετη, χωρίς την συναίνεση του εκμισθωτή, επέμβαση στο μίσθιο, εξ αιτίας της οποίας αλλοιώνεται ουσιωδώς η γενική και ειδική διαμόρφωση, διάταξη και όψη του μισθίου και να μην προκαλεί στο μίσθιο φθορές, με εξαίρεση εκείνες που προκλήθηκαν από τη, συμφωνημένη χρήση του.

Γ. Για κάθε μεταβολή, ή φθορά, πέρα από εκείνη, που οφείλεται στην συμφωνημένη χρήση, ο εκμισθωτής έχει αξίωση αποζημίωσης εναντίον του μισθωτή, που απορρέει από την σύμβαση της μίσθωσης και καλύπτει κάθε ζημία (θετική ή αποθετική). Η αποζημίωση μπορεί να περιλάβει και τις μελλοντικές δαπάνες του εκμισθωτή για την αποκατάσταση των φθορών. Σε περίπτωση καταστροφής, ή αφαίρεσης πράγματος του μισθίου, η αποζημίωση περιλαμβάνει την δαπάνη για την αντικατάστασή του. Στην περίπτωση αυθαίρετης μεταβολής του μισθίου περιλαμβάνεται και η απώλεια των μισθωμάτων (ΑΠ 1676/2009, ΑΠ 1667/2009, ΑΠ 513/2009, ΑΠ 1413/2008, ΑΠ 495/2008, του (ΜονΕφΛαρ 174/2014).

Δ. Ο εκμισθωτής ασκώντας την αξίωση του για τις μεταβολές, ή τις φθορές, είτε με αγωγή αποζημίωσης, είτε με ένσταση συμψηφισμού, οφείλει να επικαλεσθεί και να αποδείξει τις εν λόγω μεταβολές και φθορές και το ποσό της ζημίας που υφίσταται από αυτές, στον εναγόμενο μισθωτή απόκειται, να επικαλεσθεί κατ ένσταση και να αποδείξει ότι αυτές οφείλονται στην συμφωνημένη χρήση του μισθίου (ΑΠ 633/2010).

Ε. Η αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση, κατά το άρθρο 602 εδ. α ΑΚ, παραγράφεται ύστερα από έξι μήνες, αφ ότου το ανέλαβε. Η εξάμηνη παραγραφή αρχίζει από την πραγματική ανάληψη του μισθίου, γιατί μόνο μετά από αυτή ο εκμισθωτής έχει την δυνατότητα διαπιστώσει την ύπαρξη και την ακριβή έκταση των μεταβολών, ή φθορών, του μισθίου. Η παραγραφή αρχίζει από την ανάληψη του μισθίου και αν ο εκμισθωτής είχε πληροφορηθεί, ή λάβει γνώση, των μεταβολών, ή φθορών, του μισθίου πριν από την ανάληψή του, η οποία δεν συμπίπτει με την λήξη της μίσθωσης, δεδομένου ότι είναι δυνατό η ανάληψη να συντελεστεί και μετά την λήξη. Για την έναρξη και την συμπλήρωση της παραγραφής έχουν εφαρμογή οι γενικές διατάξεις του ΑΚ (ΜονΕφΛαρ 174/2014)

Η συνέλευση των συνιδιοκτητών πολυώροφης οικοδομής, αν δεν υπάρχει κανονισμός, ή πρόβλεψη στον κανονισμό, μπορεί να ορίσει διαχειριστή, είτε με παμψηφία, είτε με πλειοψηφία.

Ο διορισμός διαχειριστή γίνεται στα πλαίσια της εξουσίας των κοινωνών για διοίκηση του κοινού, μπορεί δε αυτός να είναι κοινωνός, ή τρίτος.

Η απόφαση των κοινωνών δεν υπόκειται σε τύπο.

Η σχέση που συνδέει το διαχειριστή με τους κοινωνούς, εφ όσον δεν έχει συμφωνηθεί αμοιβή είναι αυτή της εντολής.

Η εξουσία αντιπροσώπευσης του διαχειριστή καλύπτει κάθε δικαστική και εξώδικη ενέργεια, διαρκεί δε μέχρι την ανάκλησή του, η οποία αποτελεί τροποποίηση της απόφασης διορισμού του και κατά συνέπεια υπόκειται στις προϋποθέσεις με τις οποίες τροποποιείται η απόφαση αυτή.

Αν δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία, η ανάκληση γίνεται με απόφαση της γενικής συνέλευσης, λαμβανόμενη κατά πλειοψηφία και έτσι, όταν με την απόφαση του αρχικού διορισμού από την παμψηφία, ή την πλειοψηφία, των κοινωνών μεσολαβήσουν νεότερα γεγονότα που επιβάλλουν την αλλαγή του τρόπου διοίκησης και κάποιοι από τους κοινωνούς διαφωνούν με τον τρόπο εκτέλεσης της εντολής από το διαχειριστή, μπορεί να ζητηθεί η αλλαγή αυτού από τη γενική συνέλευση και σε περίπτωση αδυναμίας να γίνει προσφυγή στο δικαστήριο (ΑΠ  238/2011).

Α. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 361, 479 και 513 ΑΚ συνάγεται ότι με βάση την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων οι συμβαλλόμενοι μπορούν να συμφωνήσουν την πώληση επιχειρήσεως. Ως επιχείρηση νοείται κατά τις γενικές αρχές του δικαίου των συναλλαγών το σύνολο πραγμάτων, ή δικαιωμάτων, ή άυλων αγαθών, ή πραγματικών καταστάσεων (όπως αντικείμενα, κατασκευές, πελατεία, φήμη, δυνατότητα εμπορικής εκμετάλλευσης, πίστη στις συναλλαγές κλπ) που έχουν οργανωθεί σε οικονομική ενότητα από τον επιχειρηματία .

Β. Με την φράση «αέρας επιχείρησης»  είναι δυνατό να υπολαμβάνεται και ένα μόνο στοιχείο της. Τούτο είναι δυνατό να συμβαίνει σε περίπτωση μίσθωσης καταστήματος, οπότε αν εκτός από το μίσθωμα γίνεται λόγος ότι πωλείται από τον εκμισθωτή και ο αέρας, μπορεί να νοείται ότι παραχωρείται στο μισθωτή με ειδικό αντάλλαγμα σημαντικό στοιχείο της επιχείρησης, όπως η φήμη και η πελατεία (ΑΠ 5/2002, ΑΠ 494/2001).

Γ. Πώληση «αέρα επιχείρησης» μπορεί να συμβεί στην περίπτωση σύναψης νέας επαγγελματικής μίσθωσης με υπάρχοντα μισθωτή στο ίδιο μίσθιο, οπότε, εκτός από το μίσθωμα, γίνεται λόγος ότι πουλιέται και ο "αέρας" δηλαδή ότι παρέχεται στον εν δυνάμει νέο μισθωτή η δυνατότητα να αποχωρήσει ο υφιστάμενος μισθωτής με λύση της δικής του μίσθωσης και στη θέση του να υπεισέλθει αυτός, συνάπτοντας ο ίδιος νέα μίσθωση με τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, οπότε ο παλαιός μισθωτής αποχωρεί από τη μίσθωση με ειδικό εφ άπαξ χρηματικό αντάλλαγμα, τον «αέρα», παρέχοντας έτσι στον νέο μισθωτή την δυνατότητα να εκμεταλλευθεί  εμπορικά την προνομιακή εμπορική θέση του υπό μίσθωση ακινήτου, ακινήτου που δεν θα μίσθωνε, εάν ο παλαιός μισθωτής δεν έλυνε την μίσθωση με τον εκμισθωτή, χωρίς και κατ ανάγκη να απαιτείται ο νέος μισθωτής να ασκήσει στο μίσθιο εμπορικές πράξεις ίδιας φύσης και μορφής με αυτές που μέχρι τώρα ενεργούσε ο παλαιός μισθωτής ή και ο εκμισθωτής.

Πώληση «αέρα επιχείρησης» μπορεί να συμβεί και στην περίπτωση, που πωλείται επιχείρηση εγκαταστημένη σε ορισμένο ακίνητο, το οποίο ο επιχειρηματίας έχει μισθώσει από τρίτο και την αγοράζει άλλος για να ασκήσει τις ίδιες εμπορικές πράξεις που ασκούσε και ο πωλητής.  Στο τίμημα της πώλησης της επιχείρησης, αφού αυτή θα συνεχισθεί στον ίδιο μισθωμένο χώρο, περιλαμβάνεται και η φήμη/πελατεία που οφείλεται στη χρήση του συγκεκριμένου μισθίου, το οποίο συνήθως βρίσκεται σε περιοχή με μεγάλη εμπορική κίνηση. Ο «αέρας» εδώ εισπράττεται συνήθως από τον επιχειρηματία/ παλαιό μισθωτή και έχει την έννοια τιμήματος του άρθρου 513 ΑΚ, αν και, όχι σπάνια, μέρος του εισπράττει και ο εκμισθωτής προκειμένου να συναινέσει στη μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης στον τρίτο/ αγοραστή (ΕφΑθ 2199/2001).

Στις παραπάνω περιπτώσεις η  καταβολή του εφάπαξ ποσού δεν συνδέεται με την μίσθωση και δεν ταυτίζεται με τον όρο «μίσθωμα» αλλά αντιπροσωπεύει αντιπαροχή για παραχώρηση π.χ φήμης, πελατείας, της ιδιαίτερης θέσης του μισθίου σε περιοχή που χαρακτηρίζεται ως εμπορικό κέντρο.

Δ. Υπάρχει και η περίπτωση, συχνή στη συναλλακτική πρακτική, η καταβολή σημαντικού χρηματικού ποσού στον εκμισθωτή ως «αέρα» προκειμένου να μισθώσει ακίνητο σε περιοχή με μεγάλη εμπορική κίνηση και, συνακόλουθα, μισθωτική αξία, ή και να επιτύχει ο μισθωτής παράταση της μίσθωσης. Στην περίπτωση αυτή, ο «αέρας» έχει το χαρακτήρα «μισθώματος», αφού πράγματι δίνεται ως αντάλλαγμα για να επιτευχθεί η παραχώρηση της χρήσης (σύναψη μίσθωσης, ή ανανέωση) και η μη αναγραφή του στο μισθωτήριο σημαίνει απλώς ότι το αναγραφόμενο στο μισθωτήριο μίσθωμα είναι εικονικό ως προς το ύψος του, κατ άρθρο 138 παρ. 2 ΑΚ.

Στην εμπορική μίσθωση για την αναπροσαρμογή του μισθώματος εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων  288 και 388 ΑΚ. 

Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ η οποία ορίζει ότι «ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη» εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, και επομένως και στις εμπορικές μισθώσεις, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή, ή από άλλη δικαιοπραξία, ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία, ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει στον δικαστή την δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της  παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει, ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης (ΟλΑΠ 9/1997, ΑΠ 503/2005, ΑΠ 328/2004). Η διάταξη του άρθρου 288 AK είναι γενική και ειδικότερη εφαρμογή της είναι εκείνη του άρθρου 388 ΑΚ.

Οι προϋποθέσεις εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 388 ΑΚ, υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλόμενους στην εμπορική μίσθωση το δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, είναι,

α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, εν όψει της καλής   πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης,

β) η μεταβολή πρέπει να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους, που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν, να προβλεφθούν,

γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, εν όψει και της αντιπαροχής, να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής (ΑΠ 893/2010, ΑΠ 1464/2009).

Πρέπει να συντρέχουν, δηλαδή, όλα εκείνα τα πραγματικά περιστατικά, από τα οποία να προκύπτει η μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες στήριξαν οι συμβαλλόμενοι τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης, από λόγους απρόβλεπτους, ώστε η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών, παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία λαμβάνεται πάντοτε υπ όψιν και συνεκτιμάται (ΕφΠειρ 48/2010).

Τέτοια περιστατικά είναι εκείνα τα οποία δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κλπ.

Τυχαία γεγονότα, που όμως συμβαίνουν συνήθως, όπως είναι η αυξομείωση των εισπράξεων της επιχείρησης, η αύξηση της αξίας του ακίνητου από την υποτίμηση του νομίσματος, η παρεπόμενη αύξηση του κόστους ζωής, η αύξηση της αξίας του ακινήτου, η οποία οφείλεται στην αύξηση της ζήτησης για μίσθωση αναλόγων ακινήτων, ούτε έκτακτα, ούτε απρόβλεπτα μπορούν να χαρακτηρισθούν (ΑΠ 1171/2004).

Επομένως για την αναπροσαρμογή του μισθώματος με την ΑΚ 388 πρέπει, εν όψει ότι κατά το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης τα συμβαλλόμενα μέρη έλαβαν υπ όψιν τους όλα τα περιστατικά, στα οποία θεμελίωσαν το περιεχόμενο της σύμβασης και απέβλεψαν σε αυτά και τα οποία αποτέλεσαν το βάθρο της σύμβασης, να μεταβλήθηκαν στην συνέχεια σε χρόνο μεταγενέστερο, η μεταβολή δε να έχει  χαρακτήρα έκτακτο και να μην μπορούσε να προβλεφθεί, πράγμα που συμβαίνει, όταν τα περιστατικά, που εισχώρησαν στη σύμβαση, δεν ήταν δυνατό να διαγνωσθούν υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες.

Δεν αρκεί δηλαδή οποιαδήποτε μεταβολή να επιδρά στην αναπροσαρμογή της σύμβασης, αλλά μόνο εκείνη που έχει ως συνέπεια η παροχή του οφειλέτη να θεωρείται υπέρμετρα επαχθής.

Αυτό συμβαίνει όταν ο συμβαλλόμενος, συνεπεία εκτάκτων γεγονότων, βρίσκεται σε πλήρη κατάλυση της ισορροπίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής και μάλιστα σε τέτοια κατάσταση, ώστε αυτός μεν, εκτελώντας τη σύμβαση, να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε εκτάκτως και απροόπτως, ο δε αντισυμβαλλόμενος, να ωφελείται υπέρμετρα από την περιουσία του υπόχρεου, ενώ αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί (ΕφΘεσ 2678/2006).

Το υπέρμετρο της επάχθειας συνιστά το αφετήριο στάδιο κρίσης εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ και το δικαστήριο θα επέμβει με βάση τα αντικειμενικά κριτήρια, αναπλάθοντας το περιεχόμενο της σύμβασης και αναπροσαρμόζοντας την παροχή έναντι της αντιπαροχής (ΑΠ 1382/1992, ΕφΑθ 6972/2001).

Κατανοητό γίνεται ότι η διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ ως ειδικότερη, υπερισχύει της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ ως γενικής, η οποία εφαρμόζεται σε κάθε περίπτωση, κατά την οποία, μετά την κατάρτιση της δικαιοπραξίας, έχει επέλθει μεταβολή  των συνθηκών, η  οποία όμως δεν συγκεντρώνει τις προϋποθέσεις εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 388 AK.

Έτσι, με την προϋπόθεση αυτή, αναπροσαρμογή μισθώματος εμπορικής μίσθωσης μπορεί να γίνει με βάση τη διάταξη του 288 ΑΚ, όταν, αυτό επιβάλλεται από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Ως καλή πίστη θεωρείται η ενδεδειγμένη συμπεριφορά  σε σχέση   με  τις  συναλλακτικές συνθήκες σε δεδομένο τόπο και χρόνο. Η καλή πίστη πρέπει να συνδυάζεται με τα συναλλακτικά ήθη, δηλαδή με τη συμπεριφορά που εκδηλώνεται κατά τις συναλλαγές και συνάδει με όσα έχουν επικρατήσει κατά τη μακραίωνη εξέλιξη, έχουν δε παγιωθεί ως αρχές που διέπουν τις σχέσεις μεταξύ των συναλλασσομένων (ΑΠ 1171/2004).

Κατ εφαρμογή της διάταξης του 288 ΑΚ, όταν ζητείται η μείωση του συμφωνηθέντος μισθώματος, ο ενάγων οφείλει να περιλάβει στο δικόγραφο της αγωγής, πλην άλλων, τους προσδιοριστικούς εκείνους παράγοντες, που λαμβάνονται υπ όψιν για τον καθορισμό του μισθώματος, όπως είναι η μισθωτική αξία του μισθίου ακινήτου, ακριβής μείωση της μισθωτικής αυτής αξίας, η μεγάλη ή μικρή προσφορά καταστημάτων στην ίδια περιοχή της αυτής περίπου έκτασης, θέσης και χρήσης, η παράθεση συγκριτικών στοιχείων και η σχέση αυτών με το επίδικο μίσθιο (ΑΠ 2166/2009, ΑΠ 503/2005).

Ακόμη, προσδιοριστικά στοιχεία για την αναπροσαρμογή του μισθώματος αποτελούν η ουσιώδης μεταβολή των ειδικών οικονομικών συνθηκών, που υπήρχαν κατά την κατάρτιση της σύμβασης και, ειδικότερα, η σημαντική μείωση του τιμάριθμου και του ατομικού εισοδήματος, η ευρύτητα της επαγγελματικής στέγης, που έχει ως συνέπεια τη σημαντική μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, και η ζημία του μισθωτή, η οποία υπερβαίνει τον κίνδυνο, που εκείνος ανέλαβε με τη σύμβαση.

Τα στοιχεία αυτά, πρόσφορα και συγκεκριμένα και όχι με απλή επανάληψη της διατύπωσης του νόμου, πρέπει να περιέχονται στην αγωγή, διαφορετικά η παράλειψη τους δημιουργεί αοριστία και ακυρότητα του δικογράφου (ΑΠ 1487/2005, ΕφΠειρ 48/2010).

Ο δικαστικός καθορισμός του μισθώματος με βάση τις πιο πάνω διατάξεις, δεν καταργεί τη συμφωνία των διαδίκων περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος και ισχύει μόνον για το χρονικό διάστημα, για το οποίο κρίθηκε ότι υπάρχει η δυσαρμονία του μισθώματος, χωρίς να επηρεάζει την ισχύ της υπάρχουσας συμφωνίας και επομένως θα εξακολουθήσει να αναπροσαρμόζεται στο μέλλον και πάλι με βάση την υπάρχουσα συμφωνία, όταν θα επέρχεται κάθε επόμενο στάδιο από τα συμβατικώς προβλεφθέντα και μάλιστα αυτόματα χωρίς τη μεσολάβηση άλλης δικαστικής κρίσης, επιφυλασσομένου όμως του δικαιώματος των συμβληθέντων, να ζητήσουν στο μέλλον και πάλι αναπροσαρμογή του μισθώματος με βάση τις διατάξεις των άρθρων 288 και 388 του ΑΚ, εάν βέβαια συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής τους (ΑΠ 258/1986, ΑΠ 1186/1986, ΕφΠειρ 337/1995, ΕφΑθ 5487/1994).

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 591 ΑΚ, που εφαρμόζεται, τόσο στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), ο εκμισθωτής αποδίδει στον μισθωτή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο και τις επωφελείς δαπάνες κατά τις διατάξεις για την διοίκηση αλλοτρίων, ο δε μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο.

Αν ο μισθωτής κατά την διάρκεια της μίσθωσης πρόσθεσε στο μίσθιο προσθήκες- κατασκευάσματα, για τα οποία δεν προτιμά, ή δεν μπορεί, να ζητήσει από τον εκμισθωτή τα δαπανηθέντα ποσά, λόγω μη συνδρομής των παραπάνω προϋποθέσεων, έχει δικαίωμα κατά την απόδοση του μισθίου, να προβεί σε αφαίρεση των κατασκευασμάτων τούτων, εκτός αν οι συμβαλλόμενοι ρύθμισαν με άλλο τρόπο την τύχη τους.

Η διάταξη του άρθρου 591 ΑΚ έχει εφαρμογή σε όσες περιπτώσεις πρόκειται να κριθεί η τύχη προσθηκών-κατασκευασμάτων στο μίσθιο, που συνδέθηκαν προς το κύριο μίσθιο πράγμα, κινητό ή ακίνητο, προορισμένα να εξυπηρετήσουν τον σκοπό του, κατά τρόπο ώστε και μετά την σύνδεση να είναι ευδιάκριτα, ανεξαρτήτως αν αποτέλεσαν συστατικά, ή αν φέρουν προσωρινό χαρακτήρα (ΑΠ 672/2006, ΜονΕφΛαρ 174/2014).

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 638 έως 645 ΚΠολΔ για την έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου για καθυστέρηση καταβολής μισθώματος από δυστροπία του μισθωτή και για την εκτέλεση της διαταγής σε βάρος του μισθωτή ακολουθούνται τα παρακάτω

1. Προϋποθέσεις

α) Καθυστέρηση του μισθώματος από δυστροπία

Δύστροπος είναι ο μισθωτής, όταν είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή του μισθώματος (όλου, ή μέρους), όταν δηλαδή καθυστερεί την καταβολή του μισθώματος χωρίς εύλογη αιτία, έστω και για μια ημέρα (ΑΚ 341). Αν το μίσθωμα είναι καταβλητέο σε ορισμένη (δήλη) ημέρα, η υπερημερία του μισθωτή επέρχεται με μόνη την παρέλευση της ημέρας αυτής. Δεν αίρει την δυστροπία η, έστω και προσωρινή, οικονομική αδυναμία, ή δυσχέρεια, του μισθωτή, ανεξάρτητα από τον γενεσιουργό της λόγο, πχ. ασθένεια του μισθωτή, κακή πορεία των εργασιών της επιχείρησής του κλπ. (ΑΠ 1312/2000, ΜονΠρΘεσ 3633/16, ΕιρΑθ 7210/2013, ΜονΠρΠειρ 123/2015).

β) Η έναρξη της μίσθωσης να αποδεικνύεται εγγράφως (συμφωνητικό μίσθωσης)

Αρκεί να αποδεικνύεται εγγράφως η έναρξη της μίσθωσης. Δεν είναι αναγκαία η έγγραφη ανανέωση της μισθωτικής σύμβασης.

γ) Επίδοση έγγραφης όχλησης με δικαστικό επιμελητή (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης.

Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία.

Η επίδοση της έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά.

2. Αρμοδιότητα δικαστηρίου

α) Αρμόδιος καθ ύλη για την έκδοση της διαταγής είναι ο ειρηνοδίκης όταν το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα δεν υπερβαίνει τα (600) ευρώ και ο δικαστής του μονομελούς πρωτοδικείου σε κάθε άλλη περίπτωση.

β) Κατά τόπο αρμόδιο είναι το δικαστήριο στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο.  

3. Στοιχεία της αίτησης

Η αίτηση πρέπει να περιλαμβάνει, εκτός από τα στοιχεία του άρθρου 117 ή 118, και της παρ. 1 του άρθρου 119,

α) αίτημα να εκδοθεί διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου ακινήτου και μνεία του τόπου όπου βρίσκεται με περιγραφή του,

β) επίκληση του εγγράφου από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση,

γ) επίκληση καθυστέρησης καταβολής του μισθώματος από δυστροπία, με μνεία των αναγκαίων περιστατικών,

δ) επίκληση της έκθεσης επίδοσης.

4. Στην αίτηση επισυνάπτεται

α) το μισθωτήριο συμβόλαιο

β) η έκθεση επίδοσης της όχλησης,

γ) καθώς και κάθε άλλο σχετικό έγγραφο.

Δεν υφίσταται υποχρέωση επισύναψης πιστοποιητικού της Δ.Ο.Υ. περί δήλωσης μισθωμάτων, ούτε πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ.

5. Απόφαση

α) Ο δικαστής αποφασίζει χωρίς να καλέσει τον μισθωτή. Έχει όμως το δικαίωμα, α) να καλεί τον αιτούντα για να του δώσει εξηγήσεις σχετικά με την αίτηση, β) να υποδείξει στον αιτούντα τις αναγκαίες συμπληρώσεις, ή διορθώσεις της αίτησης,

β) Αν η αίτηση είναι νόμιμη και τα απαιτούμενα σε κάθε περίπτωση περιστατικά αποδεικνύονται εγγράφως, ο δικαστής εκδίδει διαταγή με την οποία υποχρεώνει τον καθ' ου να αποδώσει στον αιτούντα τη χρήση του μισθίου και τον καταδικάζει στα δικαστικά έξοδα. Άλλως απορρίπτει την αίτηση

6. Η διαταγή περιέχει

α) το ονοματεπώνυμο του δικαστή που την εκδίδει,

β) το ονοματεπώνυμο, το πατρώνυμο, την κατοικία, τη διεύθυνση, καθώς και τον αριθμό φορολογικού μητρώου εκείνου που ζήτησε την έκδοση της διαταγής και αν πρόκειται για νομικό πρόσωπο την επωνυμία, τη διεύθυνση της έδρας του και τον αριθμό φορολογικού μητρώου

γ) το ονοματεπώνυμο, το πατρώνυμο, την κατοικία, τη διεύθυνση, καθώς και αν αυτό είναι εφικτό τον αριθμό φορολογικού μητρώου εκείνου κατά του οποίου στρέφεται η αίτηση και αν πρόκειται για νομικό πρόσωπο την επωνυμία, τη διεύθυνση της έδρας του, καθώς και αν αυτό είναι εφικτό τον αριθμό φορολογικού μητρώου,

δ) περιγραφή του μισθίου,

ε) την αιτία της απόδοσης με έκθεση των αναγκαίων περιστατικών και μνεία της έκθεσης επίδοσης της όχλησης,

στ) διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου,

ζ) υπόμνηση στον καθ' ου ότι η διαταγή αποτελεί τίτλο εκτελεστό που μπορεί να εκτελεστεί μετά την πάροδο (20) ημερών από την προς αυτόν επίδοση και ότι δικαιούται να ασκήσει κατ' αυτής ανακοπή μέσα σε προθεσμία (15) εργάσιμων ημερών από την επίδοση και

ζ) υπογραφή του δικαστή που την εξέδωσε.

7. Εκτέλεση της διαταγής

α) Η διαταγή απόδοσης μισθίου αποτελεί τίτλο εκτελεστό.

β) Η εκτέλεση μπορεί να πραγματοποιηθεί αφού παρέλθουν (20) ημέρες από την επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση, χωρίς να απαιτείται προηγούμενη επίδοση αντιγράφου της.

γ) Η αποβολή του μισθωτή από το μίσθιο και η εγκατάσταση του εκμισθωτή στο μίσθιο γίνεται με τη συνδρομή δικαστικού επιμελητή. Στην περίπτωση που βρεθούν πράγματα του μισθωτή στο μίσθιο, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να τα φυλάξει για χρονικό διάστημα (6)  μηνών.

8. Ανακοπή κατά της διαταγής

α) Ο καθ' ου η διαταγή μισθωτής δικαιούται να ασκήσει ανακοπή (αντιρρήσεις) ενώπιον του καθ' ύλην αρμοδίου για την εκδίκαση της αγωγής απόδοσης του μισθίου δικαστηρίου, μέσα σε προθεσμία (15) εργάσιμων ημερών από την επίδοση της διαταγής. Η ανακοπή εκδικάζεται ως μισθωτική διαφορά.

β) Λόγος της ανακοπής είναι η ανυπαρξία καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία. Σύμφωνα με το άρθρο 342 ΑΚ, ο μισθωτής πρέπει να ισχυριστεί και αποδείξει ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε εύλογη αιτία, δηλαδή σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη (ΑΠ 86/2005, ΑΠ 850/2004). Εύλογη αιτία, που αίρει την δυστροπία αποτελεί, η ύπαρξη πραγματικών ελαττωμάτων, η έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων του μισθίου, λόγω των οποίων παρεμποδίστηκε ολικά ή μερικά η χρήση του, η ανυπαίτια νομική ή πραγματική πλάνη, η εύλογη αμφιβολία του μισθωτή ως προς την ύπαρξη, το περιεχόμενο, το χρόνο καταβολής ή την έκταση των οφειλών του, η εύλογη αμφιβολία ως προς το πρόσωπο του δικαιούχου, οπότε όμως οφείλει να καταθέσει δημόσια το μίσθωμα, η υπερημερία του εκμισθωτή ως προς την αποδοχή του μισθώματος κλπ.

γ) Αν η ανακοπή ασκήθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα και οι λόγοι της είναι νόμιμοι και βάσιμοι, το δικαστήριο ακυρώνει τη διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Διαφορετικά απορρίπτει την ανακοπή και επικυρώνει τη διαταγή.

9. Αναστολή εκτέλεσης

α) Η άσκηση της ανακοπής δεν αναστέλλει την εκτέλεση της διαταγής.

β) Ο δικαστής όμως που την εξέδωσε μπορεί, ύστερα από αίτηση του ανακόπτοντος, η οποία εκδικάζεται κατά τα άρθρα 686 επ., να χορηγήσει αναστολή, είτε με εγγυοδοσία υπέρ του καθ' ου η ανακοπή, είτε χωρίς εγγυοδοσία, έως την έκδοση οριστικής απόφασης επί της ανακοπής.

10. Διακοπή παραγραφής

α) Η επίδοση διαταγής πληρωμής διακόπτει την παραγραφή και την αποσβεστική προθεσμία.

β) Αν ακυρωθεί η διαταγή πληρωμής, η παραγραφή ή η αποσβεστική προθεσμία θεωρείται ότι έχει ανασταλεί από την επίδοση της διαταγής πληρωμής, ώσπου να εκδοθεί τελεσίδικη απόφαση για την ανακοπή.  

11. Αίτημα καταβολής μισθωμάτων 

α) Σύμφωνα με το άρθρο 645 ΚΠολΔ στην αίτηση μπορεί να σωρευτεί και αίτημα καταδίκης για χρηματική απαίτηση από οφειλόμενα μισθώματα, κοινόχρηστες δαπάνες, τέλη και λογαριασμούς κοινής ωφελείας, εφ όσον το ύψος τους αποδεικνύεται από δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας.

β) Στην περίπτωση αυτή εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των άρθρων 662Α έως Η, καθώς και οι διατάξεις των άρθρων 624, 626 παράγραφοι 2 και 3, 630 στοιχεία γ', δ' και ε' και 634.

Στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), ο εκμισθωτής πριν από την λήξη του νόμιμου, ή συμβατικού, χρόνου μπορεί να καταγγείλει, πρόωρα, την μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται τουλάχιστον πριν από δεκαπέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα ( άρθρο 609 ΑΚ).

α) Όταν ο μισθωτής δεν καταβάλει το συμφωνηθέν μίσθωμα.

β) Όταν ο μισθωτής προβαίνει σε κακή χρήση του μισθίου, ή σε χρήση αντίθετη από εκείνη που συμφωνήθηκε.

γ) Όταν καθυστερεί την καταβολή των δαπανών των κοινοχρήστων, ως και κάθε άλλης χρηματικής οφειλής, που αφορά το μίσθιο και κατά τη συμφωνία βαρύνει τον μισθωτή.

δ) Όταν δεν καταβάλει την αποζημίωση που έχει επιδικαστεί τελεσίδικα για φθορές ή μεταβολές στο μίσθιο.

ε) Όταν αδικαιολόγητα αρνείται να επιτρέψει στον εκμισθωτή, ή σε αντιπρόσωπό του, (οι οποίοι μπορούν να συνοδεύονται από εμπειροτέχνη ή πραγματογνώμονα)  να επισκεφθεί το μίσθιο μία φορά κάθε τρίμηνο, για να διαπιστώσει την καλή και σύμφωνη με τους όρους της μίσθωσης χρήση του μισθίου

στ) Όταν συντρέχει «σπουδαίος λόγος».  Σπουδαίος λόγος με την παραπάνω έννοια, συντρέχει όταν, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η συνέχιση της μίσθωσης γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη, είτε για τα δύο μέρη, είτε για ένα μόνο από αυτά. Τούτο συμβαίνει, όταν ο σπουδαίος λόγος οφείλεται σε ουσιώδη μεταβολή των προσωπικών, ή περιουσιακών, σχέσεων των μερών, ή του ενός μέρους, ανεξάρτητα συνδρομής, ή μη υπαιτιότητας, στην επέλευση της μεταβολής αυτής (ΑΠ 639/2007, ΑΠ 1326/2013).

Σύμφωνα με άρθρο 612Α ΑΚ, στην περίπτωση όπου το μίσθιο χρησιμεύει ως οικογενειακή στέγη και η χρήση αυτή έχει γνωστοποιηθεί στον εκμισθωτή, η καταγγελία της μίσθωσης, στην οποία αυτός προβαίνει, είναι άκυρη, εφ όσον δεν την κοινοποιήσει  και στο σύζυγο του μισθωτή, τηρώντας την ίδια προθεσμία που  απαιτείται για την καταγγελία.

Στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), ο μισθωτής πριν από την λήξη του νόμιμου, ή συμβατικού, χρόνου μπορεί να καταγγείλει, πρόωρα, την μίσθωση στις εξής περιπτώσεις. Η καταγγελία γίνεται τουλάχιστον πριν από δεκαπέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα ( άρθρο 609 ΑΚ).

α) Αν δεν του παραχωρήθηκε η χρήση, ή του αφαιρέθηκε αργότερα (άρθρο 585 ΑΚ).

β) Αν η χρήση του μισθίου συνεπάγεται σπουδαίο κίνδυνο της υγείας του, ή των συνοικούντων οικείων του, ακόμη κι αν αυτός γνώριζε την ύπαρξη των επικίνδυνων αυτών συνθηκών (άρθρο 588 ΑΚ).

γ) Αν ο μισθωτής είναι δημόσιος υπάλληλος και μετατεθεί (άρθρο 613 ΑΚ).

δ) Όταν υπάρχουν στο μίσθιο πραγματικά, ή νομικά, ελαττώματα.

ε) Όταν εκλείπουν οι συμφωνημένες ιδιότητες.

στ) Όταν συντρέχει «σπουδαίος λόγος». Σπουδαίος λόγος με την παραπάνω έννοια, συντρέχει όταν, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η συνέχιση της μίσθωσης γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη, είτε για τα δύο μέρη, είτε για ένα μόνο από αυτά. Τούτο συμβαίνει, όταν ο σπουδαίος λόγος οφείλεται σε ουσιώδη μεταβολή των προσωπικών, ή περιουσιακών, σχέσεων των μερών, ή του ενός μέρους, ανεξάρτητα συνδρομής, ή μη υπαιτιότητας, στην επέλευση της μεταβολής αυτής (ΑΠ 639/2007, ΑΠ 1326/2013).

Σύμφωνα με τα άρθρα 614, 615 και 616 ΑΚ, όταν ο εκμισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μεταβιβάσει σε τρίτον την κυριότητα του μισθίου, ή παραχωρήσει άλλο εμπράγματο δικαίωμα που αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο νέος ιδιοκτήτης υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης, εκτός αν έγινε αντίθετη συμφωνία στο μισθωτήριο έγγραφο.

Όταν το μισθωτήριο συμβόλαιο περιέχει τον όρο, ότι σε περίπτωση εκποίησης του μισθίου, ή παραχώρησης εμπράγματου δικαιώματος που αποκλείει τη χρήση του μισθωτή, ο νέος ιδιοκτήτης θα έχει δικαίωμα να αποβάλει το μισθωτή, ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση πριν από (1) μήνα, αν η μίσθωση έχει διάρκεια έως (1) έτος και πριν από (2) μήνες αν έχει διάρκεια μακρότερη από ένα έτος.

Αν ο νέος ιδιοκτήτης καταγγείλει τη μίσθωση, ο μισθωτή έχει δικαίωμα να ζητήσει από τον εκμισθωτή αποζημίωση, σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου.

Σύμφωνα με άρθρο 612Α ΑΚ, στην περίπτωση όπου το μίσθιο χρησιμεύει ως οικογενειακή στέγη και η χρήση αυτή έχει γνωστοποιηθεί στον εκμισθωτή, η καταγγελία της μίσθωσης, στην οποία αυτός προβαίνει, είναι άκυρη, εφ όσον δεν την κοινοποιήσει  και στο σύζυγο του μισθωτή, τηρώντας την ίδια προθεσμία που απαιτείται για την καταγγελία.

Στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987) και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 281, 288, 672 και 766 ΑΚ, ο μισθωτής, μπορεί, να λύσει πρόωρα την μίσθωση με καταγγελία όταν συντρέχει «σπουδαίος λόγος».  Η καταγγελία γίνεται τουλάχιστον πριν από δεκαπέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα ( άρθρο 609 ΑΚ).

1. Σπουδαίος λόγος με την παραπάνω έννοια, συντρέχει όταν, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η συνέχιση της μίσθωσης γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη, είτε για τα δύο μέρη, είτε για ένα μόνο από αυτά. Τούτο συμβαίνει, όταν ο σπουδαίος λόγος οφείλεται σε ουσιώδη μεταβολή των προσωπικών, ή περιουσιακών, σχέσεων των μερών, ή του ενός μέρους, ανεξάρτητα συνδρομής, ή μη υπαιτιότητας, στην επέλευση της μεταβολής αυτής (ΑΠ 639/2007).

2. Γίνεται δεκτό ότι ο μισθωτής, εφ όσον δεν εμποδίζεται με κανένα τρόπο στην χρήση του μισθίου και συνεπώς μπορεί να συνεχίσει να χρησιμοποιεί αυτό, όπως έχει συμφωνηθεί με την μισθωτική σύμβαση και κατά την ορισθείσα διάρκειά της «σπουδαίος λόγος» για πρόωρη λύση της μίσθωσης στερείται περιεχομένου, γιατί υπερέχει το συμφέρον του αντισυμβαλλόμενου εκμισθωτή, ο οποίος επιθυμεί την διατήρηση της σχέσης μέχρι την κανονική λύση της (ΑΠ 1326/2013).

3. Το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά (ΑΠ 639/2007, ΑΠ 441/2000), γιατί ο νόμος έχει θεσπίσει ειδικούς λόγους καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης, η οποία μπορεί να καταγγελθεί, όταν τα περιστατικά, που δικαιολογούν την καταγγελία, αφορούν αντικειμενικά εκείνον προς τον οποίο απευθύνεται (αναφέρονται στο πρόσωπό του, ή εμπίπτουν στη σφαίρα του επαγγελματικού του κινδύνου, χωρίς να απαιτείται και πταίσμα αυτού) δηλαδή αφορούν τον εκμισθωτή και καθιστούν την εξακολούθηση της μίσθωσης μη αξιώσιμη κατά την καλή πίστη (ΑΠ 1839/86, ΕφΠειρ 565/87, ΕφΠειρ 1180/1996).

Κατά μία παρεμφερή άποψη, πρέπει τα περιστατικά να μην αναφέρονται αποκλειστικά μόνο στον καταγγέλλοντα (ΑΠ 1839/86, ΕφΠειρ 303/86) με την προϋπόθεση, ότι δεν οφείλονται σε υπαιτιότητά του, αφού είναι επίσης γενική αρχή του δικαίου, ότι κανείς δεν μπορεί να αποκομίσει ωφελήματα από την παράνομη, ή ανήθικη, συμπεριφορά του, ή από δικό του πταίσμα (ΕφΑθ 3721/89).

4. Για την ευδοκίμηση της πρόωρης καταγγελίας δεν αρκεί η επίκληση της νομικής διάταξης του εφαρμοζόμενου κανόνα δικαίου, χωρίς εξειδίκευση σε τι συνίσταται ο σπουδαίος λόγος, χωρίς δηλαδή αναφορά στο πραγματικό μέρος που εμπίπτει στην νομική διάταξη του εφαρμοζόμενου κανόνα δικαίου.

5. Έχει κριθεί ότι συνιστά «σπουδαίο λόγο».

α) Η καταγγελία της μίσθωσης, γιατί ο μισθωτής θα αποκτούσε δεύτερο τέκνο και θα χρειαζόταν κατάλληλο υπνοδωμάτιο (ΑΠ 1030/2015).

β) Σε επαγγελματική μίσθωση η ακαταλληλότητα του μισθίου για την άσκηση της εμπορικής δραστηριότητας του μισθωτή (ΑΠ 1582/2014, ΑΠ 441/2000, ΑΠ 593/2000).

γ) Η διάλυση με διάταξη νόμου του νομικού προσώπου της μισθώτριας εταιρίας. (ΕφΘεσ 3041/2000)

6. Έχει κριθεί ότι δεν συνιστά «σπουδαίο λόγο».

α) η μετάθεση του εργαζομένου ( ΑΠ 639/2007).

β) η λύση της μνηστείας της μισθώτριας, που είχε συναφθεί από αυτήν για την στέγασή της στον επικείμενο γάμο της, ο οποίος όμως ματαιώθηκε λόγω λύσης της μνηστείας (ΑΠ 1837/2009).

Με το άρθρο 13 του νόμου 4242/2014 επήλθαν ριζικές αλλαγές στις διατάξεις του π.δ 34/1995 που ρυθμίζει την επαγγελματική (εμπορική ) μίσθωση. Σύμφωνα με τις νέες διατάξεις, οι επαγγελματικές μισθώσεις, δηλαδή οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την 28-2-2014 διέπονται πλέον από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6, 16-18, 20-26, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46, 47, 60 και 61 αυτού, που καταργούνται .

Οι μισθώσεις αυτές ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται (3) μήνες από την κοινοποίησή της.

Σημειώνεται ότι και οι μισθώσεις που έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς, πριν την 28-2-2014, συμπεριλαμβανομένων και των μισθώσεων των οποίων έχει λήξει η δωδεκαετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει (9) μήνες από τη λήξη της, διέπονται από τις διατάξεις του π.δ 34/1995, όπως τροποποιήθηκε.

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 342, 574, 595 ΑΚ, που εφαρμόζονται, τόσο στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), με την σύμβαση της μίσθωσης κατοικίας, ή επαγγελματικής μίσθωσης, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στον μισθωτή την χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα, το οποίο καταβάλλεται στις συμφωνημένες, ή στις συνηθισμένες προθεσμίες, και, αν δεν υπάρχουν τέτοιες προθεσμίες, καταβάλλεται κατά την λήξη της μίσθωσης και, αν συμφωνήθηκε καταβολή σε μικρότερα διαστήματα, κατά την λήξη τους.

Η απόδοση του μισθίου λόγω καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία του μισθωτή, γίνεται σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 637 έως 645 ΚΠολΔ. Σύμφωνα με τις διατάξεις αυτές η απόδοση του μισθίου, λόγω καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία του μισθωτή, ζητείται με έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου, αν η έναρξη της μίσθωσης αποδεικνύεται εγγράφως, και εφ όσον έχει επιδοθεί έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης. Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία. Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά.

α) Δύστροπος είναι ο μισθωτής, όταν είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή του μισθώματος, δηλαδή,  όταν καθυστερεί την καταβολή του μισθώματος χωρίς εύλογη αιτία, έστω και για μια ημέρα (ΑΚ 341). Αν το μίσθωμα είναι καταβλητέο σε ορισμένη (δήλη) ημέρα, η υπερημερία του μισθωτή επέρχεται με μόνη την παρέλευση της ημέρας αυτής. Δεν αίρει την δυστροπία η, έστω και προσωρινή, οικονομική αδυναμία, ή δυσχέρεια, του μισθωτή, ανεξάρτητα από τον γενεσιουργό της λόγο, πχ. ασθένεια του μισθωτή, κακή πορεία των εργασιών της επιχείρησής του κλπ. (ΑΠ 1312/2000, ΜονΠρΘεσ 3633/16, ΕιρΑθ 7210/2013). Δυστροπία υπάρχει ακόμη και στην περίπτωση καθυστέρησης μέρους του μισθώματος (ΜονΠρΠειρ 123/2015).

β) Δυστροπία δεν υπάρχει και το τεκμήριο ανατρέπεται, κατά το άρθρο 342 ΑΚ, αν ο μισθωτής ισχυριστεί και αποδείξει (με λόγο ανακοπής) ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε εύλογη αιτία, δηλαδή σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη (ΑΠ 86/2005, ΑΠ 850/2004). Εύλογη αιτία, που αίρει την δυστροπία αποτελεί, η ύπαρξη πραγματικών ελαττωμάτων, η έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων του μισθίου, λόγω των οποίων παρεμποδίστηκε ολικά ή μερικά η χρήση του, η ανυπαίτια νομική ή πραγματική πλάνη, η εύλογη αμφιβολία του μισθωτή ως προς την ύπαρξη, το περιεχόμενο, το χρόνο καταβολής ή την έκταση των οφειλών του, η εύλογη αμφιβολία ως προς το πρόσωπο του δικαιούχου, οπότε όμως οφείλει να καταθέσει δημόσια το μίσθωμα, η υπερημερία του εκμισθωτή ως προς την αποδοχή του μισθώματος.

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 342, 574, 595 ΑΚ, που εφαρμόζονται, τόσο στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), με την σύμβαση της μίσθωσης κατοικίας, ή επαγγελματικής μίσθωσης, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στον μισθωτή την χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα, το οποίο καταβάλλεται στις συμφωνημένες, ή στις συνηθισμένες προθεσμίες, και, αν δεν υπάρχουν τέτοιες προθεσμίες, καταβάλλεται κατά την λήξη της μίσθωσης και, αν συμφωνήθηκε καταβολή σε μικρότερα διαστήματα, κατά την λήξη τους.

Α. Όταν ο μισθωτής δεν καταβάλει ως άνω το συμφωνηθέν μίσθωμα, γίνεται υπερήμερος και σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 597 ΑΚ δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση και με αγωγή να ζητήσει την απόδοση μισθίου (ΑΠ 632/2017). Το από την διάταξη του άρθρου 597 ΑΚ παρεχόμενο στον εκμισθωτή δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης σε υπερημερία του μισθωτή,  σε συνδυασμό με τις περί υπερημερίας του οφειλέτη διατάξεις των άρθρων 340 επ. ΑΚ, έχει ως προϋπόθεση την υπερημερία του μισθωτή περί την πληρωμή του μισθώματος.

Β. Η υπερημερία του μισθωτή, κατά το άρθρο 342 ΑΚ, δεν υφίσταται, όταν ο μισθωτής δεν προέβη στην εκπλήρωση της υποχρέωσής του προς καταβολή του μισθώματος εξ αιτίας γεγονότος για το οποίο δεν έχει ευθύνη. Τέτοιο γεγονός είναι κάθε εύλογη αιτία, συνεπεία της οποίας δικαιολογείται η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος (ΑΠ 632/2017). Τέτοιο γεγονός αποτελεί και η υπερημερία του δανειστή, στην οποία βρίσκεται ο δανειστής, σύμφωνα με τα άρθρα 349 και 350 ΑΚ, όταν, δηλαδή, δεν δέχεται το προσφερόμενο από τον μισθωτή μίσθωμα, εφ όσον βεβαίως αυτό είναι το πραγματικά οφειλόμενο, ή όταν ο εκμισθωτής έχει δηλώσει ήδη ότι δεν δέχεται το μίσθωμα. Στην περίπτωση αυτή, ο μισθωτής δεν τελεί σε υπερημερία, καθυστερώντας την καταβολή του μισθώματος, αφού η καθυστέρηση δεν οφείλεται σε υπαιτιότητά του, έστω και αν δεν παρακατέθεσε το μίσθωμα και τούτο, γιατί η δημόσια κατάθεση δεν αποτελεί, όπως συνάγεται από το άρθρο 427 ΑΚ, υποχρέωση, αλλά δικαίωμα του οφειλέτη μισθωτή, το οποίο ασκεί αυτός, αν θέλει να αποσβεστεί η οφειλή των μισθωμάτων (ΑΠ 387/2009). Στην περίπτωση, που ο εκμισθωτής αποκρούσει την προσφορά του μισθώματος, περιέρχεται σε υπερημερία δανειστή και για τα μισθώματα που θα οφείλονται στο μέλλον, χωρίς να υποχρεούται ο μισθωτής να επαναλαμβάνει την προσφορά τους σε όλη την διάρκεια της μίσθωσης, ενώ στον εκμισθωτή απόκειται να άρει την υπερημερία του με το να καλέσει το μισθωτή να του καταβάλει το μίσθωμα (ΑΠ 387/2009).

Γ. Αναφορικά με την αγωγή έξωσης  με την καταγγελία του άρθρου 597 ΑΚ.

α) Ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις και στην συνέχεια να ασκήσει αγωγή για απόδοση του μισθίου.  Η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής πριν περάσει η προθεσμία αυτή καταβάλλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας. Κάθε συμφωνία των μερών στο συμφωνητικό μίσθωσης,  που συντομεύει τις παραπάνω προθεσμίες, ή που παρέχει την δυνατότητα αυτόματης λύσης της μίσθωσης είναι άκυρη (άρθρο 598 ΑΚ). 

 β) Το δικαίωμα του εκμισθωτή καταγγελίας της μίσθωσης ασκείται με μονομερή δήλωσή του, κατά το σύνηθες και προς απόδειξη, εγγράφως. Το δικαίωμα αυτό, της καταγγελίας δηλαδή της μίσθωσης, ασκείται και με την αγωγή απόδοσης του μισθίου. Η καταγγελία  αποκτά νομική ενέργεια μόλις περιέλθει στο μισθωτή (άρθρο 167 ΑΚ) και προκαλεί την λύση της σύμβασης για το μέλλον (άρθρο 587 ΑΚ), δηλαδή, προκαλεί την κατάργησή της και δημιουργείται η νέα έννομη κατάσταση της εκκαθάρισης (άρθρο 599 ΑΚ).

γ) Λόγω του διαπλαστικού χαρακτήρα της καταγγελίας, μετά την περιέλευσή της στο μισθωτή, οπότε και ολοκληρώνεται (άρθρο 167 ΑΚ), δεν επιτρέπεται να ανακληθεί μονομερώς. Η μονομερής ανάκληση της καταγγελίας από τον εκμισθωτή μετά την περιέλευσή της στο μισθωτή είναι άκυρη και δεν επιφέρει αποτελέσματα, δηλαδή δεν παρεμποδίζει την λύση της μίσθωσης (άρθρο 587 εδ. α ΑΚ).

δ) Η μονομερής δήλωση του εκμισθωτή πρέπει κατά το περιεχόμενό της να είναι ακριβής, ορισμένη, σαφής και καθαρή, πρέπει, δηλαδή, να προκύπτουν από αυτή, κατά τρόπο αναμφίβολο, το είδος, το ποσό και τα άλλα προσδιοριστικά στοιχεία της απαίτησης, επιπλέον δε να είναι απαλλαγμένη από αίρεση, ή άλλο όρο και να απαιτεί ακριβώς από τον οφειλέτη την εκπλήρωση της οφειλόμενης παροχής του (ΑΠ 999/2015).

ε) Μετά την πάροδο της προθεσμίας της καταγγελίας, γενόμενη καταβολή των οφειλομένων μισθωμάτων, επιφέρει μεν απόσβεση της οφειλής των μισθωμάτων, πλην όμως επέρχεται η λύση της μίσθωσης,  η οποία δεν αναβιώνει και η καταγγελία δεν μπορεί πλέον να ανατραπεί, ούτε με συμφωνία των μερών, γιατί λυμένη σχέση δεν αναβιώνει. Προκειμένου να συνεχιστεί η μίσθωση απαιτείται σύναψη νέας σύμβασης, η οποία καταρτίζεται ρητώς (ΑΠ 1031/2001, ΕφΑθ 654/2012, ΕφΑθ 1426/2005). 

στ) Παρά την λύση της μίσθωσης δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση, εξ αιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης, η οποία συνίσταται στο διαφυγόν κέρδος, δηλαδή στο μίσθωμα ολόκληρου του υπόλοιπου χρόνου της μίσθωσης. Αυτό όμως οφείλεται για το χρόνο μετά το τέλος της τυχόν παρακράτησης του μισθίου και εφεξής και μέχρι να εκμισθωθεί τούτο, όχι, όμως, πέραν από τον ορισμένο χρόνο της μίσθωσης (ΑΠ 787/1977, ΜονΕφΠειρ 223/2016).

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 2 ν. 1703/1987, ως ισχύει, η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα, ή για αόριστο χρόνο. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία, απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον (6) μήνες μετά την κατάρτισή της, αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο.

α) Αν πριν από την παρέλευση του συμβατικού, ή νόμιμου, χρόνου, ο μισθωτής αποδίδει το μίσθιο στον εκμισθωτή και ο τελευταίος το παραλαμβάνει με σκοπό την λύση της μίσθωσης, για την απόδειξη της συμφωνίας αυτής, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 185, 189, 192, 361, 574, 599, 608 παρ.1 ΑΚ, δεν απαιτείται έγγραφο. Κατάρτιση τέτοιας συμφωνίας, ενέχει η εκούσια παράδοση από τον μισθωτή των κλειδιών του μισθίου στον εκμισθωτή και η εκ μέρους αυτού παραλαβή τους (ΑΠ 998/2006, ΑΠ 495/2001).

β) Αν ο συμβατικός χρόνος έχει καθορισθεί μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος για τον υπόλοιπο χρόνο το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό (75%) του τιμάριθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό έχει καθορισθεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους (12) μήνες (ΑΠ 1101/2002)

γ) Αν στην σύμβαση μίσθωσης συμφωνηθεί, ότι κάθε τροποποίησή της θα γίνεται εγγράφως, η σύμβαση μίσθωσης μπορεί, παρά την συμφωνία αυτή, δυνάμει των διατάξεων των άρθρων 159 παρ. 2, 164 και 361 ΑΚ, να τροποποιηθεί με νεότερη προφορική, ακόμη και σιωπηρή, συμφωνία, γιατί η νεότερη συμφωνία καταργεί την αρχική συμφωνία για έγγραφη τροποποίηση.

Με το άρθρο 13 ν. 4242/2014 επήλθαν σοβαρές αλλαγές του νόμου για τις εμπορικές μισθώσεις (π.δ 34/1995) που συνάπτονται μετά την 28-2-2014 και αλλαγές για τις προϋφιστάμενες  μισθώσεις.

Μισθώσεις μετά την 28/2/2014

Οι μισθώσεις, που συνάπτονται μετά την 28/2/2014, ισχύουν για τρία έτη, ακόμη και αν συμφωνηθεί μικρότερη διάρκεια, ή για αόριστο χρόνο. Στην περίπτωση αυτή η δέσμευση και για τα δύο μέρη είναι για τρία χρόνια. Μπορεί όμως, να συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, οπότε ισχύει αυτός και δεσμεύει και τα δύο μέρη. 

Μισθώσεις πριν την 28/2/2014

Οι μισθώσεις, που έχουν συναφθεί πριν την 28/2/2014, γενικά δεν θίγονται, παρά επί μέρους και μόνο όσον αφορά τις διατάξεις για καταγγελία λόγω ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, τις σχετικές αποζημιώσεις και συνέπειες. Έτσι δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι είτε μικρότερη, είτε μεγαλύτερη. Όμως κατά την λήξη της 12ετίας δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει στον μισθωτή αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων για άυλη εμπορική αξία, και δεν ισχύει η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειας της μίσθωσης.

Ειδικότερα

Μισθώσεις που έχουν συναφθεί μετά την 28/2/2014

1. Λύση με συμφωνία των μερών.

Οι μισθώσεις αυτές, λύνονται οποτεδήποτε με νεότερη συμφωνία εκμισθωτή και μισθωτή, που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, με όρους και προϋποθέσεις που συμφωνούνται  (άρθρο 13 παρ. 1 εδ. δεύτερο ν. 4242/2014).

2. Λύση με καταγγελία (μισθωτή, ή εκμισθωτή)

Η μίσθωση μπορεί να λυθεί με καταγγελία από τον μισθωτή, ή τον εκμισθωτή, μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, αν είναι άνω της τριετίας, ή της τριετίας, αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος της τριετίας, ή για αόριστο χρόνο. Γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται (3) μήνες από την κοινοποίησή της στο άλλο μέρος, χωρίς  αποζημίωση (άρθρο 13 παρ. 1. ν. 4242/2014).

Β. Μισθώσεις, που έχουν συναφθεί προ της 28-2-2014.

1. Λύση με συμφωνία των μερών.

Οι μισθώσεις αυτές, λύνονται οποτεδήποτε με νεότερη συμφωνία εκμισθωτή και μισθωτή, που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, με όρους και προϋποθέσεις που συμφωνούνται (άρθρο 13 παρ. 1 εδ. δεύτερο ν. 4242/2014).

2. Λύση με καταγγελία από τον εκμισθωτή.

Οι μισθώσεις αυτές, μπορούν να λυθούν με καταγγελία από τον εκμισθωτή μετά την πάροδο του συμβατικού χρόνου μίσθωσης, σύμφωνα με το άρθρο 609 Αστικού Κώδικα, δηλαδή, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα, αζημίως (άρθρο 13 παρ. 2α ν. 4242/2014) 

Δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη, ή μεγαλύτερη. Όμως, κατά την λήξη της 12ετίας, δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων για άυλη εμπορική αξία του μισθωτή, και δεν ισχύει η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειας της μίσθωσης.

3. Λύση με καταγγελία από τον μισθωτή.

α) Οι μισθώσεις, που έχει λήξει ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης, μπορούν να λυθούν με καταγγελία από τον μισθωτή, σύμφωνα με το άρθρο 609 Αστικού Κώδικα, δηλαδή, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα, αζημίως (άρθρο 13 παρ. 2α ν. 4242/2014) 

β) Οι μισθώσεις, που ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης δεν έχει λήξει, μπορούν να λυθούν με καταγγελία από τον μισθωτή. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε τα αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο (3) μηνών από τη γνωστοποίησή της στον εκμισθωτή. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης (άρθρο 13 παρ. 2α ν. 4242/2014 σε συνδυασμό με άρθρο 43 π.δ 34/1995).

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 342, 574, 595 ΑΚ, που εφαρμόζονται, τόσο στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), με την σύμβαση της μίσθωσης κατοικίας, ή επαγγελματικής μίσθωσης, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στον μισθωτή την χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα, το οποίο καταβάλλεται στις συμφωνημένες, ή στις συνηθισμένες προθεσμίες, και, αν δεν υπάρχουν τέτοιες προθεσμίες, καταβάλλεται κατά την λήξη της μίσθωσης και, αν συμφωνήθηκε καταβολή σε μικρότερα διαστήματα, κατά την λήξη τους.

Η απόδοση του μισθίου λόγω καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία του μισθωτή, γίνεται σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 637 έως 645 ΚΠολΔ. Σύμφωνα με τις διατάξεις αυτές η απόδοση του μισθίου, λόγω καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία του μισθωτή, ζητείται με έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου, αν η έναρξη της μίσθωσης αποδεικνύεται εγγράφως, και εφ όσον έχει επιδοθεί έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης. Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία. Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά.

α) Δύστροπος είναι ο μισθωτής, όταν είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή του μισθώματος, δηλαδή,  όταν καθυστερεί την καταβολή του μισθώματος χωρίς εύλογη αιτία, έστω και για μια ημέρα (ΑΚ 341). Αν το μίσθωμα είναι καταβλητέο σε ορισμένη (δήλη) ημέρα, η υπερημερία του μισθωτή επέρχεται με μόνη την παρέλευση της ημέρας αυτής. Δεν αίρει την δυστροπία η, έστω και προσωρινή, οικονομική αδυναμία, ή δυσχέρεια, του μισθωτή, ανεξάρτητα από τον γενεσιουργό της λόγο, πχ. ασθένεια του μισθωτή, κακή πορεία των εργασιών της επιχείρησής του κλπ. (ΑΠ 1312/2000, ΜονΠρΘεσ 3633/16, ΕιρΑθ 7210/2013). Δυστροπία υπάρχει ακόμη και στην περίπτωση καθυστέρησης μέρους του μισθώματος (ΜονΠρΠειρ 123/2015).

β) Δυστροπία δεν υπάρχει και το τεκμήριο ανατρέπεται, κατά το άρθρο 342 ΑΚ, αν ο μισθωτής ισχυριστεί και αποδείξει (με λόγο ανακοπής) ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε εύλογη αιτία, δηλαδή σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη (ΑΠ 86/2005, ΑΠ 850/2004). Εύλογη αιτία, που αίρει την δυστροπία αποτελεί, η ύπαρξη πραγματικών ελαττωμάτων, η έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων του μισθίου, λόγω των οποίων παρεμποδίστηκε ολικά ή μερικά η χρήση του, η ανυπαίτια νομική ή πραγματική πλάνη, η εύλογη αμφιβολία του μισθωτή ως προς την ύπαρξη, το περιεχόμενο, το χρόνο καταβολής ή την έκταση των οφειλών του, η εύλογη αμφιβολία ως προς το πρόσωπο του δικαιούχου, οπότε όμως οφείλει να καταθέσει δημόσια το μίσθωμα, η υπερημερία του εκμισθωτή ως προς την αποδοχή του μισθώματος.

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 342, 574, 595 ΑΚ, που εφαρμόζονται, τόσο στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), με την σύμβαση της μίσθωσης κατοικίας, ή επαγγελματικής μίσθωσης, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στον μισθωτή την χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα, το οποίο καταβάλλεται στις συμφωνημένες, ή στις συνηθισμένες προθεσμίες, και, αν δεν υπάρχουν τέτοιες προθεσμίες, καταβάλλεται κατά την λήξη της μίσθωσης και, αν συμφωνήθηκε καταβολή σε μικρότερα διαστήματα, κατά την λήξη τους.

Α. Όταν ο μισθωτής δεν καταβάλει ως άνω το συμφωνηθέν μίσθωμα, γίνεται υπερήμερος και σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 597 ΑΚ δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση και με αγωγή να ζητήσει την απόδοση μισθίου (ΑΠ 632/2017). Το από την διάταξη του άρθρου 597 ΑΚ παρεχόμενο στον εκμισθωτή δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης σε υπερημερία του μισθωτή,  σε συνδυασμό με τις περί υπερημερίας του οφειλέτη διατάξεις των άρθρων 340 επ. ΑΚ, έχει ως προϋπόθεση την υπερημερία του μισθωτή περί την πληρωμή του μισθώματος.

Β. Η υπερημερία του μισθωτή, κατά το άρθρο 342 ΑΚ, δεν υφίσταται, όταν ο μισθωτής δεν προέβη στην εκπλήρωση της υποχρέωσής του προς καταβολή του μισθώματος εξ αιτίας γεγονότος για το οποίο δεν έχει ευθύνη. Τέτοιο γεγονός είναι κάθε εύλογη αιτία, συνεπεία της οποίας δικαιολογείται η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος (ΑΠ 632/2017). Τέτοιο γεγονός αποτελεί και η υπερημερία του δανειστή, στην οποία βρίσκεται ο δανειστής, σύμφωνα με τα άρθρα 349 και 350 ΑΚ, όταν, δηλαδή, δεν δέχεται το προσφερόμενο από τον μισθωτή μίσθωμα, εφ όσον βεβαίως αυτό είναι το πραγματικά οφειλόμενο, ή όταν ο εκμισθωτής έχει δηλώσει ήδη ότι δεν δέχεται το μίσθωμα. Στην περίπτωση αυτή, ο μισθωτής δεν τελεί σε υπερημερία, καθυστερώντας την καταβολή του μισθώματος, αφού η καθυστέρηση δεν οφείλεται σε υπαιτιότητά του, έστω και αν δεν παρακατέθεσε το μίσθωμα και τούτο, γιατί η δημόσια κατάθεση δεν αποτελεί, όπως συνάγεται από το άρθρο 427 ΑΚ, υποχρέωση, αλλά δικαίωμα του οφειλέτη μισθωτή, το οποίο ασκεί αυτός, αν θέλει να αποσβεστεί η οφειλή των μισθωμάτων (ΑΠ 387/2009). Στην περίπτωση, που ο εκμισθωτής αποκρούσει την προσφορά του μισθώματος, περιέρχεται σε υπερημερία δανειστή και για τα μισθώματα που θα οφείλονται στο μέλλον, χωρίς να υποχρεούται ο μισθωτής να επαναλαμβάνει την προσφορά τους σε όλη την διάρκεια της μίσθωσης, ενώ στον εκμισθωτή απόκειται να άρει την υπερημερία του με το να καλέσει το μισθωτή να του καταβάλει το μίσθωμα (ΑΠ 387/2009).

Γ. Αναφορικά με την αγωγή έξωσης  με την καταγγελία του άρθρου 597 ΑΚ.

α) Ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις και στην συνέχεια να ασκήσει αγωγή για απόδοση του μισθίου.  Η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής πριν περάσει η προθεσμία αυτή καταβάλλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας. Κάθε συμφωνία των μερών στο συμφωνητικό μίσθωσης,  που συντομεύει τις παραπάνω προθεσμίες, ή που παρέχει την δυνατότητα αυτόματης λύσης της μίσθωσης είναι άκυρη (άρθρο 598 ΑΚ). 

 β) Το δικαίωμα του εκμισθωτή καταγγελίας της μίσθωσης ασκείται με μονομερή δήλωσή του, κατά το σύνηθες και προς απόδειξη, εγγράφως. Το δικαίωμα αυτό, της καταγγελίας δηλαδή της μίσθωσης, ασκείται και με την αγωγή απόδοσης του μισθίου. Η καταγγελία  αποκτά νομική ενέργεια μόλις περιέλθει στο μισθωτή (άρθρο 167 ΑΚ) και προκαλεί την λύση της σύμβασης για το μέλλον (άρθρο 587 ΑΚ), δηλαδή, προκαλεί την κατάργησή της και δημιουργείται η νέα έννομη κατάσταση της εκκαθάρισης (άρθρο 599 ΑΚ).

γ) Λόγω του διαπλαστικού χαρακτήρα της καταγγελίας, μετά την περιέλευσή της στο μισθωτή, οπότε και ολοκληρώνεται (άρθρο 167 ΑΚ), δεν επιτρέπεται να ανακληθεί μονομερώς. Η μονομερής ανάκληση της καταγγελίας από τον εκμισθωτή μετά την περιέλευσή της στο μισθωτή είναι άκυρη και δεν επιφέρει αποτελέσματα, δηλαδή δεν παρεμποδίζει την λύση της μίσθωσης (άρθρο 587 εδ. α ΑΚ).

δ) Η μονομερής δήλωση του εκμισθωτή πρέπει κατά το περιεχόμενό της να είναι ακριβής, ορισμένη, σαφής και καθαρή, πρέπει, δηλαδή, να προκύπτουν από αυτή, κατά τρόπο αναμφίβολο, το είδος, το ποσό και τα άλλα προσδιοριστικά στοιχεία της απαίτησης, επιπλέον δε να είναι απαλλαγμένη από αίρεση, ή άλλο όρο και να απαιτεί ακριβώς από τον οφειλέτη την εκπλήρωση της οφειλόμενης παροχής του (ΑΠ 999/2015).

ε) Μετά την πάροδο της προθεσμίας της καταγγελίας, γενόμενη καταβολή των οφειλομένων μισθωμάτων, επιφέρει μεν απόσβεση της οφειλής των μισθωμάτων, πλην όμως επέρχεται η λύση της μίσθωσης,  η οποία δεν αναβιώνει και η καταγγελία δεν μπορεί πλέον να ανατραπεί, ούτε με συμφωνία των μερών, γιατί λυμένη σχέση δεν αναβιώνει. Προκειμένου να συνεχιστεί η μίσθωση απαιτείται σύναψη νέας σύμβασης, η οποία καταρτίζεται ρητώς (ΑΠ 1031/2001, ΕφΑθ 654/2012, ΕφΑθ 1426/2005). 

στ) Παρά την λύση της μίσθωσης δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση, εξ αιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης, η οποία συνίσταται στο διαφυγόν κέρδος, δηλαδή στο μίσθωμα ολόκληρου του υπόλοιπου χρόνου της μίσθωσης. Αυτό όμως οφείλεται για το χρόνο μετά το τέλος της τυχόν παρακράτησης του μισθίου και εφεξής και μέχρι να εκμισθωθεί τούτο, όχι, όμως, πέραν από τον ορισμένο χρόνο της μίσθωσης (ΑΠ 787/1977, ΜονΕφΠειρ 223/2016).

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 342, 574, 595 ΑΚ, που εφαρμόζονται, τόσο στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), με την σύμβαση της μίσθωσης κατοικίας, ή επαγγελματικής μίσθωσης, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στον μισθωτή την χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα, το οποίο καταβάλλεται στις συμφωνημένες, ή στις συνηθισμένες προθεσμίες, και, αν δεν υπάρχουν τέτοιες προθεσμίες, καταβάλλεται κατά την λήξη της μίσθωσης και, αν συμφωνήθηκε καταβολή σε μικρότερα διαστήματα, κατά την λήξη τους.

α) Όταν ο μισθωτής δεν καταβάλει ως άνω το συμφωνηθέν μίσθωμα, γίνεται υπερήμερος και σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 597 ΑΚ δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση και να ζητήσει την απόδοση μισθίου (ΑΠ 632/2017).

β) Πέραν της απόδοσης του μισθίου με την καταγγελία του άρθρου 597 ΑΚ, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 66 ΕισΝΚΠολΔ, ο εκμισθωτής, όταν ο μισθωτής βρίσκεται σε υπερημερία περί την καταβολή του μισθώματος, έχει δικαίωμα να ζητήσει την απόδοση του μισθίου λόγω δυστροπίας, χωρίς να καταγγείλει την μίσθωση, που σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 637 επ. 645 ΚΠολΔ ζητείται με την έκδοση διαταγής απόδοση της χρήσης μισθίου. Έκδοση διαταγής προς απόδοση της χρήσης του μισθίου μπορεί να ζητηθεί, ακόμη και αν ο εκμισθωτής προηγουμένως κατήγγειλε την μίσθωση για υπερημερία του οφειλέτη με βάση την διάταξη του άρθρου 597 ΑΚ.

γ) Το από την διάταξη του άρθρου 597 ΑΚ παρεχόμενο στον εκμισθωτή δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης σε υπερημερία του μισθωτή,  σε συνδυασμό με τις περί υπερημερίας του οφειλέτη διατάξεις των άρθρων 340 επ. ΑΚ, έχει ως προϋπόθεση την υπερημερία του μισθωτή περί την πληρωμή του μισθώματος.

δ) Η υπερημερία του μισθωτή, κατά το άρθρο 342 ΑΚ, δεν υφίσταται, όταν ο μισθωτής δεν προέβη στην εκπλήρωση της υποχρέωσής του προς καταβολή του μισθώματος εξ αιτίας γεγονότος για το οποίο δεν έχει ευθύνη. Τέτοιο γεγονός είναι κάθε εύλογη αιτία, συνεπεία της οποίας δικαιολογείται η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος (ΑΠ 632/2017). Τέτοιο γεγονός αποτελεί και η υπερημερία του δανειστή, στην οποία βρίσκεται ο δανειστής, σύμφωνα με τα άρθρα 349 και 350 ΑΚ, όταν, δηλαδή, δεν δέχεται το προσφερόμενο από τον μισθωτή μίσθωμα, εφ όσον βεβαίως αυτό είναι το πραγματικά οφειλόμενο, ή όταν ο εκμισθωτής έχει δηλώσει ήδη ότι δεν δέχεται το μίσθωμα. Στην περίπτωση αυτή, ο μισθωτής δεν τελεί σε υπερημερία, καθυστερώντας την καταβολή του μισθώματος, αφού η καθυστέρηση δεν οφείλεται σε υπαιτιότητά του, έστω και αν δεν παρακατέθεσε το μίσθωμα και τούτο, γιατί η δημόσια κατάθεση δεν αποτελεί, όπως συνάγεται από το άρθρο 427 ΑΚ, υποχρέωση, αλλά δικαίωμα του οφειλέτη μισθωτή, το οποίο ασκεί αυτός, αν θέλει να αποσβεστεί η οφειλή των μισθωμάτων (ΑΠ 387/2009).

ε) Στην περίπτωση, που ο εκμισθωτής αποκρούσει την προσφορά του μισθώματος, περιέρχεται σε υπερημερία δανειστή και για τα μισθώματα που θα οφείλονται στο μέλλον, χωρίς να υποχρεούται ο μισθωτής να επαναλαμβάνει την προσφορά τους σε όλη την διάρκεια της μίσθωσης, ενώ στον εκμισθωτή απόκειται να άρει την υπερημερία του με το να καλέσει το μισθωτή να του καταβάλει το μίσθωμα (ΑΠ 387/2009).

1. Απόδοση μισθίου, λόγω μη καταβολής μισθώματος

α) Όταν ο μισθωτής δεν καταβάλει το συμφωνηθέν μίσθωμα, γίνεται υπερήμερος και σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 597 ΑΚ δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση και με αγωγή να ζητήσει την απόδοση μισθίου (ΑΠ 632/2017).

β) Ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις και στην συνέχεια να ασκήσει αγωγή για απόδοση του μισθίου.  Η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής πριν περάσει η προθεσμία αυτή καταβάλλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας. Κάθε συμφωνία των μερών στο συμφωνητικό μίσθωσης,  που συντομεύει τις παραπάνω προθεσμίες, ή που παρέχει την δυνατότητα αυτόματης λύσης της μίσθωσης είναι άκυρη (άρθρο 598 ΑΚ). 

γ) Το δικαίωμα του εκμισθωτή καταγγελίας της μίσθωσης ασκείται με μονομερή δήλωσή του, κατά το σύνηθες και προς απόδειξη, εγγράφως. Το δικαίωμα αυτό, της καταγγελίας δηλαδή της μίσθωσης, ασκείται και με την αγωγή απόδοσης του μισθίου. Η καταγγελία  αποκτά νομική ενέργεια μόλις περιέλθει στο μισθωτή (άρθρο 167 ΑΚ) και προκαλεί την λύση της σύμβασης για το μέλλον (άρθρο 587 ΑΚ), δηλαδή, προκαλεί την κατάργησή της και δημιουργείται η νέα έννομη κατάσταση της εκκαθάρισης (άρθρο 599 ΑΚ).

δ) Λόγω του διαπλαστικού χαρακτήρα της καταγγελίας, μετά την περιέλευσή της στο μισθωτή, οπότε και ολοκληρώνεται (άρθρο 167 ΑΚ), δεν επιτρέπεται να ανακληθεί μονομερώς. Η μονομερής ανάκληση της καταγγελίας από τον εκμισθωτή μετά την περιέλευσή της στο μισθωτή είναι άκυρη και δεν επιφέρει αποτελέσματα, δηλαδή δεν παρεμποδίζει την λύση της μίσθωσης (άρθρο 587 εδ. α ΑΚ).

ε) Η μονομερής δήλωση του εκμισθωτή πρέπει κατά το περιεχόμενό της να είναι ακριβής, ορισμένη, σαφής και καθαρή, πρέπει, δηλαδή, να προκύπτουν από αυτή, κατά τρόπο αναμφίβολο, το είδος, το ποσό και τα άλλα προσδιοριστικά στοιχεία της απαίτησης, επιπλέον δε να είναι απαλλαγμένη από αίρεση, ή άλλο όρο και να απαιτεί ακριβώς από τον οφειλέτη την εκπλήρωση της οφειλόμενης παροχής του (ΑΠ 999/2015).

στ) Μετά την πάροδο της προθεσμίας της καταγγελίας, γενόμενη καταβολή των οφειλομένων μισθωμάτων, επιφέρει μεν απόσβεση της οφειλής των μισθωμάτων, πλην όμως επέρχεται η λύση της μίσθωσης,  η οποία δεν αναβιώνει και η καταγγελία δεν μπορεί πλέον να ανατραπεί, ούτε με συμφωνία των μερών, γιατί λυμένη σχέση δεν αναβιώνει. Προκειμένου να συνεχιστεί η μίσθωση απαιτείται σύναψη νέας σύμβασης, η οποία καταρτίζεται ρητώς (ΑΠ 1031/2001, ΕφΑθ 654/2012, ΕφΑθ 1426/2005). 

ζ) Παρά την λύση της μίσθωσης δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση, εξ αιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης, η οποία συνίσταται στο διαφυγόν κέρδος, δηλαδή στο μίσθωμα ολόκληρου του υπόλοιπου χρόνου της μίσθωσης. Αυτό όμως οφείλεται για το χρόνο μετά το τέλος της τυχόν παρακράτησης του μισθίου και εφεξής και μέχρι να εκμισθωθεί τούτο, όχι, όμως, πέραν από τον ορισμένο χρόνο της μίσθωσης (ΑΠ 787/1977, ΜονΕφΠειρ 223/2016).

2. Απόδοση μισθίου, λόγω μη καταβολής μισθώματος από δυστροπία

Η απόδοση του μισθίου λόγω καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία του μισθωτή, γίνεται σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 637 έως 645 ΚΠολΔ. Σύμφωνα με τις διατάξεις αυτές η απόδοση του μισθίου, λόγω καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία του μισθωτή, ζητείται με έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου, αν η έναρξη της μίσθωσης αποδεικνύεται εγγράφως, και εφ όσον έχει επιδοθεί έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης. Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία. Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά.

α) Δύστροπος είναι ο μισθωτής, όταν είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή του μισθώματος, δηλαδή,  όταν καθυστερεί την καταβολή του μισθώματος χωρίς εύλογη αιτία, έστω και για μια ημέρα (ΑΚ 341). Αν το μίσθωμα είναι καταβλητέο σε ορισμένη (δήλη) ημέρα, η υπερημερία του μισθωτή επέρχεται με μόνη την παρέλευση της ημέρας αυτής. Δεν αίρει την δυστροπία η, έστω και προσωρινή, οικονομική αδυναμία, ή δυσχέρεια, του μισθωτή, ανεξάρτητα από τον γενεσιουργό της λόγο, πχ. ασθένεια του μισθωτή, κακή πορεία των εργασιών της επιχείρησής του κλπ. (ΑΠ 1312/2000, ΜονΠρΘεσ 3633/16, ΕιρΑθ 7210/2013). Δυστροπία υπάρχει ακόμη και στην περίπτωση καθυστέρησης μέρους του μισθώματος (ΜονΠρΠειρ 123/2015).

β) Δυστροπία δεν υπάρχει και το τεκμήριο ανατρέπεται, κατά το άρθρο 342 ΑΚ, αν ο μισθωτής ισχυριστεί και αποδείξει (με λόγο ανακοπής) ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε εύλογη αιτία, δηλαδή σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη (ΑΠ 86/2005, ΑΠ 850/2004). Εύλογη αιτία, που αίρει την δυστροπία αποτελεί, η ύπαρξη πραγματικών ελαττωμάτων, η έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων του μισθίου, λόγω των οποίων παρεμποδίστηκε ολικά ή μερικά η χρήση του, η ανυπαίτια νομική ή πραγματική πλάνη, η εύλογη αμφιβολία του μισθωτή ως προς την ύπαρξη, το περιεχόμενο, το χρόνο καταβολής ή την έκταση των οφειλών του, η εύλογη αμφιβολία ως προς το πρόσωπο του δικαιούχου, οπότε όμως οφείλει να καταθέσει δημόσια το μίσθωμα, η υπερημερία του εκμισθωτή ως προς την αποδοχή του μισθώματος.

Πραγματικό ελάττωμα του μισθίου, δεν νοείται οποιαδήποτε δυσμενής κατάσταση της υλικής υπόστασης του μισθίου, αλλά απαιτείται κατάσταση τέτοια, που να επηρεάζει την λειτουργική χρήση του μισθίου. Πραγματικό ελάττωμα του μισθίου αποτελούν, μεταξύ άλλων, τα οικοδομικά ελαττώματα, δηλαδή, εκείνα που αναφέρονται στην φυσική ιδιοσυστασία του μισθίου ως πράγματος και η κατάσταση του μισθίου, που έχει σχέση με την λειτουργικότητα του πράγματος για την συγκεκριμένη χρήση, όπως η δυσχέρεια πρόσβασης στο μίσθιο (ΕΑ 95/2007, ΜονΕφΠειρ 233/2014).

Νομικό ελάττωμα είναι η ύπαρξη στο μίσθιο δικαιώματος τρίτου, το οποίο αδιάφορα αν γεννήθηκε πριν, ή μετά, την παραχώρηση της χρήσης, έχει ως συνέπεια, εξ αιτίας ακριβώς αυτού του δικαιώματος του τρίτου, είτε, να μη παραχωρήθηκε, είτε, να αφαιρέθηκε, ολικά ή μερικά, από τον μισθωτή η συμφωνημένη χρήση. Με την υλική αφαίρεση της χρήσης του μισθίου εξομοιώνεται και η παρεμπόδισή της, όταν αναιρείται ουσιαστικά το δικαίωμα του μισθωτή (ΑΠ 35/2015). Αν το ελάττωμα του μισθίου είναι ασήμαντο και η εξ αιτίας αυτού παρακώλυση της χρήσης του, κατά τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, είναι επουσιώδης, δεν θεωρείται ελάττωμα (ΑΠ 633/2003).

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574 έως 579, 583 εδ α, 585 ΑΚ, που εφαρμόζονται, τόσο στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), προκύπτει ότι, αν κατά τον χρόνο της παράδοσης στο μισθωτή του μισθίου, τούτο έχει έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας, ή ελάττωμα, που γνώριζε, ή όφειλε να γνωρίζει ο εκμισθωτής, και εμποδίζει μερικά ή ολικά την συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα), ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης έλειψε μία τέτοια ιδιότητα, ή εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ή, αν εξαιτίας κάποιου δικαιώματος τρίτου αφαιρεθεί από τον μισθωτή, ολικά ή μερικά, η συμφωνημένη χρήση του μισθίου (νομικό ελάττωμα), ο μισθωτής δικαιούται, α) Να απατήσει την μείωση του μισθώματος, ή την μη καταβολή του μισθώματος, β) Να καταγγείλει την μίσθωση, γ) Να απαιτήσει αποζημίωση για την μη εκτέλεση της σύμβασης.

Δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης.

Το δικαίωμα της καταγγελίας παρέχεται για κάθε είδους αθέτηση της κύριας υποχρέωσης του εκμισθωτή, να παραδώσει στο μισθωτή ανεμπόδιστη την συμφωνημένη χρήση, ανεξαρτήτως του εάν ο εκμισθωτής βαρύνεται, ή όχι, με υπαιτιότητα (ΑΠ 171/2015, ΑΠ 35/2015).

Για το κύρος της καταγγελίας πρέπει προηγουμένως, να ταχθεί εύλογη προθεσμία στον εκμισθωτή για την αποκατάσταση της χρήσης και αυτή να περάσει άπρακτη, εκτός αν ο μισθωτής, εξ αιτίας του λόγου που δικαιολογεί την καταγγελία, δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης, ή, αν από την όλη στάση του εκμισθωτή προκύπτει ότι η θέση της προθεσμίας θα ήταν άσκοπη (ΑΠ 171/2015). Αν δεν συντρέχουν οι επικαλούμενοι λόγοι της καταγγελίας, η καταγγελία είναι άκυρη και θεωρείται ότι δεν ασκήθηκε (άρθρα 174, 180 ΑΚ) και επομένως δεν επιφέρει κανένα αποτέλεσμα (ΑΠ 33/2014).

Τα στοιχεία της ιστορικής βάσης της αγωγής, τα οποία θεμελιώνουν την καταγγελία αποτελούν, η κατάρτιση έγκυρης σύμβασης μίσθωσης, η συμφωνηθείσα χρήση του μισθίου και η αθέτηση της κύριας υποχρέωσης του εκμισθωτή, να παραδώσει στον μισθωτή ανεμπόδιστη την συμφωνημένη χρήση, ένεκα του οποίου ο μισθωτής δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης. Δεν αποτελεί στοιχείο της εν λόγω αγωγής η μνεία σε αυτήν, ότι δεν χορηγείται προθεσμία προς αποκατάσταση της αθέτησης της υποχρέωσης του εκμισθωτή, ως και ο λόγος για τον οποίο δεν χορηγείται η προθεσμία. Εάν ο εκμισθωτής προσβάλλει ως άκυρη την καταγγελία, που έγινε χωρίς την τήρηση της προθεσμίας, στον μισθωτή απόκειται να αποδείξει την έλλειψη συμφέροντός του για την εγκατάστασή του στο μίσθιο, η οποία και δικαιολογεί την καταγγελία χωρίς προηγούμενη προθεσμία (ΑΠ 171/2015).

Η καταγγελία  αίρει για το μέλλον την μισθωτική σχέση και δεν έχει αναδρομικά αποτελέσματα. Με την λήξη της μισθωτικής σχέσης, η μισθωτική σχέση μετατρέπεται σε εκκαθαριστική και ο εκμισθωτής αποδίδει τα προκαταβληθέντα κατά τις γενικές διατάξεις των άρθρων 297, 298 και 335 ΑΚ και ο μισθωτής αναζητεί τις γενόμενες προκαταβολές μισθωμάτων απ ευθείας από τον νόμο, ή την σύμβαση (ΑΠ 35/2015)

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574 έως 579, 583 εδ α, 585 ΑΚ, που εφαρμόζονται, τόσο στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), προκύπτει ότι, αν κατά τον χρόνο της παράδοσης στο μισθωτή του μισθίου, τούτο έχει έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας, ή ελάττωμα, που γνώριζε, ή όφειλε να γνωρίζει ο εκμισθωτής, και εμποδίζει μερικά ή ολικά την συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα), ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης έλειψε μία τέτοια ιδιότητα, ή εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ή, αν εξαιτίας κάποιου δικαιώματος τρίτου αφαιρεθεί από τον μισθωτή, ολικά ή μερικά, η συμφωνημένη χρήση του μισθίου (νομικό ελάττωμα), ο μισθωτής δικαιούται, α) Να απατήσει την μείωση του μισθώματος, ή την μη καταβολή του μισθώματος, β) Να καταγγείλει την μίσθωση, γ) Να απαιτήσει αποζημίωση για την μη εκτέλεση της σύμβασης.

Δικαίωμα αποζημίωσης για μη εκτέλεση της σύμβασης.

Ο μισθωτής, αντί της μείωσης, ή της μη καταβολής, του μισθώματος, μπορεί να απαιτήσει αποζημίωση για την μη εκτέλεση της σύμβασης. Η αγωγή περιλαμβάνει κάθε θετική ζημία, ως και το διαφυγόν κέρδος, που συνδέεται αμέσως και αιτιωδώς με την ολική, ή μερική, παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου, από το συγκεκριμένο ελάττωμα, ή την έλλειψη της συμφωνημένης ιδιότητας (ΑΠ 1292/2003, ΑΠ 83/2002). Η επιλογή γίνεται με αγωγή, ή ανταγωγή, ή και κατ ένσταση, σε περίπτωση αγωγής του εκμισθωτή για καταβολή του μισθώματος, ή απόδοσης του μισθίου. Οι παρεχόμενες κατά συρροή αξιώσεις υπάρχουν διαζευκτικώς και συνεπώς η επιλογή της μίας αποκλείει την άσκηση των λοιπών με οποιαδήποτε μορφή, είτε κυρίως, είτε επικουρικώς, χωρίς να μπορεί να μεταβάλλεται κατά την βούληση του μισθωτή, εφ όσον βεβαίως αφορούν το ίδιο χρονικό διάστημα (ΟλΑΠ 50/2005).

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574 έως 579, 583 εδ α, 585 ΑΚ, που εφαρμόζονται, τόσο στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), προκύπτει ότι, αν κατά τον χρόνο της παράδοσης στο μισθωτή του μισθίου, τούτο έχει έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας, ή ελάττωμα, που γνώριζε, ή όφειλε να γνωρίζει ο εκμισθωτής, και εμποδίζει μερικά ή ολικά την συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα), ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης έλειψε μία τέτοια ιδιότητα, ή εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ή, αν εξαιτίας κάποιου δικαιώματος τρίτου αφαιρεθεί από τον μισθωτή, ολικά ή μερικά, η συμφωνημένη χρήση του μισθίου (νομικό ελάττωμα), ο μισθωτής δικαιούται, α) Να απατήσει την μείωση του μισθώματος, ή την μη καταβολή του μισθώματος, β) Να καταγγείλει την μίσθωση, γ) Να απαιτήσει αποζημίωση για την μη εκτέλεση της σύμβασης.

Δικαίωμα μη καταβολής, ή μείωσης, του μισθώματος.

Αν, κατά τον χρόνο της παράδοσης του μισθίου στον μισθωτή, το μίσθιο έχει ελάττωμα, που εμποδίζει μερικά, ή ολικά, την συμφωνημένη χρήση, ή, αν κατά την διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να μην καταβάλει το μίσθωμα, αν η χρήση του μισθίου παρακωλύθηκε ολικά και για όσο χρόνο διαρκεί η κατάσταση αυτή, ή να ζητήσει μείωση του μισθώματος, σε περίπτωση μερικής παρακώλυσης, ανάλογη με το βαθμό της ελάττωσης της χρήσης, έστω και αν δεν υπάρχει ολική αποβολή αυτού από το μίσθιο, εφ όσον, εξ αιτίας του ελαττώματος, αναιρείται η δυνατότητα να κάνει χρήση ελεύθερη και ανενόχλητη, κατά τους όρους της σύμβασης, με αποτέλεσμα να καθίσταται, χωρίς περιεχόμενο το δικαίωμά του και να αναιρείται και η γενόμενη παράδοση της χρήσης (ΕφΠειρ 481/2001, ΜονΕφΘεσ 1219/2017).

Ο μισθωτής έχει, κατ επιλογή, το δικαίωμα να ασκήσει, ή την αγωγή για μείωση του μισθώματος, ή την αγωγή για μη καταβολή του μισθώματος.

Οι δύο αξιώσεις συρρέουν διαζευκτικώς και συνεπώς η επιλογή της μίας αποκλείει την άσκηση της άλλης, με οποιαδήποτε μορφή, είτε κυρίως, είτε επικουρικώς, χωρίς να μπορεί να μεταβάλλεται κατά την βούληση του μισθωτή, εφ όσον βεβαίως αφορούν το ίδιο χρονικό διάστημα (ΟλΑΠ 50/2005). Η επιλογή αυτή μπορεί να γίνει με αγωγή, ή ανταγωγή, ή και κατ ένσταση, σε περίπτωση αγωγής του εκμισθωτή για καταβολή του μισθώματος, ή απόδοσης του μισθίου.

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574 έως 579, 583 εδ α, 585 ΑΚ, που εφαρμόζονται, τόσο στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), προκύπτει ότι, αν κατά τον χρόνο της παράδοσης στο μισθωτή του μισθίου, τούτο έχει έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας, ή ελάττωμα, που γνώριζε, ή όφειλε να γνωρίζει ο εκμισθωτής, και εμποδίζει μερικά ή ολικά την συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα), ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης έλειψε μία τέτοια ιδιότητα, ή εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ή, αν εξαιτίας κάποιου δικαιώματος τρίτου αφαιρεθεί από τον μισθωτή, ολικά ή μερικά, η συμφωνημένη χρήση του μισθίου (νομικό ελάττωμα), ο μισθωτής δικαιούται.

α) Να απατήσει την μείωση του μισθώματος, ή την μη καταβολή του μισθώματος, 

β) Να καταγγείλει την μίσθωση.

γ) Να απαιτήσει αποζημίωση για την μη εκτέλεση της σύμβασης.

Πραγματικό ελάττωμα του μισθίου, δεν νοείται οποιαδήποτε δυσμενής κατάσταση της υλικής υπόστασης του μισθίου, αλλά απαιτείται κατάσταση τέτοια, που να επηρεάζει την λειτουργική χρήση του μισθίου. Πραγματικό ελάττωμα του μισθίου αποτελούν, μεταξύ άλλων, τα οικοδομικά ελαττώματα, δηλαδή, εκείνα που αναφέρονται στην φυσική ιδιοσυστασία του μισθίου ως πράγματος και η κατάσταση του μισθίου, που έχει σχέση με την λειτουργικότητα του πράγματος για την συγκεκριμένη χρήση, όπως η δυσχέρεια πρόσβασης στο μίσθιο (ΕΑ 95/2007, ΜονΕφΠειρ 233/2014).

Νομικό ελάττωμα είναι η ύπαρξη στο μίσθιο δικαιώματος τρίτου, το οποίο αδιάφορα αν γεννήθηκε πριν, ή μετά, την παραχώρηση της χρήσης, έχει ως συνέπεια, εξ αιτίας ακριβώς αυτού του δικαιώματος του τρίτου, είτε, να μη παραχωρήθηκε, είτε, να αφαιρέθηκε, ολικά ή μερικά, από τον μισθωτή η συμφωνημένη χρήση. Με την υλική αφαίρεση της χρήσης του μισθίου εξομοιώνεται και η παρεμπόδισή της, όταν αναιρείται ουσιαστικά το δικαίωμα του μισθωτή (ΑΠ 35/2015). Αν το ελάττωμα του μισθίου είναι ασήμαντο και η εξ αιτίας αυτού παρακώλυση της χρήσης του, κατά τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, είναι επουσιώδης, δεν θεωρείται ελάττωμα και δεν χορηγούνται τα παραπάνω δικαιώματα στο μισθωτή (ΑΠ 633/2003).

Οι παραπάνω διατάξεις είναι ενδοτικού δικαίου, με την έννοια ότι επιτρέπεται, σύμφωνα με τους όρους των γενικών διατάξεων του άρθρου 332 ΑΚ, να συμφωνηθεί ο αποκλεισμός, ή, ο περιορισμός, της ευθύνης του εκμισθωτή. Η συμφωνία αυτή στα πλαίσια της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρο 361 ΑΚ), με την οποία ο εκμισθωτής δεν φέρει καμία ευθύνη για φθορές, ή βλάβες, του μισθίου, που θα προκύψουν κατά την πορεία της μίσθωσης από οποιαδήποτε αιτία, είναι άκυρη, αν τα ελαττώματα αποσιωπήθηκαν από δόλο, ή βαρεία αμέλεια (ΑΠ 1474/2004, ΑΠ 850/2004,  ΕφΑθ 95/2007).

Αν, παρά την ύπαρξη του ελαττώματος, ή της συνομολογηθείσας ιδιότητας, έγινε η συμφωνημένη χρήση από τον μισθωτή, ο τελευταίος δεν απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής του μισθώματος, το οποίο οφείλεται ως αντάλλαγμα για την γενόμενη χρήση του μισθίου (ΑΠ 1869/2006, ΑΠ 995/2006).

Αν η πράξη με την οποία παραβιάστηκε η υποχρέωση του εκμισθωτή, να παραδώσει στον μισθωτή ανεμπόδιστη την συμφωνημένη χρήση πηγάζει από δόλο ή αμέλεια του εκμισθωτή, ο μισθωτής μπορεί, πέρα από την αξίωση που πηγάζει από την σύμβαση μίσθωσης, να θεμελιώσει και ευθύνη από αδικοπραξία, αν, και χωρίς την συμβατική σχέση διαπραττόμενη, θα ήταν καθ αυτή παράνομη, ως αντικειμένη στο γενικό καθήκον, που επιβάλλει το άρθρο 914 ΑΚ, να μη ζημιώνει κάποιους υπαιτίως άλλον (ΑΠ 1600/2002, ΜονΕφΠειρ 233/2014).

Δικαίωμα μη καταβολής, ή μείωσης, του μισθώματος.

Αν, κατά τον χρόνο της παράδοσης του μισθίου στον μισθωτή, το μίσθιο έχει ελάττωμα, που εμποδίζει μερικά, ή ολικά, την συμφωνημένη χρήση, ή, αν κατά την διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να μην καταβάλει το μίσθωμα, αν η χρήση του μισθίου παρακωλύθηκε ολικά και για όσο χρόνο διαρκεί η κατάσταση αυτή, ή να ζητήσει μείωση του μισθώματος, σε περίπτωση μερικής παρακώλυσης, ανάλογη με το βαθμό της ελάττωσης της χρήσης, έστω και αν δεν υπάρχει ολική αποβολή αυτού από το μίσθιο, εφ όσον, εξ αιτίας του ελαττώματος, αναιρείται η δυνατότητα να κάνει χρήση ελεύθερη και ανενόχλητη, κατά τους όρους της σύμβασης, με αποτέλεσμα να καθίσταται, χωρίς περιεχόμενο το δικαίωμά του και να αναιρείται και η γενόμενη παράδοση της χρήσης (ΕφΠειρ 481/2001, ΜονΕφΘεσ 1219/2017).

Ο μισθωτής έχει, κατ επιλογή, το δικαίωμα να ασκήσει, ή την αγωγή για μείωση του μισθώματος, ή την αγωγή για μη καταβολή του μισθώματος. Οι δύο αξιώσεις συρρέουν διαζευκτικώς και συνεπώς η επιλογή της μίας αποκλείει την άσκηση της άλλης, με οποιαδήποτε μορφή, είτε κυρίως, είτε επικουρικώς, χωρίς να μπορεί να μεταβάλλεται κατά την βούληση του μισθωτή, εφ όσον βεβαίως αφορούν το ίδιο χρονικό διάστημα (ΟλΑΠ 50/2005). Η επιλογή αυτή μπορεί να γίνει με αγωγή, ή ανταγωγή, ή και κατ ένσταση, σε περίπτωση αγωγής του εκμισθωτή για καταβολή του μισθώματος, ή απόδοσης του μισθίου.

Δικαίωμα αποζημίωσης για μη εκτέλεση της σύμβασης.

Ο μισθωτής, αντί της μείωσης, ή της μη καταβολής, του μισθώματος, μπορεί να απαιτήσει αποζημίωση για την μη εκτέλεση της σύμβασης. Η αγωγή περιλαμβάνει κάθε θετική ζημία, ως και το διαφυγόν κέρδος, που συνδέεται αμέσως και αιτιωδώς με την ολική, ή μερική, παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου, από το συγκεκριμένο ελάττωμα, ή την έλλειψη της συμφωνημένης ιδιότητας (ΑΠ 1292/2003, ΑΠ 83/2002). Η επιλογή γίνεται με αγωγή, ή ανταγωγή, ή και κατ ένσταση, σε περίπτωση αγωγής του εκμισθωτή για καταβολή του μισθώματος, ή απόδοσης του μισθίου. Οι παρεχόμενες κατά συρροή αξιώσεις υπάρχουν διαζευκτικώς και συνεπώς η επιλογή της μίας αποκλείει την άσκηση των λοιπών με οποιαδήποτε μορφή, είτε κυρίως, είτε επικουρικώς, χωρίς να μπορεί να μεταβάλλεται κατά την βούληση του μισθωτή, εφ όσον βεβαίως αφορούν το ίδιο χρονικό διάστημα (ΟλΑΠ 50/2005).

Δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης.

Το δικαίωμα της καταγγελίας παρέχεται για κάθε είδους αθέτηση της κύριας υποχρέωσης του εκμισθωτή, να παραδώσει στο μισθωτή ανεμπόδιστη την συμφωνημένη χρήση, ανεξαρτήτως του εάν ο εκμισθωτής βαρύνεται, ή όχι, με υπαιτιότητα (ΑΠ 171/2015, ΑΠ 35/2015).

Για το κύρος της καταγγελίας πρέπει προηγουμένως, να ταχθεί εύλογη προθεσμία στον εκμισθωτή για την αποκατάσταση της χρήσης και αυτή να περάσει άπρακτη, εκτός αν ο μισθωτής, εξ αιτίας του λόγου που δικαιολογεί την καταγγελία, δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης, ή, αν από την όλη στάση του εκμισθωτή προκύπτει ότι η θέση της προθεσμίας θα ήταν άσκοπη (ΑΠ 171/2015). Αν δεν συντρέχουν οι επικαλούμενοι λόγοι της καταγγελίας, η καταγγελία είναι άκυρη και θεωρείται ότι δεν ασκήθηκε (άρθρα 174, 180 ΑΚ) και επομένως δεν επιφέρει κανένα αποτέλεσμα (ΑΠ 33/2014).

Τα στοιχεία της ιστορικής βάσης της αγωγής, τα οποία θεμελιώνουν την καταγγελία αποτελούν, η κατάρτιση έγκυρης σύμβασης μίσθωσης, η συμφωνηθείσα χρήση του μισθίου και η αθέτηση της κύριας υποχρέωσης του εκμισθωτή, να παραδώσει στον μισθωτή ανεμπόδιστη την συμφωνημένη χρήση, ένεκα του οποίου ο μισθωτής δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης. Δεν αποτελεί στοιχείο της εν λόγω αγωγής η μνεία σε αυτήν, ότι δεν χορηγείται προθεσμία προς αποκατάσταση της αθέτησης της υποχρέωσης του εκμισθωτή, ως και ο λόγος για τον οποίο δεν χορηγείται η προθεσμία. Εάν ο εκμισθωτής προσβάλλει ως άκυρη την καταγγελία, που έγινε χωρίς την τήρηση της προθεσμίας, στον μισθωτή απόκειται να αποδείξει την έλλειψη συμφέροντός του για την εγκατάστασή του στο μίσθιο, η οποία και δικαιολογεί την καταγγελία χωρίς προηγούμενη προθεσμία (ΑΠ 171/2015).

Η καταγγελία  αίρει για το μέλλον την μισθωτική σχέση και δεν έχει αναδρομικά αποτελέσματα. Με την λήξη της μισθωτικής σχέσης, η μισθωτική σχέση μετατρέπεται σε εκκαθαριστική και ο εκμισθωτής αποδίδει τα προκαταβληθέντα κατά τις γενικές διατάξεις των άρθρων 297, 298 και 335 ΑΚ και ο μισθωτής αναζητεί τις γενόμενες προκαταβολές μισθωμάτων απ ευθείας από τον νόμο, ή την σύμβαση (ΑΠ 35/2015)

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 637 έως 645 ΚΠολΔ, ως ισχύουν, στην περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία, μπορεί να ζητηθεί με αίτηση του εκμισθωτή (ή όποιου άλλου έχει έννομο συμφέρον, όπως οι κληρονόμοι του εκμισθωτή) η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου, αν η έναρξη της μίσθωσης αποδεικνύεται εγγράφως, και εφ όσον έχει επιδοθεί έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή δεκαπέντε (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης. Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία. Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά.

Προαπαιτούμενα

α. Μισθωτήριο συμβόλαιο.

Η προσκόμιση του μισθωτηρίου συμβολαίου είναι υποχρεωτική και πρέπει να αποδεικνύεται η έναρξη της μίσθωσης και ο χρόνος καταβολής του μισθώματος. Οι διατάξεις του νόμου 2238/1994 με τον ν. 4172/2013 έπαυσαν να ισχύουν και επομένως για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου δεν είναι αναγκαία η προσκόμιση πιστοποιητικού της αρμόδιας εφορίας περί δήλωσης των μισθωμάτων του ακινήτου κατά την τελευταία διετία. Σε κάθε περίπτωση η μη προσκόμισή του δεν αποτελεί «απαράδεκτο».  

β. Καθυστέρηση μισθώματος από δυστροπία.

Δύστροπος είναι ο μισθωτής, όταν είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή του μισθώματος, δηλαδή,  όταν καθυστερεί την καταβολή του μισθώματος χωρίς εύλογη αιτία, έστω και για μια ημέρα (ΑΚ 341). Αν το μίσθωμα είναι καταβλητέο σε ορισμένη (δήλη) ημέρα, η υπερημερία του μισθωτή επέρχεται με μόνη την παρέλευση της ημέρας αυτής. Δεν αίρει την δυστροπία η, έστω και προσωρινή, οικονομική αδυναμία, ή δυσχέρεια, του μισθωτή, ανεξάρτητα από τον γενεσιουργό της λόγο, πχ. ασθένεια του μισθωτή, κακή πορεία των εργασιών της επιχείρησής του κλπ. (ΕιρΑθ 7210/2013, ΜονΠρΘεσ 3633/16). Δυστροπία υπάρχει ακόμη και στην περίπτωση καθυστέρησης μέρους του μισθώματος (ΜονΠρΠειρ 123/2015).

Δυστροπία δεν υπάρχει και το τεκμήριο ανατρέπεται, κατά το άρθρο 342 ΑΚ, αν ο μισθωτής ισχυριστεί και αποδείξει (με λόγο ανακοπής) ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε εύλογη αιτία, δηλαδή σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη (ΑΠ 86/2005, ΑΠ 850/2004)

Εύλογη αιτία, που αίρει την δυστροπία αποτελεί, η ύπαρξη πραγματικών ελαττωμάτων, η έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων του μισθίου, λόγω των οποίων παρεμποδίστηκε ολικά ή μερικά η χρήση του, η ανυπαίτια νομική ή πραγματική πλάνη, η εύλογη αμφιβολία του μισθωτή ως προς την ύπαρξη, το περιεχόμενο, το χρόνο καταβολής ή την έκταση των οφειλών του, η εύλογη αμφιβολία ως προς το πρόσωπο του δικαιούχου, οπότε όμως οφείλει να καταθέσει δημόσια το μίσθωμα, η υπερημερία του εκμισθωτή ως προς την αποδοχή του μισθώματος.

Η δημόσια κατάθεση (άρθρο 434 ΑΚ) πρέπει, όμως,  να είναι πλήρης και όχι μερική και να γίνει στον τόπο και χρόνο που έπρεπε να καταβληθεί το μίσθωμα κατά την συμφωνία, γιατί η εκπρόθεσμη κατάθεση δεν αίρει το γεγονός της δυστροπίας. Ο μισθωτής οφείλει να επικαλεστεί ότι πριν τη δημόσια κατάθεση είχε προβεί σε προσφορά των καθυστερούμενων μισθωμάτων πραγματικά και προσηκόντως  (ΕιρΑθ 7210/2013, ΜονΠρΘεσ 3633/16).

γ. Επίδοση έγγραφης όχλησης

Επίδοση έγγραφης όχλησης στον μισθωτή με δικαστικό επιμελητή  προ (15) τουλάχιστον ημερών πριν από την κατάθεση της αίτησης. Σε περίπτωση εγγάμων απαιτείται, κατ αναλογική εφαρμογή του άρθρου 612Α ΑΚ, επίδοση της έγγραφης όχλησης και στον /στην σύζυγο. 

δ. Μη καταβολή μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου

Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Στην περίπτωση δεύτερης καθυστέρησης από δυστροπία η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου δεν αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου και δεν απαιτείται, ως προαπαιτούμενο, η επίδοση έγγραφης όχλησης.

Αρμοδιότητα δικαστηρίου

Αρμόδιος καθ ύλη για την έκδοση της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου είναι ο ειρηνοδίκης, εφ όσον το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα δεν υπερβαίνει τα (600) ευρώ. Σε κάθε άλλη περίπτωση ο δικαστής του μονομελούς πρωτοδικείου.

Αρμόδιο κατά τόπο είναι το δικαστήριο στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το μίσθιο..

Περιεχόμενο της αίτησης απόδοσης

Η αίτηση περιλαμβάνει υποχρεωτικά, α) αίτημα να εκδοθεί διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου ακινήτου και μνεία του τόπου όπου βρίσκεται με περιγραφή του, β) επίκληση του εγγράφου από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση, γ) επίκληση της έγγραφης όχλησης με την οποία ζητείται η απόδοση της χρήσης του μισθίου με μνεία των αναγκαίων περιστατικών, καθώς και της έκθεσης επίδοσης. Στην αίτηση επισυνάπτεται το έγγραφο από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση, η έκθεση επίδοσης της όχλησης, καθώς και κάθε άλλο σχετικό έγγραφο. Ο δικαστής αποφασίζει το ταχύτερο, χωρίς να καλέσει τον μισθωτή.

Περιεχόμενο της διαταγής απόδοσης

Η διαταγή πρέπει να περιέχει, α) το ονοματεπώνυμο του δικαστή που την εκδίδει, β) το ονοματεπώνυμο, το πατρώνυμο, την κατοικία, τη διεύθυνση, καθώς και τον αριθμό φορολογικού μητρώου εκείνου που ζήτησε την έκδοση της διαταγής και αν πρόκειται για νομικό πρόσωπο την επωνυμία, τη διεύθυνση της έδρας του και τον αριθμό φορολογικού μητρώου γ) το ονοματεπώνυμο, το πατρώνυμο, την κατοικία, τη διεύθυνση, καθώς και αν αυτό είναι εφικτό τον αριθμό φορολογικού μητρώου εκείνου κατά του οποίου στρέφεται η αίτηση και αν πρόκειται για νομικό πρόσωπο την επωνυμία, τη διεύθυνση της έδρας του, καθώς και αν αυτό είναι εφικτό τον αριθμό φορολογικού μητρώου, δ) περιγραφή του μισθίου, ε) την αιτία της απόδοσης με έκθεση των αναγκαίων περιστατικών και μνεία της έκθεσης επίδοσης της όχλησης, στ) διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου, ζ) υπόμνηση στον καθ ου ότι η διαταγή αποτελεί τίτλο εκτελεστό που μπορεί να εκτελεστεί μετά την πάροδο (20) ημερών από την προς αυτόν επίδοση και ότι δικαιούται να ασκήσει κατ αυτής ανακοπή μέσα σε προθεσμία (15) εργάσιμων ημερών από την επίδοση και ζ) υπογραφή του δικαστή που την εξέδωσε.

Σώρευση αιτημάτων

Στην αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου μπορεί να σωρευτεί και αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, κοινόχρηστων δαπανών, τελών και λογαριασμών κοινής ωφέλειας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται από δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας.

Εκτελεστότητα της διαταγής απόδοσης

Η διαταγή αποτελεί τίτλο εκτελεστό. Η εκτέλεση μπορεί να πραγματοποιηθεί αφού παρέλθουν (20) ημέρες από την επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση, χωρίς να απαιτείται προηγούμενη επίδοση αντιγράφου της. Η διαταγή εκτελείται και κατά των υπομισθωτών, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από τον μισθωτήν ή κατέχει το μίσθιο για αυτόν.

Συνέπειες επίδοσης της διαταγής απόδοσης 

 Η επίδοση της διαταγής απόδοσης διακόπτει την παραγραφή και την αποσβεστική προθεσμία.  Αν ακυρωθεί η διαταγή απόδοσης, η παραγραφή, ή η αποσβεστική προθεσμία, θεωρείται ότι έχει ανασταλεί από την επίδοση της διαταγής πληρωμής, ώσπου να εκδοθεί τελεσίδικη απόφαση για την ανακοπή.

Σύμφωνα με τα άρθρα 642 επ. ΚΠολΔ, ο καθ ου η διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου μισθωτής δικαιούται, να ασκήσει ανακοπή ενώπιον του καθ' ύλην αρμοδίου για την εκδίκαση της αγωγής απόδοσης του μισθίου δικαστηρίου, μέσα σε προθεσμία (15) εργάσιμων ημερών από την επίδοση της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου.

Α. Καθ ύλην αρμόδιο δικαστήριο είναι το δικαστήριο, ο δικαστής του οποίου εξέδωσε την διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Η ανακοπή εκδικάζεται ως μισθωτική διαφορά. Αν η ανακοπή ασκήθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα και οι λόγοι της είναι νόμιμοι και βάσιμοι, το δικαστήριο ακυρώνει την διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Διαφορετικά απορρίπτει την ανακοπή και επικυρώνει τη διαταγή.

Β. Οι λόγοι ανακοπής πρέπει να στρέφονται κατά της νομιμότητας και του κύρους της ανακοπτομένης διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου.

Έτσι λοιπόν, λόγο ανακοπής θεμελιώνει, μεταξύ άλλων, αν στο σώμα της διαταγής απόδοσης δεν αναφέρεται πουθενά ότι έλαβε χώρα εξώδικη όχληση προς τον ανακόπτοντα, ή ο αριθμός της έκθεσης επίδοσης του δικαστικού επιμελητή ο οποίος προέβη στην επίδοση, ή όταν αμφισβητούνται οι ουσιαστικές προϋποθέσεις του άρθρου 66 του ΕισΝΚΠολΔ, στο οποίο στηρίζεται η αξίωση απόδοσης του μισθίου, όπως πχ. η προβολή εκ μέρους του μισθωτή του καταλυτικού ισχυρισμού ότι η καθυστέρηση πληρωμής του μισθώματος οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη (άρθρα 330 και 342 ΑΚ), οπότε δεν επέρχεται υπερημερία του.

Δυστροπία δεν υπάρχει και το τεκμήριο ανατρέπεται, κατά το άρθρο 342 ΑΚ, αν ο μισθωτής ισχυριστεί και αποδείξει, ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε εύλογη αιτία, δηλαδή σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη (ΑΠ 86/2005, ΑΠ 850/2004). Εύλογη αιτία, που αίρει την δυστροπία αποτελεί, η ύπαρξη πραγματικών ελαττωμάτων, η έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων του μισθίου, λόγω των οποίων παρεμποδίστηκε ολικά ή μερικά η χρήση του, η ανυπαίτια νομική ή πραγματική πλάνη, η εύλογη αμφιβολία του μισθωτή ως προς την ύπαρξη, το περιεχόμενο, το χρόνο καταβολής ή την έκταση των οφειλών του, η εύλογη αμφιβολία ως προς το πρόσωπο του δικαιούχου, οπότε όμως οφείλει να καταθέσει δημόσια το μίσθωμα, η υπερημερία του εκμισθωτή ως προς την αποδοχή του μισθώματος.

Η δημόσια κατάθεση (άρθρο 434 ΑΚ) πρέπει, όμως, να είναι πλήρης και όχι μερική και να γίνει στον τόπο και χρόνο που έπρεπε να καταβληθεί το μίσθωμα κατά την συμφωνία, γιατί η εκπρόθεσμη κατάθεση δεν αίρει το γεγονός της δυστροπίας. Ο μισθωτής οφείλει να επικαλεστεί ότι πριν τη δημόσια κατάθεση είχε προβεί σε προσφορά των καθυστερούμενων μισθωμάτων πραγματικά και προσηκόντως  (ΕιρΑθ 7210/2013,(ΜονΠρΘεσ 3633/16).

Σύμφωνα με το άρθρο 342 ΑΚ, γεγονός που αίρει την δυστροπία του μισθωτή μπορεί, κατά τις περιστάσεις, να αποτελέσει και η δικαιολογημένη αμφιβολία του μισθωτή περί την ύπαρξη, ή την έκταση, της οφειλής, καθ ότι  δεν περιέρχεται σε υπερημερία ο οφειλέτης που ευλόγως αμφιβάλλει περί την έκταση της οφειλής του, όταν πραγματικά προσφέρει κατά το συμφωνημένο χρόνο εκείνο που νόμιζε ότι οφείλει ( ΑΠ 379/1997, ΕφΠατρ 747/2008, ΕφΑθ 2554/2003). Σε περίπτωση λοιπόν που ο μισθωτής αμφιβάλλει για το ακριβές ύψος του οφειλόμενου μισθώματος πρέπει, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης, που διέπουν την εκπλήρωση της παροχής (ΑΚ 288), να καταβάλει το κατά την αντίληψή του οφειλόμενο ποσό του μισθώματος (ΜονΠρΠειρ 123/2015).

Γ. Αίτηση αναστολής εκτέλεσης

Η άσκηση της ανακοπής δεν αναστέλλει την εκτέλεση της διαταγής απόδοσης. Ο δικαστής όμως που την εξέδωσε μπορεί, ύστερα από αίτηση του ανακόπτοντος, η οποία εκδικάζεται κατά τα άρθρα 686 επ. ΚΠολΔ, να χορηγήσει αναστολή, είτε με εγγυοδοσία υπέρ του καθ ου η ανακοπή, είτε χωρίς εγγυοδοσία, έως την έκδοση οριστικής απόφασης επί της ανακοπής. Στην αίτηση αναστολής μπορεί να συμπεριληφθεί αίτημα για έκδοση προσωρινής διαταγής.

Α. Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 4 παρ. 3 ν. 3741/1929, αν δεν υπάρχει αντίθετος συμφωνία, ο διαχειριστής δύναται να απολυθεί κατόπιν γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών με αριθμό ψήφων ανάλογο  προς την αξία των επί των αδιαιρέτων μερών του ακινήτου δικαιωμάτων των.

Β. Από την διάταξη αυτή προκύπτει ότι ο διαχειριστής ανακαλείται, οποτεδήποτε, με απόφαση της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών, λαμβανόμενη κατά πλειοψηφία των μερίδων τους και όχι κατά πλειοψηφία των παρισταμένων στη συνέλευση. 

Γ. Η παρεχόμενη με την διάταξη δυνατότητα στους συνιδιοκτήτες, να καθορίσουν διαφορετικό τρόπο ανάκλησης του διαχειριστή, με αντίθετη συμφωνία, αναφέρεται μόνο στο απαιτούμενο ποσοστό των μερίδων των συνιδιοκτητών, ή σε ειδική διαδικασία σύγκλησης, ή απαρτίας, της συνέλευσης, και όχι στο γεγονός, να ακολουθείται η πλειοψηφία των μερίδων και όχι των ψήφων των συνιδιοκτητών

Ε. Αν, κατά την επαναληπτική γενική συνέλευση, παρασταθούν, ή εκπροσωπηθούν, συνιδιοκτήτες που τα χιλιοστά των υπολείπονται της απόλυτης πλειοψηφίας του συνόλου των μερίδων των συνιδιοκτητών, αλλά στον κανονισμό της πολυκατοικίας προβλέπεται ότι κατά την επαναληπτική αυτή συνεδρίαση της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών αυτή συνεδριάζει έγκυρα οποιοδήποτε και αν είναι το ποσοστό των προσερχομένων, η γενική συνέλευση αποφασίζει έγκυρα για την ανάκληση ή μη του διαχειριστή, με την πλειοψηφία των μερίδων των συνιδιοκτητών, που παρίστανται, ή εκπροσωπούνται (ΑΠ 1997 /2013).

Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ που ορίζει, ότι ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπ όψιν και τα συναλλακτικά ήθη, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση, ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή, ή από άλλη δικαιοπραξία, ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία, ή αν συντρέχουν ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Επομένως, η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ εφαρμόζεται και επί των μισθώσεων κατοικιών και  εν όψει και της διατάξεως του άρθρου 44 π.δ.34/1995 και επί των εμπορικών μισθώσεων.

Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ παρέχει στο δικαστήριο την δυνατότητα, να προβεί στην αναπροσαρμογή του οφειλόμενου μισθώματος, αρχικού, ή μετά από αναπροσαρμογή, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, που αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταχθείσα καλή πίστη. Μεταβολή των συνθηκών με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση, ή ουσιώδης μείωση, της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η σημαντική αύξηση ή μείωση του τιμαρίθμου, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων και άλλοι λόγοι.

Με βάση τα στοιχεία αυτά, το δικαστήριο, κατόπιν αγωγής, πρώτα διαγνώσκει, αν, μεταξύ του οφειλομένου μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης, υπάρχει διαφορά και είναι τόσο σημαντική, ώστε να επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστης, αφού ληφθούν υπ όψιν και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, αναπροσαρμόζει το μίσθωμα στο επίπεδο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη. Λαμβάνεται υπ όψιν και η θέση και η κατάσταση του μισθίου, τα συγκριτικά στοιχεία και οι ειδικές συνθήκες, η πραγματική μισθωτική αξία του μισθίου κατά τον χρόνο επίδοσης της αγωγής, που είναι επιτευκτέα σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών.

Αν με βάση τα παραπάνω αποδεικτικά στοιχεία προκύπτει ότι, υπάρχει δυσαναλογία μεταξύ του μισθώματος και της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής η παροχή του ενάγοντος-μισθωτή κατά τρόπο που να προκαλεί το περί δικαίου αίσθημα και να προσκρούει στην αρχή της καλής πίστης και της συναλλακτικής εντιμότητας, τότε εφαρμόζεται η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, γιατί η διαφορά υπερβαίνει καταφανώς τον κίνδυνο που ανέλαβε με την σύμβαση ο ενάγων-μισθωτής, η δε εμμονή του εναγομένου-εκμισθωτή στην καταβολή του μισθώματος αντιμάχεται την απαιτούμενη στις συναλλαγές ευθύτητα και εντιμότητα, με συνέπεια να καθίσταται αναγκαία η μείωση του μισθώματος στο προσήκον μέτρο κατά τις αρχές της καλής πίστης, λαμβανομένων υπ όψιν κατά των συναλλακτικών ηθών, προκειμένου να περιορισθεί η ζημία του ενάγοντος-μισθωτή και να αποκατασταθεί η καλή πίστη (Ολ ΑΠ 9/1997, ΑΠ 669/2011, ΑΠ 1229/2011, ΑΠ 508/2010, ΑΠ 850/2010, ΑΠ 1464/2009). ΕφΑθ 36/2013, ΕφΠειρ 37/2013).

Με τον κανονισμό της πολυκατοικίας, σύμφωνα με το άρθρο 4 παρ. 1, 2 και 3 ν. 3741/1929, κανονίζεται ο τρόπος διορισμού, τα καθήκοντα, εξουσίες και υποχρεώσεις του διαχειριστή, ενός ή περισσοτέρων, κατά τρόπο δεσμευτικό για όλους τους συνιδιοκτήτες.

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1117 ΑΚ και 13 ν. 3741/1929 ο κανονισμός της πολυκατοικίας δεσμεύει τους συμβληθέντες και τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους τους και εκείνους που προσχώρησαν σε αυτόν. 

Ο διαχειριστής δεν είναι υποχρεωμένος, να παρέχει πληροφορίες για την πορεία της διαχείρισής του σε καθένα συνιδιοκτήτη χωριστά, παρά μόνο στην γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών, ούτε να λογοδοτεί σε καθένα συνιδιοκτήτη χωριστά.  

Ο διαχειριστής λογοδοτεί μόνο με το πέρας της θητείας του κατά τις διατυπώσεις του άρθρου 303 ΑΚ και μόνο στην γενική συνέλευση των ιδιοκτητών, αν ο κανονισμός δεν ορίζει διαφορετικά, δηλαδή ανακοινώνει λογαριασμό εσόδων και εξόδων, επισυνάπτοντας και τα σχετικά δικαιολογητικά, εφ όσον συνηθίζεται  (ΕφΑθ 7426/2005, ΕφΑθ 5784/2001. ΕφΑθ 5224/2008 ).

Ο κάθε συνιδιοκτήτης δεν έχει ατομικά το δικαίωμα να αξιώσει δικαστικά την παροχή λογοδοσίας από το διαχειριστή (ΕφΑθ 7426/2005, ΕφΑθ 5784/2001)

Και ο διαχειριστής «εν τοις πράγμασι» δεν υποχρεούται στην παροχή πληροφοριών για την πορεία της διαχείρισής του  και λογοδοσίας έναντι καθ ενός μεμονωμένου συνιδιοκτήτη χωριστά, αλλά μόνο έναντι της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών.

Ο συνιδιοκτήτης δεν έχει το δικαίωμα να αρνηθεί την πληρωμή των κοινοχρήστων, επικαλούμενος άρνηση του διαχειριστή να του δώσει πληροφορίες (ΕφΑθ 5784/2001, ΕφΛαρ 156/2013), ούτε το δικαίωμα να αξιώσει δικαστικά την παροχή λογοδοσίας από τον διαχειριστή (ΕφΑθ 7426/2005, ΕφΑθ 5784/2001).

Στην περίπτωση που ο διαχειριστής αρνείται, να θέσει στην διάθεση καθένα συνιδιοκτήτη χωριστά τα παραστατικά των κοινοχρήστων, ο συνιδιοκτήτης αυτός δεν μπορεί να αρνηθεί την πληρωμή των κοινοχρήστων, προβάλλοντας την ένσταση επισχέσεως των κοινοχρήστων δαπανών έως ότου ο διαχειριστής θέσει υπ όψιν του οποιοδήποτε λογαριασμό και δικαιολογητικό εισπράξεων και εξόδων σχετικό με τις εν λόγω δαπάνες που ζήτησε, γιατί εντολέας του διαχειριστή είναι η ένωση των συνιδιοκτητών και όχι τα πρόσωπα που την απαρτίζουν.

Επίσης δεν μπορεί να αρνηθεί την πληρωμή των κοινοχρήστων υπό τον όρο επίδειξης εγγράφων, όπως αντίγραφα των πρακτικών γενικής συνέλευσης, της αλληλογραφίας,  των πάσης φύσεως λογαριασμών, των αποδείξεων πληρωμών κλπ. (ΕφΑθ 6388/2007, ΕφΛαρ 156/2013).

Η πολυκατοικία στερείται νομικής προσωπικότητας και έτσι οι συνιδιοκτήτες πολυκατοικίας αποτελούν ένωση προσώπων κατά την έννοια της διάταξης του άρθρου 107 ΑΚ (ΑΠ 523/1987).

Σύμφωνα με το άρθρο 4 ν. 3741/1929 οι συνιδιοκτήτες πολυκατοικίας μπορούν να ορίσουν ένα πρόσωπο ως διαχειριστή της πολυκατοικίας, να κανονίσουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας, να καθορίσουν γενικές συνελεύσεις και να δώσουν σε καθορισμένη πλειοψηφία το δικαίωμα να λαμβάνει κάθε απόφαση σχετική με τη συντήρηση, βελτίωση και χρήση των κοινών μερών της πολυκατοικίας.

Η ακυρότητα της απόφασης της γενικής συνέλευσης προσβάλλεται μόνο με αγωγή μέσα στην αποσβεστική προθεσμία των έξι μηνών, που ορίζει το άρθρο 101 ΑΚ κατά ανάλογη εφαρμογή του. Αποκλείεται η εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 273 ΑΚ, με την οποία καθιερώνεται το απαράγραπτο των ενστάσεων (ΑΠ 1489/1999, ΕφΑθ 696/2008).

Κατ` εξαίρεση, η ακυρότητα απόφασης της γενικής συνέλευσης μπορεί να προταθεί και κατ` ένσταση, οπότε και η αγωγή ή ανταγωγή ακυρότητας αυτής δεν υπόκειται στην κατά το άνω άρθρο 101 ΑΚ εξάμηνη προθεσμία, μόνο εάν δεν φέρει τα εξωτερικά γνωρίσματα μιας τέτοιας απόφασης (ΑΠ 1489/1999, ΑΠ 668/1999, ΕφΑθ 696/2008), αν το ελάττωμα αφορά το απαιτούμενο από τον κανονισμό, για την λήψη της, ποσοστό απαρτίας και πλειοψηφίας, ή συνδέεται με την συμμετοχή στην ψηφοφορία προσώπου που δεν είχε δικαίωμα, όταν η ψήφος επηρέασε βάσιμα, ή ήταν δυνατόν να επηρεάσει το αποτέλεσμα της ψηφοφορίας (ΕφΑθ 228/2005).

Στην εξαίρεση αυτή  δεν υπόκειται η απόφαση της γενικής συνέλευσης της οποίας το ελάττωμα αφορά την μη συμφωνία της με όρο του κανονισμού της πολυκατοικίας. Η ελαττωματική αυτή απόφαση προσβάλλεται κατά το άρθρο 101 ΑΚ μέσα στην ορισμένη αποσβεστική προθεσμία και όχι με τη γενική αναγνωριστική αγωγή, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 70 ΚΠολΔ. Η τελευταία αυτή αγωγή μπορεί να ασκηθεί, αν η προσβαλλόμενη απόφαση της γενικής συνέλευσης, λόγω της βαρύτητας του ελαττώματος, δεν είναι απλώς ακυρώσιμη, αλλά ανυπόστατη ή απολύτως άκυρη (180 ΑΚ). Τέτοιες αποφάσεις είναι εκείνες οι οποίες δεν περιβλήθηκαν τα εξωτερικά γνωρίσματα απόφασης, ή αποφάσεις που εκδόθηκαν πέρα από την ανήκουσα στην συνέλευση εξουσία, ή εμφανίζουν αντίθεση με απαγορευτικό νόμο, ή γενικά νόμο δημόσιας τάξης (όπως 281 ΑΚ) ή τα χρηστά ήθη από την άποψη του περιεχομένου της εκφρασθείσας με αυτέςδικαιοπρακτικής βούλησης κατά τα άρθρα 174 και 178 ΑΚ, οπότε στις περιπτώσεις αυτές είναι αυτοδικαίως άκυρες και δεν εφαρμόζεται το άρθρο 101 ΑΚ (ΑΠ 819/2007, ΕφΑθ 696/2008).

Η διάταξη του άρθρου 263 ΑΚ κατά την οποία «κάθε παραγραφή που διακόπηκε με την έγερση της αγωγής, θεωρείται σαν να μη διακόπηκε, αν ο ενάγων παραιτηθεί από την αγωγή ή αν η αγωγή απορριφθεί τελεσίδικα για λόγους μη ουσιαστικούς, αν ο δικαιούχος εγείρει και πάλι την αγωγή μέσα σε έξι μήνες, η παραγραφή θεωρείται ότι έχει διακοπεί με την προηγούμενη αγωγή", δεν έχει ανάλογη εφαρμογή στην εξάμηνη προθεσμία του άρθρου 101 ΑΚ και έτσι δεν μπορούν να εφαρμοσθούν αναλόγως οι διατάξεις των άρθρων 261 εδ. β, 270 παρ. 1 και 263 ΑΚ για την διακοπή της παραγραφής (ΑΠ 902/1999, ΕφΑθ 696/2008).