Από τη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 του νδ. 1024/1971 «περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου», προκύπτει, ότι, προϋπόθεση για τη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας, είναι η ύπαρξη δύο, ή περισσότερων, αυτοτελών οικοδομημάτων, είτε ανεγερθέντων, ή μελλόντων να ανεγερθούν, σε ενιαίο οικόπεδο, που ανήκει σε έναν, ή περισσότερους, κυρίους.

Αν συσταθεί τέτοια χωριστή ιδιοκτησία επί δύο, ή περισσότερων, αυτοτελών οικοδομημάτων σε ενιαίο οικόπεδο έχουμε απλή κάθετη συνιδιοκτησία (ΑΠ 320/2011).

Αν συσταθεί και σε ορόφους, ή διαμερίσματα ορόφων, του αυτοτελούς αυτού οικοδομήματος, τότε συνυπάρχει κάθετη συνιδιοκτησία και οριζόντια ιδιοκτησία και έχουμε σύνθετη κάθετη συνιδιοκτησία (ΑΠ 116/2011).

Η κάθετη συνιδιοκτησία (απλή ή σύνθετη) διέπεται από τις διατάξεις των άρθρων 1 επ. ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ.

Με την κάθετη συνιδιοκτησία ιδρύεται χωριστή κυριότητα στο αυτοτελές οικοδόμημα, ή σε όροφο, ή διαμέρισμα αυτού, παρεπομένως όμως αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ' ανάλογη μερίδα στα κοινά μέρη του όλου ενιαίου οικοπέδου, που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους συνιδιοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και το έδαφος του ενιαίου οικοπέδου συνιδιοκτησία (ΑΠ 116/2011).

Ολοι οι ιδιοκτήτες και συνιδιοκτήτες αυτοτελών οικοδομημάτων, που υπάγονται στις διατάξεις της κάθετης ιδιοκτησίας, μπορούν, με την αρχική συστατική πράξη (κανονισμός) ή με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, που καταρτίζονται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο μεταγράφεται, να κανονίσουν τα δικαιώματα και υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας, τόσο στα κοινά μέρη, που θα καθορίσουν, όσο και στις διαιρεμένες ιδιοκτησίες (ΑΠ 320/2011).

Οι συνιδιοκτήτες μπορούν να ρυθμίσουν κατά διάφορο τρόπο το δικαίωμα χρήσης καθ ενός επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών και ειδικότερα, να συμφωνήσουν ότι κάποιοι από τους ιδιοκτήτες των αυτοτελών καθέτων ιδιοκτησιών θα έχουν δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε διακριτό τμήμα του όλου κοινού οικοπέδου και ότι οι λοιποί θα έχουν δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης στο υπόλοιπο τμήμα του οικοπέδου (ΑΠ 116/2011).

Η ρύθμιση αυτή στην πράξη της οροφοκτησίας, που έχει, κατ' άρθρο 13 παρ. 3 ν. 3741/29 και 2 πδ. 1024/71, χαρακτήρα δουλείας, δεσμεύει τους με μεταγενέστερη σύμβαση προσχωρούντες στην ιδρυτική της οροφοκτησίας πράξη.

 

Αν, όμως, δεν ορίζεται τίποτε, είτε στην πράξη της οροφοκτησίας, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός, που προβλέπεται από τις πιο πάνω αναφερόμενες διατάξεις, πράγμα που συμβαίνει και στην περίπτωση κατά την οποία η συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, σε σχέση με τον καθορισμό, κατ' έκταση και περιεχόμενο, των κοινοχρήστων χώρων, έρχεται σε ευθεία αντίθεση με αναγκαστικού δικαίου πολεοδομικές διατάξεις, που απαγγέλλουν ρητώς ή εμμέσως ακυρότητα για την παράβαση (ΟλΑΠ 7/1992, ΑΠ 116/2011).

 

Σε κάθε περίπτωση ο ιδιοκτήτης κάθετης ιδιοκτησίας δεν μπορεί να υπερβεί το συντελεστή δόμησης, που αναλογεί στην ιδιοκτησία του, σύμφωνα με τις πολεοδομικές διατάξεις, που ισχύουν κατά το χρόνο της ανοικοδόμησης (ΑΠ 320/2011).

Αν με τον κανονισμό απαγορεύεται η ενέργεια από τους συνιδιοκτήτες μεταβολής στα κοινά μέρη, η απαγόρευση αυτή δεσμεύει όλους τους συνιδιοκτήτες, ακόμη και αν από την απαγορευμένη ενέργεια δεν παραβλάπτεται η χρήση των άλλων συνιδιοκτητών, ή των οικοδομημάτων, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός τους (ΑΠ 1184/1986).

Επί κάθετης συνιδιοκτησίας, κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται στην απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων, καθώς και στη χρήση σύμφωνα με τον κανονισμό, σε περίπτωση δε που προσβάλλεται στη χρήση αυτή δικαιούται να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψη αυτής στο μέλλον (ΑΠ 91/2010, 40/2007).