Κατά το άρθρο 1033 ΑΚ για την μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτείται συμφωνία μεταξύ του κυρίου του ακινήτου και εκείνου που την αποκτά, ότι μετατίθεται σε αυτόν η κυριότητα για κάποια νόμιμη αιτία. Η συμφωνία γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή. Βασική προϋπόθεση για την απόκτηση της κυριότητας του ακινήτου, επομένως, είναι ο μεταβιβάσας να είναι κύριος του ακινήτου, που μεταβιβάσθηκε (ΑΠ 79/2007 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1568/1995).

Η έλλειψη, όμως, της κυριότητας του μεταβιβάζοντος δεν έχει ως αποτέλεσμα την ακυρότητα της σύμβασης της πώλησης, γιατί η πώληση ξένου ακινήτου έναντι του αγοραστή είναι έγκυρη. Έναντι όμως του αληθινού κυρίου δεν είναι ισχυρή, γιατί δεν επιφέρει την μετάθεση της κυριότητας στον αποκτώντα, αφού ο μεταβιβάσας δεν είναι κύριος (άρθρα 239, 513 επ., 1033, 1191 ΑΚ, ΑΠ 1199/89, ΕφΑθ 7217/91, ΕφΛαρ 578/2008).

Στην περίπτωση αυτή ο αληθής κύριος προστατεύεται με την διεκδικητική αγωγή (1094 ΑΚ) μόνο εφ όσον το ακίνητο το νέμεται, ή το κατέχει, αποκλειστικά ο αγοραστής. Την διεκδικητική αγωγή μπορεί να την στρέψει μόνον κατ αυτού και όχι κατά του πωλητή.

Κατά του πωλητή μπορεί να ασκήσει την λεγόμενη αρνητική αναγνωριστική αγωγή (άρθρο 70 ΚΠολΔ) δηλαδή, να ζητήσει να αναγνωριστεί ότι, ο μεν πωλητής δεν ήταν κύριος του ακινήτου που μεταβιβάσθηκε, ο δε αγοραστής, λόγω της έλλειψης αυτής του πωλητή, δεν έγινε κύριος αυτού ((1094 ΑΚ, ΑΠ 243/1996, ΕφΠειρ 503/1997).

Η αγωγή ασκείται από τον διάδικο εκείνον, ο οποίος θα νομιμοποιούνταν παθητικώς, αν είχε ασκηθεί κατ' αυτού θετική αναγνωριστική αγωγή.

Ο ενάγων  πρέπει να επικαλεσθεί στο δικόγραφο της αγωγής, ότι με κάποιο νόμιμο τρόπο έγινε κύριος του ακινήτου και να εκθέτει τα στοιχειοθετούντα τον ισχυρισμό του περιστατικά και, αν αμφισβητηθούν, να τα αποδείξει, αλλιώς απορρίπτεται η αγωγή.

Για την πληρότητα του δικογράφου αρκεί η με την αγωγή γενική άρνηση από τον ενάγοντα των πραγματικών περιστατικών, που στηρίζουν το προβαλλόμενο από τον εναγόμενο δικαίωμα.

Ο ενάγων πρέπει να έχει άμεσο έννομο συμφέρον, είναι δε άμεσο το έννομο συμφέρον, όταν η ανάγκη παροχής της έννομης προστασίας είναι ενεστώσα, υφίσταται δηλαδή κατά την έναρξη της δίκης και θεωρείται ότι γεννιέται τούτο ευθύς ως προσβληθεί, ή αμφισβητηθεί το δικαίωμα, ή η έννομη σχέση, γιατί από τότε η αναγκαιότητα της προστασίας ανακύπτει και είναι άμεση (ΑΠ 385/1999, ΑΠ 345/1992).

Ο εναγόμενος οφείλει, προς απόρριψη της αγωγής, να επικαλεσθεί και αποδείξει ότι μεταγενεστέρως έγινε αυτός κατά νόμιμο τρόπο κύριος του ακινήτου.

Αν όμως ο εναγόμενος ισχυρισθεί ότι ο ενάγων ποτέ δεν έγινε κύριος του ακινήτου, του οποίου αυτός από την αρχή ήταν κύριος, τούτο αποτελεί άρνηση του αγωγικού ισχυρισμού περί εννόμου συμφέροντος του ενάγοντος (ΑΠ 1391/1991, ΑΠ 1551/2010).

Ο εναγόμενος μπορεί να εγείρει κατά του ενάγοντος την θετική αναγνωριστική αγωγή. Ο ενάγων όμως κατά του εναγομένου δεν μπορεί συγχρόνως με την αρνητική αναγνωριστική αγωγή να εγείρει κατά του εναγομένου και την θετική αναγνωριστική αγωγή (ΠολΠρΘεσ 10003/1996, ΠολΠρΘεσ 14356/2003).

Είναι δυνατή από τον ενάγοντα στο αυτό δικόγραφο (άρθρο 218 παρ. 1 ΚΠολΔ) η σώρευση και η σύγχρονη εκδίκαση της αρνητικής αναγνωριστικής αγωγής της κυριότητας του εναγομένου και της διεκδικητικής αγωγής που αφορά το ίδιο ακίνητο και την ασκεί ο ίδιος ενάγων κατά του ιδίου εναγομένου, καθ' όσον οι σωρευόμενες αυτές αγωγές δεν αντιφάσκουν μεταξύ τους, υπάγονται στο αυτό κατά τόπο και καθ' ύλη δικαστήριο και η σύγχρονη εκδίκασή τους δεν προκαλεί σύγχυση (ΕφΚαλαμάτας 156/2006)