Ανέγερση πολυκατοικίας με αντιπαροχή.

Με τη διάταξη του άρθρου 681 ΑΚ καθορίζονται τα ουσιώδη στοιχεία της σύμβασης μίσθωσης έργου, τα οποία είναι η συμφωνία των συμβαλλομένων, το έργο και η αμοιβή, η οποία επί ανέγερσης πολυκατοικίας «επί αντιπαροχή», συνίσταται  σε ποσοστά εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο του εργοδότη.

Η αμοιβή καταβάλλεται σύμφωνα με το άρθρο 694 του ίδιου κώδικα, κατά την παράδοση του έργου, εκτός αν η παράδοση συμφωνήθηκε κατά τμήματα, οπότε καταβάλλεται με την παράδοση κάθε τμήματος.

Ως παράδοση νοείται η πλήρης εκπλήρωση της κύριας υποχρέωσης του εργολάβου με την προσπόριση του έργου στον κύριο αυτού (οικοπεδούχο) δηλαδή η περιέλευση του έργου στη σφαίρα εξουσίασης του τελευταίου, το οποίο όμως πρέπει να είναι το προσήκον, δηλαδή να μην είναι εντελώς διαφορετικό από εκείνο που συμφωνήθηκε, γιατί αλλιώς δεν θεωρείται ότι ο εργολάβος εκπλήρωσε πρώτος την βαρύνουσα αυτόν υποχρέωση.

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 688, 689, 690 και 694 AΚ προκύπτει ότι ένα έργο θεωρείται περατωμένο, ή εκτελεσμένο, έστω και αν έχει ελλείψεις συμφωνημένων ιδιοτήτων, ή πραγματικά ελαττώματα, ακόμη και ουσιώδη που το καθιστούν άχρηστο.

Στην περίπτωση αυτή ο κύριος του έργου (οικοπεδούχος) έχει, υπό προϋποθέσεις, ορισμένα δικαιώματα, όπως εκείνο της αναστροφής της σύμβασης, ή της μείωσης της αμοιβής, ή εκείνο της αποζημίωσης.

Δεν έχει όμως τις ενστάσεις της μη εκπλήρωσης, ή της μη προσήκουσας εκπλήρωσης, της σύμβασης του άρθρου 374 ΑΚ, ούτε τα δικαιώματα από τα άρθρα 380 επ. και 383 επ. σε συνδυασμό με τα άρθρα 337, 343 παρ. 2, 384, 386 και 387 AΚ για τις περιπτώσεις της αδυναμίας, ή της υπερημερίας του εργολάβου σχετικά με τη μη προσήκουσα εκπλήρωση της παροχής.

Δεν έχει επίσης, ούτε το δικαίωμα υπαναχώρησης από τη σύμβαση, εκτός αν, α) εξ αιτίας της έλλειψης ιδιοτήτων, ή των ελαττωμάτων, το έργο που παραδόθηκε, ή προσφέρθηκε, είναι εντελώς διαφορετικό από εκείνο που συμφωνήθηκε ως εκτελεστέο, αφού τότε δεν υπάρχει εκπλήρωση της παροχής και ο εργολάβος δεν δικαιούται να αξιώσει την αμοιβή του, ή β) έχει συμφωνηθεί μεταξύ του κυρίου του έργου και του εργολάβου αντίθετη ρύθμιση.

Με βάσει τα ανωτέρω, αν το έργο που εκτελέστηκε και παραδόθηκε έστω και με ελαττώματα δεν είναι εντελώς διαφορετικό από εκείνο που συμφωνήθηκε ως εκτελεστέο, ο κύριος του έργου (οικοπεδούχος) αδικαιολόγητα αρνείται να συμπράξει στην συμβολαιογραφική μεταβίβαση στον εργολάβο των ποσοστών συγκυριότητας του ακινήτου, που είχαν συμφωνηθεί ως μέρος της αμοιβής του, ισχυριζόμενος ότι, τα διαμερίσματα που έλαβε ως αντιπαροχή είχαν ελλείψεις συμφωνημένων ιδιοτήτων και πραγματικά ελαττώματα, του είχε τάξει προθεσμία για την αποκατάστασή τους και μετά την άπρακτη παρέλευσή της τον  κήρυξε έκπτωτο, γιατί η υπαναχώρηση είναι αλυσιτελής και δεν επέφερε τις προβλεπόμενες έννομες συνέπειες, αφού το έργο που εκτελέστηκε και παραδόθηκε έστω και με ελαττώματα δεν είναι εντελώς διαφορετικό από εκείνο που συμφωνήθηκε ως εκτελεστέο (ΑΠ 1434/2007).