Κατά το άρθρο 9 εδ. α ν. 1562/85 «αν υπάρχει χωριστή κατ' ορόφους ή διαμερίσματα ιδιοκτησία, δεν έχει όμως καταρτισθεί κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών, η πλειοψηφία τουλάχιστον 60% των συγκυρίων δικαιούται να ζητήσει δικαστικώς, κατ' ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων των προηγούμενων άρθρων, να καταρτισθεί κανονισμός, εφόσον είναι αναγκαίος για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών».

Στη διάταξη του άρθρου 4 παρ. 1 στ. γ του ίδιου νόμου, ορίζεται ότι πριν από την κατάθεση της αγωγής, οι συγκύριοι που ζητούν την κατάρτιση του κανονισμού καταθέτουν σε συμβολαιογράφο της έδρας του αρμόδιου δικαστηρίου, πλην άλλων, και σχέδιο κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών.

Από τις ανωτέρω διατάξεις, σε συνδυασμό με εκείνες του άρθρου 4 παρ. 1 του ν. 3741/29 «περί της ιδιοκτησίας κατ' ορόφους», που ορίζει ότι «επιτρέπεται εις τους συνιδιοκτήτας, ίνα δι' ιδιαιτέρας συμφωνίας, εις ην είναι απαραίτητος η κοινή πάντων συναίνεσις, κανονίσωσι τα της συνιδιοκτησίας δικαιώματα και υποχρεώσεις κλπ» και του άρθρου 26 παρ. 1 του ν.δ. 1003/71 «περί ενεργού πολεοδομίας», το οποίο ορίζει ότι «επί των περιπτώσεων του προηγουμένου άρθρου δύναται να καταρτίζεται γενικός κανονισμός των σχέσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών του όλου οικοπέδου ή της εδαφικής περιοχής και ιδιαίτερος κανονισμός των σχέσεων μεταξύ των ιδιοκτητών των κατά κτίριον ορόφων ή τμημάτων αυτών», συνάγεται ότι ο κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών οικοδομής, η οποία έχει υπαχθεί στο σύστημα οροφοκτησίας του ν. 3741/29, προϋποθέτει κατ' αρχήν την κοινή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών.

Εξαίρεση εισάγει η διάταξη του άρθρου 9 του ν. 1562/85, που επιτρέπει σε συνιδιοκτήτες, οι οποίοι εκπροσωπούν το 60% της συγκυριότητος επί του οικοπέδου, να ζητήσουν από το δικαστήριο τη σύνταξη κανονισμού, όταν τέτοιος δεν έχει καταρτισθεί με κοινή συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών και επί πλέον είναι αναγκαίος για τη ρύθμιση των σχέσεων αυτών.

Αίτημα της σχετικής αγωγής είναι ο προσδιορισμός από το δικαστήριο του περιεχομένου του υπό κατάρτιση κανονισμού, με βάση το σχέδιο που κατέθεσε σε συμβολαιογράφο η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών.

Σε ότι αφορά τον ίδιο τον κανονισμό, γίνεται διάκριση ανάμεσα, α) Στις «σχέσεις» που συνιστούν το περιεχόμενο αυτού, δηλονότι στα αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών που απορρέουν από την οργάνωση και λειτουργία της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, και β) τη «ρύθμιση» στην οποία αυτές υποβάλλονται.

Κατόπιν τούτων, σε συνδυασμό με εκείνη του άρθρου 13 ν. 3741/29, η πλειοψηφία του 60% μπορεί να ζητήσει τη σύνταξη κανονισμού προς ρύθμιση υφισταμένων εκ της συνιδιοκτησίας σχέσεων και όχι τη σύσταση δικαιωμάτων ή υποχρεώσεων, για τα οποία απαιτείται η κοινή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών.

Το δικαστήριο, πέραν του ελέγχου της νομιμότητας, δεν έχει εξουσία να περιορίσει ή να διευρύνει τις «σχέσεις» που προτείνει η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών ως περιεχόμενο του υπό κατάρτιση κανονισμού, γιατί τότε αυτός θα έχανε τον δικαιοπρακτικό του χαρακτήρα.

Δεν ισχύει όμως το ίδιο και για την προτεινόμενη από την πλειοψηφία «ρύθμιση» των σχέσεων αυτών, την οποία το δικαστήριο μπορεί, ενίοτε μάλιστα υποχρεούται, να τροποποιήσει, όπως όταν κρίνει ότι αυτή δεν είναι επωφελής για όλους τους συνιδιοκτήτες ή αντίκειται σε κανόνες δικαίου δημόσιας τάξης. Τούτο ορίζεται ρητώς στη διάταξη του άρθρου 6 παρ.1 ν. 1562/85, σύμφωνα με την οποία «το δικαστήριο, αν δεχθεί την αγωγή, επιτρέπει στους κατά την κρίση του πιο κατάλληλους από τους διαδίκους συγκυρίους να προβούν στην κατάρτιση του κανονισμού σύμφωνα με τα κατατεθειμένα σχέδια συμβάσεων κλπ, όπως αυτά τυχόν τροποποιήθηκαν με τις διατάξεις της απόφασης».

Σύμφωνα με το άρθρο 4 παρ. 1 ν. 3741/1929, επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες να κανονίσουν με ιδιαίτερη συμφωνία στην οποία είναι απαραίτητη η συναίνεση όλων, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας, καθορίσουν γενικές συνελεύσεις και δώσουν σε καθορισμένη πλειοψηφία το δικαίωμα να λαμβάνει, για το κοινό συμφέρον, κάθε απόφαση σχετική με τη συντήρηση, βελτίωση και χρήση των κοινών μερών του ακινήτου.

Στο άρθρο 13 παρ.1 του ίδιου νόμου ορίζεται ότι, κάθε σύμβαση που κανονίζει ή μεταβάλει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχωρίζεται στο βιβλίο μεταγραφών.

Στο άρθρο 9 του ν. 1562/1985 ορίζεται ότι, με αίτηση της πλειοψηφίας τουλάχιστον 65% των συγκυρίων, μπορεί να επιτραπεί από το Δικαστήριο, η συμπλήρωση ή και η τροποποίηση του Κανονισμού, όταν εμφανίζει ελλείψεις, που εμποδίζουν τη λειτουργία της συνιδιοκτησίας.

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των παραπάνω νόμων, προκύπτει ότι, η τροποποίηση της πράξης συστάσεως της οροφοκτησίας και του Κανονισμού της πολυκατοικίας μπορεί να γίνει

α) με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να περιβληθεί το συμβολαιογραφικό τύπο και να μεταγραφεί,

β) με δικαστική απόφαση, όταν το ζητήσουν συγκύριοι, που αντιπροσωπεύουν το 65% και

γ) με απόφαση της Γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών, που λαμβάνεται με πλειοψηφία, εάν προβλέπεται τέτοια δυνατότητα από τον Κανονισμό.

Αναφορικά με την τελευταία περίπτωση, είναι δυνατή η ανάθεση με τον Κανονισμό στη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών, του δικαιώματος τροποποιήσεως συγκεκριμένων όρων του Κανονισμού, υπό ορισμένες προϋποθέσεις, και με καθορισμένη πλειοψηφία. Στην περίπτωση αυτή, κι αν ακόμη η ανάθεση που γίνεται από τον Κανονισμό είναι απεριόριστη, η τροποποίηση από την πλειοψηφία δεν μπορεί να θίγει δικαιώματα των (μειοψηφούντων) συνιδιοκτητών που υφίστανται από το νόμο, τη σύσταση της οροφοκτησίας ή τον κανονισμό, γιατί το άρθρο 4 παρ. 1 ν. 3741/1929, ρητώς, περιορίζει τα δικαιώματα που η παμψηφία μπορεί να εκχωρήσει σε ορισμένη πλειοψηφία, μόνο σε αποφάσεις που αφορούν τη συντήρηση, βελτίωση ή χρήση των κοινών μερών και οι οποίες λαμβάνονται για το κοινό συμφέρον.

Έτσι, δεν επιτρέπεται να τροποποιηθούν με πλειοψηφία των συνιδιοκτητών, τα ποσοστά συμμετοχής χωριστών ιδιοκτησιών στις κοινόχρηστες δαπάνες, ούτε η απαλλαγή ορισμένων ιδιοκτησιών από τέτοιες δαπάνες ούτε να τεθούν περιορισμοί στη χρήση χωριστών ιδιοκτησιών, αλλά για τις περιπτώσεις αυτές απαιτείται απόφαση του συνόλου των συνιδιοκτητών.

Η τροποποίηση του κανονισμού ή της σύστασης οριζόντιας οροφοκτησίας εφόσον έγινε χωρίς τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών είναι ανίσχυρη και δεν δεσμεύει τους διαφωνούντες ακόμη και αν περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και μεταγραφεί.

Στην περίπτωση, όμως, που, παρά την άνω αναγκαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 4 παρ. 1 ν. 3741/1929, επιχειρηθεί από την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών με συμβολαιογραφικό έγγραφο, που υποβάλλεται σε μεταγραφή, τροποποίηση της πράξης συστάσεως και του κανονισμού της πολυκατοικίας, με την οποία θίγονται τα άνω δικαιώματα των μειοψηφούντων συνιδιοκτητών, η καταρτιζόμενη κατά τα άνω δικαιοπραξία είναι, ως προς αυτούς, και κατά το μέρος που θίγονται τα τοιαύτα δικαιώματα τους απολύτως άκυρη (άρθρα 174 και 180 ΑΚ) ως αντικείμενη ευθέως σε διάταξη νόμου (174 ΑΚ) δύναται δε, να αναγνωριστεί η ακυρότητα της οποτεδήποτε χωρίς χρονικούς περιορισμούς κατά το άρθρο 70 ΚΠολΔ

Άρθρο 4

1)  Επιτρέπεται εις τους συνιδιοκτήτας ίνα δι' ιδιαιτέρας συμφωνίας, εις ην είνε απαραίτητος η κοινή πάντων συναίνεσις, κανονίσωσι τα της συνιδιοκτησίας δικαιώματα και υποχρεώσεις, να καθορίσωσι γενικάς συνελεύσεις και να δώσωσιν εις καθωρισμένην πλειοψηφίαν, δυναμένην να μεταβληθή αναλόγως της σοβαρότητος των ληφθησομένων αποφάσεων, το δικαίωμα να λαμβάνη εν τω κοινώ συμφέροντι πάσαν απόφασιν σχετικήν με την συντήρησιν, βελτίωσιν και χρήσιν των κοινών μερών της οικίας.

2) Οι συνιδιοκτήται δύνανται, εν ελλείψει παντός κανονισμού κατά τα ανωτέρω, και διά παμψηφίας να ορίσωσιν ένα διαχειριστήν παρέχοντες αυτώ δικαιώματα διαχειρίσεως τα πλέον εκτεταμένα, συμπεριλαμβανομένων των της εκτελέσεως των εργασιών της συντηρήσεως, της κατανομής των δαπανών και βαρών και της επ' ονόματι του επί δικαστηρίων παραστάσεως είτε ως εναγομένου είτε ως ενάγοντος.

3) Εάν δεν υπάρχη αντίθετος συμφωνία, ο διαχειριστής δεν δύναται ν' απολυθή ειμή δια πλειοψηφίας των ιδιοκτητών, συνερχομένων εις Γενικήν Συνέλευσιν και εχόντων αριθμόν ψήφων ανάλογον προς την αξίαν των επί των αδιαιρέτων μερών του ακινήτου δικαιωμάτων των, πλην αν ο Πρόεδρος των Πρωτοδικών ήθελε κρίνει κατά την διαδικασίαν του άρθρου 11ου ότι ο διαχειριστής είναι υπαίτιος απιστίας ή βαρύτητας αμελείας.

Άρθρο 13

1. Πάσα σύμβασις κανονίζουσα ή μεταβάλλουσα τα αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώσεις των ιδιοκτητών γίνεται διά συμβολαιογραφικού εγγράφου και καταχωρίζεται εις το βιβλίον μεταγραφών.
2. Η καταχώρησις γίνεται εις το περιθώριον των μεταγραφών του τίτλου της ιδιοκτησίας.
3. Περιορισμοί της κυριότητας απορρέοντες εκ της τοιαύτης συμβάσεως έχουσι χαρακτήρα δουλείας.

Άρθρο 1.

1. Συγκύριοι τουλάχιστον κατά εξήντα πέντε εκατοστά οικοπέδου ή γηπέδου που μπορεί να οικοδομηθεί σύμφωνα με το νόμο έχουν δικαίωμα να ζητήσουν δικαστικώς να επιτραπεί η οικοδόμησή του κατά το σύστημα της αντιπαροχής, αν συντρέχει αναπόφευκτη ανάγκη ή φανερή ωφέλεια για όλους τους συγκυρίους. Την οικοδόμηση κατά το σύστημα της αντιπαροχής μπορεί να την αναλάβει και συγκύριος.
2. Αν στο οικόπεδο υπάρχει οικοδομή, η ανοικοδόμηση επιτρέπεται, υπό τους όρους της προηγούμενης παραγράφου, εφόσον η οικοδομή αυτή έχει νόμιμα χαρακτηριστεί ως κατεδαφιστέα, ως επικίνδυνη ή ως ετοιμόρροπη ή εφόσον, λόγω παλαιότητας ή σημαντικών ζημιών, η διατήρησή της είναι για όλους τους συγκυρίους ασύμφορη. Το ίδιο ισχύει αν η διατήρηση της υφιστάμενης οικοδομής είναι ασύμφορη, επειδή δεν εξαντλεί τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης. Αν είναι δυνατή και συμφέρουσα η συμπληρωματική οικοδόμηση έως την εξάντληση του συντελεστή, μπορεί να ζητηθεί από το δικαστήριο, υπό τους ίδιους όρους, η συμπληρωματική αυτή οικοδόμηση.

Άρθρο 2.

Αρμόδιο να αποφασίσει για την παροχή της άδειας οικοδόμησης ή ανοικοδόμησης, σύμφωνα με το προηγούμενο άρθρο, είναι το μονομελές πρωτοδικείο στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο. Η διαφορά εκδικάζεται κατά τη διαδικασία των άρθρων 648 έως 650 και 652 έως 657 του κώδικα πολιτικής δικονομίας, με την επιφύλαξη των επόμενων διατάξεων.

 Άρθρο 3.

1. Η αγωγή ασκείται από τους συγκυρίους που ζητούν την άδεια για οικοδόμηση και απευθύνεται προς όλους τους λοιπούς συγκυρίους. Η επίδοση της σ' αυτούς γίνεται εξήντα τουλάχιστον ημέρες πριν από τη δικάσιμο. Στη δίκη προσεπικαλούνται οι τρίτοι που έχουν εμπράγματα δικαιώματα στο ακίνητο ή που έχουν επιβάλει συντηρητική ή αναγκαστική κατάσχεση στο μερίδιο συγκυρίου. Η παρ. 2 του άρθρου 491 και οι διατάξεις των άρθρων 492 έως 494 του κώδικα πολιτικής δικονομίας εφαρμόζονται αναλόγως.
2. Στην αγωγή γίνεται μνεία ότι έχει τηρηθεί η προδικασία που προβλέπεται στο επόμενο άρθρο και αναφέρεται το όνομα και η διεύθυνση του συμβολαιογράφου στον οποίο έχουν κατατεθεί τα έγγραφα, καθώς και ο αριθμός της σχετικής με την κατάθεσή τους πράξης.
3. Προθεσμία ανακοπής ερημοδικίας, έφεσης, αναψηλάφησης και αναίρεσης είναι οκτώ ημέρες, εάν ο δικαιούμενος στην άσκησή τους διαμένει στην ημεδαπή και δεκαπέντε ημέρες αν διαμένει στο εξωτερικό ή έχει άγνωστη διαμονή. Η συζήτηση των ένδικων μέσων που έχουν ασκηθεί προσδιορίζεται μέσα σε προθεσμία τριάντα ημερών και δεν μπορεί να αναβληθεί παρά μόνο μία φορά και αν συντρέχει φανερά σπουδαίος λόγος. Σε κάθε περίπτωση ο χρόνος αναβολής δεν μπορεί να υπερβαίνει τις δεκαπέντε ημέρες. Οι προθεσμίες επίδοσης των δικογράφων ορίζονται από τον πρόεδρο του δικαστηρίου.

Άρθρο 4.

1. Πριν από την κατάθεση της αγωγής οι συγκύριοι που ζητούν την άδεια για οικοδόμηση καταθέτουν σε συμβολαιογράφο της έδρας του αρμόδιου δικαστηρίου τα ακόλουθα στοιχεία:

α) της προτεινόμενης εργολαβικής σύμβασης και της συγγραφής υποχρεώσεων, με προσύμφωνο για τη μεταβίβαση ποσοστών εξ αδιαιρέτου του ακινήτου και των αντίστοιχων χωριστών ιδιοκτησιών στον εργολάβο που πρόκειται να αναλάβει την οικοδόμηση με αντιπαροχή ή στους τρίτους που αυτός θα υποδείξει,

β) σχέδιο της πράξης σύστασης χωριστής κατ' ορόφους και διαμερίσματα ιδιοκτησίας, με περιγραφή των ιδιοκτησιών που θα δημιουργηθούν και μνεία αυτών που θα περιέλθουν στον κάθε συνιδιοκτήτη και εκείνων που θα μεταβιβαστούν στον εργολάβο ή στους τρίτους που αυτός θα υποδείξει,

γ) σχέδιο κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών,

δ) τα αναγκαία κατασκευαστικά σχεδιαγράμματα, ιδίως τοπογραφικό, πρόσοψης και κάτοψης κάθε ορόφου από το υπόγειο έως το δώμα,

ε) σχέδιο του πίνακα κατανομής των ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού ακινήτου στις χωριστές ιδιοκτησίες που θα δημιουργηθούν με την οικοδόμηση, με μνεία της αναλογίας κοινόχρηστων δαπανών που θα βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία,

στ) έκθεση σχετικά με την αξία κάθε ιδιοκτησίας που θα περιέλθει στους συγκυρίους, συνολικά και για κάθε συγκύριο χωριστά, καθώς και την τρέχουσα στη συγκεκριμένη περιοχή ποσοστιαία αντιπαροχή,

ζ) πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και βαρών του ακινήτου και

η) συμβολαιογραφική δήλωση του εργολάβου που πρόκειται να αναλάβει την οικοδόμηση, ότι δέχεται να οικοδομήσει το ακίνητο με την αντιπαροχή και τους όρους γενικά που περιέχονται στο εργολαβικό, στη συγγραφή υποχρεώσεων και στα λοιπά προαναφερόμενα έγγραφα και σχεδιαγράμματα.

2. Τα έγγραφα που αναφέρονται στην προηγούμενη παράγραφο πρέπει να είναι υπογεγραμμένα από όλους τους συγκυρίους που ζητούν την οικοδόμηση ή από πληρεξούσιό τους διορισμένο με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Τα αναφερόμενα στα στοιχ. δ' έως στ' έγγραφα και σχεδιαγράμματα πρέπει επιπλέον να είναι υπογεγραμμένα από πολιτικό μηχανικό ή αρχιτέκτονα ή από υπομηχανικό, εφόσον έχει δικαίωμα υπογραφής. Αντίγραφα όλων των εγγράφων και σχεδιαγραμμάτων που έχουν κατατεθεί στο συμβολαιογράφο έχει το δικαίωμα να πάρει οποιοσδήποτε συγκύριος.
3. Οποιοσδήποτε από τους συγκυρίους που περιλαμβάνονται στη μειοψηφία δικαιούται να προτείνει διάφορη λύση από αυτή που προτείνει η πλειοψηφία, καταθέτοντας στον ίδιο συμβολαιογράφο, δεκαπέντε τουλάχιστον ημέρες πριν από τη δικάσιμο, τα αναγκαία σχέδια συμβάσεων, έγγραφα και σχεδιαγράμματα, συντεταγμένα και υπογεγραμμένα, όπως προβλέπεται στην παρ. 2.
4. Αντίγραφα όλων των εγγράφων και σχεδιαγραμμάτων που έχουν κατατεθεί στο συμβολαιογράφο προσκομίζονται από τους διαδίκους στο δικαστήριο κατά τη συζήτηση.

Άρθρο 5.

Κάθε συγκύριος που περιλαμβάνεται στη μειοψηφία δικαιούται, με δήλωσή του ενώπιον του ίδιου συμβολαιογράφου, δεκαπέντε τουλάχιστον ημέρες πριν από την δικάσιμο, να προτείνει τη μεταβίβαση στους ενάγοντες του ιδανικού μεριδίου του ή σε οποιονδήποτε τρίτο που οι ενάγοντες υποδεικνύουν έναντι του τιμήματος που θα καθορίσει το δικαστήριο. Η δήλωση αυτή μπορεί να γίνει και επικουρικώς για την περίπτωση που θα απορριφθεί πρόταση της παρ. 3 του άρθρου 4.

Αν η αγωγή γίνει δεκτή, η δικαστική απόφαση καθορίζει, με βάση τα στοιχεία της προδικασίας και τα αποδεικτικά μέσα που προσάγουν οι διάδικοι κατά τη συζήτηση, την αγοραία αξία του ιδανικού μεριδίου με την οποία θα γίνει η εξαγορά του.

Άρθρο 6.

1. Το δικαστήριο, αν δεχτεί την αγωγή, καθορίζει τους όρους της εργολαβικής σύμβασης, προσδιορίζει τον εργολάβο και επιτρέπει στους κατά την κρίση του πιο κατάλληλους από τους διαδίκους συγκυρίους:

α) να καταρτίσουν τις συμβάσεις που απαιτούνται για την ανάθεση στον εργολάβο της οικοδόμησης με αντιπαροχή, για τη σύσταση της χωριστής ιδιοκτησίας και την κατάρτιση του κανονισμού σύμφωνα με τα κατατεθειμένα σχέδια συμβάσεων, έγγραφα και σχεδιαγράμματα που αναφέρονται στις παρ. 1 και 4 του άρθρου 4, όπως αυτά τυχόν τροποποιήθηκαν με τις διατάξεις της απόφασης,

β) να μεταβιβάσουν με την πρόοδο των εργασιών στον εργολάβο ή στους τρίτους που αυτός θα υποδείξει τα ποσοστά εξ αδιαιρέτου του όλου ακινήτου, τα οποία αντιστοιχούν στις χωριστές ιδιοκτησίες που αποτελούν το εργολαβικό αντάλλαγμα και

γ) να προβούν σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης σε κάθε άλλη αναγκαία για την πραγματοποίηση της οικοδόμησης και τη σύσταση της χωριστής ιδιοκτησίας και του κανονισμού δικαιοπραξία ή πράξη, έναντι των αρχών ή τρίτων. Οι συμβάσεις, δικαιοπραξίες και κάθε άλλη πράξη των συγκυρίων, που ορίστηκαν με την απόφαση, εφόσον έχουν επιτραπεί με τη δικαστική απόφαση που δέχεται την αγωγή και παρέχει την άδεια οικοδόμησης του κοινού ακινήτου, δεσμεύουν και τους λοιπούς συγκυρίους και ενεργούν και έναντί τους κατά το λόγο των μερίδων τους στο ακίνητο.

2. Στην περίπτωση του άρθρου 5 η ισχύς της απόφασης τελεί υπό την αίρεση της προηγούμενης αποδοχής της μεταβιβαστικής δήλωσης με συμβολαιογραφικό έγγραφο, καταβολής του τιμήματος και μεταγραφής, που πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί μέσα σε 6 μήνες αφότου η δικαστική απόφαση έγινε αμετάκλητη.

Στην περίπτωση που ο συγκύριος, ο οποίος πρότεινε την εξαγορά του μεριδίου του, αρνηθεί να εισπράξει το προσφερόμενο τίμημα, τότε αυτό κατατίθεται στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων στο όνομά του και το γραμμάτιο της παρακαταθήκης επισυνάπτεται στη δήλωση αποδοχής.

Άρθρο 7.

1. Η κατά την παρ. 1 στοιχ. α' του προηγουμένου άρθρου σύμβαση εργολαβίας πρέπει να καταρτισθεί μέσα σε προθεσμία τριών μηνών, αφότου η δικαστική απόφαση γίνει αμετάκλητη.
2. Αν η σύμβαση που αναφέρεται στην προηγούμενη παράγραφο δεν καταρτιστεί μέσα στην προθεσμία που ορίζεται σ' αυτήν για λόγους που αναφέρονται στο πρόσωπο του εργολάβου, ανεξάρτητα από την τυχόν ευθύνη του εξαιτίας πταίσματος κατά τις διαπραγματεύσεις, οι συγκύριοι που απαρτίζουν την κατά το άρθρο 1 παρ. 1 πλειοψηφία δικαιούνται μέσα σε νέα πεντάμηνη προθεσμία, που αρχίζει αφότου εκδηλώθηκε ρητή άρνηση ή αφότου επήλθε θάνατος ή πτώχευση του εργολάβου, οπωσδήποτε όμως από τη λήξη του πρώτου τριμήνου, να καταρτίσουν αυτοί πια τις συμβάσεις και πράξεις που αναφέρονται στο προηγούμενο άρθρο με άλλον εργολάβο. Σε περίπτωση ασυμφωνίας των συγκυρίων αυτών (ως προς το πρόσωπο ή την καταλληλότητα του προτεινόμενου άλλου εργολάβου, αποφασίζει, ύστερα από αίτηση οποιουδήποτε από αυτούς τους συγκυρίους, η οποία υποβάλλεται μέσα στην προθεσμία του πεντάμηνου, το κατά το άρθρο 2 δικαστήριο, κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων. Η κατάρτιση της παραπάνω σύμβασης εργολαβίας γίνεται μέσα σε προθεσμία τριάντα ημερών από την έκδοση της απόφασης των ασφαλιστικών μέτρων. Στις περιπτώσεις που προβλέπονται στην παράγραφο αυτή δεν επιτρέπεται να μεταβληθούν άλλοι όροι των σχεδίων συμβάσεων, εγγράφων και σχεδιαγραμμάτων, σύμφωνα με τους οποίους είχε επιτραπεί η οικοδόμηση.
3. Αν παρέλθουν άπρακτες οι προθεσμίες που προβλέπονται στην παρ. 2 του άρθρου 6 και στις προηγούμενες παραγράφους του άρθρου τούτου, η δικαστική απόφαση που επιτρέπει την οικοδόμηση ή καθορίζει το τίμημα εξαγοράς ιδανικού μεριδίου αποβάλλει την ισχύ της.

Άρθρο 8.

1. Η κατά το άρθρο 3 αγωγή εγγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων κατ' ανάλογη εφαρμογή του άρθρου 220 του κώδικα πολιτικής δικονομίας.
2. Μετά την εγγραφή, σύμφωνα με την προηγούμενη παράγραφο, είναι απαράδεκτη η συζήτηση κάθε αγωγής διανομής του κοινού ακινήτου και αναστέλλεται η διαδικασία και κάθε προθεσμία σε δίκη διανομής η οποία είχε αρχίσει προηγουμένως. Το απαράδεκτο και η αναστολή παύουν, αφότου παρέλθουν άπρακτες οι προθεσμίες που προβλέπονται στο προηγούμενο άρθρο.
3. Αν απορριφθεί η κατά το άρθρο 3 αγωγή ή αν αποβάλει την ισχύ της η απόφαση κατά την παρ. 3 του άρθρου 7, η συζήτηση νέας κατά το άρθρο 3 αγωγής είναι απαράδεκτη, εφόσον εκκρεμεί δίκη διανομής.

Άρθρο 9.

Αν υπάρχει ήδη χωριστή κατ' ορόφους ή διαμερίσματα ιδιοκτησία, δεν έχει όμως καταρτιστεί κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών, η πλειοψηφία τουλάχιστον 60% των συγκυρίων δικαιούται να ζητήσει δικαστικώς, κατ' ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων των προηγούμενων άρθρων, να καταρτιστεί κανονισμός, εφόσον είναι αναγκαίος για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών. Κατά τον ίδιο τρόπο και με πλειοψηφία τουλάχιστον 65% των συγκυρίων μπορεί να επιτραπεί η συμπλήρωση ή και η τροποποίηση του κανονισμού, όταν εμφανίζει ελλείψεις που εμποδίζουν τη λειτουργία της συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των χωριστών ιδιοκτησιών σύμφωνα με τον προορισμό του ακινήτου.

Από την διάταξη του άρθρου 1031 ΑΚ συνάγεται η υποχρέωση του κυρίου ακινήτου να επιτρέψει την διέλευση από το ακίνητό του, εναερίως ή υπογείως, σωλήνων, ή καλωδίων, προς μεταφορά ηλεκτρικού, φωταερίου και νερού, χάριν γειτονικών ακινήτων. Η εγκατάσταση γίνεται με τον προσφορότερο και λιγότερο επαχθή τρόπο για το ακίνητο που επιβαρύνεται. Ο κύριος του ακινήτου δικαιούται, να ζητήσει με δαπάνες του άλλου την μετατόπιση της εγκατάστασης σε άλλη θέση του ακινήτου του.  

Α. Η υποχρέωση του κυρίου του ακινήτου να επιτρέψει την διέλευση από το ακίνητό του σωλήνων, ή καλωδίων, ερμηνεύεται στενά, δηλαδή, δεν μπορεί να αξιωθεί παρά μόνο η διέλευση καλωδίων προς μεταφορά ηλεκτρικού και μόνο και σωλήνων προς μεταφορά φωταερίου, ή  νερού και μόνο και όχι κάθε υγρού, κατά μείζονα δε λόγο, δεν μπορεί να αξιωθεί η εγκατάσταση οχετού αποχέτευσης των αποβλήτων λυμάτων εργοστασίου, ή πολυκατοικίας, που έχει το περιεχόμενο της δουλείας αποχέτευσης, ή υπονόμου, γιατί με την διάταξη του άρθρου 1031 ΑΚ, δεν επιβάλλεται αναγκαστικά τόσο επαχθές εμπράγματο βάρος, αλλά υποχρέωση ανοχής του κυρίου για τον περιορισμό της κυριότητας του με περιορισμένο, και μάλιστα κατά το λιγότερο επαχθή, τρόπο (ΕφΑΘ, 179/1978, ΠολΠρΘεσ 4268/1994, ΠολΠρΗρακ 166/2006).

Σημείωση 1

Ειδικοί νόμοι, για την εξυπηρέτηση των επιχειρήσεων κοινής ωφέλειας, επιβάλλουν στους ιδιοκτήτες των ακινήτων την υποχρέωση να ανέχονται την διέλευση μέσα από τα ακίνητα τους σωλήνων υδραγωγών, ή φωταερίου, ή ηλεκτρικών καλωδίων (ΑΠ 1251/2013).

Σημείωση 2

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 213 παρ. 1 ν. 3463/2006 για την «κύρωση του Δημοτικού και κοινοτικού Κώδικα», όμοια κατά περιεχόμενο με τις διατάξεις των άρθρων 276, 259, 245 και 208 των προϊσχυσάντων ΠΔ. 410/1995, 323/1989, 76/1985 και 933/1975 αντιστοίχως, οι κύριοι ή κάτοχοι ακινήτων υποχρεούνται να ανέχονται την τοποθέτηση σωλήνων ύδρευσης, άρδευσης και αποχέτευσης μέσα στα κτήματα τους από τους ΟΤΑ, ή τις δημοτικές και κοινοτικές επιχειρήσεις. Η κατά τα άνω υποχρέωση των ιδιοκτητών ακινήτων να ανέχονται την τοποθέτηση σωλήνων ύδρευσης, άρδευσης και αποχέτευσης επιβάλλεται μόνον όταν, μετά από μελέτη αρμοδίου μηχανικού, γίνεται για κάλυψη αναγκών του Δήμου ή της Κοινότητας, που δεν είναι τεχνικώς δυνατόν να καλυφθούν με άλλο τρόπο. Αν δε στο μέλλον καταστεί τεχνικώς δυνατόν να καλυφθεί η ανάγκη διέλευσης των σωλήνων αυτών από σημείο ή χώρο εκτός ακινήτων ιδιοκτητών, μπορεί να γίνει μετατόπισή τους μετά από αίτηση των ιδιοκτητών και απόφαση του Δημοτικού ή Κοινοτικού Συμβουλίου, όπως ορίζουν οι ως άνω διατάξεις (ΑΠ 821/2000).

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 1108 ΑΚ, αν η κυριότητα προσβάλλεται με άλλο τρόπο, εκτός από αφαίρεση ή κατακράτηση του πράγματος, ο κύριος δικαιούται να απαιτήσει, από εκείνον, που την προσέβαλε, να άρει την προσβολή και να την παραλείπει στο μέλλον.

Α. Πρόκειται για την αρνητική αγωγή, που ασκείται στην περίπτωση μερικής και όχι ολικής προσβολής της κυριότητας, δηλαδή όταν ο κύριος διαταράσσεται στη νομή του, που ασκεί επί του πράγματος.

Β. Η αρνητική αγωγή δεν ασκείται, όταν η κυριότητα προσβάλλεται με άλλο τρόπο, όπως με την αφαίρεση ή κατακράτηση του πράγματος, οπότε στην περίπτωση αυτή προστατεύεται με την διεκδικητική αγωγή, κατ' αυτού που κατέχει το πράγμα.

Γ. Διατάραξη της κυριότητας (ή συγκυριότητας) αποτελεί κάθε έμπρακτη εναντίωση στο θετικό ή αποθετικό περιεχόμενο της κυριότητας, δηλαδή όταν ο εναγόμενος ενεργεί στο πράγμα πράξεις, τις οποίες μόνο ο κύριος δικαιούται να ενεργήσει ή όταν εμποδίζει τον κύριο να ενεργήσει στο δικό του πράγμα, η δε διατάραξη αυτή έχει ως συνέπεια τη μη ελεύθερη και ανενόχλητη χρησιμοποίηση, εκμετάλλευση και απόλαυση ορισμένων μόνο εξουσιών, εκ της κυριότητας, επί του πράγματος (ΑΠ 1062/2006, ΑΠ 1202/2019).

Σημείωση 1

Κάθε πράξη που αποτελεί διατάραξη της νομής αποτελεί επέμβαση στην κυριότητα, η οποία δικαιολογεί την έγερση της αρνητικής αγωγής με αίτημα την άρση της προσβολής και την παύση της στο μέλλον (ΑΠ 1062/2006).

Σημείωση 2

Στην περίπτωση, που ο κύριος του βλαπτομένου, από τη διατάραξη, ακινήτου υπέστη περαιτέρω ζημία, δικαιούται, εφόσον συντρέχουν και οι λοιποί όροι της αδικοπραξίας, να ζητήσει, παράλληλα με την αρνητική αγωγή, ή και αυτοτελώς, την αποκατάστασή της (ΑΠ 1102/1984, ΑΠ 1202/2019).

Σημείωση 3

Βασική προϋπόθεση για την απόκτηση της κυριότητας ακινήτου είναι ο μεταβιβάσας να είναι κύριος του ακινήτου, που μεταβιβάσθηκε (ΑΠ 79/2007, ΑΠ 1568/1995).

Η έλλειψη της κυριότητας του μεταβιβάζοντος δεν έχει ως αποτέλεσμα την ακυρότητα της σύμβασης της πώλησης, γιατί η πώληση ξένου ακινήτου έναντι του αγοραστή είναι έγκυρη. Έναντι όμως του αληθινού κυρίου δεν είναι ισχυρή, γιατί δεν επιφέρει την μετάθεση της κυριότητας στον αποκτώντα, αφού ο μεταβιβάσας δεν είναι κύριος (άρθρα 239, 513 επ., 1033, 1191 ΑΚ, ΑΠ 1199/89, ΕφΑθ 7217/91, ΕφΛαρ 578/2008).

Στην περίπτωση αυτή ο αληθής κύριος προστατεύεται με την διεκδικητική αγωγή (1094 ΑΚ) μόνο εφ όσον το ακίνητο το νέμεται, ή το κατέχει, αποκλειστικά ο αγοραστής. Την διεκδικητική αγωγή μπορεί να την στρέψει μόνον κατ αυτού και όχι κατά του πωλητή. Κατά του πωλητή μπορεί να ασκήσει την λεγόμενη αρνητική αναγνωριστική αγωγή (άρθρο 70 ΚΠολΔ) δηλαδή, να ζητήσει να αναγνωριστεί ότι, ο μεν πωλητής δεν ήταν κύριος του ακινήτου που μεταβιβάσθηκε, ο δε αγοραστής, λόγω της έλλειψης αυτής του πωλητή, δεν έγινε κύριος αυτού ((1094 ΑΚ, ΑΠ 243/1996, ΕφΠειρ 503/1997). Η αγωγή ασκείται από τον διάδικο εκείνον, ο οποίος θα νομιμοποιούνταν παθητικώς, αν είχε ασκηθεί κατ' αυτού θετική αναγνωριστική αγωγή. Ο ενάγων  πρέπει να επικαλεσθεί στο δικόγραφο της αγωγής, ότι με κάποιο νόμιμο τρόπο έγινε κύριος του ακινήτου και να εκθέτει τα στοιχειοθετούντα τον ισχυρισμό του περιστατικά και, αν αμφισβητηθούν, να τα αποδείξει, αλλιώς απορρίπτεται η αγωγή.

Από την διάταξη του άρθρου 1020 ΑΚ συνάγεται ότι, σε περίπτωση σύγχυσης των ορίων ακινήτων χωρεί κανονισμός τους από το δικαστήριο. Αν είναι ανέφικτη η εξακρίβωσή τους, προσδιορίζονται σύμφωνα με την υπάρχουσα κατάσταση της νομής. Αν δεν μπορεί και αυτή να εξακριβωθεί, κατανέμεται η αμφισβητουμένη έκταση κατά ίσο μέρος στον καθένα από τα ακίνητα.

Α. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι η αγωγή κανονισμού ορίων ακινήτων, η οποία πηγάζει από το δικαίωμα της κυριότητας και αποβλέπει στην προστασία αυτού, προϋποθέτει, αφ ενός εφαπτόμενα ακίνητα, αγροτικά, ή αστικά, που ανήκουν σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες και αφ ετέρου αβεβαιότητα ως προς την αληθινή θέση της μεταξύ τους οριοθετικής γραμμής. Η αβεβαιότητα αυτή μπορεί να είναι, είτε αντικειμενική, όταν οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να καθορίσουν τα όρια μεταξύ τους, είτε υποκειμενική, όταν δεν συμφωνούν ως προς την πραγματική θέση της οριακής γραμμής. Είναι εντελώς αδιάφορη η αιτία από την οποία προέκυψε αυτή η αβεβαιότητα, η οποία μπορεί να οφείλεται σε ενέργεια των συνορευόντων ιδιοκτητών, ή τρίτων, ή σε άλλη μεταβολή (ΑΠ 82/2006).

Β. Για την άσκηση της αγωγής απαιτείται και αρκεί να επικαλείται ο ενάγων ότι υπάρχει αμφισβήτηση των ορίων του ακινήτου του με το γειτονικό ακίνητο, είτε από αυτόν, είτε από τον αντίδικό του και να ζητεί από το δικαστήριο τον καθορισμό των ορίων, που έχουν καταστεί αβέβαια. Δεν αποκλείεται ο ενάγων να υποδεικνύει ορισμένη οριοθετική γραμμή, την οποία αυτός θεωρεί ακριβή, οπότε το δικαστήριο, αν κρίνει το σχετικό ισχυρισμό αβάσιμο, δεν θα απορρίψει την αγωγή, αλλά θα προβεί στον προσδιορισμό των ορίων, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1020 ΑΚ (ΑΠ 82/2006).

Γ. Εάν ο ενάγων γνωρίζει την ακριβή θέση της οριοθετικής γραμμής και ζητεί την αναγνώριση της κυριότητάς του σε ορισμένη λωρίδα εδάφους παρά το σύνορο της ιδιοκτησίας του και την απόδοσή της, δεν πρόκειται περί αγωγής κανονισμού ορίων, αλλά περί διεκδικητικής αγωγής, η δυνατότητα έγερσης της οποίας πάντως δεν αποκλείει την αυτοτελή έγερση της αγωγής κανονισμού ορίων, η οποία δεν υπόκειται και σε παραγραφή κατ' άρθρ.1032 ΑΚ (ΑΠ 633/1996)

Μόνο από την εκ μέρους ιδιοκτήτη οικοπέδου παράβαση των διατάξεων του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού, με τις οποίες επι­βάλλονται περιορισμοί στην κάλυψη των οικοπέδων, δεν γεννάται δικαίωμα αποζημίωσης άλλου ιδιοκτήτη όμορου ακινήτου κατά το άρθρο 914 ΑΚ.

Α. Στις περιπτώσεις αυτές, ο βλαπτόμενος στα συμφέροντα του ιδιοκτήτης του όμορου ακινήτου μπο­ρεί να προστατευθεί, α) αν η παράβαση καλύπτεται από παράνομη άδεια της αρ­μόδιας διοικητικής αρχής, με αίτηση ακύ­ρωσης της εν λόγω άδειας στο Συμβούλιο Επικρατείας και β) αν η παράβαση λαμ­βάνει χώρα χωρίς να υπάρχει παράνομη πράξη ή παράλειψη της αρμόδιας διοικητι­κής αρχής, όπως καθ υπέρβαση της νομίμως χορηγηθείσας άδειας, με καταγγε­λία προς την αρμόδια διοικητική αρχή, που είναι αποκλειστικά αρμόδια να διατάξει και την κατεδάφιση της παρανόμως ανεγειρόμενης οικοδομής.

Β. Διαφορετική λύση αρ­μόζει, όταν η παράβαση των πολεοδομι­κών διατάξεων προσλαμβάνει και τον χαρακτήρα παράβασης των περί γειτονικού δικαίου διατάξεων των άρθρων 1003 έως 1031 ΑΚ. Στην περίπτωση αυτή  ο προσβαλλόμενος ιδιοκτήτης των όμορων ακινήτων έχει και την προστασία από τα ως άνω άρθρα, σε συνδυασμό και με τα άρθρα 1108 και 1004 ΑΚ, χωρίς να αποκλείεται σε αυτόν και το δικαίωμα της αποζημίωσης κατά το άρθρο 914 ΑΚ, αν συντρέχουν οι σχετικοί όροι (ΑΠ 1855/1984, ΜονΕφΠειρ 374 /2019).

Από τις διατάξεις των άρθρων 513, 514, 515 εδ. α, 516, 518, 535, 543, 550 ΑΚ, σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 337, 362, 380, 382 ΑΚ, προκύπτει ότι, ο πωλητής έχει την υποχρέωση να μεταβιβάσει στον αγοραστή την κυριότητα του ακινήτου χωρίς νομικά ελαττώματα και έχοντας τις συμφωνημένες ιδιότητες.

Α. Ως νομικό ελάττωμα νοείται κάθε επί του ακινήτου δικαίωμα τρίτου, η έλλειψη κυριότητας από πλευράς του πωλητή, η νομή και οιονεί νομή τρίτου.

Σημείωση 1

Η κατ άρθρο 550 ΑΚ διαβεβαίωση, που παρέχει ο πωλητής στον αγοραστή για την έκταση του πωλουμένου ακινήτου, πρέπει να αντιμετωπίζεται σαν περίπτωση συνομολόγησης ιδιότητας. Ωστόσο η υπόσχεση του πωλητή ότι κανένας δεν διεκδικεί δικαιώματα πάνω στο πωληθέν πράγμα δεν αποτελεί συνομολόγηση ιδιότητας, αλλά υπόσχεση ανυπαρξίας νομικού ελαττώματος (ΕφΛαρ 131/2011).

Σημείωση 2

Ως έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας νοείται και η κατ' εμβαδόν έλλειψη του πωληθέντος, ανεξαρτήτως τυχόν δικαιώματος τρίτου.

Σημείωση 3

Η ύπαρξη ρυμοτομικού βάρους στο προσυμφωνημένο να πωληθεί ακίνητο, εξ αιτίας του οποίου αναιρείται ή μειώνεται ουσιωδώς η αξία, ή η χρησιμότητά του, συνιστά ορθότερα πραγματικό και όχι νομικό ελάττωμα, γιατί δεν εμποδίζει την μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου και ούτε περιορίζει κατ' αρχήν τις εξουσίες του αγοραστή που απορρέουν από την κυριότητα (ΑΠ 156/2011, ΑΠ 514/2016).

Β. Αν το πράγμα έχει νομικό ελάττωμα, ή έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας, από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 513, 514 και 516 ΑΚ, προκύπτει ότι εφαρμογή έχουν οι γενικές διατάξεις των άρθρων 380 και 382 ΑΚ, δηλαδή,

α) Αν ο πωλητής δεν γνώριζε το νομικό ελάττωμα για λόγο που δεν έχει ευθύνη,  ο αγοραστής δικαιούται να αναζητήσει το καταβληθέν κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (άρθρο 380, ανυπαίτια αδυναμία παροχής).

β) Αν ο πωλητής γνώριζε την ύπαρξη του νομικού ελαττώματος, ο αγοραστής δύναται, είτε να αναζητήσει το καταβληθέν τίμημα κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (ως ανωτέρω), είτε να υπαναχωρήσει από την σύμβαση, είτε να απαιτήσει αποζημίωση(άρθρο 382).

Σημείωση 4

Η ευθύνη του πωλητή για το νομικό ελάττωμα είναι αντικειμενική, δηλαδή ανεξάρτητη από την γνώση, ή την άγνοιά του, περί της υπάρξεως του. Μόνο η θετική γνώση του αγοραστή για το νομικό ελάττωμα κατά τον χρόνο της συνάψεως της πωλήσεως επιφέρει, κατά το άρθρο 515 εδ. α' ΑΚ, απαλλαγή του πωλητή από την εν λόγω ευθύνη του, ενώ δεν αρκεί ούτε η, έστω και, υπαίτια άγνοια του αγοραστή (ΑΠ 1100/2010).

Γ. Ο πωλητής δεν γνώριζε το νομικό ελάττωμα για λόγο που δεν έχει ευθύνη (άρθρο 380)

Συνέπεια στην περίπτωση αυτή είναι η απαλλαγή αμφοτέρων των συμβληθέντων δηλαδή, τόσο του πωλητή, όσο και του αγοραστή από την υποχρέωση εκπλήρωσης των παροχών τους. Αν ο αγοραστής είχε ήδη καταβάλει το τίμημα, ο πωλητής έγινε αδικαιολόγητα πλουσιότερος σε βάρος του αγοραστή και ο αγοραστής αναζητά το καταβληθέν τίμημα κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (ΑΠ 900/2008, ΑΠ 497/2010).

Σημείωση 5

Το βάρος απόδειξης, σχετικά με την υπαιτιότητα του πωλητή της αδύνατης παροχής, στην περίπτωση του άρθρου 382 ΑΚ, φέρει ο ίδιος, αφού η υπαιτιότητά του τεκμαίρεται, σύμφωνα, άλλωστε, με το γενικό κανόνα που ισχύει στην ενδοσυμβατική ευθύνη. Ο αγοραστής, δηλαδή, αρκεί να αποδείξει μόνο ότι η παροχή έγινε αδύνατη, όχι, όμως, και ότι η αδυναμία οφείλεται σε πταίσμα του πωλητή. Αντίθετα, ο πωλητής, αποκρούοντας την αξίωση της αγωγής, οφείλει αυτός να αποδείξει ότι η αδυναμία του οφείλεται σε γεγονός, για το οποίο δεν έχει ευθύνη, κατ' άρθρο 336 ΑΚ (ΑΠ 405/2002, ΕφΠειρ 124/2012).

Δ. Ο πωλητής γνώριζε την ύπαρξη του νομικού ελαττώματος (άρθρο 382).

Συνέπεια στην περίπτωση αυτή είναι, ο αγοραστής

1) Να αναζητήσει το καταβληθέν τίμημα κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό, ως ανωτέρω.

2) Να υπαναχωρήσει από την σύμβαση

Η υπαναχώρηση έχει ως συνέπεια την άμεση διάλυση της σύμβασης με ενέργεια αποκλειστικά ενοχική και αναδρομική και την υποχρέωση των μερών για την επιστροφή των παροχών, που είχαν εκτελεστεί, σύμφωνα με τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού (389 παρ. 2 ΑΚ). Μετά την υπαναχώρηση, κανένα από τα συμβαλλόμενα μέρη δεν διατηρεί πλέον καμία αξίωση εναντίον του άλλου για εκπλήρωση και ο μεν πωλητής υποχρεούται να επιστρέψει το μέρος ή το σύνολο του τιμήματος που έλαβε με τον νόμιμο τόκο από το χρόνο της υπαναχώρησης, ο δε αγοραστής το πράγμα που του παραδόθηκε (ΑΠ 343/03).

3) Να απαιτήσει αποζημίωση

α) Η αποζημίωση αποτελεί υποκατάστατο του αρχικού αντικειμένου της παροχής και περιλαμβάνει, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 297 και 298 ΑΚ, κάθε ζημία (θετική ή αποθετική) που υπέστη ο αγοραστής, εξ αιτίας της αθέτησης της υποχρέωσης του πωλητή.  

) Η θετική ζημία συνίσταται στην διαφορά της περιουσιακής κατάστασής του αγοραστή, όπως αυτή θα είχε διαμορφωθεί, αν ο πωλητής είχε εκπληρώσει την υποχρέωση του να μεταβιβάσει σ' αυτόν το πράγμα χωρίς το νομικό ελάττωμα, ή την έλλειψη της συμφωνημένης ιδιότητας και εκείνης που υπάρχει εξ αιτίας της μη εκπλήρωσης, εν όλω ή εν μέρει, της υποχρεώσεως του πωλητή, κατά τον χρόνο της πρώτης συζήτησης της αγωγής, και περιλαμβάνει την αξία της μη εκπληρωθείσας παροχής (οφειλή αξίας), που μπορεί να είναι ανώτερη του καταβληθέντος τιμήματος, καθώς και τις τυχόν δαπάνες στις οποίες υποβλήθηκε ο αγοραστής (ΑΠ 1100/2010).

Σημείωση 6

Η αξίωση του αγοραστή, σε περίπτωση ύπαρξης νομικού ελαττώματος, να ζητήσει αποζημίωση καταλύεται σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 515 παρ. 1 ΑΚ, αν ο πωλητής ισχυριστεί και αποδείξει ότι ο αγοραστής γνώριζε τα ελαττώματα του πράγματος που υπήρχαν κατά το χρόνο της πώλησης, δηλαδή ότι είχε θετική γνώση αυτών. Ωστόσο η ανωτέρω διάταξη του άρθρου 515 παρ. 1 ΑΚ είναι ενδοτικού δικαίου και ο καθιερούμενος από αυτή λόγος απαλλαγής του πωλητή από την ευθύνη του για νομικά ελαττώματα του πωληθέντος πράγματος αδρανεί, αν οι συμβαλλόμενοι έχουν συμφωνήσει διαφορετικά.

Σημείωση 7

Η δήλωση του πωλητή, που περιέχεται στο πωλητήριο συμβόλαιο ότι το πωλούμενο μεταβιβάζεται «ελεύθερο διεκδίκησης ή δικαιώματος τρίτου» έχει την έννοια ότι ο πωλητής ευθύνεται για τα νομικά ελαττώματα και αν ο αγοραστής γνώριζε αυτά (Εφ Αθ 522/2002, ΕφΠειρ 124/2012, ΕφΠειρ 132/2019).

Ε. Συρροή αξιώσεων από την σύμβαση και αδικοπραξία

Η αθέτηση της σύμβασης καθ εαυτή δεν συνιστά αδικοπραξία, μπορεί όμως μία ζημιογόνα πράξη ή παράλειψη, με την οποία παραβιάζεται η σύμβαση, να θεμελιώνει συγχρόνως και ευθύνη από αδικοπραξία. Τούτο συμβαίνει όταν η ενέργεια αυτή, και χωρίς την συμβατική σχέση που προυπάρχει, θα ήταν παράνομη ως αντίθετη προς το γενικό καθήκον που επιβάλλει το άρθρο 914 ΑΚ, να μην προκαλεί κανένας σε άλλον υπαίτια ζημία. Στην περίπτωση αυτή οι αξιώσεις από την σύμβαση και την αδικοπραξία είναι δυνατόν να συρρέουν και να ασκηθούν παράλληλα, όμως η ικανοποίηση της μιας επιφέρει απόσβεση και της άλλης,  εκτός αν η άλλη έχει μεγαλύτερο αντικείμενο (με αυτήν ζητείται κάτι περισσότερο) οπότε σώζεται για το επιπλέον (ΑΠ 737/2011, ΕφΠειρ 124/2012).

Από την διάταξη του άρθρου 1006 ΑΚ συνάγεται ότι, αν, υπάρχει κίνδυνος να πέσει ολικά ή μερικά οικοδομή, ή άλλο έργο και από την πτώση απειλείται βλάβη στο γειτονικό ακίνητο, ο κύριος του γειτονικού ακινήτου έχει δικαίωμα να απαιτήσει από αυτόν, που ευθύνεται σε αποζημίωση κατά τις διατάξεις περί αδικοπραξιών, να λάβει τα απαιτούμενα μέτρα προς αποτροπή του κινδύνου.

Η προστασία του κυρίου του ακινήτου μπορεί να χωρήσει και με αίτηση λήψης ασφαλιστικών μέτρων με την μορφή της προσωρινής ρύθμισης της κατάστασης ενώπιον του Ειρηνοδικείου, ως καθ' ύλην αρμοδίου δικαστηρίου, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 15 αρ. 3 ΚΠολΔ, κατά το οποίο υπάγονται στην εξαιρετική αρμοδιότητα του Ειρηνοδικείου οι διαφορές που προκύπτουν από τις διατάξεις των άρθρων 1003 έως 1009, 1018 έως 1020 και 1023 έως 1031 ΑΚ και 683 παρ. 2 ΚΠολΔ, κατά το οποίο αν η κύρια υπόθεση υπάγεται στην καθ' ύλην αρμοδιότητα των Ειρηνοδικείων, τα ασφαλιστικά μέτρα διατάσσονται από αυτά (ΕιρΠειρ 257/2004).

Από το συνδυασμό των άρθρων 297, 298, 934 και 935 ΑΚ προκύπτει, ότι στην περίπτωση που αφαιρέθηκε πράγμα με παράνομη πράξη, ο δικαιούχος μπορεί να ζητήσει αποκλειστικά την αυτούσια απόδοση αυτού, καθώς και αποζημίωση για τη στέρησή του.

α) Πλήρη αποζημίωση δικαιούται να ζητήσει μόνο σε περίπτωση αδυναμίας αυτούσιας απόδοσης του πράγματος ή έλλειψης συμφέροντος αυτού στην αυτούσια απόδοσή του (ΑΠ 1576/1995).

β) Όταν η απόδοση του πράγματος είναι αδύνατη, η αποζημίωση περιλαμβάνει την αξία του πράγματος κατά τον χρόνο της πρώτης συζήτησης της υπόθεσης στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο (ΑΠ 1050/1998, ΑΠ 640/2014).

γ) Αναγκαίο στοιχείο για το ορισμένο της αγωγής αποζημίωσης είναι η αξία του πράγματος κατά την πρώτη επ ακροατηρίου συζήτηση της αγωγής, δηλαδή η αντικειμενική αξία του πράγματος και εντεύθεν η θετική ζημία του παθόντος υπολογίζεται με βάση την κατάσταση στην οποία βρισκόταν το πράγμα κατά το χρόνο της αφαίρεσης και όχι ανάλογα με την δαπάνη η οποία απαιτείται για την απόκτηση καινούριου, ή κατασκευή άλλου όμοιου πράγματος (ΑΠ 1040/2017, ΑΠ 576/2016).

δ) Όταν όμως η αγορά ενός τέτοιου ομοίου μεταχειρισμένου αντικειμένου δεν είναι δυνατή, καθ όσον, ή δεν υπάρχει στην αγορά, ή προσκρούει αυτή σε άλλους λόγους, τότε η αποζημίωση θα υπολογισθεί κατ αρχήν με βάση την αξία του καινουργούς, στα πλαίσια της επιβαλλόμενης αυτούσιας αντικατάστασης (άρθρο 297 εδ. 2 ΑΚ), θα αφαιρεθεί όμως η διαφορά ανάμεσα στις αξίες του καινουργούς και του μεταχειρισμένου, ώστε να αποφευχθεί ο πλουτισμός του ζημιωθέντος

ε) Αν δεν υπάρχουν όμοια μεταχειρισμένα αντικείμενα στην αγορά και ο ζημιωθείς δεν έχει τα χρήματα για να συμπληρώσει το απαιτούμενο ποσό και να αγοράσει το καινούργιο αντικείμενο, τότε θα πρέπει με βάση την καλή πίστη της ΑΚ 288 το δικαστήριο να του επιδικάσει ως αποζημίωση ολόκληρη την αξία του καινούργιου όμοιου αντικειμένου (ΕφΠειρ 541/2015).

Σύμφωνα με τον ν. 4442/2016, και την υπουργική απόφαση 16228/2017 (ΦΕΚ 1723Β 18-05-2017) για την ίδρυση καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος (άρθρο 80 ν. 3463/2006 και για τα θέατρα και τους κινηματογράφους άρθρο 2 ν. 4442/20160) ο ενδιαφερόμενος, εφ όσον το κατάστημα θα στεγασθεί σε χώρο οριζόντιας ιδιοκτησίας πρέπει να  υποβάλλει στην αρμόδια υπηρεσία του οικείου Δήμου αίτηση, η οποία, πέραν των άλλων, πρέπει να συνοδεύεται από υπεύθυνη δήλωση του διαχειριστή της πολυκατοικίας, ή εν ελλείψει των συνιδιοκτητών, ότι ο κανονισμός της πολυκατοικίας επιτρέπει, ή όχι, την ίδρυση του καταστήματος και ότι οι συνιδιοκτήτες συναινούν στην ίδρυσή του.

Α. Η εναντίωση του διαχειριστή, ή των συνιδιοκτητών, στην εγκατάσταση του καταστήματος και χορήγηση της δήλωσης θεωρείται θεμιτή, μόνο αν εκδηλώνεται μέσα στα πλαίσια των νόμιμων περιορισμών της κυριότητας  των άρθρων 1003, 1004, 1005 ΑΚ (γειτονικό δίκαιο) και 3 παρ. 1 του ν. 3741/1929, που περιστέλλουν την κατά το άρθρο 1000 ΑΚ καθολική και αποκλειστική εξουσία του κυρίου πάνω στο πράγμα.

Β. Αν η εναντίωση είναι αδικαιολόγητη, γιατί η λειτουργία του καταστήματος δεν συνεπάγεται εκπομπές, ή επενέργειες, που παραβλάπτουν σημαντικά την χρήση των ιδιοκτησιών τους ως κατοικιών, ή προέρχονται από χρήση συνήθη για ακίνητα της περιοχής, τότε είναι παράνομη και ενδέχεται να συνιστά καταχρηστική άσκηση του δικαιώματος των συνιδιοκτητών και μπορεί να υποχρεωθούν δικαστικά  να χορηγήσουν την δήλωση.

Γ. Η αξίωση για την χορήγηση της δήλωσης, δεν συνιστά αξίωση για καταδίκη των συνιδιοκτητών σε δήλωση βούλησης του άρθρου 949 ΚΠολΔ, αλλά αξίωση για επιχείρηση πράξης που δεν μπορεί να γίνει από τρίτο πρόσωπο και που η επιχείρησή της εξαρτάται αποκλειστικά και μόνο από την βούληση του υπόχρεου, η ικανοποίηση της οποίας εξαναγκάζεται μόνο με έμμεση εκτέλεση, κατά το άρθρο 946 παρ. 1 ΚΠολΔ, με καταψηφιστική αγωγή και αίτημα την καταδίκη των συνιδιοκτητών στην χορήγηση δήλωσης ότι συναινούν στην λειτουργία του καταστήματος.

Δ. Έτσι, κατά των συνιδιοκτητών, που απαγορεύουν την χρήση ενός χώρου της οικοδομής ως καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος, ο  ιδιοκτήτης, ή ο κάτοχος, του χώρου τούτου της οικοδομής, εκτός από την αγωγή για ανοχή της λειτουργίας του καταστήματος, αλλά και την αγωγή για αναγνώριση της απαγόρευσης αυτής ως καταχρηστικής, έχει και καταψηφιστική αγωγή με αίτημα την καταδίκη των συνιδιοκτητών στη χορήγηση δήλωσής τους ότι συναινούν στην λειτουργία του καταστήματος, με την ειδική διαδικασία των άρθρων 647 επ.  ΚΠολΔ.

Ε. Η προσωρινή με την μορφή ασφαλιστικού μέτρου καταδίκη στη δήλωση της συναίνεσης για την χορήγηση της σχετικής άδειας λειτουργίας είναι ανεπίτρεπτη, γιατί οδηγεί σε ικανοποίηση της αξίωσης, η οποία δεν μπορεί να ανατραπεί, αν στο μεταξύ ανακληθεί η σχετική απόφαση που διατάζει το ασφαλιστικό μέτρο, ή διαγνωστεί διαφορετικά στην κύρια δίκη, που ενδεχομένως θα ακολουθήσει.

Α. Οι περιορισμοί της κυριότητας που επιβάλλονται από ειδικούς διοικητικούς νόμους, όπως είναι ο εκάστοτε ισχύον ΓΟΚ, με τους κανόνες του οποίου, για χάρη του δημόσιου συμφέροντος, τίθενται περιορισμοί του δικαιώματος της κυριότητας σε οικοδομούμενα ακίνητα, όπως συντελεστής δόμησης και κάλυψης, ύψος κτιρίου, τοποθέτηση του κτιρίου στο οικόπεδο, κατασκευή προεξοχών, ελάχιστη απόσταση του κτιρίου από των πλαγίων και οπισθίων ορίων του οικοπέδου κλπ, διατάξεις θεσπισθείσες για λόγους υγιεινής, ασφάλειας και γενικής οικονομίας και αισθητικής της πόλης και σκοπούν αποκλειστικώς στην προστασία του γενικού συμφέροντος, ως διατάξεις δημοσίου δικαίου δεν παράγουν ιδιωτικά δικαιώματα υπέρ τρίτων, αλλά δημιουργούν σφαίρα εξουσίας της διοίκησης, η δράση της οποίας υπόκειται μόνο στον ακυρωτικό έλεγχο των διοικητικών δικαστηρίων.

Β. Επομένως, κάθε διαφορά περί την παράβαση τέτοιων όρων και περιορισμών διαφεύγει από την κατά το άρθρο 1 ΚΠολΔ δικαιοδοσία των τακτικών πολιτικών δικαστηρίων, και δεν γεννά δικαίωμα αποζημίωσης ούτε στην περίπτωση κατά την οποία με την εν λόγω διάταξη θεραπεύεται εμμέσως (από τη φύση των πραγμάτων) και το θιγόμενο με την παράβασή της ατομικό συμφέρον, το οποίο όμως δεν σκόπησε να προστατεύσει ο νομοθέτης (ΕφΠειρ 264/2014).

Α. Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 26 παρ. 9 ΓΟΚ και 10 παρ. 9 και 10 του Κ. Κανονισμού 3046/304/1989 και 49977/3068/1989 αποφάσεις του Υπ. Δημοσίων Έργων, απαγορεύεται η διάνοιξη ανοιγμάτων στους μεσότοιχους και στους εξωτερικούς τοίχους του κτηρίου, οι οποίοι ανεγείρονται σε επαφή με το κοινό όριο ιδιοκτησιών.

Β. Τα ανοίγματα που αντιβαίνουν στην απαγόρευση αυτή δεν κλείνονται με απόφαση της διοικήσεως, αλλά ύστερα από δικαστική απόφαση που εκτελείται σύμφωνα με τις διατάξεις του ΚΠολΔ, θεμελιώνουν δε αγωγή ενοχικού χαρακτήρα.

Γ. Η αγωγή αυτή διαφέρει από την αρνητική αγωγή του άρθρου 1108 ΑΚ ως προς την ιστορική αιτία, την νομιμοποίηση και το αίτημα, γιατί η στηριζόμενη στις παραπάνω πολεοδομικές διατάξεις αυτοτελής ενοχική αγωγή θεμελιώνεται απλώς και μόνο στο γεγονός της ύπαρξης ανοιγμάτων στον μεσότοιχο, ή στον τοίχο του οικοδομήματος, που εφάπτεται στο όριο γειτονικού ακινήτου, έστω και αν καμιά βλαπτική επενέργεια (διατάραξη) δεν προκαλείται από τα ανοίγματα αυτά στην ιδιοκτησία του βλαπτομένου κυρίου. Στρέφεται δε κατά του εκάστοτε κυρίου του βλάπτοντος οικοδομήματος, έστω και αν δεν είναι εκείνος που κατασκεύασε τα ανοίγματα, με αίτημα που περιορίζεται στο κλείσιμο των ανοιγμάτων (ΑΠ 399/2006, ΕφΠειρ 373/2010).

Α. Από την διάταξη  του άρθρου 1003 ΑΚ (γειτονικό δίκαιο) προκύπτει ότι ο κύριος ακινήτου έχει υποχρέωση να ανέχεται την εκπομπή θορύβου, δονήσεων, καπνού, αιθάλης, αναθυμίασης, θερμότητας, ή άλλη παρόμοια επενέργεια, από το γειτονικό ακίνητο, εφ όσον αυτές δεν βλάπτουν σημαντικά την χρήση του ακινήτου του, ή προέρχονται από χρήση συνήθη για τα ακίνητα της περιοχής του ακινήτου από το οποίο προκαλείται η βλάβη.

Β. Όταν η διατάραξη προκαλείται από κάποιο έργο που έχει κατασκευαστεί στο γειτονικό ακίνητο, κατά παράβαση των διατάξεων του ΓΟΚ, ή της νομοθεσίας περί σχεδίων πόλεως, ο κύριος προστατεύεται με την αρνητική αγωγή, εφ όσον προσβάλλονται τα έννομα συμφέροντά του, εφ όσον δηλαδή προκαλούνται οι παραπάνω βλαβερές και αθέμιτες επενέργειες στο ακίνητό του.

Γ. Αν δεν παραβιάζεται κάποια διάταξη του γειτονικού δικαίου των άρθρων 1003-1032 ΑΚ, ο προσβαλλόμενος μπορεί μόνο να καταγγείλει την παράβαση του γείτονα στην αρμόδια διοικητική αρχή (ΕφΠειρ 373/2010).

Α. Από την διάταξη  του άρθρου 1003 ΑΚ (γειτονικό δίκαιο) προκύπτει ότι ο κύριος ακινήτου έχει υποχρέωση να ανέχεται την εκπομπή θορύβου, δονήσεων, καπνού, αιθάλης, αναθυμίασης, θερμότητας, ή άλλη παρόμοια επενέργεια, από το γειτονικό ακίνητο, εφ όσον αυτές δεν βλάπτουν σημαντικά την χρήση του ακινήτου του, ή προέρχονται από χρήση συνήθη για τα ακίνητα της περιοχής του ακινήτου από το οποίο προκαλείται η βλάβη.

Σημείωση 1

Δεν πρέπει οι βλαπτικές επενέργειες (θόρυβος, καπνός, αναθυμιάσεις κλπ) από το γειτονικό ακίνητο να καταλύουν και να αχρηστεύουν το δικαίωμα ιδιοκτησίας του κυρίου του άλλου ακινήτου, καθ ότι η παρεχόμενη προστασία στον κύριο του βλάπτοντος ακινήτου δεν είναι απεριόριστος.

Σημείωση 2

Το ζήτημα, αν κάποια ουσιώδης επενέργεια είναι συνήθης για τα ακίνητα της περιοχής του βλάπτοντος ακινήτου, κρίνεται από την φύση του και την τοποθεσία που αυτό βρίσκεται.

Β. Αν οι επενέργειες, ή οι εκπομπές, υπερβαίνουν τα όρια που θέτει το άρθρο 1003 ΑΚ, ο βλαπτόμενος έχει την προστασία της τακτικής αγωγής περί διατάραξης κυριότητας του άρθρου 1108 ΑΚ (αρνητική αγωγή) ή της περί διατάραξης νομής του άρθρου 989 ΑΚ, ή της υποβολής αίτησης ασφαλιστικών μέτρων για την προσωρινή προστασία της νομής λόγω διατάραξης, με δικαίωμα αίτησης να απαγορευθούν οι εκπομπές, ή άλλες παρενέργειες (αξίωση για άρση της προσβολής και παράλειψη στο μέλλον), εφ όσον παραβλάπτουν σημαντικά την χρήση του ακινήτου του και δεν προέρχονται από χρήση συνήθη για ακίνητα της περιοχής (ΜονΠρΑθ 1523/2018).

Γ. Αν οι επενέργειες, ή οι εκπομπές, είναι τόσο ισχυρές ώστε να απειλείται  και η υγεία των κατοικούντων στο βλαπτόμενο ακίνητο, τότε επέρχεται και προσβολή του δικαιώματος της προσωπικότητας στην υγεία του άρθρου 57 ΑΚ, οπότε ο προσβαλλόμενος μπορεί να ασκήσει, όχι μόνο τακτική αγωγή, αλλά και αίτηση λήψης ασφαλιστικών μέτρων για προσωρινή ρύθμιση κατάστασης των άρθρων 731 επ. ΚΠολΔ (ΜονΠρΑθ 1523/2018).

Σημείωση 3

Η προσωρινή ρύθμιση καταστάσεως ως ασφαλιστικό μέτρο χωρεί, όσες φορές από το γειτονικό ακίνητο εκπέμπονται καπνός θόρυβος κλπ, που παραβλάπτουν σημαντικά την χρήση άλλου γειτονικού ακινήτου, ή οι εκπομπές προέρχονται από ασυνήθιστη χρήση για τα ακίνητα της περιοχής του κτήματος, από το οποίο προκαλείται η βλάβη, καθ όσον με τις παραπάνω εκπομπές ή ενέργειες προσβάλλεται το δικαίωμα χρήσεως του ακινήτου που βλάπτεται (ΕιρΑμαρουσίου 246/2013).

Σημείωση 4

Ενδέχεται οι επενέργειες, ή οι εκπομπές, να αντίκεινται σε ειδικότερες ρητές απαγορευτικές διατάξεις του νόμου και μάλιστα στο άρθρο 417 ΠΚ περί διαταράξεως ησυχίας, στα άρθρα 1 και 3 του α.ν 2520/1940, στην Υγειονομική διάταξη Α5/3010/14.8.1985, και στην Αστυνομική διάταξη 1023/2/3710/1996, οπότε, όποιος σε αστική περιοχή διαταράσσει με θορύβους και φωνασκίες την ησυχία των κατοίκων κατά τις ώρες κοινής ησυχίας ενεργεί παράνομα (ΜονΠρΑθ 1523/2018).

Δ. Οι διαφορές που προκύπτουν από το άρθρο 1003 ΑΚ υπάγονται στην αρμοδιότητα των Ειρηνοδικείων ανεξάρτητα από την αξία του αντικειμένου της διαφοράς.

Από τις διατάξεις των άρθρων 974 και 975 ΑΚ συνάγεται ότι οιονεί νομή είναι η μερική εξουσίαση του πράγματος, εκτεινόμενη σε μερικές μόνο αναφορές ή χρησιμότητες του πράγματος και ειδικότερα σε εκείνες που αποτελούν το περιεχόμενο ενός περιορισμένου εμπράγματου δικαιώματος, όπως είναι η πραγματική δουλεία διόδου. Η οιονεί νομή διαφέρει από την  καθολική νομή του άρθρου 974 ΑΚ, επί της οποίας η φυσική εξουσίαση του πράγματος, που ασκείται με διάνοια κυρίου, έχει ως περιεχόμενο όλες τις αναφορές ή χρησιμότητες του πράγματος, αντιστοιχούσα στην κυριότητα.

Α. Και επί της οιονεί νομής, για την απόκτησή της απαιτείται, τόσο το σωματικό στοιχείο, όσο και το πνευματικό. Το περιεχόμενο του σωματικού στοιχείου στην οιονεί νομή είναι η μερική εξουσίαση του πράγματος, περιλαμβάνουσα ορισμένη ή ορισμένες χρησιμότητες αυτού, που αντιστοιχούν στο εμπράγματο δικαίωμα της κυριότητας, ενώ το πνευματικό στοιχείο συνίσταται στη διάνοια δικαιούχου περιορισμένου εμπραγμάτου δικαιώματος και ειδικότερα εκείνου του περιορισμένου εμπραγμάτου δικαιώματος, που θα υπήρχε αν η φυσική εξουσία αποτελούσε άσκηση εμπραγμάτου δικαιώματος.

Β. Επί προσβολής της οιονεί νομής, είτε με διατάραξη, είτε με αποβολή, η οιονεί νομή προστατεύεται όπως και η καθολική νομή με τις αγωγές περί διαταράξεως, ή αποβολής (ΑΠ 1427/2015).

Α. Από τις διατάξεις του άρθρου 4 ν. 3127/2003, κατ' εξαίρεση είναι δυνατή η απόκτηση κυριότητας με χρησικτησία επί δημοσίου κτήματος, όταν αυτό βρίσκεται σε σχέδιο πόλεως, ή μέσα σε οικισμό προϋφιστάμενο του 1923, ή μέσα σε οικισμό κάτω των 2000 κατοίκων, που έχει οριοθετηθεί, εμβαδού μέχρι 2000 τ.μ., εφ όσον κάποιος το νέμεται αδιαταράκτως μέχρι την έναρξη ισχύος του ως άνω νόμου, δηλαδή μέχρι την 19-03-2003,

α) επί δέκα έτη με νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία υπέρ του ίδιου του νεμομένου ή νεμηθέντος ή υπέρ των δικαιοπαρόχων του, εφόσον ο νόμιμος τίτλος έχει καταρτισθεί και μεταγραφεί μετά την 28-02-1945, εκτός εάν κατά την κτήση της νομής ο επικαλούμενος κυριότητα ή οποιοσδήποτε από τους δικαιοπαρόχους του ήταν κακής πίστης, ή

β) επί τριάντα έτη, εκτός αν κατά την κτήση της νομής ο επιληφθείς της νομής του ακινήτου ήταν κακής πίστης, δηλαδή εφόσον δεν συνέτρεχαν κατά το χρόνο κτήσης της νομής στο πρόσωπο του οι προϋποθέσεις του άρθρου 1042 ΑΚ.

Β. Η ρύθμιση αυτή ως ειδική και εξαιρετική επιτρέπει την απόκτηση της κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία σε ακίνητα του Δημοσίου, εφ όσον κάποιος που απέκτησε με καλή πίστη τη νομή ακινήτου του Δημοσίου, νέμεται αδιατάρακτα τούτο για τριάντα έτη που φθάνουν χρονικά μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου, δηλαδή μέχρι την 19-03-2003, υπό τις λοιπές διαλαμβανόμενες προϋποθέσεις στην παρ. 1 περ. α' και β' του ίδιου νόμου και όχι, εφόσον κάποιος που απέκτησε με καλή πίστη την νομή ακινήτου του Δημοσίου το νέμεται αδιατάρακτα επί τριάντα έτη οποτεδήποτε πριν από την έναρξη ισχύος του ως άνω νόμου, χωρίς να ενδιαφέρει αν συνεχίζει να νέμεται το ακίνητο του Δημοσίου αδιατάρακτα και μετά την έναρξη της ισχύος του.

Γ. Νόμιμος τρόπος προστασίας της νομής του Ελληνικού Δημοσίου επί του δημοσίου κτήματος είναι, πλην άλλων, και η από το τελευταίο, πριν από την 19-3-2003, υποβολή τόσο δήλωσης ιδιοκτησίας του για την επίδικη έκταση, προκειμένου αυτή να καταχωρηθεί ως δημόσια έκταση, όσο και ένστασης κατά της απόφασης της πρωτοβάθμιας επιτροπής που δικαιώνει τον προβάλλοντα δικαίωμα κυριότητας ιδιώτη επ' αυτής (ΑΠ 585/2021).

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 974, 981 εδ. 1 και 984 AK, προκύπτει ότι νομή είναι η απόκτηση της φυσικής εξουσίας επί του ακινήτου και άσκηση επ αυτού εξουσίας με διάνοια κυρίου.

Α. Η νομή συγκροτείται από δύο στοιχεία, το σωματικό και το πνευματικό. Το πρώτο εκδηλώνεται με την φυσική εξουσία επί του πράγματος (κατοχή) κατά τρόπο που αποκλείει άλλον από αυτήν, το δε δεύτερο εξωτερικεύεται με την μεταχείριση του πράγματος κατά τρόπο που προσιδιάζει σε κύριο αυτού. Για την διατήρηση της νομής απαιτείται η συνύπαρξη αμφοτέρων των στοιχείων της και, συνεπώς, επέρχεται απώλεια αυτής, εφ όσον λείψει φανερά το ένα από αυτά και για σταθερή διάρκεια.

Σημείωση

Ο νομέας δεν είναι ανάγκη να βρίσκεται διαρκώς σε σωματική επαφή με το πράγμα και να έχει, χωρίς διακοπή, την διάνοια κυρίου στραμμένη σ’ αυτό. Αρκεί, έχοντας την επίβλεψη και εποπτεία του πράγματος να μπορεί, κάθε στιγμή, να εκδηλώσει την φυσική εξουσία του με εμφανείς υλικές πράξεις πάνω σ’ αυτό και δεν είναι απαραίτητο να βρίσκεται σε συνεχή εγρήγορση (ΑΠ 1589/2008, ΑΠ 864/2005).  

Β. Φυσική εξουσία είναι η άσκηση πράξεων, που προσιδιάζουν στη φύση και στον προορισμό του πράγματος, ώστε, κατά την αντίληψη των συναλλαγών, να θεωρείται ότι αυτό βρίσκεται κατά τρόπο σταθερό στη διάθεση του νομέα.

Γ. Διάνοια κυρίου, είναι η μεταχείριση του πράγματος με τον ίδιο τρόπο με τον οποίο θα μπορούσε να το μεταχειριστεί ο ιδιοκτήτης, χωρίς να απαιτείται απαραίτητα και να κατευθύνεται η πρόθεση του νομέα σε έννομη κτήση της κυριότητας, ούτε και να έχει αυτός την πεποίθηση ότι έχει κυριότητα.

Σημείωση

Αν λείπει το πνευματικό στοιχείο υπάρχει μόνο κατοχή ως απλή φυσική εξουσία επί του πράγματος, που συνήθως ασκείται στο όνομα άλλου με βάση κάποια νόμιμη ή υποτιθέμενη ενοχική σχέση (μίσθωση, χρησιδάνειο, μεσεγγύηση, εκούσια ή νόμιμη αντιπροσώπευση, παρακαταθήκη κλπ.).

Δ. Κατά τα άρθρα 984 παρ. 1 και 987 εδ. α ΑΚ, η νομή προσβάλλεται, είτε με διατάραξη (βλ. σχετική ανάρτηση)  είτε με αποβολή του νομέα (βλ. σχετική ανάρτηση), εφ όσον αυτές γίνονται παράνομα και χωρίς τη θέλησή του.

α) Διατάραξη υπάρχει όταν ο νομέας δεν αποβάλλεται από το ακίνητο, αλλά παρακωλύεται σε κάποιες από τις εκδηλώσεις της. Η διατάραξη εκδηλώνεται, είτε θετικά με πράξη του προσβολέα στο ακίνητο, ή με παρεμπόδιση πράξης του νομέα, είτε αρνητικά με παράλειψη, όταν ο προσβολέας δεν προβαίνει στην επιβαλλόμενη ενέργεια προς αποτροπή, ή παύση, της διατάραξης, πχ. όταν ο τελευταίος παραλείπει να άρει διαταρακτικό κατασκεύασμα, ή αντικείμενο, συνεπαγόμενο διαρκή και εξακολουθητική παρενόχληση του νομέα στην άσκηση της νομής του (ΑΠ 275/2010, ΑΠ 2365/2009).

β) Σε περίπτωση διατάραξης, ο νομέας που διαταράχθηκε παράνομα στην νομή, έχει το δικαίωμα με αγωγή, να αξιώσει την άρση της διατάραξης, που έγινε παράνομα και χωρίς την θέλησή του, ενώ στην περίπτωση αποβολής, έχει το δικαίωμα να αξιώσει την απόδοσή της από αυτόν που νέμεται επιλήψιμα απέναντί του.

Σημείωση

Σε περίπτωση που η προσβολή της νομής συνίσταται σε αποβολή του νομέα, ο προσβολέας καθίσταται ο ίδιος νομέας του πράγματος (επιλήψιμος νομέας) αποκτώντας την νομή του (επιλήψιμη νομή), προστατευόμενος υπό τις προϋποθέσεις των άρθρων ΑΚ 988, 990, 992.

Δεν αρκεί όμως για τη θεμελίωση, επιλήψιμης έστω, νομής του προσβολέα η απλή διατάραξη της προσβληθείσας νομής (ΑΚ 984 παρ. 2).

Σημείωση

Από τη διάταξη του άρθρου 991 ΑΚ, προκύπτει ότι ο εναγόμενος για διατάραξη της νομής, ή αποβολή απ’ αυτήν, δεν μπορεί να επικαλεστεί δικαίωμα που του παρέχει εξουσία πάνω στο πράγμα παρά μόνο αν το δικαίωμα έχει αναγνωριστεί τελεσίδικα σε δίκη ανάμεσα σ’ αυτόν και τον ενάγοντα (ΑΠ 2154/2014, ΜονΠρΠειρ 3297/ 2019).

Σύμφωνα με το άρθρο 985 ΑΚ «Ο νομέας έχει δικαίωμα να αποκρούσει με τη βία κάθε διατάραξη ή απειλούμενη αποβολή από τη νομή. Ο νομέας κινητού από τον οποίο αφαιρέθηκε αυτό παράνομα έχει δικαίωμα να το ξαναπάρει με τη βία από το δράστη που συλλαμβάνεται ή καταδιώκεται επ' αυτοφώρω. Ο νομέας ακινήτου από τον οποίο αφαιρέθηκε αυτό παράνομα έχει δικαίωμα να το ξαναπάρει με τη βία αμέσως μετά την αποβολή».

Α. Από τις διατάξεις αυτές συνάγεται ότι, το πρόσωπο από το οποίο αφαιρέθηκε η νομή ακινήτου ή κινητού πράγματος, έχει την δυνατότητα να την ανακτήσει αυτοδυνάμως. Τηρώντας το αναγκαίο για την επίτευξη του σκοπού μέτρο βίας, η χρησιμοποιούμενη βία δεν είναι παράνομη, γιατί αίρεται ο άδικος αυτής χαρακτήρας, δεν κολάζεται ποινικά, ούτε γεννά υποχρέωση αποζημίωσης (ΑΠ 1534/2010).

Β. Το δικαίωμα της αυτοδύναμης προστασίας της νομής προβλέπεται και από την διάταξη του άρθρου 20 ΠΚ, σύμφωνα με την οποία ο άδικος χαρακτήρας της πράξης αποκλείεται και όταν η πράξη αποτελεί ενάσκηση δικαιώματος. Στην περίπτωση ενάσκησης δικαιώματος εντάσσεται η αυτοδύναμη προστασία της νομής.

Σημείωση

Η από τον νομέα χρήση βίας, πρέπει να γίνει μέσα στα όρια και με τις προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος, ώστε η χρήση βίας να μη καταστεί παράνομη. Γίνεται δεκτό ότι η χρήση βίας επιτρέπεται, όταν πρόκειται για αυτόφωρη πράξη (άρθρο 242 ΚΠΔ) δηλαδή κατά την αφαίρεση του πράγματος, ή αμέσως μετά από αυτή και εφ όσον ο προσβολέας καταδιώκεται, δηλαδή μέσα στο αντικειμενικά αναγκαίο χρονικό διάστημα. Είναι ζήτημα πραγματικό αν η ανάκτηση της νομής με χρήση βίας έγινε αμέσως μετά την αποβολή. Αφετηρία, αποτελεί το χρονικό σημείο κατά το οποίο ο νομέας πληροφορήθηκε την αποβολή και όχι εκείνο της αποβολής, γιατί διαφορετικά στην περίπτωση αυτή το δικαίωμα αποκατάστασης της νομής, κατ ουσίαν, θα ματαιωνόταν. Ακόμη, πρέπει η προσπάθεια αποκαταστάσεως της νομής να μην υπερβαίνει το προς αποτροπή του κινδύνου απαιτούμενο μέτρο (ΕφΑθ 1815/1986). Αν η χρήση βίας έγινε εκτός των χρονικών πλαισίων του δικαιώματος αποκαταστάσεως της νομής, δεν αποτελεί περίπτωση νόμιμης αυτοδικίας, αλλά συνιστά άσκηση αυθαίρετα αξίωσης, που τιμωρείται από τον νόμο.

Η νομή προσβάλλεται, είτε με διατάραξη, είτε με αποβολή του νομέα, εφ όσον αυτές γίνονται παράνομα και χωρίς την θέλησή του, οπότε αυτός προστατεύεται με τις οικείες αγωγές των άρθρων 989 και 984 AK περί διαταράξεως της νομής και περί αποβολής από αυτήν.

Α. Κατά το άρθρο 989 AK, ο νομέας που διαταράχθηκε παράνομα, έχει δικαίωμα να αξιώσει την παύση της διατάραξης, καθώς και την παράλειψή της στο μέλλον. 

Β. Διατάραξη είναι κάθε παρεμπόδιση, ή παρακώλυση, της φυσικής εξουσίας πάνω στο πράγμα, με διαρκή ή παροδικό χαρακτήρα, που δεν φτάνει μέχρι την αποβολή και με την οποία ανατρέπεται η ήσυχη και ειρηνική απόλαυση της νομής, συνιστά δε μερική προσβολή, γιατί ο νομέας δεν στερείται πλήρως την φυσική εξουσία, αλλά παρακωλύεται σε κάποια από τις εκδηλώσεις της.

Γ. Θετικά εκδηλώνεται η διατάραξη, είτε με πράξη του προσβολέα στο πράγμα (όπως αφαιρώντας ή κόβοντας, ή καταστρέφοντας αντικείμενα από ξένη ιδιοκτησία), είτε με παρεμπόδιση πράξεως του νομέα ( όπωβς δυσχέρανση του νομέα να εισέλθει στην ιδιοκτησία του με την τοποθέτηση αντικειμένων που φράζουν, ή παρεμποδίζουν, ή παρακωλύουν, την είσοδο και έξοδο απ' αυτήν).

Δ. Αρνητικά εκδηλώνεται με παράλειψη, όταν ο προσβολέας δεν προβαίνει στην επιβαλλόμενη ενέργεια προς αποτροπή ή παύση της διαταράξεως, όπως συμβαίνει και όταν παραλείπει να άρει διαταρακτικό κατασκεύασμα ή αντικείμενο που συνεπάγεται διαρκή και εξακολουθητική παρενόχληση του νομέα στην άσκηση της νομής του (ΑΠ 150/2017, ΑΠ 1529/2010, ΑΠ 1408/2019).

Σημείωση

Η διατάραξη της νομής δεν ταυτίζεται με την απλή αμφισβήτηση αυτής, καθ όσον η πρώτη απαιτεί υλική επενέργεια επί του πράγματος. Σε περίπτωση απλής αμφισβήτησης της νομής, η οποία δεν συνιστά διατάραξη, ο νομέας είναι δυνατόν να ασκή­σει, κατά του προσβάλλοντος, αγωγή αναγνωριστική της νομής του. Η αναγνωριστική αυτή αγωγή, είναι αυτοτελής και ανεξάρτητη των υπολοίπων αγωγών για την προστασία της νομής (περί αποβολής ή διατάραξης) εκ των άρθρων 987 και 989 ΑΚ και προϋποθέτει μόνον την ύπαρξη εννόμου συμφέροντος του ενάγοντος για την άρση της υπάρχουσας αβεβαιότητας σχετικώς με την ύπαρξη της νομής (ΜονΕφΠειρ 17/2020

Ε. Κατά την διάταξη του άρθρου 992 ΑΚ, οι αξιώσεις από την διατάραξη της νομής (ή αποβολής) παραγράφονται μετά ένα έτος από την διατάραξη (ή αποβολή). Αφετήριος χρόνος της ετήσιας παραγραφής είναι το γεγονός της διατάραξης (ΜονΕφΠειρ 17/2020).

Σύμφωνα με το άρθρο 681 ΑΚ στη σύμβαση έργου ο εργολάβος έχει υποχρέωση να εκτελέσει το έργο και ο εργοδότης να καταβάλει τη συμφωνημένη αμοιβή. Αντικείμενο της σύμβασης έργου μπορεί να είναι και έργο μη αυτοτελές, αλλά επαναλαμβανόμενο σε ορισμένη ή αόριστη χρονική διάρκεια.

Α. Το χαρακτηριστικό γνώρισμα της σύμβασης έργου είναι ότι με αυτήν οι συμβαλλόμενοι αποβλέπουν στο τελικό αποτέλεσμα της εργασίας και όχι σ' αυτή καθαυτή την εργασία, που θα απαιτηθεί για την εκτέλεση του έργου, η ολοκλήρωση και παράδοση του οποίου επιφέρει τη λύση της σύμβασης. Σε κάθε περίπτωση την μίσθωση έργου την χαρακτηρίζει η έλλειψη εξάρτησης από τον κύριο του έργου, αφού ο εργολάβος έχει την πρωτοβουλία στην εκτέλεση αυτού, επιλέγοντας το χρόνο και τον τρόπο εκτέλεσής του μέσα στις συμβατικές προθεσμίες, χωρίς να υποχρεούται να συμμορφώνεται προς τις οδηγίες και εντολές του κυρίου του έργου, μη υποκείμενος στον έλεγχό του.

Β. Η σύμβαση έργου διαφέρει από την  σύμβαση πώλησης κατά το ότι, στη μεν σύμβαση πώλησης ο πωλητής οφείλει ένα συγκεκριμένο αποτέλεσμα, συνιστάμενο στην μεταβίβαση της κυριότητας ενός πράγματος, χωρίς να  υποχρεούται στην κατασκευή του ακόμη και αν το πράγμα δεν υπάρχει κατά το χρόνο σύναψης της σύμβασης, στην δε σύμβαση έργου, ο εργολάβος είναι υποχρεωμένος να παραγάγει ένα συγκεκριμένο αποτέλεσμα (έργο) στο οποίο αποβλέπουν τα μέρη, και όχι απλώς να παράσχει ένα συγκεκριμένο, έτοιμο, αντικείμενο.

Ο ερμηνευτικός κανόνας του άρθρου 683ΑΚ «Όταν πρόκειται για σύμβαση κατασκευής έργου, σε περίπτωση αμφιβολίας, αν την ύλη που απαιτείται για το σκοπό αυτό τη χορηγεί ο εργολάβος, εφαρμόζονται οι διατάξεις για την πώληση, και αν τη χορηγεί ο εργοδότης εφαρμόζονται οι διατάξεις για τη σύμβαση έργου», δεν εφαρμόζεται, όταν οι συμβαλλόμενοι εκφράσθηκαν για την έννοια της σύμβασης σαφώς και δεν προκύπτει περί αυτής καμία αμφιβολία, οπότε δεν υπάρχει πεδίο εφαρμογής του, όπως, όταν, παρά την χορήγηση της ύλης από τον εργολάβο, στην καταρτισθείσα σύμβαση απαντούν τυπικά στοιχεία της σύμβασης έργου, που είναι ασυμβίβαστα με τη σύμβαση πώλησης, όπως τούτο συμβαίνει στην περίπτωση κατά την οποία, κατά ρητή ή σιωπηρή συμφωνία των μερών, η εκτέλεση του έργου θα γίνει από τον εργολάβο, όταν το κατασκευαστέο πράγμα έχει προσδιορισθεί στη σύμβαση με ατομικά γνωρίσματα ή ιδιαίτερες ιδιότητες, έτσι ώστε να προσαρμόζεται αποκλειστικά στις ιδιαίτερες προσωπικές ανάγκες και επιθυμίες του παραγγελέως και συνεπώς σε τυχόν περίπτωση άρνησής του να παραλάβει το πράγμα δεν μπορεί ή δυσχερώς μπορεί να διατεθεί σε άλλον ενδιαφερόμενο. 

Γ. Κατά το άρθρο 700 ΑΚ, ο εργοδότης έχει το δικαίωμα να καταγγείλει οποτεδήποτε έως την αποπεράτωση του έργου την σύμβαση και μάλιστα χωρίς ανάγκη να επικαλεσθεί και να αποδείξει την ύπαρξη σπουδαίου λόγου, οπότε αυτή λύνεται για το μέλλον και υποχρεούται πλέον ο ίδιος να παραλάβει το έργο στην κατάσταση που αυτό βρίσκεται κατά την καταγγελία, καταβάλλοντας ολόκληρη τη συμφωνημένη αμοιβή, από την οποία πάντως, ύστερα από ένστασή του, αφαιρείται η δαπάνη που εξοικονομήθηκε από τη ματαίωση της σύμβασης, καθώς και οτιδήποτε άλλο ωφελήθηκε ο εργολάβος από άλλη εργασία του ή παρέλειψε με δόλο να ωφεληθεί.

Με την καταγγελία της σύμβασης έργου από τον εργοδότη (για το κύρος της δεν απαιτείται η από μέρους του προσφορά στον εργολάβο της συμφωνημένης αμοιβής του) δημιουργούνται αυτόματα για τα μέρη, αμοιβαίες υποχρεώσεις, για μεν τον εργοδότη να καταβάλει στον εργολάβο ολόκληρη τη συμφωνημένη αμοιβή του, για δε τον εργολάβο να παραδώσει στον εργοδότη το τμήμα του έργου που μέχρι την καταγγελία εκτέλεσε, ως οφειλόμενη συμβατική αντιπαροχή του, την οποία αν δεν εκπληρώνει, δικαιούται ο εργοδότης να αρνηθεί τότε την πληρωμή της εργολαβικής αμοιβής, προτείνοντας την ένσταση του μη εκπληρωθέντος συναλλάγματος  οπότε η καταδίκη του στην καταβολή της εργολαβικής αμοιβής θα γίνει με τον όρο της ταυτόχρονης από τον εργολάβο εκπλήρωσης της αντιπαροχής του (άρθρο 374 - 378 ΑΚ).

Δ. Διαφορετική από την καταγγελία του άρθρου 700 ΑΚ είναι ως προς τις προϋποθέσεις, αλλά και ως προς τις συνέπειες, η υπαναχώρηση από την σύμβαση έργου, που προβλέπεται από το άρθρο 686 ΑΚ, σύμφωνα με το οποίο αν ο εργολάβος δεν αρχίσει έγκαιρα την εκτέλεση του έργου ή αν επιβραδύνει, χωρίς υπαιτιότητα του εργοδότη, την εκτέλεση του έργου, στο σύνολο της ή εν μέρει, κατά τρόπο που αντιβαίνει στη σύμβαση και καθιστά αδύνατη την έγκαιρη περάτωσή του, μπορεί ο εργοδότης, ανεξάρτητα από την ύπαρξη πταίσματος του εργολάβου, να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση, χωρίς να περιμένει το χρόνο της παράδοσης του έργου, σε περίπτωση δε υπερημερίας του εργολάβου, διατηρούνται ακέραια τα σχετικά δικαιώματα του εργοδότη.

Με την υπαναχώρηση, η οποία μπορεί να είναι ολική ή μερική, δηλαδή μόνον κατά το ανεκτέλεστο μέρος του έργου, η σύμβαση έργου καταργείται αναδρομικά, ολικά ή αναλόγως εν μέρει, και επέρχονται οι συνέπειες που ορίζονται στο άρθρο 389 παρ. 2 ΑΚ, δηλαδή αποσβήνονται οι συμβατικές υποχρεώσεις προς παροχή και οι συμβαλλόμενοι έχουν αμοιβαία υποχρέωση να αποδώσουν κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό τις παροχές που έλαβαν. Αυτό σημαίνει ότι σε περίπτωση μερικής υπαναχώρησης από τη σύμβαση ο εργοδότης οφείλει να καταβάλει στον εργολάβο αμοιβή αντίστοιχη με το μέρος του έργου που αυτός εκτέλεσε και παρέδωσε (ΑΠ 1598/2011, ΑΣΠ338/2016, ΑΠ 957/2019).

Η παράδοση του έργου με ελλείψεις, είτε πρόκειται για έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων, είτε για ουσιώδη ή επουσιώδη ελαττώματα του έργου, δεν απαλλάσσει τον εργοδότη από την υποχρέωση καταβολής της εργολαβικής αμοιβής, ακόμη και αν πρόκειται για έργο άχρηστο, ούτε μπορεί ο εργοδότης να αποποιηθεί το προσφερόμενο σε αυτόν ελαττωματικό έργο, ώστε να αποφύγει έτσι την καταβολή αμοιβής. Ο εργοδότης έχει μόνον τα προβλεπόμενα στα άρθρα 688-690 ΑΚ δικαιώματα (ΑΠ 183/2011) (Βλ. ανάρτηση, Ευθύνη εργολάβου για ελαττώματα, ελλείψεις ).

1) Και η προσφορά μέρους μόνον του συμφωνημένου έργου, εφ όσον κριθεί ως απλή έλλειψη και όχι ως διαφορετικό έργο σε σύγκριση με το όλο, υποχρεώνει τον εργοδότη σε αποδοχή του προσφερόμενου μέρους και σε καταβολή της αμοιβής (ΑΠ 1480/2010).

2) Κατά κανόνα, η εκτέλεση και η προσφορά μέρους μόνον του συμφωνημένου έργου δεν συνιστά απλή έλλειψη του όλου έργου, αλλά μη προσήκουσα προσφορά της οφειλόμενης παροχής του εργολάβου, την οποία ο εργοδότης μπορεί να αρνηθεί χωρίς να γίνει υπερήμερος δανειστής (άρθρο 349 ΑΚ) και να ασκήσει στη συνέχεια τα δικαιώματά του από τις γενικές διατάξεις για τις αμφοτεροβαρείς συμβάσεις, μεταξύ των οποίων και αυτό της υπαναχώρησης από την όλη σύμβαση, ή από το ανεκτέλεστο μέρος της κατά τις διατάξεις των άρθρων 383-385 ΑΚ, αν συντρέχει υπερημερία του εργολάβου, οπότε αναλόγως μπορεί να αξιώσει κατ' αυτού και εύλογη αποζημίωση κατά το άρθρο 387 ΑΚ, οφείλει, όμως, σε περίπτωση μερικής υπαναχώρησης από την σύμβαση, να καταβάλει στον εργολάβο αμοιβή αντίστοιχη με το μέρος του έργου που αυτός εκτέλεσε και παρέδωσε. Ο εργοδότης μπορεί να υπαναχωρήσει από την όλη σύμβαση ακόμη και αν παρέλαβε το μέρος του έργου που εκτελέσθηκε, εφ όσον η παραλαβή έγινε με τη ρητή ή τη σιωπηρή επιφύλαξη ότι θα εκτελεσθεί και θα του παραδοθεί εμπρόθεσμα και το υπόλοιπο μέρος του συμφωνημένου έργου (ΑΠ 1788/2013).

(Βλ. σχετικές αναρτήσεις, Καταγγελία εργολαβικής σύμβασης, Υπαναχώρηση εργολαβικής σύμβασης).

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 688 - 690 ΑΚ, σε περίπτωση ουσιωδών ελαττωμάτων, τα οποία καθιστούν το έργο που εκτελέστηκε άχρηστο, ή ελλείψεως των συνομολογημένων ιδιοτήτων, ο εργοδότης δικαιούται να απαιτήσει, α) είτε τη διόρθωση, β) είτε την ανάλογη μείωση της αμοιβής, γ) είτε να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση.

1) Αν τα ελαττώματα, ή  έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων οφείλονται σε υπαιτιότητα του εργολάβου, ο εργοδότης δικαιούται αντί για υπαναχώρηση από την σύμβαση, ή μείωση της αμοιβής, να απαιτήσει αποζημίωση για μη εκτέλεση της σύμβασης.

2) Ο εργοδότης που ζητεί αποζημίωση με βάση το άρθρο 690 ΑΚ, οφείλει να επικαλεστεί την κατάρτιση της σύμβασης, ότι το έργο που εκτελέσθηκε, φέρει ελλείψεις που οφείλονται σε υπαιτιότητα (δόλο ή αμέλεια) του εργολάβου, χωρίς να ενδιαφέρει η διάκρισή τους σε ουσιώδεις ή επουσιώδεις ελλείψεις ή σε έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων, και την ζημία που υπέστη από τις ελλείψεις αυτές, η οποία τελεί σε λογική ακολουθία με το ποσό της αποζημίωσης που ζητεί.

3) Εάν ο εργοδότης κρατήσει το έργο με τις ελλείψεις του, δικαιούται, αντί για την αποζημίωση λόγω δαπανών που απαιτούνται, για να αρθούν οι ελλείψεις του έργου και να καταστεί τούτο προσήκον, να ζητήσει την επανεκτέλεση του έργου (ΑΠ 1273/2017ΑΠ 358/2014, ΑΠ 113/2014, ΑΠ 2167/2013, ΑΠ 2166/2013).

(Βλ. σχετικές αναρτήσεις, Καταγγελία εργολαβικής σύμβασης, Υπαναχώρηση εργολαβικής σύμβασης).

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 686 ΑΚ, «αν ο εργολάβος δεν αρχίσει εγκαίρως την εκτέλεση του έργου ή αν, χωρίς υπαιτιότητα του εργοδότη, επιβραδύνει την εκτέλεση στο σύνολό της ή εν μέρει με τρόπο που αντιβαίνει στη σύμβαση και καθιστά αδύνατη την έγκαιρη περάτωση του έργου, ο εργοδότης μπορεί να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση, χωρίς να περιμένει το χρόνο της παράδοσης του έργου. Όταν υπάρχει υπερημερία του εργολάβου, διατηρούνται ακέραια τα δικαιώματα που έχει ο εργοδότης εξαιτίας της». Σύμφωνα δε με την διάταξη του άρθρου 689 ΑΚ «αν το έργο που εκτελέστηκε έχει ουσιώδη ελαττώματα που το κάνουν άχρηστο ή αν του λείπουν συμφωνημένες ιδιότητες, ο εργοδότης έχει, αντί για τα δικαιώματα του προηγούμενου άρθρου, το δικαίωμα "να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση. Στην περίπτωση της "υπαναχώρησης" ή μείωσης της αμοιβής εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των άρθρων 541, 546 έως 549, 551 έως 553, που ισχύουν για την πώληση».

Με την διάταξη του άρθρου 686 ΑΚ ρυθμίζεται η υπαναχώρηση του εργοδότη, α) στην βραδεία εκτέλεση του έργου και β) σε περίπτωση υπερημερίας του, ενώ με την διάταξη του άρθρου 689 ΑΚ ρυθμίζεται η υπαναχώρηση του εργοδότη, όταν το έργο που εκτελέστηκε έχει ουσιώδη ελαττώματα που το κάνουν άχρηστο ή αν του λείπουν συμφωνημένες ιδιότητες,

Α. Υπαναχώρηση λόγω καθυστέρησης (686 εδ. α)

1) Από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 686 εδ. α, 387 παρ. 2, 389 και 390 ΑΚ προκύπτει ότι, αν ο εργολάβος δεν αρχίσει εγκαίρως την εκτέλεση του έργου, ή αν, χωρίς υπαιτιότητα του εργοδότη, επιβραδύνει την εκτέλεση στο σύνολό της ή εν μέρει, με τρόπο που αντιβαίνει στην σύμβαση και καθιστά αδύνατη την έγκαιρη περάτωση του έργου, ο εργοδότης δύναται να δηλώσει στον εργολάβο ότι υπαναχωρεί από την σύμβαση εργολαβίας. Η δήλωση του εργοδότη ότι υπαναχωρεί από την εργολαβική σύμβαση είναι απρόθεσμη και δεν υπόκειται σε παραγραφή. Ο εργοδότης έχει, κατά την διακριτική του ευχέρεια, το δικαίωμα να υπαναχωρήσει και από το τμήμα του έργου που δεν έχει εκτελεστεί κατά τον χρόνο της υπαναχώρησης, και να μην υπαναχωρήσει από την όλη σύμβαση.

2) Το δικαίωμα υπαναχώρησης μπορεί να ασκηθεί και μετά τον συμφωνημένο χρόνο παράδοσης του έργου, αν δεν πληρώθηκαν μέχρι την λήξη της προθεσμίας παράδοσης αυτού οι από το ίδιο άρθρο υποχρεώσεις του εργολάβου για την έγκαιρη έναρξη και για τη μη επιβράδυνση των εργασιών εκτέλεσης του έργου, κατά τρόπο που αντιβαίνει στη σύμβαση και καθιστά αδύνατη την έγκαιρη περάτωση αυτού, αφού στην περίπτωση αυτή κατεξοχήν προκύπτει ότι είναι ανέφικτη η έγκαιρη ολοκλήρωση και παράδοση του έργου (ΑΠ 652/2008).

3) Για τη θεμελίωση, επομένως  του δικαιώματος υπαναχώρησης του εργοδότη από την εργολαβική σύμβαση, απαιτείται α) αντισυμβατική καθυστέρηση έναρξης της εκτέλεσης του έργου, ή αντισυμβατική επιβράδυνση εκτέλεσης του έργου, χωρίς υπαιτιότητα του εργοδότη, και β) αδυναμία έγκαιρης αποπεράτωσης του έργου, εξαιτίας της καθυστέρησης έναρξης ή της επιβράδυνσης της εκτέλεσης.

4) Με την δήλωση υπαναχώρησης η εργολαβική σύμβαση καταργείται από τη στιγμή της κατάρτισης της (αναδρομικώς, ex tunc), και επέρχεται απόσβεση των εκατέρωθεν υποχρεώσεων, οι δε παροχές των μερών, που πηγάζουν από την σύμβαση, αποδίδονται κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού, εφόσον αυτός σώζεται (904 επ. ΑΚ), για αιτία που έληξε (ΑΠ 997/2010, ΑΠ 1031/2004). Σύμφωνα με το άρθρο 909 ΑΚ ο πλουτισμός, θεωρείται, ότι σώζεται, όταν το ποσό που έλαβε ο λήπτης το διέθεσε για εξόφληση δικού του χρέους, ή για δικές του ανάγκες, τις οποίες θα αντιμετώπιζε με δικές του δαπάνες (ΑΠ 2167/2013, ΑΠ 682/2003). Ομοίως θεωρείται ότι ο πλουτισμός σώζεται, αν ο λήπτης κατέβαλε την παροχή σε τρίτο και, έτσι, αύξησε το ενεργητικό της περιουσίας του (ΑΠ 548/1980).

5) Από την έγκυρη άσκηση του δικαιώματος υπαναχώρησης, δεν έχει πλέον κανένα από τα συμβαλλόμενα μέρη καμία αξίωση εναντίον του άλλου για εκπλήρωση. Ο εργολάβος υποχρεούται να επιστρέψει το μέρος ή το σύνολο της αμοιβής, που έλαβε, με το νόμιμο τόκο από την υπαναχώρηση, καθώς και ότι του παρέδωσε ο εργοδότης για την εκτέλεση του έργου. Ο εργοδότης έχει την υποχρέωση να αποδώσει την αξία του έργου, που τυχόν εκτελέστηκε, εφόσον δεν είναι δυνατή η αυτούσια απόδοση του, ιδίως γιατί ενσωματώθηκε σε πράγμα που του ανήκει. Στην περίπτωση αδυναμίας αυτούσιας απόδοσης αποδίδεται το ληφθέν αντάλλαγμα. Αντάλλαγμα είναι η κατά τον χρόνο της παροχής αξία του μέρους του έργου που εκτελέστηκε και παραδόθηκε. Η αξία αυτή δεν αποτελεί αμοιβή, αλλά ωφέλεια κατά τη διάταξη του άρθρου 904 ΑΚ.

6) Αν ο εργοδότης δεν υπαναχωρήσει από την όλη σύμβαση, οφείλει στον εργολάβο μόνο την αντίστοιχη αμοιβή για το μέχρι τότε εκτελεσθέν έργο με βάση την σύμβαση. Η υπαναχώρηση αυτή ενεργεί στην πραγματικότητα ως καταγγελία της σύμβασης, αφού ισχύει για το μέλλον και δεν θίγει τη σύμβαση σε σχέση με το μέρος του έργου που εκτελέσθηκε μέχρι την άσκησή της (ΑΠ 1035/2010).

Β. Υπαναχώρηση λόγω υπερημερίας (686 εδ. β)

Σύμφωνα με το εδ. β του άρθρου 686 ΑΚ «Όταν υπάρχει υπερημερία του εργολάβου, διατηρούνται ακέραια τα δικαιώματα που έχει ο εργοδότης εξαιτίας της».

1) Από τον συνδυασμό της διάταξης του εδ. β του άρθρου 686 ΑΚ με τις διατάξεις των άρθρων 383, 387, 389 παρ. 2 και 904 ΑΚ προκύπτει ότι, σε περίπτωση υπερημερίας του εργολάβου, αναφορικά με την εκτέλεση του έργου, η οποία επέρχεται με την άπρακτη πάροδο, είτε της συμφωνημένης δήλης ημέρας παράδοσης του έργου, είτε του ειθισμένου για εκτέλεση παρομοίου έργου χρόνου, ο εργοδότης, αφού περάσει άπρακτη η εύλογη προθεσμία εκπλήρωσης που του έταξε, συνοδευόμενη και από την σαφή δήλωση ότι μετά την πάροδο της προθεσμίας αποκρούει την παροχή, ή και χωρίς να τάξει την προθεσμία αυτή, στην περίπτωση που συντρέχουν οι αναφερόμενες στο άρθρο 385 ΑΚ περιπτώσεις, δηλαδή, α) αν από την όλη στάση του εργολάβου προκύπτει ότι το μέτρο αυτό θα ήταν άσκοπο και β) αν ο εργοδότης εξαιτίας της υπερημερίας δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης, δικαιούται να υπαναχωρήσει από την σύμβαση και να απαιτήσει εύλογη αποζημίωση (άρθρο 387 ΑΚ) (ΑΠ 113/2014, ΑΠ 358/2014, ΑΠ 354/2010, ΜονΠρΠειρ 2724/ 2019

Σημείωση

Ο εργοδότης καθίσταται υπερήμερος κατά τους ορισμούς των γενικών διατάξεων. Έτσι αν έχει οριστεί με την σύμβαση ο χρόνος έναρξης της εκτέλεσης του έργου, ή τα διάφορα στάδια της εκτέλεσής του, ή ρητός χρόνος παράδοσης αυτού, ο εργολάβος καθίσταται υπερήμερος με μόνη την πάροδο του συμβατικώς ορισθέντος χρόνου, εκτός αν η καθυστέρηση οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη.

2) Η υπαναχώρηση εκ μέρους του εργοδότη συνιστά μονομερή απευθυντέα δικαιοπραξία διαπλαστικού χαρακτήρα, η δε δήλωση αυτής, ρητή ή και σιωπηρή, δεν υπόκειται σε τύπο, είναι απρόθεσμη και μπορεί να γίνει και με την άσκηση αγωγής (ΑΠ 1759/2009, ΜονΠρΘεσ 10154/2020).

Σημείωση

Ο εργοδότης δεν δικαιούται να υπαναχωρήσει από την σύμβαση στην περίπτωση κατά την οποία η μη εκτέλεση του έργου οφείλεται σε αποκλειστική υπαιτιότητα του ίδιου του εργοδότη και συγκεκριμένα σε δόλο ή βαριά αμέλειά του.

3) Όταν υπαναχωρήσει ο εργοδότης από την σύμβαση, δικαιούται, να απαιτήσει εύλογη αποζημίωση. Για τον υπολογισμό της εύλογης αποζημίωσης λαμβάνονται υπ όψιν το πταίσμα του εργολάβου και η βαρύτητα αυτού, το ενδεχόμενο πταίσμα του υπαναχωρήσαντος εργοδότη, η περιουσιακή κατάσταση των μερών και η ζημία που πραγματικά προκλήθηκε στον εργοδότη από την ματαίωση της σύμβασης, από την οποία δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη, για αυτό και πρέπει η ζημία αυτή να αναφέρεται στο αγωγικό δικόγραφο (ΜονΠρΠειρ 2724/ 2019).

Σημείωση

Η υπαναχώρηση μπορεί να συνδυαστεί με την καταβολή πλήρους αποζημίωσης, εφ όσον υπάρχει ειδική περί τούτου συμφωνία, που δύναται να προβλέπει ακόμη και ποινική ρήτρα δεδομένου ότι η διάταξη του άρθρου 406 παρ. 2 ΑΚ, είναι διάταξη ενδοτικού δικαίου.

Γ. Υπαναχώρηση για πραγματικά ελαττώματα ή έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων (688)

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 689 ΑΚ, «Αν το έργο που εκτελέστηκε έχει ουσιώδη ελαττώματα που το κάνουν άχρηστο ή αν του λείπουν συμφωνημένες ιδιότητες, ο εργοδότης έχει, αντί για τα δικαιώματα του προηγούμενου άρθρου, το δικαίωμα να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση»

1) Από την διάταξη αυτή, σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 688-690 ΑΚ, συνάγεται ότι ο εργοδότης δικαιούται να απαιτήσει, αν υφίστανται ουσιώδη πραγματικά ελαττώματα, τα οποία καθιστούν το έργο άχρηστο, ή έλλειψη των συνομολογημένων ιδιοτήτων, α) είτε την διόρθωση των ελαττωμάτων, β) είτε την ανάλογη μείωση της αμοιβής, γ) είτε να υπαναχωρήσει  από την σύμβαση (ΑΠ 1273/2017,  ΑΠ 358/2014, ΑΠ 113/2014, ΑΠ 2167/2013, ΑΠ 2166/2013).

2) Αν τα ελαττώματα, ή  έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων οφείλονται σε υπαιτιότητα του εργολάβου, ο εργοδότης δικαιούται αντί για υπαναχώρηση από τη σύμβαση ή μείωση της αμοιβής, να απαιτήσει αποζημίωση για μη εκτέλεση της σύμβασης.

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 700 ΑΚ ο εργοδότης έχει το δικαίωμα έως την αποπεράτωση του έργου να καταγγείλει οποτεδήποτε την σύμβαση εργολαβίας. Αν γίνει καταγγελία, οφείλεται στον εργολάβο η συμφωνημένη αμοιβή, αφαιρείται, όμως, από αυτήν η δαπάνη που εξοικονομήθηκε από την ματαίωση της σύμβασης, καθώς και οτιδήποτε άλλο ωφελήθηκε ο εργολάβος από άλλη εργασία του, ή παρέλειψε με δόλο να ωφεληθεί.

Α. Ο νόμος δεν θέτει για την καταγγελία της σύμβασης εργολαβίας ως προϋπόθεση την υπαιτιότητα του εργολάβου, ή των προσώπων για τα οποία αυτός υπέχει ευθύνη, ούτε άλλη αντισυμβατική συμπεριφορά του εργολάβου. Η καταγγελία της σύμβασης εργολαβίας συνιστά δικαιοπραξία μονομερή, απευθυντέα, αμετάκλητη, αναιτιώδη, δηλαδή δεν συναρτάται με ορισμένη δικαιολογία, ή προϋπόθεση και μπορεί να γίνει οποτεδήποτε και για οποιοδήποτε λόγο. Είναι άτυπη και μπορεί να γίνει και σιωπηρά, αρκεί η βούληση του εργοδότη για έλλειψη δέσμευσης στο μέλλον, να συνάγεται αναμφίβολα από τις περιστάσεις, χωρίς να έχει ανάγκη να εξηγήσει, ή να δικαιολογήσει την απόφαση του για την καταγγελία της σύμβασης, η δε τυχόν αλήθεια, ή αναλήθεια των λόγων, οι οποίοι τον οδήγησαν στην καταγγελία της σύμβασης, δεν επηρεάζει το κύρος της καταγγελίας.

Β. Η κύρια συνέπεια της καταγγελίας είναι η λύση της σύμβασης για το μέλλον και η από αυτήν υποχρέωση του εργολάβου να παραδώσει το μέρος του έργου που εκτελέστηκε στον εργοδότη (ΑΠ 762/2006, ΑΠ 168/2005, ΑΠ 147/2003, ΕφΑΘ 1488/2007).

Γ. Ο εργοδότης υποχρεούται να παραλάβει το έργο στην κατάσταση που βρίσκεται κατά την καταγγελία και να καταβάλει στον εργολάβο ολόκληρη την συμφωνημένη αμοιβή, από την οποία, μετά από ένσταση του εργοδότη, μπορούν να αφαιρεθούν οτιδήποτε εξοικονομήθηκε από την ματαίωση της σύμβασης, καθώς και οτιδήποτε άλλο ωφελήθηκε ο εργολάβος από άλλη εργασία του, ή παρέλειψε με δόλο να ωφεληθεί (ΑΠ 358/2014, ΑΠ 1474/2013, ΑΠ 877/2013).

Δ. Περαιτέρω αξίωση προς αποζημίωση, όπως το διαφυγόν κέρδος που θα αποκέρδαινε, δεν έχει ο εργολάβος, γιατί οποιαδήποτε ζημία περιλαμβάνεται στην αμοιβή που οφείλεται για ολόκληρο το έργο, σαν να ήταν περατωμένο (ΑΠ 1500/1992, ΠολΠρΑθ 6562/2009).

Ε. Η διάταξη του άρθρου 700 ΑΚ είναι ενδοτικού δικαίου και για αυτό είναι ισχυρές αντιθέτου περιεχομένου συμφωνίες, με τις οποίες ορίζεται διαφοροποίηση στη ρύθμιση από εκείνη της διάταξης (ΑΠ 358/2014, ΑΠ 1474/2013, ΑΠ 877/2013). Με τις αντιθέτου περιεχομένου συμφωνίες, μπορεί να περιορίζεται το δικαίωμα του εργοδότη από το άρθρο 700 ΑΚ, ή να καταλύεται, δηλαδή να χωρεί έγκυρη παραίτηση του εργοδότη από το δικαίωμα καταγγελίας, ή ανάκτηση του δικαιώματος από τον εργοδότη, ή να παραχωρούνται περισσότερα δικαιώματα στον εργοδότη, όπως απαλλαγή από καταβολή της αμοιβής, ή να περιορίζεται η υποχρέωση σε ορισμένο ποσοστό, ή να ορίζεται ποινική ρήτρα, σε περίπτωση καταγγελίας, η οποία αντικαθιστά τις υποχρεώσεις από τη διάταξη του άρθρου 700 ΑΚ, ή είναι πέραν αυτών (ΑΠ 358/2014). Μπορεί ακόμη με τις συμφωνίες αυτές να χορηγείται το δικαίωμα καταγγελίας όχι μόνο στον εργοδότη, όπως προβλέπεται στην ΑΚ 700 αλλά και στον εργολάβο, ή να θεσπίζονται περιορισμοί στην άσκησή του (π.χ. έγγραφη προειδοποίηση εργοδότη ή του εργολάβου) (ΑΠ 71/2016).

Κατά το άρθρο 496 ΑΚ δωρεά είναι η παροχή σε κάποιον ενός περιουσιακού αντικειμένου, που γίνεται χωρίς αντάλλαγμα, κατά την συμφωνία των μερών. Για την σύσταση της δωρεάς απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο, αν δε η δωρεά αφορά κινητό πράγμα, για την οποία δεν συντάχθηκε συμβολαιογραφικό έγγραφο, αυτή ισχυροποιείται αν δωρητής παραδώσει το πράγμα στο δωρεοδόχο.

Α. Δωρεά μπορεί να συσταθεί, πέραν των άλλων, και υπό τρόπο. Τρόπος, κατά την έννοια του άρθρου 503 ΑΚ, είναι ο όρος υπό τον οποίο παρέχεται η δωρεά, με τον οποίο ο δωρητής επιβάλλει στο δωρεοδόχο υποχρέωση προς παροχή (πράξη ή παράλειψη). Ο τρόπος δεν είναι απαραίτητο να έχει περιουσιακή αξία, πρέπει όμως να μην αντιτίθεται προς το νόμο, ή τα χρηστά ήθη (ΑΠ 1914/2017). Ο τρόπος μπορεί να συνίσταται σε παροχή φροντίδων, περιποιήσεων και βοήθειας στον δωρητή από τον δωρεοδόχο, στην υποχρέωση του δωρεοδόχου για διατροφή και περιποίηση του δωρητή και γενικά συμπαράστασης του δωρεοδόχου προς τον δωρητή (ΑΠ 1327/2004, ΑΠ 291/2018).

Β. Από τις διατάξεις των άρθρων 503 παρ. 1, 507 και 510 ΑΚ  προκύπτει ότι ο δωρητής, αν εκπλήρωσε την υποχρέωσή του που πηγάζει από την δωρεά, έχει το δικαίωμα, αφ ενός να απαιτήσει από τον δωρεοδόχο την εκτέλεση του τρόπου, αφ ετέρου, σε περίπτωση υπαίτιας παράλειψης εκτέλεσης του τρόπου, να ανακαλέσει την δωρεά, με σχετική προς τον δωρεοδόχο άτυπη δήλωσή του, εντός προθεσμίας ενός έτους, αφ ότου πληροφορήθηκε τον λόγο της ανάκλησης. Η προθεσμία του ενός έτους δεν αρχίζει, εν όσω εξακολουθεί η παράβαση από τον δωρεοδόχο της υποχρέωσης του (AΠ 327/2008, ΑΠ 1043/2000, ΑΠ 291/2018).

Γ. Η αθέτηση από τον δωρεοδόχο του τρόπου μπορεί να γίνει με πράξη, ή με παράλειψη. Με πράξη μπορεί να γίνει, όταν ο τρόπος συνίσταται σε υποχρέωση του δωρεοδόχου να μην πράξει αυτό το οποίο έπραξε, ενώ με παράλειψη, όταν η υπό του τρόπου υποχρέωση του δωρεοδόχου συνίσταται σε πράξη, την οποία αυτός παραλείπει να πράξει. Στην τελευταία αυτή περίπτωση, εάν έχει συμφωνηθεί προθεσμία για την εκπλήρωση του τρόπου, ο δωρεοδόχος θα πρέπει να θεωρηθεί ότι δεν εκπλήρωσε τον τρόπο, εάν αφήσει και παρέλθει άπρακτη η ταχθείσα προθεσμία, ενώ, εάν δεν έχει συμφωνηθεί τέτοια προθεσμία, πρέπει, για να θεωρηθεί ότι ο δωρεοδόχος δεν εκπλήρωσε τον τρόπο, να καταστεί προς τούτο υπερήμερος με όχληση του δωρητή και, εάν μετά την όχληση περάσει εύλογο χρονικό διάστημα, χωρίς να εκτελεσθεί ο τρόπος, τότε θεωρείται οριστικά πια, ότι αυτός δεν εκτελέσθηκε, ή ακόμη και χωρίς όχληση, όταν είναι άσκοπη, λόγω της σαφώς αρνητικής στάσης του δωρεοδόχου, όπως στην περίπτωση που γενικότερα δείχνει πλήρη αδιαφορία για την εκπλήρωση του τρόπου.

Δ. Ο αιτών την ανάκληση αποδεικνύει την υπερημερία του δωρεοδόχου ως προς την εκτέλεση του τρόπου και συγκεκριμένα, είτε ότι παρήλθε άπρακτη η ταχθείσα προθεσμία, είτε ότι παρά την όχληση ο δωρεοδόχος δεν εκτέλεσε τον τρόπο. Στον δωρεοδόχο απόκειται να αποδείξει προς απαλλαγή του, ή ότι εξεπλήρωσε τον τρόπο, ή ότι η μη εκπλήρωση του οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη, ότι δεν υφίσταται, δηλαδή, υπαιτιότητα του για αυτό (ΑΠ 1847/2011).

Σύμφωνα  με την διάταξη του άρθρου 1835 παρ. 1 ΑΚ, κάθε δωρεά εν ζωή του κληρονομουμένου, η οποία κατά το άρθρο 1831 ΑΚ υπολογίζεται στην κληρονομία, μπορεί να ανατραπεί, εφ όσον η κληρονομία που υπάρχει κατά το χρόνο του θανάτου του κληρονομουμένου δεν επαρκεί για να καλύψει την νόμιμη μοίρα μεριδούχου (μέμψη άστοργης δωρεάς). Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 1825 ΑΚ, οι κατιόντες, οι γονείς του κληρονομουμένου και ο επιζών σύζυγος, έχουν δικαίωμα νόμιμης μοίρας στην κληρονομία (μεριδούχοι). Η νόμιμη μοίρα είναι το μισό της εξ αδιαθέτου μερίδας.

Α. Από τον συνδυασμό των διατάξεων αυτών με αυτή του άρθρου 1509 ΑΚ, προκύπτει ότι σε ανατροπή (μέμψη) υπόκεινται μόνο οι δωρεές, οι οποίες σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 1831 παρ. 2 ΑΚ, προστίθενται στην κληρονομία, όπως αυτό ορίζεται ειδικότερα στην διάταξη του άρθρου 1835 ΑΚ.

Β. Από τις διατάξεις αυτές, σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 1825 και 1836 ΑΚ, προκύπτει ότι, σε μέμψη υπόκεινται οι δωρεές, οι οποίες, σύμφωνα με το άρθρο 1831 παρ. 2 ΑΚ, προσθέτονται στην κληρονομία για τον προσδιορισμό αυτής και τον υπολογισμό βάσει αυτής της νόμιμης μοίρας, δηλαδή κάθε δωρεά, που έκανε ο κληρονομούμενος προς μεριδούχο οποτεδήποτε και αν έγινε ή προς τρίτους, τα τελευταία δέκα χρόνια πριν από το θάνατό του, εκτός εάν η δωρεά έγινε από ιδιαίτερο ηθικό καθήκον, ή από λόγους ευπρέπειας, οπότε δεν προσβάλλεται ως άστοργη, έστω και αν θίγει τη νόμιμη μοίρα μεριδούχου. Κατά την διάταξη δε της παρ.2 του άρθρου 1831 ΑΚ, αν έγιναν διαδοχική δωρεές, η προηγούμενη προσβάλλεται, εφ όσον δεν επαρκεί η ανατροπή της μεταγενέστερης (ΑΠ 500/2014)

Γ. Προκειμένου να βρεθεί το ποσοστό κατά το οποίο ανατρέπεται η δωρεά, τίθεται ως αριθμητής του κλάσματος το ποσό που δικαιούται ο μεριδούχος, και ως παρονομαστής το ποσό της δωρεάς που ανατρέπεται, και όχι όλης της κληρονομικής ομάδας (ΕφΘεσ 2088/2013).

Δ. Η ανατροπή της δωρεάς γίνεται με δικαστική απόφαση. Την αγωγή (μέμψης άστοργης δωρεάς) ασκεί ο μεριδούχος, ή οι διάδοχοι του, μόνο κατά του δωρεοδόχου, ή των κληρονόμων του, ζητώντας, να ανατραπεί η δωρεά κατά το μέρος που λείπει από τη νόμιμη μοίρα (διαπλαστικό αίτημα) και την καταδίκη του εναγομένου να ικανοποιήσει από την δωρεά τον μεριδούχο, δηλαδή να του καταβάλει τόσο μέρος από τη δωρεά (ή την αξία της), όσο χρειάζεται για τη συμπλήρωση της νόμιμης μοίρας του (καταψηφιστικό αίτημα).

Ε. Ο δωρεοδόχος μπορεί να αποφύγει την ανατροπή καταβάλλοντας το ισάξιο εκείνου που λείπει. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει κανένα περιουσιακό στοιχείο στην πραγματική ομάδα της κληρονομίας παρά μόνο άστοργες δωρεές και ενάγει ο νόμιμος μεριδούχος με αίτημα να ανατραπεί η άστοργη δωρεά, τότε η αξία της κληρονομίας προσδιορίζεται από την αξία που είχαν οι εν λόγω άστοργες δωρεές κατά το χρόνο που έγιναν και επί της αξίας αυτών υπολογίζεται το ποσοστό της νόμιμης μοίρας του ενάγοντος (ΕφΑθ  4518/2011).

ΣΤ. Τα αποτελέσματα της μέμψης είναι διαπλαστικά και μόνο ενοχικά. Συγκεκριμένα η ενοχική υποχρέωση του δωρεοδόχου έχει ως αντικείμενο την απόδοση στον μεριδούχο τόσου μέρους του δωρηθέντος ώστε να συμπληρωθεί η νόμιμη μοίρα του. Η απόδοση μπορεί να είναι αυτούσια (π.χ. μεταβίβαση κατά κυριότητα και νομή του ιδίου του δωρηθέντος πράγματος ή αν είναι διαιρετό, μέρους του) ή να συνίσταται στην καταβολή της χρηματικής αξίας του δωρηθέντος στο μέτρο που απαιτείται για τη συμπλήρωση της νόμιμης μοίρας (ΑΠ 430/2000, ΑΠ 510/2000, ΜονΕφΠειρ  533/2018).

Ζ. Μέμψη γονικής παροχής ως δωρεάς

Η παροχή του γονέα προς το τέκνο (γονική παροχή), κατά την ρητή διάταξη του άρθρου 1509 ΑΚ, δεν αποτελεί δωρεά, όταν είναι μέσα στα όρια που επιβάλλουν οι περιστάσεις, και επομένως η γονική παροχή δεν προσβάλλεται ως άστοργη, έστω και αν θίγει την νόμιμη μοίρα άλλου μεριδούχου, αφού, κατά την διάταξη του άρθρου 1835 ΑΚ, σε μέμψη υπόκεινται μόνο οι δωρεές.

Όταν, όμως, η γονική παροχή υπερβαίνει τα  όρια που επιβάλλουν οι περιστάσεις, κατά το υπερβάλλον μέρος θεωρείται δωρεά και επομένως ως δωρεά κατά το υπερβάλλον προσβάλλεται ως άστοργη, αν θίγει την νόμιμη μοίρα άλλου μεριδούχου.  

Με τα δεδομένα αυτά, όταν με αγωγή μέμψης προσβάλλεται γονική παροχή που έγινε προς μεριδιούχο, είτε για τη δημιουργία οικονομικής και οικογενειακής αυτοτέλειάς του, είτε για την έναρξη ή την εξακολούθηση επαγγέλματος, κατά την έννοια του άρθρου 1509 ΑΚ, πρέπει, για να είναι ορισμένη η αγωγή, να εκτίθενται σαφώς τα στοιχεία από τα οποία προκύπτει, ότι η γονική παροχή είναι δωρεά στο σύνολο της, ή μερικώς, δηλαδή ότι υπερβαίνει το μέτρο, το οποίο επιβάλλουν οι περιστάσεις, το οποίο κρίνεται σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση με βάση την περιουσιακή κατάσταση των γονέων, τον αριθμό των τέκνων, τις ανάγκες των τέκνων, την οικονομική κατάσταση των άλλων τέκνων κτλ. (AΠ 496/2010, ΑΠ 786/2007, ΕφΑθ 1531/2011, ΜονΕφΠειρ  533/2018).

1) Λόγω αχαριστίας

Α. Κατά το άρθρο 505 ΑΚ ο δωρητής έχει το δικαίωμα να ανακαλέσει την δωρεά αν ο δωρεοδόχος φάνηκε με βαρύ του παράπτωμα αχάριστος απέναντι στον δωρητή, ή στον σύζυγο, ή σε στενό συγγενή του και ιδίως αν αθέτησε την υποχρέωσή του να διατρέφει τον δωρητή, η ανάκληση δε αυτή γίνεται, σύμφωνα με το άρθρο 509 εδ. α ΑΚ, με δήλωση προς τον δωρητή, που δεν υποβάλλεται σε συστατικό τύπο και μπορεί να γίνει και με την άσκηση της σχετικής αγωγής (ΑΠ 982/2004). Σύμφωνα με το άρθρο 510 παρ. 1 ΑΚ η ανάκληση αποκλείεται αν ο δωρητής έδωσε συγγνώμη στον δωρεοδόχο, ή αν πέρασε ένα έτος αφότου ο δωρητής, έχοντας δικαίωμα να ανακαλέσει τη δωρεά, πληροφορήθηκε τον λόγο της ανάκλησης.

Κατά την έννοια της διάταξης του άρθρου 510 παρ. 1 ΑΚ, η τιθέμενη με αυτήν ετήσια αποκλειστική προθεσμία προς ανάκληση της δωρεάς δεν αρχίζει, εφ όσον τα πραγματικά περιστατικά που συνιστούν τον λόγο της αχαριστίας είναι εξακολουθητικά και φθάνουν μέχρι την πράξη της ανάκλησης, αφού στην περίπτωση αυτή τα ανωτέρω περιστατικά θεωρούνται και λαμβάνονται υπόψη ως ενιαίο σύνολο, και η προθεσμία προς ανάκληση αρχίζει από την τέλεση του τελευταίου παραπτώματος (ΑΠ 1043/2000, 982/2004, ΑΠ 1375/2014, ΑΠ 5/2020, ΑΠ 917/2015).

2) Μετά γέννηση τέκνου

Κατά το άρθρο 508 ΑΚ η δωρεά που έγινε από κάποιον που δεν έχει γνήσιους κατιόντες μπορεί να ανακληθεί μέσα σε μια πενταετία, αφ ότου εκπληρώθηκε αν, εν όσω ζούσε ο δωρητής, ή ύστερα από το θάνατό του, γεννήθηκε γνήσιο τέκνο του, ή αν νομιμοποιήθηκε τέκνο του με γάμο (ΑΠ 500/2017)

3) Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 510 ΑΚ, η ανάκληση αποκλείεται, αν ο δωρητής έδωσε συγγνώμη στο δωρεοδόχο, ή αν πέρασε ένα έτος αφ ότου ο δωρητής, έχοντας δικαίωμα να ανακαλέσει, πληροφορήθηκε το λόγο της ανάκλησης.

Δεν επιτρέπεται ανάκληση ύστερα από το θάνατο του δωρεοδόχου.

Α. Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 505 και 509 ΑΚ, προκύπτει ότι από την περιέλευση στο δωρεοδόχο της δηλώσεως του δωρητή για ανάκληση της δωρεάς (άρθρο 167 ΑΚ), η οποία είναι άτυπη, έστω και αν αφορά ακίνητο, η εμπράγματη κατάσταση που υπάρχει κατά τον χρόνο που γίνεται η ανάκληση δεν μεταβάλλεται, δηλαδή ο δωρητής δεν αποκτά ξανά την κυριότητα του αντικειμένου της δωρεάς, αλλά ανατρέπονται «αυτοδικαίως» για το μέλλον τα αποτελέσματα της ενοχικής συμβάσεως της δωρεάς.

Β. Ο δωρεοδόχος είναι υποχρεωμένος πρωτογενώς να επιστρέψει αυτό τούτο το αντικείμενο της δωρεάς, βάσει ενοχής είδους κατά την ΑΚ 904 παρ. 1 εδ. α. Η αγωγή είναι ενοχική και όχι εμπράγματη, στηρίζεται δε στην ενοχική υποχρέωση του δωρεοδόχου προς απόδοση του χωρίς αιτία κατεχομένου πράγματος.

Γ. Αν ανακληθεί νόμιμα η δωρεά ο δωρητής δικαιούται ενοχικώς σε αυτούσια απόδοση του δωρηθέντος πράγματος, ο τρόπος δε της αυτούσιας απόδοσης εξαρτάται από την ιδιαίτερη φύση του συγκεκριμένου κάθε φορά δικαιώματος που απέκτησε ο λήπτης. Έτσι, αν το δωρηθέν είναι πράγμα ακίνητο και μεταβιβάστηκε στο δωρεοδόχο κατά κυριότητα, η αναμεταβίβαση της κυριότητας, μετά την νόμιμη ανάκληση της δωρεάς, γίνεται, εφ όσον αρνείται αυτήν ο δωρεοδόχος, είτε με τη διεκδικητική αγωγή, είτε με καταδίκη αυτού σε δήλωση βουλήσεως (949 ΚΠολΔ) και μεταγραφή, αφ ενός της σχετικής τελεσίδικης απόφασης και αφ ετέρου της δήλωσης του δωρητή ενώπιον συμβολαιογράφου περί αποδοχής της απόφασης αυτής. Εφόσον πραγματοποιηθούν τα ανωτέρω νομικά γεγονότα, μετατίθεται η κυριότητα του δωρηθέντος στον δωρητή (ΕφΑθ 5544/2006, ΕφΛαρ 42/2020).

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 1509 ΑΚ, η παροχή περιουσίας στο τέκνο από τον γονέα του, είτε για την δημιουργία ή την διατήρηση οικονομικής ή οικογενειακής αυτοτέλειας, είτε για την έναρξη ή την εξακολούθηση επαγγέλματος, αποτελεί δωρεά, μόνον ως προς το ποσό που υπερβαίνει το μέτρο, το οποίο επιβάλλουν οι περιστάσεις.

Α. Από την διάταξη αυτή προκύπτει ότι γονική παροχή, είναι η παροχή περιουσίας στο τέκνο που δεν υπερβαίνει το μέτρο, που επιβάλλεται από τις περιστάσεις. Ως μέτρο που επιβάλλεται από τις περιστάσεις θεωρείται ανάλογο προς την οικονομική κατάσταση, την κοινωνική θέση του γονέα κατά την σύσταση της παροχής και την οικογενειακή κατάσταση, δηλαδή τον αριθμό των τέκνων, την ηλικία τους κλπ.

α. Επομένως για την σύσταση της γονικής παροχής απαιτείται μόνο η συνδρομή ανάγκης υπό τις προϋποθέσεις του άρθρου 1509 ΑΚ, δηλαδή για την δημιουργία ή την διατήρηση οικονομικής ή οικογενειακής αυτοτέλειας του τέκνου, ή για την έναρξη ή την εξακολούθηση επαγγέλματος του τέκνου.  Δεν απαιτείται απορία του τέκνου

β. Αν δεν συντρέχει περίπτωση ανάγκης, τότε η παροχή έχει την έννοια της δωρεάς, όποτε εφαρμογή έχουν οι διατάξεις περί δωρεάς ( ΑΠ 779/2016, ΑΠ 656/2011).

γ. Αν η  παροχή υπερβαίνει το μέτρο ανάγκης, συνιστά δωρεά μόνο κατά το υπερβάλλον, οπότε ως προς το υπερβάλλον έχουν εφαρμογή οι διατάξεις περί δωρεάς ΑΠ 654/ 2011, ΕφΠειρ 60/2016, ΕφΠειρ 408/2020).

Β. Ανάκληση γονικής παροχής

Με τα δεδομένα αυτά, μπορεί να ζητηθεί η ανάκληση της γονικής παροχής ως δωρεάς, ιδίως, α) λόγω αχαριστίας του τέκνου, ή β) λόγω βαρέος παραπτώματος του τέκνου απέναντι στον γονέα, ή στον σύζυγο, ή σε στενό συγγενή του.

α. Αχαριστία, θεωρείται η βαριά αντικοινωνική συμπεριφορά, ή διαγωγή, του τέκνου, που αποτελεί παράβαση των κανόνων του δικαίου, ή των αντιλήψεων περί ηθικής και ευπρέπειας, οφείλεται δε σε υπαιτιότητα του και μπορεί να καταλογιστεί σε αυτόν. Αχαριστία μπορεί, κατά τις περιστάσεις, να αποτελεί και η χωρίς σοβαρό λόγο αδιαφορία του τέκνου γενικώς για την τύχη του γονέα, όταν ο τελευταίος έχει ανάγκη από περίθαλψη, ή ανάγκη εκδηλώσεων αγάπης και ενδιαφέροντος για ψυχολογική του στήριξη, λόγω της δύσκολης ψυχοσωματικής κατάστασης, στην οποία έχει περιέλθει λόγω γήρατος συνοδευόμενης από ασθένεια, το δε βαρύ  παράπτωμα όταν αθέτησε την υποχρέωση του να διατρέφει τον γονέα-δωρητή (ΑΠ 1990/2007, ΑΠ 654/2011, ΕφΠειρ 60/2016).

β. Το ζήτημα, αν η συμπεριφορά ή διαγωγή του τέκνου, συνιστά βαρύ παράπτωμα, ή αχαριστία, κρίνεται από τον δικαστή, ο οποίος για την μόρφωση της κρίσης του, εκτιμά την εν λόγω συμπεριφορά βάση αντικειμενικών κριτηρίων, και λαμβάνοντας υπ όψιν και τον βαθμό της υπαιτιότητας του τέκνου και τυχόν συντρέχον πταίσμα του δωρητή, ή του συζύγου, ή του στενού συγγενούς του και αποφαίνεται αν η υπ' αυτού γενομένη δεκτή, ως εμπίπτουσα, κατά αντικειμενική κρίση, στις νομικές έννοιες του βαρέος παραπτώματος και της αχαριστίας, συμπεριφορά του τέκνου, συνιστά στην συγκεκριμένη περίπτωση βαρύ παράπτωμα και αχαριστία (ΑΠ 654/2011, ΑΠ 109/2010, ΑΠ 1361/2007).

Γ. Πως γίνεται η ανάκληση  

α. Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 505 και 509 ΑΚ, προκύπτει ότι από την περιέλευση στο τέκνο της δηλώσεως του γονέα για ανάκληση της γονικής παροχής (άρθρο 167 ΑΚ), η οποία είναι άτυπη, έστω και αν αφορά ακίνητο, η εμπράγματη κατάσταση που υπάρχει κατά τον χρόνο που γίνεται η ανάκληση δεν μεταβάλλεται, δηλαδή ο γονέας δεν αποκτά ξανά την κυριότητα του αντικειμένου της γονικής παροχής, αλλά ανατρέπονται «αυτοδικαίως» για το μέλλον τα αποτελέσματα της ενοχικής συμβάσεως.

β. Ο τέκνο-δωρεοδόχος είναι υποχρεωμένος πρωτογενώς να επιστρέψει αυτό τούτο το αντικείμενο της δωρεάς, βάσει ενοχής είδους κατά την ΑΚ 904 παρ. 1 εδ. α. Η αγωγή είναι ενοχική και όχι εμπράγματη, στηρίζεται δε στην ενοχική υποχρέωση του δωρεοδόχου προς απόδοση του χωρίς αιτία κατεχομένου πράγματος.

γ. Αν ανακληθεί νόμιμα η γονική παροχή ο δωρητής δικαιούται ενοχικώς σε αυτούσια απόδοση του δωρηθέντος πράγματος, ο τρόπος δε της αυτούσιας απόδοσης εξαρτάται από την ιδιαίτερη φύση του συγκεκριμένου κάθε φορά δικαιώματος που απέκτησε ο λήπτης. Έτσι, αν το δωρηθέν είναι πράγμα ακίνητο και μεταβιβάστηκε στο τέκνο κατά κυριότητα, η αναμεταβίβαση της κυριότητας, μετά την νόμιμη ανάκληση της γονικής παροχής, γίνεται, εφ όσον αρνείται αυτήν, είτε με την διεκδικητική αγωγή, είτε με καταδίκη αυτού σε δήλωση βουλήσεως (949 ΚΠολΔ) και μεταγραφή, αφ ενός της σχετικής τελεσίδικης απόφασης και αφ ετέρου της δήλωσης του δωρητή ενώπιον συμβολαιογράφου περί αποδοχής της απόφασης αυτής. Εφόσον πραγματοποιηθούν τα ανωτέρω νομικά γεγονότα, μετατίθεται η κυριότητα του δωρηθέντος στον δωρητή (ΕφΑθ 5544/2006, ΕφΛαρ 42/2020).

Δ. Διάρρηξη γονικής παροχής

Οι γονικές παροχές υπόκεινται σε διάρρηξη, κατά το άρθρο 939 ΑΚ, ανεξάρτητα αν υπερβαίνουν ή όχι το ανάλογο μέτρο που επιβάλλουν οι περιστάσεις, άσχετα δηλαδή αν αποτελούν δωρεές εν όλω ή εν μέρει, δεδομένου ότι οι παροχές αυτές δεν αποτελούν νομική υποχρέωση των γονέων, αλλά εκδήλωση ηθικού καθήκοντος και, ως τέτοιες, είναι προφανές ότι πρέπει να έπονται των ενοχικών υποχρεώσεων (ΠολΠρΑθ 410/2012).

Α. Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 2032 ΑΚ, δωρεά αιτία θανάτου είναι η δωρεά, που συμφωνήθηκε με την αναβλητική αίρεση της προαποβίωσης του δωρητή, ή αν πεθάνουν συγχρόνως και οι δύο συμβαλλόμενοι. Σημειώνεται ότι, στο εν τω μεταξύ ο δωρεοδόχος δεν έχει την απόλαυση των αντικειμένων που δωρίζονται.

Ο δωρητής, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 2033 ΑΚ, ανακαλεί ελεύθερα την δωρεά αιτία θανάτου. Η δήλωση για την ανάκληση γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και γνωστοποιείται στο δωρεοδόχο. Εφ όσον αφορά δωρεά ακινήτου απαιτείται και μεταγραφή. Με την ανάκληση η δωρεά αναιρείται αυτοδικαίως. Αν η δωρεά αιτία θανάτου συμφωνήθηκε αμετάκλητη, ανακαλείται μόνο στις περιπτώσεις και με τον τρόπο που ανακαλείται κάθε άλλη δωρεά (άρθρο 2034 ΑΚ).

Β. Από τις παραπάνω διατάξεις προκύπτει ότι η αιτία θανάτου δωρεά είναι ελεύθερα μετακλητή, εκτός αν έχει συμφωνηθεί το αντίθετο κατά τον χρόνο σύναψης αυτής, ή μεταγενέστερα.

Ο δωρητής μπορεί να ανακαλεί οποτεδήποτε την μετακλητή αιτία θανάτου δωρεά, χωρίς κανέναν περιορισμό και χωρίς να επικαλεστεί οποιονδήποτε λόγο ανάκλησης. Η ανάκληση γίνεται με μονομερή συμβολαιογραφική δήλωση του δωρητή και με γνωστοποίηση αυτής προς τον δωρεοδόχο, ενώ, σε περίπτωση ακινήτων, απαιτείται και μεταγραφή της ανακλητικής δήλωσης. Από τη γνωστοποίησή της η σχετική δήλωση γίνεται οριστική και αμετάκλητη και επιφέρει άμεση και αυτοδίκαιη αναίρεση της αιτία θανάτου δωρεάς, η οποία θεωρείται σαν να μην είχε συναφθεί ποτέ.

Γ. Αν η αιτία θανάτου δωρεά έχει συμφωνηθεί ως αμετάκλητη, τότε αυτή ανακαλείται μόνο για τους λόγους που ανακαλείται η εν ζωή δωρεά (άρθρα 505-508 ΑΚ) από τον δωρητή ή τους κληρονόμους του, η δε ανάκληση, για οποιονδήποτε λόγο και αν γίνεται, έχει μόνο ενοχική ενέργεια, δηλαδή επιφέρει απόσβεση της υποχρέωσης του δωρητή για παροχή, η δε παροχή που έχει εκπληρωθεί αναζητείται κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού.

Έτσι, σε δίκη ανάκλησης μετακλητής αιτία θανάτου δωρεάς, ο αγωγικός ισχυρισμός αχαριστίας του δωρεοδόχου προς τον δωρητή, ως λόγος ανάκλησης αυτής, δεν ασκεί έννομη επιρροή, αφού η μετακλητή αιτία θανάτου δωρεά είναι ελεύθερα ανακλητή και αρκεί, για την άμεση και αυτοδίκαιη αναίρεσή της, μόνη η συμβολαιογραφική ανακλητική δήλωση και η γνωστοποίηση αυτής, χωρίς επίκληση λόγων ανάκλησης. Όταν, όμως, ο εναγόμενος προβάλλει με τις προτάσεις του την ένσταση καταχρηστικής άσκησης του ανακλητικού δικαιώματος του ενάγοντος, ο αγωγικός ισχυρισμός της αχαριστίας και τα πραγματικά περιστατικά που συνάπτονται μ' αυτόν λειτουργούν ως άρνηση της ένστασης και συνεκτιμώνται, ως ουσιώδης ειδική περίσταση, με τα λοιπά περιστατικά (αδράνεια στην άσκηση του δικαιώματος κλπ.) από το δικαστήριο της ουσίας, οπότε ενδέχεται να καθιστούν ανεκτή, κατά την καλή πίστη και τα χρηστά συναλλακτικά ήθη, και, ως εκ τούτου, μη καταχρηστική την άσκηση του δικαιώματος ανάκλησης της αιτία θανάτου δωρεάς στη συγκεκριμένη περίπτωση (ΑΠ 1450/2014).

Δ. Η δωρεά αιτία θανάτου, ως προς το δικαίωμα της νόμιμης μοίρας των αναγκαίων κληρονόμων και κατά τον υπολογισμό αυτής λαμβάνεται ως κληροδοσία με αποτέλεσμα να θεωρείται ότι τα αντικείμενα της δωρεάς αιτία θανάτου δεν έχουν εξέλθει από την κληρονομία (ΑΠ 1438/2011).

Α. Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 512 ΑΚ, οι δωρεές που έγιναν από ιδιαίτερο ηθικό καθήκον, ή από λόγους ευπρέπειας, δεν μπορούν να ανακληθούν. Συμπεριλαμβάνεται και η ανταποδοτική δωρεά (ΑΠ 1434/2014).

α) Δωρεά από ιδιαίτερο ηθικό καθήκον, είναι εκείνη, που αντικειμενικά κατά τις κρατούσες αντιλήψεις ανταποκρίνεται σε κάποιο ιδιαίτερο ηθικό καθήκον του δωρητή, άσχετα προς τα ελατήρια τα οποία τον ώθησαν.

Το ιδιαίτερο ηθικό καθήκον δεν είναι το κοινό καθήκον που έχει κάθε άνθρωπος στους συνανθρώπους του, αλλά μόνο εκείνο που απορρέει από τις ιδιαίτερες σχέσεις του δωρητή προς το δωρεοδόχο και δεν υπάρχει στη δωρεά που γίνεται από τον πατέρα στο παιδί του, για να το ανταμείψει για τις περιποιήσεις του, αφού μεταξύ πατέρα και παιδιού υπάρχει νόμιμη υποχρέωση από το συγγενικό τους δεσμό.

β) Δωρεά από λόγους ευπρέπειας, είναι εκείνη που ανταποκρίνεται στις κοινωνικές συνήθειες, ή απαιτήσεις της κοινής γνώμης, ή γίνεται από κοινωνική υποχρέωση.

γ) Στις δωρεές που δεν ανακαλούνται  περιλαμβάνεται και η ανταποδοτική δωρεά, δηλαδή αυτή με την οποία ο δωρητής σκοπεύει να ανταμείψει υπηρεσίες που του παρασχέθηκαν από τον δωρεοδόχο, ο οποίος δεν μπορούσε να αξιώσει αμοιβή από το δωρητή για την παροχή τους (ΑΠ 1434/2014).

Β. Ο χαρακτηρισμός της δωρεάς, ως δωρεά από ιδιαίτερο ηθικό καθήκον, ή από λόγους ευπρέπειας, δεν εξαρτάται από την ονομασία που της έδωσαν οι συμβαλλόμενοι, αλλά είναι έργο του δικαστηρίου, με βάση τα πραγματικά περιστατικά της συμβάσεως. Μόνη η μνεία στο δωρητήριο συμβόλαιο, ότι η δωρεά έγινε από ιδιαίτερο ηθικό καθήκον του δωρητή προς το δωρεοδόχο, ή από λόγους ευπρέπειας, δεν έχει έννομη επιρροή, αλλά πρέπει να εκτίθενται στο συμβόλαιο τα πραγματικά περιστατικά, τα οποία, αν είναι αληθινά, θεμελιώνουν την κρίση του δικαστηρίου, ότι η δωρεά έγινε από ιδιαίτερο ηθικό καθήκον, ή από λόγους ευπρέπειας (ΑΠ 1434/2014).

Γ. Αν η δωρεά δεν έχει συναφθεί από ιδιαίτερο ηθικό καθήκον και για λόγους ευπρέπειας, παρά το χαρακτηρισμό που έδωσαν στη σύμβαση οι διάδικοι, ρήτρα περί παραίτησης του δωρητή από το δικαίωμα ανάκλησης είναι άκυρη, αποκλειόμενης της εμμάρτυρης απόδειξης (ΑΠ 1832/2011, ΑΠ 968/2001, ΑΠ 1525/2009).

Δ. Περιπτωσιολογία

α) Ανάκληση της δωρεάς δικαιολογούν περιστατικά, που συνιστούν βαριά παραπτώματα της δωρεοδόχου, που οφείλονται σε υπαιτιότητά της και καταδεικνύουν έλλειψη συναισθήματος ευγνωμοσύνης προς την δωρήτρια και δικαιολογούν την ανάκληση δωρεών εκ μέρους της τελευταίας, όταν αυτές δεν έγιναν από ιδιαίτερο ηθικό καθήκον και λόγους ευπρέπειας, αλλά από ελευθεριότητα, λόγω της στενής φιλίας που είχε αναπτυχθεί μεταξύ τους και ενόψει των μελλοντικών υπηρεσιών της δωρεοδόχου προς την δωρήτρια (ΑΠ 1504/2009).

β) Ανάκληση της δωρεάς δικαιολογούν περιστατικά, που συνιστούν αχαριστία και αντικοινωνική συμπεριφορά που επέδειξε η δωρεοδόχος στο πρόσωπο της δωρήτριας, εξυβρίζοντας αυτή χυδαιότατα και ζητώντας να εγκαταλείψει την οικία της, η οποία την εμπιστεύτηκε, ενώ είχε τις διαβεβαιώσεις της για επίδειξη στο μέλλον φροντίδας, τόσο στην ίδια, όσο και στον πατέρα της, στηρίζοντας αυτήν για πολλά χρόνια ηθικά και οικονομικά, δεικνύοντας με αυτόν τον τρόπο έλλειψη συναισθήματος ευγνωμοσύνης προς την δωρήτρια (ΑΠ 1832/2011).

Κατά το άρθρο 496 ΑΚ δωρεά είναι η παροχή σε κάποιον ενός περιουσιακού αντικειμένου, που γίνεται, κατά την συμφωνία των μερών, χωρίς αντάλλαγμα. Για την σύσταση της δωρεάς απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο, αν δε η δωρεά αφορά κινητό πράγμα, για την οποία δεν συντάχθηκε συμβολαιογραφικό έγγραφο, αυτή ισχυροποιείται αν δωρητής παραδώσει το πράγμα στο δωρεοδόχο.

Α. Κατά τα επόμενα άρθρα του ΑΚ η δωρεά ανακαλείται, α) λόγω αχαριστίας, β) από κληρονόμο του δωρητή, γ) αν είναι υπό τρόπο και δ) μετά από γέννηση τέκνου.

α) Ανάκληση δωρεάς, λόγω αχαριστίας

Σύμφωνα με το άρθρο 505 ΑΚ, ο δωρητής έχει δικαίωμα να ανακαλέσει την δωρεά, αν ο δωρεοδόχος φάνηκε με βαρύ παράπτωμα αχάριστος απέναντι στον δωρητή, στον σύζυγο, ή σε στενό συγγενή του, και ιδίως αν αθέτησε την υποχρέωσή του να διατρέφει τον δωρητή.

Ως αχαριστία, νοείται η έλλειψη συναισθήματος ευγνωμοσύνης του δωρεοδόχου προς τον δωρητή, η οποία εκδηλώνεται με βαριά υπαίτια και δυναμένη να καταλογισθεί αντικοινωνική συμπεριφορά ή διαγωγή του δωρεοδόχου προς τον δωρητή, ή τον σύζυγο, ή στενό συγγενή του και αντιβαίνει σε κανόνες δικαίου, ή σε κρατούσες στην κοινωνία αντιλήψεις περί ηθικής και ευπρέπειας.

Αχαριστία μπορεί, κατά τις περιστάσεις, να αποτελεί και η χωρίς σοβαρό λόγο αδιαφορία του δωρεοδόχου για την τύχη του δωρητού, όταν ο τελευταίος έχει ανάγκη για περίθαλψη. Η αδιαφορία αυτή, λόγω των συνθηκών υπό τις οποίες ευρίσκεται ο δωρητής, είναι κοινωνικώς αποδοκιμαστέα, εις τρόπον ώστε, όταν συντρέχει, να δικαιούται ο δωρητής να ανακαλέσει την δωρεά, έστω και αν ο δωρεοδόχος, ο οποίος αδιαφορεί για την τύχη του, δεν ανέλαβε με την σύμβαση της δωρεάς τέτοια υποχρέωση.

Κριτήρια της βαρύτητας του παραπτώματος υπό αντικειμενική άποψη είναι ο δεσμός δωρητού και δωρεοδόχου, τα ελατήρια της δωρεάς, η αξία του αντικειμένου της, ενώ από υποκειμενική άποψη πρέπει να αποτελεί εκδήλωση αξιόμεμπτης συμπεριφοράς, η οποία δείχνει έλλειψη ευγνωμοσύνης στην αφιλοκερδή χειρονομία του δωρητού.

Το ζήτημα αν η καταδεικνύουσα την αχαριστία συμπεριφορά ή διαγωγή του δωρεοδόχου συνιστά ή όχι βαρύ παράπτωμα αυτού, κρίνεται από τον δικαστή, ο οποίος για την διαμόρφωση της κρίσεώς του εκτιμά την συμπεριφορά αυτήν με βάση αντικειμενικά κριτήρια, λαμβάνων υπόψη και τον βαθμό της υπαιτιότητας του δωρεοδόχου και τυχόν συντρέχον πταίσμα του δωρητή, ή του συζύγου, ή στενού συγγενούς του (ΑΠ 1719/2009, ΑΠ 982/2004, ΑΠ  1237/2012).

β) Ανάκληση δωρεάς από κληρονόμο του δωρητή

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 506 ΑΚ, ο κληρονόμος του δωρητή έχει δικαίωμα να ανακαλέσει την δωρεά, αν ο δωρεοδόχος, ενεργώντας με πρόθεση, θανάτωσε το δωρητή, ή τον εμπόδισε να ανακαλέσει τη δωρεά.

Το δικαίωμα του κληρονόμου του δωρητή για ανάκληση της δωρεάς, όταν ο δωρεοδόχος με πρόθεση εμπόδισε τον δωρητή να ανακαλέσει τη δωρεά, υφίσταται μόνο εφ όσον, ενώ βρίσκονταν στη ζωή ο δωρητής, είχε γεννηθεί στο πρόσωπό του δικαίωμα ανάκλησης της δωρεάς για κάποιο νόμιμο λόγο, μεταξύ των οποίων είναι και η αχαριστία του δωρεοδόχου, αλλά ωστόσο ο δωρεοδόχος με συγκεκριμένες πράξεις, ή παραλείψεις του, τον εμπόδισε να ασκήσει το δικαίωμά του για ανάκληση της δωρεάς, μολονότι ο δωρητής είχε τη σχετική επιθυμία (ΕφΑθ 1887/1981, ΠολΠρΘεσ 744/2016).

γ) Ανάκληση δωρεάς υπό τρόπο  

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 507 ΑΚ, ο δωρητής, ή ο κληρονόμος του, έχει δικαίωμα να ανακαλέσει την δωρεά, αν ο δωρεοδόχος παραλείπει υπαίτια να εκτελέσει τον τρόπο υπό τον οποίο έγινε η δωρεά.

Τρόπος, κατά την έννοια του άρθρου 503 ΑΚ, είναι ο όρος υπό τον οποίο παρέχεται η δωρεά, με τον οποίο ο δωρητής επιβάλλει στο δωρεοδόχο υποχρέωση προς παροχή (πράξη ή παράλειψη). Ο τρόπος δεν είναι απαραίτητο να έχει περιουσιακή αξία, πρέπει όμως να μην αντιτίθεται προς το νόμο ή τα χρηστά ήθη.

Στην περίπτωση αυτή απόκειται στο δωρεοδόχο να επικαλεσθεί και να αποδείξει προς απαλλαγή του, είτε ότι εξεπλήρωσε τον τρόπο, είτε ότι η μη εκπλήρωση οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη (ΑΠ 1914/2017).

δ) Ανάκληση μετά γέννηση τέκνου

Σύμφωνα με το άρθρο 508 ΑΚ, η δωρεά που έγινε από κάποιον που δεν έχει γνήσιους κατιόντες μπορεί να ανακληθεί μέσα σε μια πενταετία, αφ ότου εκπληρώθηκε αν, εν όσω ζούσε ο δωρητής, ή ύστερα από το θάνατό του, γεννήθηκε γνήσιο τέκνο του, ή αν νομιμοποιήθηκε τέκνο του με γάμο.

Η έλλειψη γνήσιων κατιόντων του δωρητή, πρέπει να υφίσταται κατά τον χρόνο κατάρτισης της σύμβασης δωρεάς. Η επιγενόμενη γέννηση γνήσιου τέκνου, ή η νομιμοποίηση τέκνου με γάμο, μπορεί να λάβει χώρα μετά την κατάρτιση της δωρεάς, εν όσω ζούσε, ή μετά το θάνατό του, επομένως δε και πριν την μεταγενέστερη της κατάρτισης εκπλήρωση της δωρεάς, σε περίπτωση που δεν ταυτίζονται ο χρόνος κατάρτισης και ο χρόνος εκπλήρωσης της δωρεάς (ΑΠ 500/2017)

Β. Πως γίνεται η ανάκληση

Η ανάκληση της δωρεάς γίνεται με δήλωση προς το δωρεοδόχο. Αφού γίνει η ανάκληση αποσβήνεται η υποχρέωση του δωρητή για παροχή και αναζητείται η παροχή που εκπληρώθηκε, σύμφωνα με τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (άρθρο 509 ΑΚ).

Γ. Πότε η ανάκληση αποκλείεται

Η ανάκληση αποκλείεται, α) αν ο δωρητής έδωσε συγγνώμη στο δωρεοδόχο, ή β) αν πέρασε ένα έτος αφ ότου ο δωρητής, έχοντας δικαίωμα να ανακαλέσει, πληροφορήθηκε το λόγο της ανάκλησης. Δεν επιτρέπεται ανάκληση ύστερα από το θάνατο του δωρεοδόχου (άρθρο 510 ΑΚ).

Α. Ο αρραβώνας, ο οποίος σκοπεί στην κάλυψη της ζημίας στην περίπτωση υπαίτιας ματαίωσης της σύμβασης αγοράς ακινήτου, διαφέρει από την προκαταβολή, γιατί ο αρραβώνας δίνεται για καταρτισμένη σύμβαση αγοράς, ή κατά την σύναψη προσυμφώνου και όχι κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων, που δίδεται η προκαταβολή (ΑΠ 1500/2008, ΑΠ 98/2017). 

Β. Επομένως βασική διαφορά μεταξύ προκαταβολής και αρραβώνα που δίνεται κατά την κατάρτιση της κύριας συμβάσεως αγοράς είναι ότι, η προκαταβολή τελεί υπό την νομική αίρεση της δημιουργίας στο μέλλον της ενοχής και όχι υπό την αίρεση της μη εκπλήρωσης της κυρίας ενοχής.

Γ. Η προκαταβολή δεν χάνεται, ούτε επιστρέφεται στο διπλάσιο, όπως συμβαίνει στην κατάπτωση του αρραβώνα, γιατί στερείται της αμφιτερούς διαζευκτικής ενεργείας του καταπεσόντος αρραβώνος, του ότι δηλαδή  δημιουργούνται, με την κατάπτωσή του, δύο παράλληλες και ανεξάρτητες μεταξύ των αξιώσεις, μία από την κυρία και μία από την αρραβωνική σύμβαση (ΕΑ 4477/1979).

Δ. Η προκαταβολή για την οποία δεν συντάχθηκε συμβολαιογραφικό έγγραφο, που απαιτείται κατά τα άρθρα 166, 369, 513 και 1033 ΑΚ, συνιστά πλουτισμό του πωλητή χωρίς νόμιμη αιτία από την περιουσία του αγοραστή, και αναζητείται κατά τις αρχές του αδικαιολογήτου πλουτισμού, καθόσον ο λήπτης κατέστη πλουσιότερος χωρίς νόμιμη αιτία. Κρίσιμος χρόνος για τον υπολογισμό του πλουτισμού είναι ο χρόνος που περιήλθε η ωφέλεια στον πλουτίσαντα,  ενώ η ευθύνη του λήπτη χρηματικής παροχής, καθόσον αφορά τους τόκους, προσδιορίζεται από τις γενικές διατάξεις των άρθρων 345, 346, 910 ΑΚ (ΑΠ 828/2003, ΑΠ 852/2000, ΑΠ 1500/2008, ΑΠ 1186/19, ΑΠ 653/2011, ΑΠ 1877/2013, ΜονΠρΑθ 10162/2018, ΠολΠρΠειρ 2679/2014).

Η διεκδικητική αγωγή, ως αξίωση, υπόκειται στην γενική εικοσαετή παραγραφή του άρθρου 249 ΑΚ.

Σύμφωνα με το άρθρο 251 ΑΚ η παραγραφή αρχίζει από την στιγμή που προσβάλλεται το δικαίωμα της κυριότητας, με την δημιουργία κατάστασης αντιτιθεμένης σε αυτό.

Επέρχεται από μόνη την παράλειψη του δικαιούχου να ασκήσει το δικαίωμα, χωρίς να ερευνάται το είδος της νομής, ή κατοχής, που ασκεί ο προσβολέας, ούτε αν η νομή μπορεί να οδηγήσει σε κτήση κυριότητας με χρησικτησία.

Μετά την συμπλήρωση του χρόνου παραγραφής δικαιούται ο υπόχρεος να προβάλει την ένσταση παραγραφής και να αρνηθεί την απόδοση του διεκδικουμένου ακινήτου, χωρίς όμως η παραγραφή αυτή να επιφέρει απόσβεση της κυριότητας που εξακολουθεί να παραμένει στο δικαιούχο, εκτός αν συντρέχουν στο πρόσωπο του εναγομένου και οι προϋποθέσεις της έκτακτης χρησικτησίας (κτητικής παραγραφής) (ΑΠ 1425/2011).

Α. Ο αρραβώνας, ο οποίος σκοπεί στην κάλυψη της ζημίας στην περίπτωση υπαίτιας ματαίωσης της σύμβασης αγοράς ακινήτου, διαφέρει από την προκαταβολή, γιατί ο αρραβώνας δίνεται για καταρτισμένη σύμβαση αγοράς, ή κατά την σύναψη προσυμφώνου και όχι κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων, που δίδεται η προκαταβολή (ΑΠ 1500/2008, ΑΠ 98/2017). 

Β. Επομένως βασική διαφορά μεταξύ προκαταβολής και αρραβώνα που δίνεται κατά την κατάρτιση της κύριας συμβάσεως αγοράς είναι ότι, η προκαταβολή τελεί υπό την νομική αίρεση της δημιουργίας στο μέλλον της ενοχής και όχι υπό την αίρεση της μη εκπλήρωσης της κυρίας ενοχής.

Γ. Η προκαταβολή δεν χάνεται, ούτε επιστρέφεται στο διπλάσιο, όπως συμβαίνει στην κατάπτωση του αρραβώνα, γιατί στερείται της αμφιτερούς διαζευκτικής ενεργείας του καταπεσόντος αρραβώνος, του ότι δηλαδή  δημιουργούνται, με την κατάπτωσή του, δύο παράλληλες και ανεξάρτητες μεταξύ των αξιώσεις, μία από την κυρία και μία από την αρραβωνική σύμβαση (ΕΑ 4477/1979).

Δ. Η προκαταβολή για την οποία δεν συντάχθηκε συμβολαιογραφικό έγγραφο, που απαιτείται κατά τα άρθρα 166, 369, 513 και 1033 ΑΚ, συνιστά πλουτισμό του πωλητή χωρίς νόμιμη αιτία από την περιουσία του αγοραστή, και αναζητείται κατά τις αρχές του αδικαιολογήτου πλουτισμού (ΑΠ 828/2003, ΑΠ 852/2000).

Α. Από την διάταξη του άρθρου 402 ΑΚ προκύπτει ότι, κατά την κατάρτιση της σύμβασης αγοράς ακινήτου μπορεί να δοθεί αρραβώνας. Η εν λόγω διάταξη ρυθμίζει τον αρραβώνα, ο οποίος δίδεται κατά την κατάρτιση της κυρίας σύμβασης αγοράς και όχι αυτόν που δίδεται προ της κατάρτισης της κυρίας σύμβασης.

Β. Προκειμένου αγοράς ακινήτου, η περί αρραβώνος σύμβαση πρέπει να περιληφθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 369, 1033, 164 και 166 ΑΚ, διαφορετικά αυτή είναι άκυρη (ΑΠ 1500/2008).

Γ. Σύμφωνα με την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, το είδος του αρραβώνα εξαρτάται από τη βούληση των μερών. Από τις διατάξεις των άρθρων 402 και 403 ΑΚ προκύπτει ότι, ο αρραβώνας που δίδεται για εξασφάλιση της σύμβασης αγοράς ακινήτου χαρακτηρίζεται,

α) είτε ως επιβεβαιωτικός της κατάρτισής της,

β) είτε έχει την έννοια του επιτίμιου μεταμέλειας, που παρέχει στους συμβαλλομένους δικαίωμα να υπαναχωρήσουν από την σύμβαση, χάνοντας τον αρραβώνα, ή να τον αποδώσουν το διπλάσιο,

γ) είτε έχει την έννοια της ποινής που λειτουργεί σε περίπτωση μη εκπλήρωσης, ή μη προσήκουσας εκπλήρωσης της σύμβασης, κατά τρόπο ανάλογο της ποινικής ρήτρας (ΑΠ 1118/1993, ΕφΑθ 4273/2005).

Δ. Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 402 ΑΚ, σε περίπτωση αμφιβολίας ο αρραβώνας θεωρείται μόνο ποινικός, που λειτουργεί, σύμφωνα με το άρθρο 403 ΑΚ, κατά τρόπο παρόμοιο προς τη λειτουργία της ποινικής ρήτρας.

Ε. Ο ποινικός αρραβώνας καταπίπτει σε περίπτωση υπαίτιας αδυναμίας προς εκπλήρωση της κύριας σύμβασης αγοράς και σε περίπτωση υπερημερίας αυτού, η οποία επέρχεται με την πάροδο της ημέρας προς εκτέλεση της σύμβασης αγοράς, όταν έχει ορισθεί τέτοια, αλλιώς από την όχληση, οπότε ο δανειστής αποκτά δικαίωμα από την παρεπόμενη αρραβωνική σύμβαση, είτε στον αρραβώνα που έλαβε, είτε αξίωση προς απόδοση του διπλασίου, μη αποκλειομένης «εν αμφιβολία» και υποχρέωσης για παραπέρα αποζημίωση, μειούμενης κατά το ποσό του αρραβώνα (ΑΠ 1118/1993, ΑΠ 2123/1984, ΕφΑθ 1704/2008).

ΣΤ. Ο αναίτιος μπορεί να υπαναχωρήσει από την σύμβαση και, αν μεν είναι εκείνος που έδωσε τον αρραβώνα, δικαιούται να δηλώσει υπαναχώρηση λαμβάνοντας εις διπλούν αυτόν (άρθρο 403 εδ. α ΑΚ) ενώ, αν είναι ο λήπτης, να υπαναχωρήσει από την σύμβαση κρατώντας τον αρραβώνα. Και οι δύο αυτοί δεν αποκλείεται να ζητήσουν την αποκατάσταση κάθε περαιτέρω ζημίας, που θα μειώνεται όμως κατά το ποσό του αρραβώνα.

Ζ. Ο αρραβώνας δεν αναζητείται, βάσει των διατάξεων περί αδικαιολογήτου πλουτισμού, όπως συμβαίνει στην περίπτωση της προκαταβολής. Όταν, όμως, ο αρραβώνας δεν καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο, ο αρραβώνας αυτός είναι άκυρος και ο δοθείς αναζητείται κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού (ΕφΑθ 1879/2007, ΕφΑθ 7059/2004, ΤρΕφΠειρ  22/2018). 

Η. Έχει γίνει δεκτό ότι, ιδιωτικό συμφωνητικό, που δεν περιεβλήθη τον συμβολαιογραφικό τύπο, δεν συνιστά το εν λόγω ιδιωτικό συμφωνητικό και τον υφιστάμενο σε αυτό όρο περί αρραβώνα άκυρο. Αυτό συμβαίνει μόνο, όταν προκύπτει με πλήρη σαφήνεια ότι η βούληση των συμβαλλομένων μερών περί δόσεως αρραβώνα είναι σε τέτοιο βαθμό ισχυρή, ώστε, για την ενίσχυσή της, να μην απαιτείται να περιβληθεί και τον συμβολαιογραφικό τύπο, που είναι απαραίτητος για την κατάρτιση της κυρίας σύμβασης (ΑΠ 1186/2019).

Σύμφωνα με το άρθρο 1018 ΑΚ, αν απαιτείται για την επισκευή, ή την ανακαίνιση, κτιρίου, η είσοδος και η κυκλοφορία του προσωπικού στο γειτονικό ακίνητο, ή η παροδική τοποθέτηση σε αυτό εγκαταστάσεων ή οικοδομικού υλικού, ο κύριος του γειτονικού ακινήτου έχει την υποχρέωση, εφ όσον δεν παρακωλύεται σοβαρά η χρήση του, να ανεχθεί αυτές τις ενέργειες έναντι αποζημίωσης, ή παροχής ασφάλειας για την τυχόν ζημία.

Α. Η διάταξη, καίτοι αναφέρεται στην επισκευή, ή ανακαίνιση, υπάρχοντος κτιρίου, εφαρμόζεται, για την ταυτότητα του νομικού λόγου, και στην περίπτωση της ανεγειρομένης νέας οικοδομής, όταν δεν είναι δυνατή με άλλο τρόπο η εκτέλεση των αναγκαίων για την ανέγερσή της εργασιών (ΑΠ 966/1995).

Β. Σε περίπτωση που ο κύριος του γειτονικού ακινήτου αρνείται να ανεχθεί τις επισκευές, μπορεί ο κύριος του υπό επισκευή, ή ανακαίνιση, ακινήτου να ασκήσει σε βάρος του σχετική αγωγή στο κατά τόπο αρμόδιο Ειρηνοδικείο, με αίτημα την ανοχή των προαναφερόμενων ενεργειών, έχοντας ταυτόχρονα το δικαίωμα να ασκήσει και αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, αν συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις για τη λήψη αυτών (ΕιρΘεσ 2403/2013).

Σύμφωνα με το άρθρο 1010 ΑΚ, αν ο κύριος ακινήτου που ανεγείρει σε αυτό οικοδομή την επεκτείνει με καλή πίστη στο γειτονικό γήπεδο, ο δε κύριος αυτού πριν κατά μεγάλο μέρος αποπερατωθεί η οικοδομή δεν διαμαρτυρήθηκε, το δικαστήριο μπορεί κατά την εύλογη κρίση του να επιδικάσει την κυριότητα του γηπέδου που καταλήφθηκε στον κύριο του οικοδομηθέντος ακινήτου με καταβολή της αξίας του που είχε κατά το χρόνο της καταλήψεως καθώς και κάθε άλλη ζημιά και ιδίως από τη μείωση της αξίας του απομένοντος.

Β. Από την διάταξη αυτή προκύπτει, ότι η επέκταση της οικοδομής που ανεγείρει ο κύριος του ακινήτου πρέπει να γίνεται σε γειτονικό γήπεδο, δηλαδή σε τμήμα εδάφους, οπότε και μόνον, αν συντρέχουν και οι άλλες προϋποθέσεις του νόμου, μπορεί να επιδικασθεί το καταληφθέν στον κύριο του οικοδομηθέντος ακινήτου.

Γ. Η διάταξη δεν εφαρμόζεται, αν η επέκταση της οικοδομής γίνεται σε τμήμα κτίσματος, όπως είναι το δώμα γειτονικής οικοδομής. Η περίπτωση αυτή δεν προβλέπεται, ούτε από τη διάταξη του άρθρου 1011 ΑΚ, κατά την οποία, η διάταξη του άρθρου 1010 εφαρμόζεται ανάλογα και όταν από την επέκταση της οικοδομής στο γειτονικό γήπεδο και την επιδίκαση βλάπτονται άλλοι που έχουν εμπράγματο δικαίωμα πάνω σ' αυτό, γιατί προϋπόθεση εφαρμογής του άρθρου αυτού, με το οποίο σκοπείται η προστασία των τρίτων που έχουν άλλα εμπράγματα δικαιώματα επί του καταληφθέντος, είναι η ιδιότητα αυτού ως γηπέδου, κατά την έννοια του άρθρου 1010 ΑΚ (ΑΠ 1370/1989)

Σύμφωνα με τα άρθρα 1012 και 1013 ΑΚ, αν ακίνητο στερείται την αναγκαία δίοδο προς το δρόμο, έχει δικαίωμα ο κύριός του να απαιτήσει δίοδο από τους γείτονες έναντι ανάλογης αποζημίωσης, η κατεύθυνση της διόδου και η έκταση του δικαιώματος για χρήση καθώς και η αποζημίωση που πρέπει να καταβληθεί καθορίζονται με δικαστική απόφαση.

Α. Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει ότι

α) ακίνητο στερούμενο την αναγκαία δίοδο προς την οδό θεωρείται εκείνο που στερείται κάθε επικοινωνία με δημόσια, δημοτική ή κοινοτική οδό, αναγκαία για την εκμετάλλευση ή χρησιμοποίηση του, σύμφωνα με τον προορισμό του, καθώς και εκείνο που έχει μεν δίοδο, πλην όμως, αυτή εξυπηρετεί ατελώς τις ανάγκες του.

β) η έκταση του δικαιώματος προς χρήση διόδου, η οποία πρέπει να ανταποκρίνεται προς την οικονομική χρησιμότητα του, καθώς και η επάρκεια της διόδου κρίνονται αντικειμενικά με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες κατά το χρόνο έγερσης της αγωγής ήτοι τις ενεστώσες ανάγκες του ακινήτου, τον ενεστώτα προορισμό του, τη θέση ή περιοχή του.

γ) στο δικαστήριο παρέχεται η εξουσία να καθορίσει τις διαστάσεις της διόδου και την κατεύθυνση που πρέπει να ακολουθεί αυτή, με  την όσο το δυνατό μικρότερη ζημία του γειτονικού ακινήτου (1197/2015).

Β. Η σχετική αγωγή ασκείται από τον κύριο του ακινήτου, που στερείται παντελώς διόδου ή επαρκούς διόδου, και απευθύνεται κατά του κυρίου του ακινήτου, που μεσολαβεί μεταξύ του ακινήτου αυτού και του δημοσίου, δημοτικού ή κοινοτικού δρόμου. Αν μεταξύ του ακινήτου του ενάγοντος και του δρόμου μεσολαβούν περισσότερα συνεχόμενα ακίνητα, η αγωγή απευθύνεται και κατά των κυρίων των ακινήτων αυτών. Οι παρεμβαλλόμενοι ιδιοκτήτες ενάγονται, είτε από κοινού, είτε με χωριστές αγωγές, οι οποίες όμως αναγκαίως συνεκδικάζονται (ΑΠ 935/2003, ΑΠ 829/2017).

Γ. Στην περίπτωση, που μεσολαβούν περισσότερα συνεχόμενα ακίνητα, ο ενάγων δεν υποχρεούται να απευθύνει την αγωγή του κατά των κυρίων όλων των ακινήτων από τα οποία είναι δυνατή η διέλευση της διόδου, αλλά απόκειται στην υπεράσπιση του εναγομένου να ισχυρισθεί και να αποδείξει ότι υπάρχει άλλο γειτονικό ακίνητο, από το οποίο μπορεί να παρασχεθεί δίοδος, λιγότερο επαχθής από αυτήν που ζητείται με την αγωγή (ΑΠ 829/2017).

Από τις διατάξεις των άρθρων 1000, 1001 ΑΚ προκύπτει ότι στην έννοια της κυριότητας πάνω σε ακίνητο περιλαμβάνεται κάθε εξουσία μη ειδικώς, από τον νόμο, ή από δικαίωμα τρίτου, αποκλειομένη (ΑΠ 1855/1984). Η εξουσία όμως του κυρίου περιορίζεται με τους νομίμους περιορισμούς, που επιβάλλονται από το ιδιωτικό γειτονικό δίκαιο και αποτελούν, κυρίως ειπείν, προσδιοριστικούς του περιεχομένου της κυριότητας όρους.

Α. Από την διάταξη του άρθρου 1020 ΑΚ συνάγεται ότι, σε περίπτωση σύγχυσης των ορίων ακινήτων χωρεί κανονισμός τους από το δικαστήριο. Αν είναι ανέφικτη η εξακρίβωσή τους προσδιορίζονται σύμφωνα με την υπάρχουσα κατάσταση της νομής. Αν δεν μπορεί και αυτή, κατανέμεται η αμφισβητούμενη έκταση κατά το ίσο μέρος σε καθένα από τα ακίνητα.

Β. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι η αγωγή κανονισμού των ορίων, η οποία πηγάζει από το δικαίωμα της κυριότητας και αποβλέπει στην προστασία αυτού, προϋποθέτει, α) αφ ενός εφαπτόμενα ακίνητα, αστικά ή αγροτικά, που ανήκουν σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες, β) αφ ετέρου αβεβαιότητα ως προς την αληθή θέση της μεταξύ τους οριοθετικής γραμμής. Η αβεβαιότητα αυτή μπορεί να είναι, είτε αντικειμενική, όταν οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να καθορίσουν τα όρια μεταξύ των ακινήτων τους, είτε υποκειμενική, όταν δεν συμφωνούν ως προς την πραγματική θέση της οριακής γραμμής. Δεν ενδιαφέρει η αιτία από την οποία προέκυψε αυτή η αβεβαιότητα, η οποία μπορεί να οφείλεται σε ενέργεια κάποιου από τους ιδιοκτήτες, ή των δικαιοπαρόχων τους, ή τρίτου, ή σε άλλη αιτία.

Γ. Για το παραδεκτό της αγωγής αρκεί να επικαλείται ο ενάγων ότι υπάρχει αμφισβήτηση των ορίων του ακινήτου του με το συνεχόμενο ακίνητο, είτε από τον ίδιο, είτε από τον αντίδικό του και να ζητεί από το δικαστήριο τον καθορισμό των ορίων,  που έχουν καταστεί αβέβαια.

Δ. Το δικαστήριο με την απόφασή του προσδιορίζει τα παλιά όρια των ακινήτων, που ήταν μέχρι τότε αμφισβητούμενα ή συγκεχυμένα, α) Χρησιμοποιώντας για το σκοπό αυτό τίτλους ιδιοκτησίας, τοπογραφικά διαγράμματα κλπ, β) Με βάση την αποδεικνυόμενη κυριότητα στα γειτονικά ακίνητα, γ) Αν δεν μπορεί να εξακριβωθεί το όριο κάθε γειτονικής κυριότητας, ο προσδιορισμός γίνεται σύμφωνα με την υφιστάμενη κατάσταση νομής, δ) Αν η κατάσταση νομής δεν μπορεί να εξακριβωθεί, η αμφισβητούμενη έκταση κατανέμεται από το δικαστήριο κατά ίσα μέρη σε καθένα από τα γειτονικά ακίνητα.

Ε. Όταν ο ενάγων υποδεικνύει ορισμένη οριοθετική γραμμή, την οποία αυτός θεωρεί ακριβή, το δικαστήριο, αν κρίνει το σχετικό ισχυρισμό αβάσιμο, δεν θα απορρίψει την αγωγή, αλλά θα προβεί στον προσδιορισμό των ορίων, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 1020 ΑΚ (ΑΠ 82/2006, ΕιρΚρωπίας 795/2012)

ΣΤ. Εάν ο ενάγων γνωρίζει την ακριβή θέση της οριοθετικής γραμμής και ζητεί την αναγνώριση της κυριότητάς του σε ορισμένη λωρίδα εδάφους παρά το σύνορο της ιδιοκτησίας του και την απόδοσή της, δεν πρόκειται περί αγωγής κανονισμού ορίων, αλλά περί διεκδικητικής αγωγής, η δυνατότητα έγερσης της οποίας πάντως δεν αποκλείει την αυτοτελή έγερση της αγωγής κανονισμού ορίων, η οποία δεν υπόκειται και σε παραγραφή κατ' άρθρο 1032 ΑΚ (ΑΠ 633/1996).

Α. Σύμφωνα με το άρθρο 1003 ΑΚ ο κύριος ακινήτου υποχρεούται να ανέχεται την εκπομπή επενεργειών από το γειτονικό ακίνητο, εφ όσον αυτές δεν παραβλάπτουν σημαντικώς την χρήση του ακινήτου, ή προέρχονται από χρήση συνήθη για τα ακίνητα της περιοχής του ακινήτου από το οποίο προκαλείται η βλάβη.

Β. Ως εκπομπές, ή επενέργειες, νοούνται οι υλικές αντίστοιχες, οι οποίες αφορούν τα λεγόμενα αστάθμητα στοιχεία, καπνού, αιθάλης, αναθυμιάσεων, θερμότητος,  θορύβου, δονήσεων και άλλες παρόμοιες ενέργειες, όπως η εκπομπή σκόνης, ηλεκτρικής ή μαγνητικής ενεργείας, εκτυφλωτικού φωτός, υγρασίας ή ψύξης  

Γ. Εξ αντιδιαστολής συνάγεται ότι ο κύριος του ακινήτου δεν υποχρεούται να ανεχθεί τις από το γειτονικό ακίνητο εκπομπές, εφ όσον αυτές  παραβλάπτουν ουσιωδώς την χρήση του ακινήτου του και δεν είναι συνήθεις στην περιοχή.

Δ. Στις περιπτώσεις αυτές ο κύριος του ακινήτου προστατεύεται, α) με την έγερση της αρνητικής αγωγής διατάραξης κυριότητας (ΑΚ 989), ή β) με αίτηση ασφαλιστικών μέτρων των άρθρων 733-734 ΚΠολΔ, αξιώνοντας την άρση της προσβολής και την παράλειψη αυτής εις το μέλλον βλ. ΑΠ 626 /2005)

Ε. Οι παραπάνω υποθέσεις, σύμφωνα με το άρθρο 15 αριθ. 3 ΚΠολΔ υπάγονται στην αρμοδιότητα των Ειρηνοδικείων, ανεξάρτητα από την αξία του αντικειμένου της διαφοράς.

ΣΤ. Ο κύριος του βλαπτομένου ακινήτου υποχρεούται να αποδείξει μόνο την επιβλαβή επενέργεια της εκπομπής, ενώ ο εναγόμενος υποχρεούται, κατ ένσταση, να επικαλεσθεί και αποδείξει ότι η από το ακίνητό του προερχομένη όχληση δεν υπερβαίνει τα από το άρθρο 1003 ΑΚ διαγραφόμενα όρια (βλ. ΑΠ 1102 /1984).

Ζ. Εφ όσον η διαταρακτική ενέργεια συνιστά και αδικοπραξία δύναται ο βλαπτόμενος ιδιοκτήτης να επιδιώξει την αποκατάσταση της υλικής ζημίας αυτού και την χρηματική ικανοποίηση της ηθικής βλάβης του (βλ. ΕφΛαρ 530 /2008), γιατί στη περίπτωση αυτή το γενεσιουργό αίτιο της ζημίας είναι η υπαιτιότητα και όχι η εκπομπή των επενεργειών των προερχόμενων από το βλάπτον ακίνητο (ΕφΑθ 10668/84, ΕφΠατρών 945/2006).

Α. Διατάραξη κυριότητας αποτελεί κάθε έμπρακτη εναντίωση στο θετικό, ή αποθετικό περιεχόμενο της κυριότητας, η οποία συντρέχει, όταν ο εναγόμενος ενεργεί πράξεις δυνάμενες να ενεργηθούν μόνον από τον κύριο του πράγματος, ή όταν εμποδίζει τον κύριο από της διενεργείας πράξεων επί του ιδίου πράγματος αυτού και έχει ως συνέπεια την μη ελεύθερη, ανενόχλητη χρησιμοποίηση, εκμετάλλευση και απόλαυση των εξουσιών του από την κυριότητα επί του πράγματος (ΑΠ 1062 /2006).  

Β. Διατάραξη της κυριότητας αποτελούν και οι από το γειτονικό ακίνητο εκπομπές, καπνού, αιθάλης, αναθυμιάσεων, θερμότητας, θορύβου, δονήσεων, σκόνης, ηλεκτρικής ή μαγνητικής ενεργείας, εκτυφλωτικού φωτός, υγρασίας, ψύξης κλπ, εφ όσον παραβλάπτουν ουσιωδώς την χρήση του ακινήτου και δεν είναι συνήθεις στην περιοχή. Το ζήτημα αν κάποια ουσιώδης επενέργεια είναι σύνηθες για τα ακίνητα της περιοχής του βλάπτοντος κτήματος κρίνεται από τη φύση του και την τοποθεσία που αυτό βρίσκεται (ΑΠ 626 /2005).

Γ. Ο διαταρασσόμενος κύριος από τις παραπάνω εκπομπές προστατεύεται α) με την έγερση αρνητικής αγωγής (ΑΚ 989), ή β) με αίτηση ασφαλιστικών μέτρων των άρθρων 733-734 ΚΠολΔ, αξιώνοντας την άρση της προσβολής και την παράλειψη αυτής εις το μέλλον

Δ. Τόσο η αρνητική αγωγή, όσο και η αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, απευθύνονται εναντίον οιασδήποτε διαταρακτικής πράξης που προσβάλλει το δικαίωμα κυριότητος του βλαπτομένου κυρίου, ή συγκυρίου, ανεξαρτήτως εάν ο διαταράττων συνδέεται ως κύριος, ή κάτοχος με κάποιο γειτονικό ακίνητο. Αν ο διαταράττων τυγχάνει συγκύριος γειτονικού ακινήτου, η αγωγή δύναται να στραφεί εναντίον μόνον αυτού και δεν απαιτείται να απευθυνθεί υποχρεωτικώς εναντίον των λοιπών συγκυρίων, καθώς μεταξύ τούτων δεν υφίσταται αναγκαστική, αλλά απλή ομοδικία (βλ. ΑΠ 49 /1998, ΜονΠρΠειρ  530/2018).

Ε. Εφ όσον η διαταρακτική ενέργεια επί του βλαπτομένου ακινήτου συνιστά και αδικοπραξία, δύναται ο βλαπτόμενος ιδιοκτήτης να επιδιώξει την αποκατάσταση της υλικής ζημίας του και την χρηματική ικανοποίηση της ηθικής βλάβης του (ΕφΛαρ 530/2008, ΕφΑθ 1182/1985).

ΣΤ. Οι παραπάνω υποθέσεις, σύμφωνα με το άρθρο 15 αριθ. 3 ΚΠολΔ υπάγονται στην αρμοδιότητα των Ειρηνοδικείων, ανεξάρτητα από την αξία του αντικειμένου της διαφοράς.

Α. Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 158, 159, 166, 180, 181, 361, 369, 513 και 1033 ΑΚ προκύπτει ότι, η μη τήρηση του τύπου (συμβολαιογραφική πράξη) η  ως προς μέρος του τιμήματος ακινήτου, όπως στην περίπτωση που αυτό συμφωνήθηκε μεγαλύτερο από αυτό που εικονικά (άρθρ. 138 ΑΚ) αναγράφεται στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, δεν καθιστά άκυρη την όλη σύμβαση.

Β. Άκυρη είναι μόνον η συμφωνία για το εκτός συμβολαίου επιπλέον τίμημα, όπως αυτό συνάγεται από τη διάταξη του άρθρ. 13 παρ. 3 ν. 1587/1950, σύμφωνα με την οποία «Το αντέγγραφον εξ ου προκύπτει ότι συνεφωνήθη ή κατεβλήθη τίμημα μεγαλύτερον του αναγραφέντος εν τω συμβολαίω και εν τη δηλώσει του φόρου του παρόντος νόμου, είναι άκυρον και δεν δύναται να προσαχθεί και να ληφθή υπ` όψει υπό του Δικαστηρίου και υφ' οιασδήποτε ετέρας Αρχής».

Γ. Με την διάταξη αυτή ρητά περιορίσθηκε η ακυρότητα της πώλησης ακινήτου μόνο στην άτυπη συμφωνία για καταβολή τιμήματος μεγαλύτερου από το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο, χωρίς κατά τα λοιπά να επηρεάζεται το κύρος της πώλησης υπό το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο εικονικό τίμημα (ΑΠ 543/1996).

Δ. Επομένως το εκτός συμβολαίου μεγαλύτερο τίμημα, αν δεν έχει καταβληθεί, δεν μπορεί να απαιτηθεί από τον πωλητή, ούτε με τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό, αφού ο αγοραστής απέκτησε το πωληθέν ακίνητο για νόμιμη αιτία με βάση το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο και συνεπώς έγκυρα συμφωνημένο μικρότερο τίμημα, οπότε αντίστοιχα ως προς το εκτός συμβολαίου επιπλέον τίμημα, που δεν κατέβαλε, δεν μπορεί να θεωρηθεί ως ωφελούμενος χωρίς νόμιμη αιτία.

Ε. Αν το επιπλέον τίμημα έχει ήδη καταβληθεί, μπορεί μεν ο αγοραστής να το αναζητήσει κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό μόνο κατά το μέρος που υπερβαίνει την αγοραία αξία του πωληθέντος ακινήτου κατά το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης, γιατί, εφ όσον ανταποκρίνεται σε αυτή, δεν υπάρχει αδικαιολόγητος πλουτισμός του πωλητή, παρά το ότι αποτελεί περιουσιακή επίδοση χωρίς νόμιμη αιτία (ΑΠ 1126/2002, ΑΠ  661/2018).

ΣΤ. Συνεπώς, δεν στερείται έννομων συνεπειών η άτυπη συμφωνία πωλητή και αγοραστή, ότι το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα υπολείπεται του πραγματικού και μπορεί, χωρίς εμπόδιο από την ανωτέρω διάταξη του άρθρ. 13 §3 ν.1587/1950, να γίνει επίκληση της άκυρης για το επιπλέον τίμημα συμφωνίας, εφ' όσον από την επίκλησή της δικαιολογείται έννομο συμφέρον προκειμένου να προταθεί, ή να αποκρουσθεί, η αξίωση από τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (ΟλΑΠ 560/1974, ΑΠ 543/1996).

Ζ. Η απόδειξη της συμφωνίας αυτής δεν επιτρέπεται να γίνει με τη χρήση αντεγγράφου, το οποίο από την ίδια ως άνω διάταξη χαρακτηρίζεται ως άκυρο και απαγορευμένο αποδεικτικό μέσο. Ωμως τα λοιπά αποδεικτικά μέσα είναι επιτρεπτά και η απόδειξη της συμφωνίας δεν συνιστά ανεπίτρεπτη απόδειξη κατά του περιεχομένου του αγοραπωλητήριου  συμβολαίου, ή τροποποιητικής αυτού συμφωνίας, αφού δεν αμφισβητείται το περιεχόμενό του, όπως εξωτερικώς έχει, αλλά η σπουδαιότητα των δικαιοπρακτικών δηλώσεων των μερών ως προς το ύψος του τιμήματος, για αυτό και δεν ισχύουν οι περιορισμοί των άρθρων 164 ΑΚ και 393, 441 ΚΠολΔ (ΑΠ 656/2014, ΑΠ  661/2018).

Θ. Κατά την ίδια έννοια δεν ισχύουν οι περιορισμοί αυτοί και προκειμένου για την απόδειξη της αγοραίας αξίας του πωληθέντος ακινήτου κατά τον κρίσιμο χρόνο, εφ όσον και πάλι η απόδειξη δεν στρέφεται κατά του περιεχομένου του αγοραπωλητήριου συμβολαίου, ούτε αφορά σε τροποποιητική αυτού συμφωνία (ΑΠ  661/2018).

Α. Σύμφωνα με το άρθρο 166 ΑΚ, το προσύμφωνο είναι η σύμβαση με την οποία τα μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση να συνάψουν ορισμένη σύμβαση, σύμφωνα με τους όρους που έχουν καθορισθεί και υπόκειται στον τύπο που ο νόμος ορίζει για την σύμβαση που πρέπει να συναφθεί. Πρόκειται για τέλεια, αυθύπαρκτη και αυτοτελή ενοχική υποσχετική σύμβαση, που δημιουργεί την υποχρέωση για κατάρτιση της οριστικής σύμβασης.

Β. Το ως άνω άρθρο δεν διαλαμβάνει ειδικές διατάξεις, που να διέπουν το προσύμφωνο, για αυτό και για την ταυτότητα του νομικού λόγου εφαρμόζονται αναλογικώς επί των σχέσεων που πηγάζουν από αυτό, οι κανόνες των άρθρων 380-382 ΑΚ που αφορούν όλες τις συμβάσεις (ΑΠ 590/2017), ή οι διατάξεις της ειδικής κατηγορίας στην οποία υπάγεται ορισμένη σύμβαση (ΑΠ 568/2014, ΑΠ 772/2014, (ΑΠ 568/2014, ΑΠ 2356/2009).

Γ. Στο προσύμφωνο πώλησης ακινήτου έχουν εφαρμογή, τόσον οι γενικές διατάξεις για την πλημμελή εκπλήρωση της παροχής, όσο και οι ειδικές διατάξεις της συγκεκριμένης σύμβασης, όπως εκείνες που αφορούν στην ευθύνη του πωλητή για νομικά ή πραγματικά ελαττώματα και για έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων κατά τα άρθρα 515 και 534 έως 537ΑΚ, οπότε ο εκ προσυμφώνου αγοραστής έχει τα παρεχόμενα από τα άρθρα 516 και 540 και 543 δικαιώματα (ΑΠ 708/2016, ΑΠ 862/2020), και συνεπώς δικαιούται και να υπαναχωρήσει από την σύναψη της οριστικής σύμβασης (ΑΠ 514/2016, ΑΠ 825/2019, ΑΠ 708/2016, ΑΠ 862/2020).

Δ. Όπως προκύπτει από το άρθρο 166 ΑΚ, το προσύμφωνο υπόκειται στον τύπο που ο νόμος ορίζει για την σύμβαση που πρέπει να καταρτισθεί. Προκειμένου περί αγοράς ακινήτου πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου. Ο ίδιος τύπος απαιτείται για τις τροποποιήσεις του προσυμφώνου (164 ΑΚ), αλλά αυτές που αφορούν ουσιώδη σημεία του και όχι επουσιώδη (ΑΠ 1217/1978, ΑΠ 98/2017, ΑΠ 1118/2015, ΤρΕφΠειρ  22/2018). 

Ε. Η σύναψη της οριστικής σύμβασης πώλησης επιφέρει απόσβεση της εκ του προσυμφώνου ενοχής. Η εκπλήρωση έτσι της ενοχής, καθ` ορισμένο χρονικό σημείο, ή εντός ορισμένης προθεσμίας, αποτελεί ουσιώδες στοιχείο της έννοιας της ενοχής. Ο χρόνος κατά τον οποίο, ή εντός του οποίου, πρέπει να καταρτισθεί η κυρία σύμβαση πώλησης έχει την πρακτική σημασία ότι έκτοτε η απαίτηση καθίσταται ληξιπρόθεσμη και αρχίζει η παραγραφή.

ΣΤ. Τα συμβαλλόμενα μέρη μπορούν με νέα τους συμφωνία να παρατείνουν την τυχόν ορισμένη αρχική προθεσμία σύναψης της οριστικής σύμβασης (ΕφΑθ 8528/2005, ΑΠ 862/2020).

Ζ. Κατά το χρονικό διάστημα από την κατάρτιση του προσυμφώνου μέχρι τη σύναψη της οριστικής σύμβασης ο υπόχρεος από το προσύμφωνο προς περιουσιακή επίδοση με την οριστική σύμβαση διατηρεί πλήρη την εξουσία νομικής και πραγματικής διάθεσης του αντικειμένου της οριστικής σύμβασης (ΕφΑθ 4273/2005).

Η. Η προθεσμία εντός της οποίας πρέπει να συναφθεί η οριστική σύμβαση πώλησης, εφ όσον δεν ορίσθηκε διαφορετικά, έχει απλώς το χαρακτήρα προθεσμίας εκπληρώσεως της παροχής των συμβληθέντων, οπότε η άπρακτη πάροδος αυτής δεν επάγεται ανατροπή του προσυμφώνου (ΕφΠειρ.472/2011). Και μετά την πάροδο της προθεσμίας και μέχρι συμπληρώσεως της παραγραφής, στην οποία υπόκειται η σχετική αξίωση, μπορεί να ζητηθεί η σύναψη της οριστικής σύμβασης.

Θ. Οι συμβαλλόμενοι, όμως, μπορούν να ορίσουν, ρητά ή σιωπηρά, ότι η άπρακτη πάροδος της ορισθείσας προθεσμίας, ανεξαρτήτως του λόγου που την προκάλεσε, επάγεται ανατροπή του προσυμφώνου και ματαίωση κατάρτισης της οριστικής σύμβασης. Στην τελευταία αυτή περίπτωση η προθεσμία λειτουργεί ως διαλυτική κατά την έννοια του άρθρου 210 ΑΚ (ΑΠ 2356/2009, ΑΠ 1500/2008).

Ι. Εφ όσον, λοιπόν, ο χρόνος εκπλήρωσης της παροχής τέθηκε ως χρόνος παροχής (άρθρο 323 ΑΚ), υπό την έννοια της δήλης ημέρας, δεν αποκλείεται καθόλου το δικαίωμα του αγοραστή να επιδιώξει και μετά τη λήξη της προθεσμίας την εκτέλεση του προσυμφώνου, με καταδίκη του πωλητή σε δήλωση βουλήσεως, κατ` άρθρο 949 ΚΠολΔ, χωρίς να χάνει το δικαίωμά του λόγω άπρακτης παρέλευσης της προθεσμίας (ΕφΛαρ 644/2008).  

ΙΑ. Στην περίπτωση που το προσύμφωνο πώλησης ακινήτου καταρτίστηκε με ιδιωτικό έγγραφο, το προσύμφωνο είναι άκυρο. Η καταβολή ολοκλήρου, ή μέρους του τιμήματος, σε εκτέλεση του προσυμφώνου αυτού επάγεται πλουτισμό του πωλητή χωρίς νόμιμη αιτία από την περιουσία του αγοραστή (ΑΠ 653/2011, ΑΠ 1877/2013) και αναζητείται με τις διατάξεις του ΑΚ περί αδικαιολόγητου πλουτισμού.

Α. Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 540 ΑΚ στις περιπτώσεις ευθύνης του πωλητή για έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας, ο αγοραστής δικαιούται κατ` επιλογήν του

α) Να απαιτήσει, χωρίς επιβάρυνσή του, την διόρθωση, ή αντικατάσταση, του πράγματος με άλλο, εκτός εάν μία τέτοια ενέργεια είναι αδύνατη ή απαιτεί δυσανάλογες δαπάνες. Ο πωλητής οφείλει να πραγματοποιήσει τη διόρθωση ή την αντικατάσταση σε εύλογο χρόνο και χωρίς σημαντική ενόχληση του αγοραστή.

β) Να μειώσει το τίμημα.

γ) Να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση, εκτός αν πρόκειται για επουσιώδες πραγματικό ελάττωμα.

Β. Σύμφωνα με το άρθρο 543 ΑΚ, ο αγοραστής δικαιούται, αντί για τα παραπάνω δικαιώματα από το άρθρο 540, να απαιτήσει αποζημίωση για μη εκτέλεση της σύμβασης ή, σωρευτικά με τα δικαιώματα αυτά, να απαιτήσει αποζημίωση για την ζημία που δεν καλύπτεται από την άσκησή τους.

Η παραπάνω αποζημίωση αποτελεί υποκατάστατο του αρχικού αντικειμένου της παροχής και περιλαμβάνει, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 297 και 298 ΑΚ, κάθε ζημία, θετική ή αποθετική, που υπέστη ο αγοραστής, εξ αιτίας της αθέτησης της υποχρεώσεως του πωλητή.Η θετική ζημία του αγοραστή συνίσταται στην διαφορά της περιουσιακής κατάστασής του, όπως αυτή θα είχε διαμορφωθεί, αν ο πωλητής είχε εκπληρώσει την υποχρέωση του να μεταβιβάσει σε αυτόν το πράγμα χωρίς το νομικό ελάττωμα και εκείνης που υπάρχει εξ αιτίας της μη εκπλήρωσης της υποχρεώσεως του πωλητή,  κατά τον χρόνο της πρώτης συζήτησης της αγωγής. Επομένως περιλαμβάνει την αξία της μη εκπληρωθείσας παροχής, που μπορεί να είναι ανώτερη του καταβληθέντος τιμήματος, καθώς και τις τυχόν δαπάνες στις οποίες υποβλήθηκε ο αγοραστής συμβάσεως ΑΠ 847/2003, ΑΠ 1100/2010)

Γ. Ως ιδιότητα του πράγματος θεωρείται όχι μόνο κάποιο συγκεκριμένο φυσικό γνώρισμα ή πλεονέκτημα αυτού, αλλά και οποιαδήποτε σχέση η οποία από το είδος και τη διάρκειά της, επιδρά κατά την αντίληψη των συναλλαγών στην αξία ή τη χρησιμότητα του πράγματος.  Συνομολογημένη ιδιότητα του πράγματος νοείται η ιδιότητα, όταν υπάρχει ρητή ή σιωπηρή συμφωνία των μερών, ότι το πράγμα έχει τη συμφωνημένη ιδιότητα, στην ύπαρξη της οποίας αποδίδεται ιδιαίτερη σημασία από τον αγοραστή και την οποία ο πωλητής εγγυάται, αναλαμβάνοντας και την ευθύνη για την ενδεχόμενη έλλειψή της (ΑΠ 575/2013).  Συνιστά δε συνομολόγηση ιδιότητας και η συμφωνία περί έλλειψης ορισμένου πραγματικού ελαττώματος (ΑΠ 1497/2018, ΑΠ 243/2009).

Δ. Για να γεννηθεί ευθύνη του πωλητή πρέπει η συνομολογημένη ιδιότητα, να λείπει κατά το χρόνο μετάθεσης του κινδύνου (άρθρο 537 παρ. 1 ΑΚ), που προσδιορίζεται στα άρθρα 522-524 ΑΚ, δηλαδή κατά κανόνα κατά το χρόνο της παραδόσεως του πωληθέντος πράγματος στον αγοραστή (ΑΠ 1391/2010, ΑΠ 84/2020).

Ε. Από τα ανωτέρω δικαιώματα του αγοραστή, η υπαναχώρηση, με την άσκηση της οποίας καταλύεται εξ ολοκλήρου η αρχική σύμβαση της πώλησης, συνιστά διαπλαστικό δικαίωμα, αφού με την άσκησή της διαπλάσσεται μία νέα έννομη κατάσταση, κατά την οποία είναι υπόχρεοι να αποδώσουν, ο μεν αγοραστής το πράγμα και τα ωφελήματα του πράγματος που αποκόμισε, ο δε πωλητής το τίμημα και τα έξοδα της πώλησης. Οι αξιώσεις που απορρέουν για τα μέρη σε περίπτωση υπαναχώρησης από την πώληση ρυθμίζονται από το άρθρο 547 ΑΚ, σύμφωνα με το οποίο, ο μεν αγοραστής έχει υποχρέωση να αποδώσει το πράγμα ελεύθερο από κάθε βάρος που αυτός πρόσθεσε, καθώς και τα ωφελήματα που αποκόμισε από το πράγμα, ο δε πωλητής υποχρεούται να επιστρέψει εντόκως το τίμημα, τα έξοδα της πώλησης, καθώς και όσα ο αγοραστής δαπάνησε για το πράγμα.

ΣΤ. Το δικαίωμα υπαναχώρησης της πώλησης ενδέχεται να έχει ασκηθεί εξώδικα και αρκεί προς τούτο η άτυπη δήλωση του αγοραστή, από την περιέλευση της οποίας στον πωλητή ανατρέπεται αμέσως και αναδρομικά η σύμβαση της πώλησης, το γεγονός δε αυτό, δηλαδή της εξώδικης υπαναχώρησης από την πώληση μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο αναγνωριστικής αγωγής κατά το άρθρ. 70 ΚΠολΔ.

Ζ. Επίσης μπορεί να ασκηθεί και με σχετική αγωγή, η οποία όμως έχει στην περίπτωση αυτή διαπλαστικό χαρακτήρα, και παραδεκτά μπορούν να σωρευθούν σ` αυτή και οι δευτερογενείς αξιώσεις από την υπαναχώρηση της πώλησης (ΑΠ 560/2017, ΑΠ 663/2016, ΑΠ 1596/2014, ΑΠ 733/2001).

Η. Tα εκ του άρθρου 540 ΑΚ χορηγούμενα στον αγοραστή δικαιώματα και αξιώσεις  δεν μπορούν να ασκηθούν σωρευτικά, αλλά ο αγοραστής έχει το εκλεκτικό δικαίωμα να επιλέξει μία από αυτές και να την ασκήσει, γιατί κατά την διάταξη του άρθρου 306 ΑΚ, η οποία εφαρμόζεται αναλογικά και επί διαζευκτικής συρροής αξιώσεων, η επιλογή, που θα γίνει μία φορά είναι αμετάκλητη.

Θ. Όσον αφορά στην αξίωση διόρθωσης, ο αγοραστής εξακολουθεί να έχει δικαίωμα υπαναχώρησης, ή μείωσης του τιμήματος, στην περίπτωση που η διόρθωση έλαβε μεν χώρα, το ελάττωμα, όμως, παρέμεινε.

Ι. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση άσκησης του δικαιώματος αντικατάστασης του πωληθέντος πράγματος. Τούτο σαφώς συνάγεται, τόσο από τη διάταξη του άρθρου 541 ΑΚ, σύμφωνα με την οποία «Ο αγοραστής μπορεί, αν διαπιστωθεί αργότερα και άλλο ελάττωμα, να ασκήσει εκ νέου ένα από τα δικαιώματα» του άρθρου 540 ΑΚ, όσο και από την τελολογία των οικείων διατάξεων, δεδομένου ότι η αξίωση διόρθωσης, ή αντικατάστασης, ως αξίωση μετεκπληρώσεως της σύμβασης, παρέχει μία επιπλέον δυνατότητα στον πωλητή, πριν την άσκηση των λοιπών δραστικότερων δικαιωμάτων από μέρους του αγοραστή, να εκπληρώσει προσηκόντως τη σύμβαση, διορθώνοντας το ελάττωμα, ή αντικαθιστώντας το ελαττωματικό πράγμα (ΑΠ 1636/2014, ΑΠ 575/2013, ΑΠ 1231/2019, ΑΠ 1391/2010, ΑΠ 84/2020).

Α. Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 540 ΑΚ στις περιπτώσεις ευθύνης του πωλητή για πραγματικό ελάττωμα, ο αγοραστής δικαιούται κατ` επιλογήν του

α) Να απαιτήσει, χωρίς επιβάρυνσή του, την διόρθωση, ή αντικατάσταση, του πράγματος με άλλο, εκτός εάν μία τέτοια ενέργεια είναι αδύνατη ή απαιτεί δυσανάλογες δαπάνες. Ο πωλητής οφείλει να πραγματοποιήσει τη διόρθωση ή την αντικατάσταση σε εύλογο χρόνο και χωρίς σημαντική ενόχληση του αγοραστή.

β) Να μειώσει το τίμημα.

γ) Να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση, εκτός αν πρόκειται για επουσιώδες πραγματικό ελάττωμα.

Β. Ως πραγματικό ελάττωμα χαρακτηρίζεται η ατέλεια του πράγματος που αφορά την ιδιοσυγκρασία, ή την κατάσταση, του πωλουμένου πράγματος κατά τον κρίσιμο χρόνο της μετάθεσης του κίνδυνου στον αγοραστή και ότι η ατέλεια αυτή έχει αρνητική επίδραση πάνω στην αξία ή τη χρησιμότητα αυτού (ΕφΘεσ 383/2011).

Γ. Για να γεννηθεί ευθύνη του πωλητή πρέπει το πραγματικό ελάττωμα, να λείπει κατά το χρόνο μετάθεσης του κινδύνου (άρθρο 537 παρ. 1 ΑΚ), που προσδιορίζεται στα άρθρα 522-524 ΑΚ, δηλαδή κατά κανόνα κατά το χρόνο της παραδόσεως του πωληθέντος πράγματος στον αγοραστή (ΑΠ 1391/2010, ΑΠ 84/2020).

Δ. Από τα ανωτέρω δικαιώματα του αγοραστή, η υπαναχώρηση, με την άσκηση της οποίας καταλύεται εξ ολοκλήρου η αρχική σύμβαση της πώλησης, συνιστά διαπλαστικό δικαίωμα, αφού με την άσκησή της διαπλάσσεται μία νέα έννομη κατάσταση, κατά την οποία είναι υπόχρεοι να αποδώσουν, ο μεν αγοραστής το πράγμα και τα ωφελήματα του πράγματος που αποκόμισε, ο δε πωλητής το τίμημα και τα έξοδα της πώλησης. Οι αξιώσεις που απορρέουν για τα μέρη σε περίπτωση υπαναχώρησης από την πώληση ρυθμίζονται από το άρθρο 547 ΑΚ, σύμφωνα με το οποίο, ο μεν αγοραστής έχει υποχρέωση να αποδώσει το πράγμα ελεύθερο από κάθε βάρος που αυτός πρόσθεσε, καθώς και τα ωφελήματα που αποκόμισε από το πράγμα, ο δε πωλητής υποχρεούται να επιστρέψει εντόκως το τίμημα, τα έξοδα της πώλησης, καθώς και όσα ο αγοραστής δαπάνησε για το πράγμα.

Ε. Το δικαίωμα υπαναχώρησης της πώλησης ενδέχεται να έχει ασκηθεί εξώδικα και αρκεί προς τούτο η άτυπη δήλωση του αγοραστή, από την περιέλευση της οποίας στον πωλητή ανατρέπεται αμέσως και αναδρομικά η σύμβαση της πώλησης, το γεγονός δε αυτό, δηλαδή της εξώδικης υπαναχώρησης από την πώληση μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο αναγνωριστικής αγωγής κατά το άρθρ. 70 ΚΠολΔ.

ΣΤ. Επίσης μπορεί να ασκηθεί και με σχετική αγωγή, η οποία όμως έχει στην περίπτωση αυτή διαπλαστικό χαρακτήρα, και παραδεκτά μπορούν να σωρευθούν σ` αυτή και οι δευτερογενείς αξιώσεις από την υπαναχώρηση της πώλησης (ΑΠ 560/2017, ΑΠ 663/2016, ΑΠ 1596/2014, ΑΠ 733/2001).

Ζ. Tα εκ του άρθρου 540 ΑΚ χορηγούμενα στον αγοραστή δικαιώματα και αξιώσεις  δεν μπορούν να ασκηθούν σωρευτικά, αλλά ο αγοραστής έχει το εκλεκτικό δικαίωμα να επιλέξει μία από αυτές και να την ασκήσει, γιατί κατά την διάταξη του άρθρου 306 ΑΚ, η οποία εφαρμόζεται αναλογικά και επί διαζευκτικής συρροής αξιώσεων, η επιλογή, που θα γίνει μία φορά είναι αμετάκλητη.

Η. Όσον αφορά στην αξίωση διόρθωσης, ο αγοραστής εξακολουθεί να έχει δικαίωμα υπαναχώρησης, ή μείωσης του τιμήματος, στην περίπτωση που η διόρθωση έλαβε μεν χώρα, το ελάττωμα, όμως, παρέμεινε.

Θ. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση άσκησης του δικαιώματος αντικατάστασης του πωληθέντος πράγματος. Τούτο σαφώς συνάγεται, τόσο από τη διάταξη του άρθρου 541 ΑΚ, σύμφωνα με την οποία «Ο αγοραστής μπορεί, αν διαπιστωθεί αργότερα και άλλο ελάττωμα, να ασκήσει εκ νέου ένα από τα δικαιώματα» του άρθρου 540 ΑΚ, όσο και από την τελολογία των οικείων διατάξεων, δεδομένου ότι η αξίωση διόρθωσης, ή αντικατάστασης, ως αξίωση μετεκπληρώσεως της σύμβασης, παρέχει μία επιπλέον δυνατότητα στον πωλητή, πριν την άσκηση των λοιπών δραστικότερων δικαιωμάτων από μέρους του αγοραστή, να εκπληρώσει προσηκόντως τη σύμβαση, διορθώνοντας το ελάττωμα, ή αντικαθιστώντας το ελαττωματικό πράγμα (ΑΠ 1636/2014, ΑΠ 575/2013, ΑΠ 1231/2019, ΑΠ 1391/2010, ΑΠ 84/2020).

Α. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1118, 1119, 1120 και 1121 ΑΚ προκύπτει, ότι, πάνω σε ακίνητο μπορεί, να αποκτηθεί εμπράγματο δικαίωμα υπέρ του εκάστοτε κυρίου άλλου ακινήτου, που να παρέχει κάποια ωφέλεια, δηλαδή πραγματική δουλεία, εξ αιτίας της οποίας ο κύριος του δουλεύοντος ακινήτου φέρει το βάρος να ανέχεται κάποια χρησιμοποίηση αυτού από τον κύριο του δεσπόζοντος ακινήτου.

Β. Τέτοιο εμπράγματο δικαίωμα είναι, κατά το άρθρο 1120 ΑΚ, ενδεικτικώς, η δουλεία οδού (ΕφΑθ 5486/1990), η δουλεία παραθύρου (ΑΠ 1378/1989), η δουλεία διοχέτευσης, ή αποχέτευσης, ή άντλησης νερού, ή ποτισμού του δεσπόζοντος ακινήτου, ή βοσκής, ή ξύλευσης, η δουλεία εκπομπής στο δουλεύον ακίνητο του ύδατος της στέγης του δεσπόζοντος, η δουλεία εξώστου, ή υποστέγου, η δουλεία υπονόμου, η δουλεία του μη υψούν, ή του μη εμποδίζειν το φως, ή την θέα του δεσπόζοντος ακινήτου, κλπ

Γ. Οι πραγματικές δουλείες διακρίνονται, εκτός των άλλων, σε θετικές και αρνητικές. Θετική είναι η δουλεία, η παρέχουσα εξουσία στο δικαιούχο, να επιχειρεί πράξεις, ή να κάνει παραλείψεις, επί του δουλεύοντος ακινήτου. Αρνητική είναι η δουλεία, η παρέχουσα εξουσία στο δικαιούχο, να απαγορεύει στον κύριο του δουλεύοντος ακινήτου, να προβεί σε κάποια πράξη επ' αυτού.

Δ. Οι πραγματικές δουλείες συνιστώνται με δικαιοπραξία, ή με χρησικτησία. Ως δικαιοπραξία ικανή να συστήσει πραγματική δουλεία νοείται όχι μόνο η σύμβαση, αλλά και μονομερής δικαιοπραξία και ιδίως η διαθήκη (ΕφΑθ 5486/1990). Οι διατάξεις, για την μεταβίβαση ακινήτων με συμφωνία και για την χρησικτησία ακινήτων, εφαρμόζονται αναλόγως και στη σύσταση των πραγματικών δουλειών (ΕφΑθ 5486/1990). Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 1045 ΑΚ, σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 974 και 975 ΑΚ, για την κτήση πραγματικής δουλείας με έκτακτη χρησικτησία απαιτείται οιονεί νομή επί εικοσαετία, η οποία προϋποθέτει φυσική εξουσίαση του κυρίου του δεσπόζοντος και θέληση του οιονεί νομέα, να ασκεί την εξουσίαση αυτή με διάνοια δικαιούχου, δηλαδή όπως αρμόζει σε κύριο δεσπόζοντος ακινήτου (ΑΠ 31/1999, ΠολΠρΡοδ 263/2001). Για τη συμπλήρωση της εικοσαετίας επιτρέπεται να συνυπολογιστεί, επί καθολικής ή ειδικής διαδοχής, στην οιονεί νομή και ο χρόνος χρησικτησίας του δικαιοπαρόχου (ΑΠ 1444/1999, ΕφΑΘ 5486/1990).

Ε. Οι πραγματικές δουλείες μπορούν να έχουν οποιοδήποτε, ενδεικτικά αναφερόμενες στο άρθρο 1120 ΑΚ, περιεχόμενο, δηλαδή, δουλεία οδού, δουλεία διοχέτευσης, ή αποχέτευσης, νερού, ή βοσκής, ή ξύλευσης, δουλεία εκπομπής στο δουλεύον του νερού της στέγης του δεσπόζοντος, δουλεία εξώστη, ή προστέγου πάνω στο δουλεύον, ή στήριξης της οικοδομής πάνω στο γειτονικό κτίριο, δουλεία υπονόμου, δουλεία μη ανέγερσης, μη παρεμπόδισης του φωτός, ή της θέας, του δεσπόζοντος.

ΣΤ. Από τον συνδυασμό των παραπάνω διατάξεων με την διάταξη του  άρθρου 1132 ΑΚ συνάγεται, ότι, αυτός που έχει δικαίωμα πραγματικής δουλείας δικαιούται σε περίπτωση προσβολής του δικαιώματός του, να απαιτήσει από εκείνον που προσβάλλει το δικαίωμά του, την αναγνώριση της δουλείας, την άρση της προσβολής αυτής και την παράλειψή της στο μέλλον, χωρίς να αποκλείεται περαιτέρω αξίωση αποζημίωσης κατά τις διατάξεις περί αδικοπραξιών (ΠολΠρΡοδ 263/2000).

Ζ. Για την πληρότητα της αγωγής του άρθρου 1132 ΑΚ, που ασκεί ο κύριος του δεσπόζοντος ακινήτου, ζητώντας, να αναγνωρισθεί δικαιούχος δικαιώματος δουλείας επί του γειτονικού δουλεύοντος ακινήτου με τα προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας, αρκεί η σαφής έκθεση των γεγονότων, που θεμελιώνουν την κυριότητα του ενάγοντος επί του δεσπόζοντος ακινήτου κατά τον κρίσιμο χρόνο και την από αυτόν επικαλούμενη χρησιδεσποτεία με διάνοια εμπραγμάτου δικαίου (οιονεί νομή), καθώς, επίσης, και εκείνων των περιστατικών, που συνιστούν την επικαλούμενη προσβολή του εν λόγω δικαιώματός του.

Η. Ως προσβολή νοείται κάθε πράξη αντιτιθεμένη στην απαιτούμενη για την άσκηση της δουλείας πραγματική κατάσταση, δηλαδή, κάθε πράξη, περιέχουσα διατάραξη, ή αφαίρεση, της οιονεί νομής του δικαιούχου. Εναγόμενος είναι το πρόσωπο, που επιχείρησε την προσβολή, ανεξάρτητα από το αν πρόκειται για τον κύριο του δουλεύοντος ακινήτου, ή για οποιονδήποτε τρίτο (ΜονΠρΘεσ 11366/2008).

Θ. Από τις διατάξεις των άρθρων 1134, 1135, 1136, 1137 και 1138 ΑΚ προκύπτει ότι η πραγματική δουλεία αποσβήνεται,

α)  με μονομερή δήλωση παραίτησης του δικαιούχου, που γίνεται, είτε με διαθήκη, είτε με συμβολαιογραφική πράξη, που υποβάλλεται σε μεταγραφή,

β) με ολική καταστροφή του δεσπόζοντος, ή του δουλεύοντος ακινήτου,

γ) όταν η άσκησή της έχει καταστεί απολύτως και διαρκώς αδύνατη από λόγους πραγματικούς, ή νομικούς,

δ) όταν η κυριότητα του δεσπόζοντος και του δουλεύοντος ακινήτου περιέλθει στο ίδιο πρόσωπο και

ε) λόγω εικοσαετούς αχρησίας.   

Ι. Αδυναμία άσκησης της πραγματικής δουλείας υπάρχει και όταν έπαυσε η παροχή ωφέλειας, ή χρησιμότητας, από το δουλεύον ακίνητο υπέρ του δεσπόζοντος ακινήτου, ή εξέλιπε η ανάγκη του τελευταίου, γιατί τούτο απέκτησε αυτάρκεια, αφού η ύπαρξη της ωφέλειας, χρησιμότητας, ή ανάγκης, αποτελεί απαραίτητο όρο της δουλείας. Η αδυναμία άσκησης της δουλείας πρέπει να περιλαμβάνει ολόκληρο το περιεχόμενο του δικαιώματός της και ως εκ τούτου, αν η ωφέλεια, χρησιμότητα, ή ανάγκη άσκησής της μειώθηκε, χωρίς να εκλείψει εντελώς, η δουλεία διατηρείται έστω και με περιορισμένη έκταση, κατ' εφαρμογή της αρχής του αδιαιρέτου αυτής (ΑΠ 1796/2009).

ΙΑ. Κατά τα άρθρα 1138 παρ. 1 και 1139 παρ. 1 στις πραγματικές δουλείες, που ασκούνται κατά διαλείμματα, η εικοσαετής αχρησία αρχίζει από την τελευταία άσκηση, ενώ στις δουλείες των οποίων το περιεχόμενο συνίσταται σε συνεχή άσκηση, η εικοσαετία αρχίζει αφ ότου έγινε κατασκεύασμα στο δουλεύον που εμποδίζει την άσκηση της δουλείας. Εν όσω δεν έχει γίνει τέτοιο κατασκεύασμα, η δουλεία διατηρείται και η αχρησία δεν αρχίζει, ενώ είναι αδιάφορο εάν το διακωλυτικό κατασκεύασμα έγινε από τον ίδιο τον κύριο του δουλεύοντος, ή από τρίτο και μάλιστα χωρίς δικαίωμα (ΠολΠρΡοδ 263/2000).

ΙΒ. Εάν πρόκειται για συνεχή δουλεία, ο κύριος του δουλεύοντος βαρύνεται με την απόδειξη της μη άσκησης της δουλείας, ενώ αν πρόκειται για διαλείπουσα, ο κύριος του δεσπόζοντος πρέπει να αποδείξει ότι άσκησε την δουλεία (ΠολΠρΡοδ 263/2000).

ΙΓ. Σύμφωνα με το άρθρο 25 παρ. 1 ΓΟΚ απαγορεύεται η σύσταση δουλειών, οι οποίες συνεπάγονται περιορισμό της δυνατότητας ανέγερσης, ή επέκτασης κτιρίων, ή εγκαταστάσεων, σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις. Μετά την ισχύ του ΓΟΚ η σύσταση απαγορευμένων δουλειών είναι αυτοδικαίως και απολύτως άκυρη. Εάν όμως η συναφθείσα δουλεία δεν θίγει τα συγκεκριμένα δικαιώματα, δηλαδή δεν περιορίζει την πλήρη και νόμιμη οικοδομική εκμετάλλευση των οικοπέδων, είναι απολύτως έγκυρη και δεν πάσχει (ΑΠ 419/1984).

ΙΔ. Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1139 εδ. γ και 1141 ΑΚ η αχρησία διακόπτεται με την έγερση αγωγής και δεν άρχεται, ούτε αρξαμένη συνεχίζεται, κατά τον χρόνο που αναστέλλεται η παραγραφή της αγωγής, ή εμποδίζεται κατά τον νόμο η συμπλήρωση της παραγραφής.

Α. Από τα άρθρα 1000 και 1001 ΑΚ προκύπτει ότι στην έννοια της κυριότητας πάνω σε ακίνητο περιλαμβάνεται κάθε εξουσία μη ειδικώς, από τον νόμο, ή από δικαίωμα τρίτου, αποκλειομένη (ΑΠ 1855/1984).

Β. Η εξουσία όμως του κυρίου του ακινήτου περιορίζεται με νομίμους περιορισμούς, που επιβάλλονται,

α) από διατάξεις του ιδιωτικού δικαίου, τους περιορισμούς δηλαδή της κυριότητας, που συνθέτουν το λεγόμενο ιδιωτικό γειτονικό δίκαιο και αποτελούν, κυρίως ειπείν, προσδιοριστικούς του περιεχομένου της κυριότητας όρους.

Γ. Εκ των περιορισμών αυτών, που περιλαμβάνονται στα άρθρα 1003 έως 1032 ΑΚ, παράγεται, υπό τους όρους του νόμου, ενοχικό υπέρ τρίτου δικαίωμα, δηλαδή παρέχουν οι εν λόγω διατάξεις υπέρ του δικαιούχου τρίτου, προς προστασία του, ενοχική αξίωση κατά του εκάστοτε ιδιοκτήτη προς ανοχή, ή πράξη, ή παράλειψη (ΑΠ 1855/1984).

Δ. Οι περιορισμοί αυτοί είναι

α) η υποχρέωση ανοχής στην εκπομπή καπνού, αιθάλης, αναθυμίασης, θερμότητας, θορύβου κλπ από το γειτονικό ακίνητο, εφ όσον αυτές δεν βλάπτουν σημαντικά τη χρήση του ακινήτου, ή προέρχονται από χρήση συνήθη για τα ακίνητα της περιοχής του ακινήτου από το οποίο προκαλείται η βλάβη (άρθρο 1003 ΑΚ).

β) η απαγόρευση κατασκευής, ή διατήρησης, επιβλαβών εγκαταστάσεων στο γειτονικό ακίνητο, προληπτικά μεν, αν, από την ύπαρξη, ή την χρήση τους, προβλέπονται με βεβαιότητα παράνομες επενέργειες στο ακίνητο, κατασταλτικά δε, αν, επήλθαν αυτές και οι εγκαταστάσεις έχουν γίνει με άδεια της αρμόδιας αρχής (άρθρα 1004 και 1005 ΑΚ).

γ) η λήψη απαιτουμένων μέτρων προς αποτροπή κινδύνου, εάν υπάρχει κίνδυνος να πέσει ολικά, ή μερικά, οικοδομή, ή άλλο έργο και από την πτώση απειλείται βλάβη στο γειτονικό ακίνητο (άρθρο 1006 ΑΚ).

δ) η απαγόρευση εκσκαφής του ακινήτου σε τέτοιο βάθος, ώστε το έδαφος του γειτονικού ακινήτου, να στερηθεί του απαιτουμένου ερείσματος, εκτός αν έχει ληφθεί πρόνοια, να στερεωθεί αρκετά το έδαφος με άλλο τρόπο (άρθρο 1007 ΑΚ).

ε) το δικαίωμα κοπής των εισχωρησάντων ριζών δένδρων, ή κλάδων δένδρου, από το γειτονικό ακίνητο, εφ όσον εμποδίζεται η χρήση του όμορου ακινήτου, πχ. λόγω πτώσης πευκοβελόνων στα κεραμίδια παρακείμενης οικίας, που αποφράσσουν τα αυλάκια της σκεπής και τις υδρορροές και υπάρχει κίνδυνος πλημμύρας, ή πυρκαγιάς (άρθρο 1008 ΑΚ).

στ) το δικαίωμα συλλογής των καρπών δένδρων, που πέφτουν από το γειτονικό ακίνητο, εκτός αν το ακίνητο είναι κοινόχρηστο (άρθρο 1009 ΑΚ).

ζ) η δυνατότητα επιδίκασης της κυριότητας του καταληφθέντος γειτονικού γηπέδου (οικοπέδου) στον κύριο του οικοδομήσαντος ακίνητο, εάν ο κύριος αυτού, πριν, ή, κατά μέγα μέρος, ανεγερθεί η οικοδομή, δεν διαμαρτυρηθεί καθ όλου, με την καταβολή της κατά τον χρόνο κατάληψης αξίας αυτού, ως και κάθε άλλης ζημίας και ιδίως από την τυχόν μείωση της αξίας του υπολειφθέντος τμήματος (άρθρο 1010 και 1011  ΑΚ).

ι) η υποχρέωση παροχής διόδου σε ακίνητο, που στερείται δίοδο προς οδό (άρθρο 1012 έως 1017 ΑΚ) .

θ) η υποχρέωση του κυρίου ακινήτου, να ανεχθεί τις ενοχλήσεις που γίνονται από την ανέγερση, επισκευή, ή ανακαίνιση, γειτονικού κτιρίου,  και η υποχρεωτική ανοχή εισόδου και κυκλοφορίας στο ακίνητό του του εργαζόμενου προσωπικού, ή παροδικής τοποθέτησης σε αυτό εγκαταστάσεων, ή, οικοδομικού υλικού, εφ' όσον η χρήση του ακινήτου του δεν εμποδίζεται σοβαρά, έναντι αποζημίωσης, ή παροχής ασφάλειας, για την τυχόν ζημία (άρθρο 1018 ΑΚ).

ι) το δικαίωμα του κυρίου ακινήτου, να απαιτήσει από τον κύριο του γειτονικού, την κατασκευή από κοινού και με κοινή δαπάνη οροσήμων (άρθρο 1019 ΑΚ), και επί σύγχυσης αυτών τον κανονισμό των ορίων (άρθρο 1020 ΑΚ).

ια) την από κοινού χρήση ατραπού (μονοπάτι), φράκτη, τοίχου, τάφρου, ή άλλου κατασκευάσματος, που εξυπηρετούν τα δύο ακίνητα, εφ όσον δεν προκύπτει αποκλειστική χρήση του ενός από αυτούς (άρθρο 1021 και 1022 ΑΚ).

ιβ) ο προσδιορισμός ότι το δένδρο, που βρίσκεται πάνω στα όρια, είναι κοινό και των δύο γειτόνων (άρθρο 1023 ΑΚ).

ιγ) η υποχρέωση του κυρίου ακινήτου να επιτρέψει την διέλευση από το ακίνητό του, εναερίως ή υπογείως, σωλήνων, ή, καλωδίων, προς μεταφορά ηλεκτρικού, φωταερίου και νερού, χάριν γειτονικών ακινήτων (άρθρο 1031 ΑΚ).

ιδ) η απαγόρευση κατασκευάσματος, που να εμποδίζει, ή να μεταβάλλει, την φυσική ροή των νερών (άρθρο 1024 ΑΚ), ανοχή στην επισκευή, ή αποκατάσταση, υπαρχόντων κατασκευασμάτων προς περιστολή της φοράς του νερού (άρθρο 1025 ΑΚ), υποχρέωση κατασκευής της στέγης ώστε τα νερά της βροχής να μη φέρονται στο κτήμα του γείτονα (άρθρο 1026 ΑΚ).   

Ε. Τα υπόλοιπα άρθρα του Αστικού Κώδικα, που ρυθμίζουν θέματα χρήσης των νερών (άρθρα 1027 έως 1030 ΑΚ) έχουν καταστεί ανενεργά με την εφαρμογή του ν. 1739/1987 «διαχείριση των υδατικών πόρων και άλλες διατάξεις» ο οποίος, υπερισχύει κάθε προηγούμενης διάταξης, που είναι αντίθετη στις διατάξεις του, ή ανάγεται σε θέματα, που ρυθμίζονται απ' αυτόν.

ΣΤ. Κατά την διάταξη του άρθρου 1032 ΑΚ οι αξιώσεις από τα άρθρα 1004 έως 1007, 1012, 1015, 1018, 1019, 1020, 1023 παρ. 2, και 1031 δεν υπόκεινται σε παραγραφή.

Ζ. Οι γενικές διατάξεις του δικαίου, που αφορούν περιουσιακά δικαιώματα, παρέχουν στον κύριο του ακινήτου που βλάπτεται,

α) λήψη ασφαλιστικών μέτρων κατά τους όρους του νόμου,

β) αυτοτελή ενοχική αγωγή

γ) την αρνητική αγωγή του άρθρου 1108 ΑΚ, που προϋποθέτει επενέργειες στο ακίνητο του ενάγοντος διαταρακτικές της κυριότητάς του και απευθύνεται εναντίον εκείνου από τον οποίο προήλθε η διατάραξη, ανεξάρτητα αν αυτός συνδέεται με το γειτονικό ακίνητο, ως κύριος, νομέας, επικαρπωτής κλπ. και ως αίτημα έχει την άρση της προσβολής και την παράλειψή της στο μέλλον,

δ) την αγωγή περί διατάραξης της νομής του άρθρου  982 ΑΚ, αφού η αγωγή αυτή παρέχεται στον νομέα του πράγματος, ο οποίος διαταράχθηκε παράνομα στη νομή του από οποιονδήποτε τρίτο και έχει αίτημα την παύση της διατάραξης και την παράλειψή της στο μέλλον (ΑΠ 308/97, ΕφΑθ 377/2004).

Η. Αν η συμπεριφορά του κυρίου του βλάπτοντος ακινήτου φέρει τον χαρακτήρα κατάχρησης δικαιώματος, ο βλαπτόμενος κύριος μπορεί να ζητήσει άρση της προσβολής και παράλειψή της στο μέλλον, με την έγερση αγωγής παράλειψης, ενδεχομένως δε και αποζημίωση (ΑΠ 680/76, ΑΠ 289/74).

Α. Κατά τη διάταξη του άρθρου 1188 ΑΚ πάνω σε ακίνητο μπορεί να συσταθεί εμπράγματο δικαίωμα προσωπικής δουλείας, που να παρέχει κάποια εξουσία, ή χρησιμότητα, υπέρ ορισμένου προσώπου, δηλαδή  περιορισμένες προσωπικές δουλείες. Οι δουλείες αυτές μπορούν να συνίστανται και σε οτιδήποτε αποτελεί περιεχόμενο πραγματικής δουλείας. Επομένως περιορισμένη προσωπική δουλεία είναι κάθε δουλεία, εκτός από την επικαρπία και την οίκηση, η οποία παρέχει υπέρ κάποιου προσώπου ορισμένη εξουσία, ή χρησιμότητα, σε αλλότριο ακίνητο. Πρόκειται για εμπράγματο δικαίωμα σε αλλότριο ακίνητο, το οποίο υπάρχει όχι για χάρη του δεσπόζοντος ακινήτου, αλλά για χάρη ορισμένου φυσικού, ή νομικού, προσώπου (ΑΠ 1796/2009).

Β. Οι περιορισμένες προσωπικές δουλείες ομοιάζουν μεν προς τις προσωπικές δουλειές (επικαρπία και οίκηση), γιατί συνιστώνται υπέρ ορισμένου προσώπου, πλησιάζουν, όμως, περισσότερο προς τις πραγματικές, γιατί συνίστανται σε κάποια ειδική επωφελή χρησιμοποίηση επί αλλότριου ακινήτου, όπως οι πραγματικές δουλείες.

Γ. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1188, 1191, 1121 και 1033 ΑΚ συνάγεται ότι οι περιορισμένες προσωπικές δουλείες  συνιστώνται όπως και οι πραγματικές δουλείες, στο βαθμό που λαμβάνεται υπ όψιν η ανυπαρξία δεσπόζοντος ακινήτου στις περιορισμένες προσωπικές δουλείες και άρα το ανεφάρμοστο των όρων των διατάξεων, που προϋποθέτουν ύπαρξη δεσπόζοντος, ως ασυμβίβαστων προς τη φύση των περιορισμένων προσωπικών δουλειών (ΕφΑθ 3867/2001).

Δ. Η σύσταση περιορισμένης προσωπικής δουλείας μπορεί να γίνει (ΟλΑΠ 19/88, ΑΠ 271/2007, ΕφΑθ 3867/2001).

α) με σύμβαση του κυρίου του ακινήτου και του δικαιούχου, που είναι ουσιώδης και υπόκειται σε μεταγραφή,

β) με διάταξη τελευταίας βούλησης, που, επίσης, υπόκειται σε μεταγραφή,

γ) με τακτική, ή έκτακτη, χρησικτησία, εφ όσον το ακίνητο είναι δεκτικό χρησικτησίας και

δ) με δικαστική απόφαση, μόνο, όμως, σε περίπτωση δικαστικής διανομής (άρθρο 481 αριθ. 2 ΚΠολΔ).

Ε. Περιορισμένη προσωπική δουλεία μπορεί να συσταθεί και από τον νόμο, απ ευθείας υπέρ του δικαιούχου, όπως πχ στην περίπτωση των περιορισμών της κυριότητας από το νόμο υπέρ ορισμένων επιχειρήσεων κοινής ωφέλειας, που επιτρέπουν σε τέτοιες επιχειρήσεις την κατασκευή, διατήρηση, συντήρηση και χρήση κατασκευών, συνδέσεων, καλωδίων, στύλων, πύργων ρεύματος υψηλής τάσης κλπ. πάνω σε ιδιωτικά ακίνητα, αλλά και με πράξη της πολιτείας, όπως με αναγκαστική απαλλοτρίωση (ΕφΑθ 8162/1995, ΕφΑθ 4109/1990.

ΣΤ. Η περιορισμένη προσωπική δουλεία, αν δεν ορίστηκε διαφορετικά, είναι αμεταβίβαστη (άρθρο 1190 ΑΚ).

Ζ. Η περιορισμένη προσωπική δουλεία προστατεύεται, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 1191 ΑΚ, με την εμπράγματη αγωγή του άρθρου 1132 ΑΚ, της οποίας βάση είναι η ύπαρξη και η προσβολή του δικαιώματος της δουλείας, ενώ αίτημα η αναγνώριση του δικαιώματος της δουλείας, η άρση της προσβολής και η παράλειψη κάθε μελλοντικής διατάραξης του δικαιώματος του ενάγοντα.

Η. Ως ενάγων νομιμοποιείται να εγείρει την αγωγή ο δικαιούχος της δουλείας, ενώ εναγόμενος είναι ο προσβολέας, είτε κύριος του δουλεύοντος ακινήτου, είτε οποιοσδήποτε τρίτος, είτε ασκεί, ή αντιποιείται, δικαίωμα στο δουλεύον ακίνητο, εμπράγματο, ή ενοχικό, είτε όχι (ΑΠ 669/1976, ΜονΠρΘεσ 13260/2007).

Θ. Για να είναι πλήρης και ορισμένη η αγωγή του δικαιούχου περί αναγνώρισης του δικαιώματός του περιορισμένης προσωπικής δουλείας επί ακινήτου, η οποία έχει συσταθεί με σύμβαση, πρέπει να αναφέρονται στο δικόγραφο αυτής, η κατάρτιση με συμβολαιογραφικό έγγραφο, που υποβλήθηκε σε μεταγραφή, η σύμβαση που περιέχει τη συμφωνία περί σύστασης της δουλείας, η ενοχική σύμβαση (πώληση, ανταλλαγή κλπ) που αποτέλεσε την αιτία της σύστασης της δουλείας και ότι εκείνος που παραχώρησε την δουλεία ήταν κύριος του δουλεύοντος ακινήτου (ΑΠ 271/2007).

Ι. Η ύπαρξη του δικαιώματος της δουλείας αποδεικνύεται με την απόδειξη του τρόπου κτήσης της κυριότητας του δικαιούχου της δουλείας στο δεσπόζον ακίνητο, στην περίπτωση δε της συμβατικής σύστασης της δουλείας, του τρόπου κτήσης της κυριότητας του παραχωρήσαντος τη δουλεία πάνω στο δουλεύον ακίνητο, καθώς, επίσης και του τρόπου κτήσης της δουλείας ((ΕφΑθ 3867/2001

ΙΑ. Από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 1134, 1135, 1136, 1137 και 1138 1188, 1189, 1190 και 1191 ΑΚ προκύπτει ότι η περιορισμένη προσωπική δουλεία αποσβήνεται,

α)  με μονομερή δήλωση παραίτησης του δικαιούχου, που γίνεται, είτε με διαθήκη, είτε με συμβολαιογραφική πράξη, που υποβάλλεται σε μεταγραφή,

β) με ολική καταστροφή του δουλεύοντος ακινήτου,

γ) όταν η άσκησή της έχει καταστεί απολύτως και διαρκώς αδύνατη από λόγους πραγματικούς ή νομικούς,

δ) όταν η κυριότητα του δουλεύοντος ακινήτου περιέλθει στο ίδιο πρόσωπο,

ε) λόγω εικοσαετούς αχρησίας

στ) με τον θάνατο του δικαιούχου, ή αν εξέλιπε το νομικό πρόσωπο υπέρ του οποίου συνεστήθη η περιορισμένη προσωπική δουλεία.   

ΙΒ. Αδυναμία άσκησης της περιορισμένης προσωπικής δουλείας υπάρχει και όταν έπαυσε η από το δουλεύον ακίνητο παροχή ωφέλειας, ή χρησιμότητας υπέρ του προσώπου υπέρ του οποίου συστήθηκε η δουλεία, εφ όσον η ύπαρξη της ωφέλειας, ή χρησιμότητας, αποτελεί απαραίτητο όρο της δουλείας.

ΙΓ. Αν μειώθηκε η άσκηση της δουλείας, αλλά είναι δυνατή η περιορισμένη άσκησή της, διατηρείται η δουλεία ακέραιη και στο σύνολό της, λόγω του, κατά τα άρθρα 1122, 1130, 1131 και 1138 ΑΚ, αδιαιρέτου αυτής, πράγμα που συμβαίνει και στην περίπτωση της για οποιοδήποτε λόγο παροδικής παύσης της χρησιμότητας του δουλεύοντος ακινήτου (ΑΠ 271/2007, ΑΠ 868/2005). Δεν εξετάζεται αν η αδυναμία άσκησης της δουλείας οφείλεται σε φυσικό αίτιο, ή σε ενέργεια τρίτου, έστω και υπαίτια, ούτε αν υπήρξε συναίνεση του δικαιούχου της δουλείας. Η αδυναμία πρέπει να έχει, κατά τη συνηθισμένη πορεία των πραγμάτων, χαρακτήρα απόλυτο και διαρκή. Δεν συνιστά αδυναμία η απλή παρεμπόδιση της άσκησης της δουλείας, οπότε χωρεί αγωγή για την προστασία της (άρθρο 1132 ΑΚ). Δεν υπάρχει αδυναμία, όταν μπορεί με μέτρα σχετικά ευχερή να αρθεί, ώστε να αποκατασταθεί η άσκηση της δουλείας. Εφ όσον, η αδυναμία είναι απόλυτη και διαρκής, η απόσβεση της δουλείας είναι οριστική, δηλαδή, δεν αναβιώνει στην περίπτωση, που από έκτακτους και απρόβλεπτους λόγους, αρθεί η εν λόγω αδυναμία (ΑΠ 972/1979, ΑΠ 28/1999, ΑΠ 1193/1997).

ΙΔ. Στις περιορισμένες προσωπικές δουλείες, που ασκούνται κατά διαλείμματα, η εικοσαετής αχρησία αρχίζει από την τελευταία άσκηση, ενώ στις δουλείες των οποίων το περιεχόμενο συνίσταται σε συνεχή άσκηση, η εικοσαετία αρχίζει, αφ ότου έγινε κατασκεύασμα στο δουλεύον ακίνητο, που εμποδίζει την άσκηση της δουλείας. Εν όσω δεν έχει γίνει τέτοιο κατασκεύασμα, η δουλεία διατηρείται και η αχρησία δεν αρχίζει, ενώ είναι αδιάφορο εάν το διακωλυτικό κατασκεύασμα έγινε από τον ίδιο τον κύριο του δουλεύοντος, ή από τρίτο και μάλιστα χωρίς δικαίωμα (πρβ ΠολΠρΡοδ 263/2000).

ΙΕ. Εάν πρόκειται για συνεχή δουλεία, ο κύριος του δουλεύοντος ακινήτου βαρύνεται με την απόδειξη της μη άσκησης της δουλείας, ενώ αν πρόκειται για διαλείπουσα, ο δικαιούχος της δουλείας πρέπει να αποδείξει ότι άσκησε την δουλεία (πρβ ΠολΠρΡοδ 263/2000).

Α. Κατά το άρθρο 1033 ΑΚ για την μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτείται συμφωνία μεταξύ του κυρίου του ακινήτου και εκείνου που την αποκτά, ότι μετατίθεται σε αυτόν η κυριότητα για κάποια νόμιμη αιτία. Η συμφωνία γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή.

Β. Βασική προϋπόθεση για την απόκτηση της κυριότητας του ακινήτου, επομένως, είναι ο μεταβιβάσας να είναι κύριος του ακινήτου, που μεταβιβάσθηκε (ΑΠ 79/2007, ΑΠ 1568/1995). Η έλλειψη, όμως, της κυριότητας του μεταβιβάζοντος δεν έχει ως αποτέλεσμα την ακυρότητα της σύμβασης της πώλησης, γιατί η πώληση ξένου ακινήτου έναντι του αγοραστή είναι έγκυρη.

Γ. Έναντι όμως του αληθινού κυρίου δεν είναι ισχυρή, γιατί δεν επιφέρει την μετάθεση της κυριότητας στον αποκτώντα, αφού ο μεταβιβάσας δεν είναι κύριος (άρθρα 239, 513 επ., 1033, 1191 ΑΚ, ΑΠ 1199/89, ΕφΑθ 7217/91, ΕφΛαρ 578/2008).

Δ. Στην περίπτωση αυτή ο αληθής κύριος προστατεύεται με την διεκδικητική αγωγή (1094 ΑΚ) μόνο εφ όσον το ακίνητο το νέμεται, ή το κατέχει, αποκλειστικά ο αγοραστής. Την διεκδικητική αγωγή μπορεί να την στρέψει μόνον κατ αυτού και όχι κατά του πωλητή.

Ε. Κατά του πωλητή μπορεί να ασκήσει την λεγόμενη αρνητική αναγνωριστική αγωγή (άρθρο 70 ΚΠολΔ) δηλαδή, να ζητήσει να αναγνωριστεί ότι, ο μεν πωλητής δεν ήταν κύριος του ακινήτου που μεταβιβάσθηκε, ο δε αγοραστής, λόγω της έλλειψης αυτής του πωλητή, δεν έγινε κύριος αυτού ((1094 ΑΚ, ΑΠ 243/1996, ΕφΠειρ 503/1997). Η αγωγή ασκείται από τον διάδικο εκείνον, ο οποίος θα νομιμοποιούνταν παθητικώς, αν είχε ασκηθεί κατ' αυτού θετική αναγνωριστική αγωγή.

ΣΤ. Ο ενάγων  πρέπει να επικαλεσθεί στο δικόγραφο της αγωγής, ότι με κάποιο νόμιμο τρόπο έγινε κύριος του ακινήτου και να εκθέτει τα στοιχειοθετούντα τον ισχυρισμό του περιστατικά και, αν αμφισβητηθούν, να τα αποδείξει, αλλιώς απορρίπτεται η αγωγή.

Ζ. Για την πληρότητα του δικογράφου αρκεί η με την αγωγή γενική άρνηση από τον ενάγοντα των πραγματικών περιστατικών, που στηρίζουν το προβαλλόμενο από τον εναγόμενο δικαίωμα. Ο ενάγων πρέπει να έχει άμεσο έννομο συμφέρον, είναι δε άμεσο το έννομο συμφέρον, όταν η ανάγκη παροχής της έννομης προστασίας είναι ενεστώσα, υφίσταται δηλαδή κατά την έναρξη της δίκης και θεωρείται ότι γεννιέται τούτο ευθύς ως προσβληθεί, ή αμφισβητηθεί το δικαίωμα, ή η έννομη σχέση, γιατί από τότε η αναγκαιότητα της προστασίας ανακύπτει και είναι άμεση (ΑΠ 385/1999, ΑΠ 345/1992).

Η. Ο εναγόμενος οφείλει, προς απόρριψη της αγωγής, να επικαλεσθεί και αποδείξει ότι μεταγενεστέρως έγινε αυτός κατά νόμιμο τρόπο κύριος του ακινήτου. Αν όμως ο εναγόμενος ισχυρισθεί ότι ο ενάγων ποτέ δεν έγινε κύριος του ακινήτου, του οποίου αυτός από την αρχή ήταν κύριος, τούτο αποτελεί άρνηση του αγωγικού ισχυρισμού περί εννόμου συμφέροντος του ενάγοντος (ΑΠ 1391/1991, ΑΠ 1551/2010).

Θ. Ο εναγόμενος μπορεί να εγείρει κατά του ενάγοντος την θετική αναγνωριστική αγωγή. Ο ενάγων όμως κατά του εναγομένου δεν μπορεί συγχρόνως με την αρνητική αναγνωριστική αγωγή να εγείρει κατά του εναγομένου και την θετική αναγνωριστική αγωγή (ΠολΠρΘεσ 10003/1996, ΠολΠρΘεσ 14356/2003).

Ι. Είναι δυνατή από τον ενάγοντα στο αυτό δικόγραφο (άρθρο 218 παρ. 1 ΚΠολΔ) η σώρευση και η σύγχρονη εκδίκαση της αρνητικής αναγνωριστικής αγωγής της κυριότητας του εναγομένου και της διεκδικητικής αγωγής που αφορά το ίδιο ακίνητο και την ασκεί ο ίδιος ενάγων κατά του ιδίου εναγομένου, καθ' όσον οι σωρευόμενες αυτές αγωγές δεν αντιφάσκουν μεταξύ τους, υπάγονται στο αυτό κατά τόπο και καθ' ύλη δικαστήριο και η σύγχρονη εκδίκασή τους δεν προκαλεί σύγχυση (ΕφΚαλαμάτας 156/2006).

Από τις διατάξεις των άρθρων 1094, 1193, 1195, 1198, 1199, 1710 και 1712, 1846 ΑΚ, προκύπτει ότι για να είναι ορισμένη η διεκδικητική αγωγή ακινήτου στην περίπτωση που η κτήση της κυριότητας του ενάγοντος επί του διεκδικούμενου ακινήτου στηρίζεται σε κληρονομική διαδοχή, είτε αυτή χωρεί από το νόμο (εξ αδιαθέτου), είτε από διαθήκη από το θάνατο του κληρονομουμένου, πρέπει να αναφέρει πλην άλλων την εκ μέρους του γενόμενη και από δημόσιο έγγραφο προκύπτουσα αποδοχή της κληρονομιάς και τη μεταγραφή της σχετικής περί αποδοχής δηλώσεως του, ή του κληρονομητηρίου, καθώς και μόνη την ιδιότητα του κληρονομουμένου ως κυρίου του ακινήτου, χωρίς περαιτέρω καθορισμό του τρόπου κτήσεως της κυριότητας από τον τελευταίο, εκτός αν η κυριότητα του αμφισβητείται από τον εναγόμενο, οπότε απαιτείται να αναφέρονται, είτε στην αγωγή καθ` υποφοράν, είτε στις προτάσεις του ενάγοντος της πρώτης συζήτησης κατά παραδεκτή συμπλήρωση της αγωγής (άρθρο 224 εδ.β ΚΠολΔ.) τα παραγωγικά της κυριότητας του, ή των δικαιοπαρόχων του, γεγονότα ανάλογα με την έκταση της αμφισβήτησης μέχρι την πρωτότυπη κτήση, όπως είναι συνήθως η έκτακτη χρησικτησία (ΕφΠειρ 105/2016).

Α. Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 974, 1045, 1051 ΑΚ για την κτήση της κυριότητας ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία αρκεί η επί εικοσαετία νομή του πράγματος, δηλαδή, η με διάνοια κυρίου φυσική εξουσίαση αυτού, ανεξαρτήτως του νομικού χαρακτηρισμού της πράξης, με την οποία ο χρησιδεσπόζων απέκτησε τη νομή, εάν δηλαδή αυτή στηρίζεται σε παράγωγο τρόπο, κατά τις διατάξεις των άρθρων 976-978 και 983 του ΑΚ, ή σε πρωτότυπο τρόπο με την κατάληψη του ακίνητου, αφού δεν απαιτείται νόμιμος τίτλος, ή οποιοσδήποτε άλλος όρος για την απόκτηση της κυριότητας ακινήτου με τον πιο πάνω πρωτότυπο τρόπο (ΑΠ 1082/2019).

Β. Η φυσική εξουσίαση του πράγματος συνίσταται στην άσκηση εξωτερικών, εμφανών υλικών πράξεων επ αυτού, που προσιδιάζουν στη φύση και τον προορισμό του, με τις οποίες εκδηλώνεται η βούληση του νομέα να το εξουσιάζει. Τέτοιες πράξεις νομής θεωρούνται, μεταξύ άλλων, η επίβλεψη, η επίσκεψη, η οριοθέτηση, η φύλαξη, ο καθαρισμός, η καλλιέργεια, η παραχώρηση σε τρίτο, η εκμίσθωση και η εποπτεία του ακινήτου (ΑΠ 195/2019). Δεν απαιτείται ο ημερολογιακός προσδιορισμός των επιμέρους πράξεων μέσα στο χρόνο της χρησικτησίας.

Γ. Υφίσταται η δυνατότητα, κατά το άρθρο 1051 ΑΚ, εκείνου που απέκτησε την νομή με καθολική, ή με ειδική διαδοχή, να συνυπολογίσει στο χρόνο της δικής του νομής και το χρόνο της νομής του δικαιοπαρόχου του (ΑΠ 959/2010, ΑΠ 164/2014).

Δ. Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1051, 249, 271, 974, 976, 983 και 1045 ΑΚ στην έκτακτη χρησικτησία δεν απαιτείται για το συνυπολογισμό της νομής των προκτητόρων του χρησιδεσπόζοντος στη δική του νομή προς συμπλήρωση του προβλεπόμενου για αυτήν στο νόμο χρόνου χρησικτησίας (εικοσαετία), ειδική διαδοχή στο δικαίωμα της κυριότητας επί του πράγματος, αλλά αρκεί απλώς ειδική διαδοχή στη νομή του πράγματος, η οποία χωρεί με παράδοση με οικεία βούληση του νομέα (976 ΑΚ) και έχει την έννοια ότι στον αποκτώντα μεταβιβάζεται η ίδια νομή που έχει ο μεταβιβάζων (ΑΠ 103/2011).

Ε. Η νομή ακινήτου με το θάνατο του κληρονομουμένου μεταβιβάζεται στον κληρονόμο και χωρίς να αποκτήσει ο τελευταίος την φυσική εξουσία επ' αυτού και χωρίς ακόμη την αποδοχή της κληρονομίας και μεταγραφή της σχετικής δήλωσης (άρθρα 983 και 1710 ΑΚ), υπό την προϋπόθεση ότι ο κληρονομούμενος είχε την νομή του ακινήτου κατά το χρόνο του θανάτου του (ΑΠ 297/1979, ΑΠ 2004/2009), καθ όσον η αποδοχή της κληρονομίας και η μεταγραφή αυτής αποτελούν κατά το νόμο αναγκαία προϋπόθεση μόνο για την κτήση της κυριότητος των κληρονομιαίων, όχι δε και για την κτήση της νομής αυτών, που επέρχεται αυτοδικαίως από το θάνατο του κληρονομουμένου, μόλις γίνει η επαγωγή της κληρονομίας (ΑΠ 215/2010).

ΣΤ. Την συνδρομή των προϋποθέσεων της έκτακτης χρησικτησίας την κρίνει το δικαστήριο, κατά την κοινή αντίληψη, με βάση τα συγκεκριμένα περιστατικά σε κάθε περίπτωση (ΑΠ 401/2018, ΑΠ 379/2015, ΑΠ 138/2015, ΑΠ 1082/2019).

Α. Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 974, 1033, 1041, 1042, 1043 και 1044 ΑΚ προκύπτει ότι η κτήση κυριότητας ακινήτου με τακτική χρησικτησία προϋποθέτει

α) Άσκηση νομής, δηλαδή διενέργεια υλικών, εμφανών και συνεχών πράξεων, όπως η καλλιέργεια αγροτεμαχίου, η επίβλεψη, η ανοικοδόμηση επ' αυτού κτίσματος, η επιμέλεια του καθαρισμού του, που εκδηλώνουν την βούληση εξουσιάσεως του νομέα επί του ακινήτου.

β) Νόμιμο τίτλο, δηλαδή νομικό γεγονός κατάλληλο να προσπορίσει κυριότητα στον αποκτώντα.

Νόμιμο τίτλο αποτελεί η πώληση, εφ όσον έγινε με συμβολαιογραφικό έγγραφο νομίμως μεταγεγραμμένο, ανεξαρτήτως αν ο πωλητής ήταν ή όχι κύριος του πωληθέντος ακινήτου.

Νόμιμο τίτλο αποτελεί η κληρονομιά υπό την προϋπόθεση ότι μεταγράφηκε η περί αποδοχής δήλωση εφ' όσον με αυτή περιέρχεται στον κληρονόμο ακίνητο της κληρονομίας (ΑΠ 366/2015).

γ) Νομή του πράγματος επί μια δεκαετία.

Ο χρόνος αρχίζει να τρέχει από την μεταγραφή του τίτλου και συμπληρώνεται με την παρέλευση της αντίστοιχης ημερομηνίας του τελευταίου έτους (άρθρα 241 παρ.1, 243 παρ.3 Α.Κ., 144 και 145 παρ.1 ΚΠολΔ).

Ο χρόνος δεν αρχίζει να τρέχει πριν από την ημέρα της μεταγραφής του τίτλου, εκτός αν ο νόμος αναγνωρίζει αναδρομικότητα της μεταγραφής, όπως στην περίπτωση αποδοχής κληρονομιάς (άρθρο 1199 ΑΚ), οπότε η μεταγενέστερη μεταγραφή δεν εμποδίζει την χρησικτησία, παρ ότι έλειπε κατά το χρόνο κτήσης της νομής. Η αναδρομική αυτή ενέργεια της μεταγραφής καθιερώνεται μόνο για τον αληθή κληρονόμο (ΑΠ  483/2014).

δ) Πράγμα δεκτικό χρησικτησίας

ε) Καλή πίστη

Πρέπει να υπάρχει κατά την κτήση της νομής, την οποία συνιστά η πεποίθηση του νομέα, η οποία δεν οφείλεται σε βαριά αμέλεια, ότι απέκτησε την κυριότητα κατά νόμιμο τρόπο και η οποία πρέπει να συνδέεται με το νόμιμο τίτλο, λ.χ. ο αγοραστής ακινήτου, να έχει την πεποίθηση ότι απέκτησε την κυριότητα με την πώληση και τη μεταγραφή του οικείου συμβολαίου (Α.Π. 961/2010, (ΑΠ 40/2014). Την συνδρομή της καλής πίστης συνάγει ο δικαστής συμπερασματικώς από τα περιστατικά που δέχθηκε ως αποδειχθέντα (ΑΠ 1255/2004, ΑΠ 1291/2011,  ΑΠ 569/2016)

Β. Κατά την διάταξη του άρθρου 1043 παρ. 1 ΑΚ προς χρησικτησία αρκεί και νομιζόμενος τίτλος, εφ όσον δικαιολογείται καλή πίστη του νομέα.

α) Νομιζόμενος είναι ο τίτλος, ο οποίος, κατά την πεποίθηση του νομέα, που δεν οφείλεται σε βαριά αμέλεια, υπολαμβάνεται από αυτόν ότι υπάρχει, ενώ πράγματι δεν υπήρξε καθόλου. Δεν αρκεί συνεπώς μόνη η πεποίθηση του νομέα ότι απέκτησε την κυριότητα, αλλά προσάπτεται και η καλή πίστη που αφορά τον τίτλο, δηλαδή η πεποίθηση στη συγκεκριμένη περίπτωση για την ύπαρξη του τίτλου.

β) Νομιζόμενος τίτλος υπάρχει και όταν ο αγοραστής, κατά την εφαρμογή του τίτλου του, από συγγνωστή πλάνη, υπολαμβάνει ότι ο τίτλος του καταλαμβάνει έκταση μεγαλύτερη από αυτή που του πωλήθηκε, ή συνεχόμενο ακίνητο ( ΑΠ 94/2013,ΑΠ 164/2014).

γ) Νομιζόμενος τίτλος υπάρχει στην περίπτωση της δήλωσης περί αποδοχής της κληρονομίας, αν ο κληρονόμος καταλάβει το πράγμα, νομίζοντας καλόπιστα ότι ανήκει στην κληρονομιά, ή καταλάβει αυτό νομίζοντας ότι είναι κληρονόμος (ΑΠ  483/2014).

Γ. Εκείνος που υποστηρίζει ότι απέκτησε την κυριότητα με βάση νομιζόμενο τίτλο, οφείλει να επικαλεστεί και αποδείξει τα στοιχεία που τον θεμελιώνουν, διότι η έρευνα του ζητήματος αυτού δεν ανήκει στην αυτεπάγγελτη ενέργεια του δικαστηρίου (ΑΠ 164/2014).

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 785-787, 980, 981, 982, 994, 1113 και 1884 ΑΚ, προκύπτει ότι ο συγκληρονόμος που κατέχει ολόκληρο το κοινό πράγμα λογίζεται νεμόμενος αυτό στο όνομα και των λοιπών συγκληρονόμων, δεν μπορεί να αντιτάξει κατ' αυτών κτητική ή αποσβεστική παραγραφή πριν καταστήσει σ` αυτούς γνωστή την βούλησή του, με οποιοδήποτε τρόπο να νέμεται ποσοστό μεγαλύτερο από τη μερίδα του, ή ολόκληρο το κοινό αποκλειστικώς για δικό του λογαριασμό (ΑΠ 43/2014).

Τούτο,  προϋποθέτει την ύπαρξη κοινωνίας κατά το χρόνο που άρχισε να νέμεται αποκλειστικώς στο όνομα του, ως κύριος, το επίδικο ο συγκοινωνός που προβάλλει την κτητική ή αποσβεστική παραγραφή (ΑΠ  302/2019).

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 974, 984 παρ. 1 και 987 ΑΚ η νομή προσβάλλεται και με την αποβολή του νομέα, εφ όσον αυτή γίνεται παράνομα και χωρίς τη θέλησή του. Ο νομέας, που αποβλήθηκε παράνομα από τη νομή, έχει δικαίωμα να αξιώσει την απόδοσή της από αυτόν, που νέμεται επιλήψιμα απέναντί του.

Α. Για να είναι ορισμένη η αγωγή αποβολής από την νομή ακινήτου, σύμφωνα με τα άρθρα 118 εδ. 4, 216 παρ. 1 ΚΠολΔ και 987 ΑΚ πρέπει, εκτός των άλλων, να περιέχει, α) σαφή έκθεση των γεγονότων, που θεμελιώνουν νομή του ενάγοντος κατά το χρόνο της αποβολής από το ακίνητο, β) ακριβή περιγραφή του ακινήτου,  γ) αποβολή του νομέα, που έγινε παράνομα και χωρίς τη θέλησή του, δ) αξία της νομής και ε) αίτημα για απόδοση της νομής. Η μη πλήρης αναφορά των στοιχείων αυτών καθιστά την αγωγή αόριστη και απορριπτέα για έλλειψη διαδικαστικής προϋπόθεσης ((ΑΠ 388/2010, ΑΠ 304/2004 ).

Β. Αντίθετα, δεν αποτελούν στοιχεία της βάσης της αγωγής η χρονική διάρκεια που είχε ο ενάγων στη νομή του το ακίνητο, ούτε αν ο ίδιος έγινε νομέας ανεξάρτητα από τη βούληση του τυχόν προηγούμενου νομέα (εκτός αν συντρέχει περίπτωση εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 988 ΑΚ), δηλαδή επιλήψιμα, ή κατόπιν ειδικής συμφωνίας με τον προηγούμενο νομέα (ΑΠ 1622/2009).

Γ. Από την διάταξη του άρθρου 991 ΑΚ προκύπτει ότι ο εναγόμενος με την αγωγή αποβολής από τη νομή δεν δικαιούται να αντιτάξει κατά του ενάγοντος νομέα ενστάσεις ανατρεπτικές, που στηρίζονται σε δικαίωμα ιδίας αυτού κυριότητας, ή σε άλλα εμπράγματα δικαιώματα επί του επιδίκου ακινήτου, ή σε προσωπικά περί αυτού δικαιώματα, δυνάμει των οποίων ο εναγόμενος, θα μπορούσε, να αξιώσει την παράδοση του ακινήτου, ή την παραχώρηση της χρήσης του σε αυτόν, εφ όσον τα δικαιώματα αυτά δεν αναγνωρίσθηκαν τελεσίδικα. Δεν απαγορεύεται όμως στον εναγόμενο να αντιτάξει τη δική του νομή επί του επιδίκου πράγματος, καθ όσον ένας τέτοιος ισχυρισμός δεν είναι αυτοτελής, αλλά αποτελεί αιτιολογημένη άρνηση της αγωγής, που μπορεί να αποδειχθεί ανταποδεικτικώς, οπότε οδηγεί στην απόρριψη της αγωγής ( ΑΠ 1056/2009, ΑΠ 1522/2006, ΑΠ 1408/2001).

Δ. Κατά τη διάταξη του άρθρου 992 ΑΚ οι αξιώσεις από την αποβολή παραγράφονται μετά ένα έτος από την αποβολή. Αφετήριος χρόνος της ετήσιας παραγραφής των αξιώσεων του νομέα από την αποβολή είναι η αποβολή και αρχίζει, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 241 παρ. 1, 242, 243 παρ. 3 ΑΚ, από την επόμενη ημέρα κατά την οποία συμπληρώθηκε η αποβολή και λήγει, όταν παρέλθει η τελευταία ημέρα, δηλαδή η αντίστοιχη προς την ημέρα έναρξης ημέρα του έτους (ΑΠ 861/2007).

Από την διάταξη του άρθρου 984 παρ.1 ΑΚ προκύπτει ότι διατάραξη της νομής ακινήτου συνιστά κάθε θετική πράξη, ή παράλειψη, που αποτελεί παρενόχληση του νομέα στην άσκηση της νομής του.

Α. Η διατάραξη υπάρχει όταν ο νομέας δεν αποβάλλεται από το ακίνητο, αφού ο τελευταίος δεν στερείται πλήρως της φυσικής εξουσίας, αλλά παρακωλύεται σε κάποιες από τις εκδηλώσεις της. Η διατάραξη εκδηλώνεται, είτε θετικά με πράξη του προσβολέα στο ακίνητο, ή με παρεμπόδιση πράξης του νομέα, είτε αρνητικά με παράλειψη, όταν ο προσβολέας δεν προβαίνει στην επιβαλλόμενη ενέργεια προς αποτροπή, ή παύση, της διατάραξης, πχ. όταν ο τελευταίος παραλείπει να άρει διαταρακτικό κατασκεύασμα, ή αντικείμενο, συνεπαγόμενο διαρκή και εξακολουθητική παρενόχληση του νομέα στην άσκηση της νομής του (ΑΠ 275/2010, ΑΠ 2365/2009).

Β. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 974, 984 παρ. 1 και 989 εδ. α ΑΚ προκύπτει ότι, στοιχεία της αγωγής περί διατάραξης της νομής ακινήτου είναι η νομή του ενάγοντα πάνω στο ακίνητο κατά το χρόνο της διατάραξης και της άσκησης της αγωγής και η προσβολή αυτής από τον εναγόμενο με διατάραξη, που έγινε παράνομα και χωρίς τη θέληση του νομέα ενάγοντα.

Γ. Η συνδρομή της διατάραξης της νομής κρίνεται, σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, με βάση τα αμέσως πιο πάνω στοιχεία, ενώ ο χρόνος, ο τρόπος και η αιτία απόκτησης της νομής δεν αποτελούν στοιχεία της σχετικής αγωγής. Είναι αδιάφορο επί πόσο χρόνο πριν από τη διατάραξη νεμόταν ο ενάγων το ακίνητο, όπως, επίσης και με ποιο τρόπο αποκτήθηκε η νομή (εφ όσον η νομή δεν είναι επιλήψιμη έναντι του εναγομένου) και από ποια αιτία, ενώ δεν είναι αναγκαία η ειδικότερη μνεία στην εν λόγω αγωγή του στοιχείου της διάνοιας κυρίου, αφού με την λέξη νομή προσδιορίζεται έννοια εξουσίασης, περιλαμβάνουσα ως αδιάσπαστη ενότητα και την με διάνοια κυρίου άσκηση αυτής, ούτε, τέλος, είναι αναγκαία η αιτιολογία και του τρόπου κτήσης της κυριότητας των απώτερων δικαιοπαρόχων του ενάγοντα (ΑΠ 275/2010).

Δ. Από την διάταξη του άρθρου 991 ΑΚ προκύπτει ότι, ο εναγόμενος δεν μπορεί να αντιτάξει κατά του ενάγοντα ενστάσεις ανατρεπτικές, στηριζόμενες σε δικαίωμα ίδιας κυριότητας, ή σε άλλα εμπράγματα δικαιώματα επί του ακινήτου, πχ. στο δικαίωμα της επικαρπίας, ή άλλης προσωπικής, ή πραγματικής δουλείας. Μπορεί να αντιτάξει μόνο  την αποτελούσα την διατάραξη εξουσία, ή προσωπικά περί του ακινήτου δικαιώματα, με βάση τα οποία, θα μπορούσε ο ίδιος, να αξιώσει την σε αυτόν παράδοση του ακινήτου, ή την παραχώρηση της χρήσης του, όπως πχ. το δικαίωμα με βάση σύμβαση μίσθωσης, χρησιδανείου κλπ.

Ε. Ο εναγόμενος δύναται μόνο να επικαλεστεί το ίδιο αυτού δικαίωμα νομής, ή οιονεί νομής, για να υποστηρίξει την άρνηση της βάσης της κατά αυτού αγωγής, δηλαδή, την άρνηση ότι έλαβε χώρα προσβολή της νομής με διατάραξη. Ο σχετικός ισχυρισμός δεν είναι αυτοτελής, αλλά αποτελεί απλώς αιτιολογημένη άρνηση της αγωγής, που μπορεί να αποδειχθεί ανταποδεικτικά και να επιφέρει την απόρριψή της ως αναπόδεικτης (ΑΠ 275/2010).

ΣΤ. Κατά τη διάταξη του άρθρου 992 ΑΚ οι αξιώσεις από την διατάραξη παραγράφονται μετά ένα έτος από την διατάραξη. Αφετήριος χρόνος της ετήσιας παραγραφής είναι η διατάραξη και αρχίζει, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 241 παρ. 1, 242 και 243 παρ. 3 ΑΚ, από την επόμενη ημέρα κατά την οποία έλαβε χώρα η διατάραξη και λήγει, όταν παρέλθει η τελευταία ημέρα, δηλαδή η αντίστοιχη προς την ημέρα έναρξης ημέρα του έτους (ΑΠ 861/2007).

Από την διάταξη του άρθρου 974 ΑΚ προκύπτει ότι, όποιος απέκτησε φυσική εξουσία πάνω στο ακίνητο είναι νομέας του, αν ασκεί την εξουσία με διάνοια κυρίου. Η κτήση της νομής ακινήτου και η άσκησή της επ' αυτού μπορεί να γίνει με οποιαδήποτε ενέργεια, που μαρτυρεί, κατά τις αντιλήψεις που υπάρχουν στις συναλλαγές, φυσική και με διάνοια κυρίου εξουσίαση αυτού.

Α. Πράξεις άσκησης νομής συνιστούν εμφανείς υλικές ενέργειες επάνω σ' αυτό, που προσιδιάζουν στη φύση και τον προορισμό του, με τις οποίες εκδηλώνεται η βούληση του νομέα, να έχει το πράγμα για δικό του (ΑΠ 29/2000, ΑΠ 1882/1999) και να το εξουσιάζει (ΑΠ 215/2010, ΑΠ 103/2011).

Β. Τέτοιες πράξεις είναι και η καλλιέργεια του ακινήτου, η συλλογή των καρπών από τα σε αυτό υπάρχοντα δέντρα, η ανέγερση κτισμάτων εντός αυτού (ΑΠ 1337/2010), η εποπτεία του ακινήτου, η καλλιέργειά του, καθώς και η παραχώρηση αυτού σε τρίτον για τη βόσκηση ζώων με, ή χωρίς, αντάλλαγμα (ΑΠ 959/2010), η επίβλεψη, η επίσκεψη, η εκμίσθωση σε τρίτο, η φύλαξή του, η οριοθέτηση και καταμέτρηση των διαστάσεών του, η ανάθεση σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων, οι ενέργειες για ένταξή του στο σχέδιο πόλης και, εφ όσον πρόκειται για κληρονομιαίο ακίνητο, η αποδοχή κληρονομίας και η μεταγραφή της, η καταβολή του φόρου κληρονομίας κλπ (ΑΠ 142010).

Γ. Χωρίς σωματική επενέργεια στο ακίνητο δεν πράξη άσκησης νομής, αλλά μόνο προπαρασκευή  (ΑΠ 142010, (ΑΠ 1561/2010).

Από την διάταξη του άρθρου 974 ΑΚ προκύπτει ότι, όποιος απέκτησε φυσική εξουσία πάνω στο ακίνητο είναι νομέας του, αν ασκεί την εξουσία με διάνοια κυρίου.

Α. Από την διάταξη αυτή συνάγεται ότι προς απόκτηση της νομής πάνω στο πράγμα απαιτείται η συνδρομή δύο στοιχείων στο πρόσωπο του αποκτώντα, το σωματικό και το ψυχικό. Το πρώτο εκδηλώνεται με τη φυσική εξουσία επί του πράγματος (κατοχή) κατά τρόπο που αποκλείει άλλον από αυτή. Το δεύτερο εξωτερικεύεται με τη μεταχείριση του πράγματος κατά τρόπο, που προσιδιάζει σε κύριο αυτού. Η ταυτόχρονη κατά κανόνα συνύπαρξη των δύο αυτών στοιχείων είναι δημιουργική του δικαιώματος της νομής (ΑΠ 275/2010).

Β. Η φυσική εξουσία είναι η άσκηση πράξεων, που προσιδιάζουν στη φύση και στον προορισμό του πράγματος, ώστε, κατά την αντίληψη των συναλλαγών, να θεωρείται ότι αυτό βρίσκεται κατά τρόπο σταθερό στη διάθεση του νομέα. Υπάρχει και όταν ο νομέας δεν βρίσκεται σε διαρκή σωματική επαφή με το πράγμα, αλλά έχει την εποπτεία του τελευταίου και τη δυνατότητα άσκησης φυσικής εξουσίας πάνω σε αυτό κάθε στιγμή.

Γ. Η διάνοια κυρίου εκδηλώνεται με τη μεταχείριση του πράγματος με τον ίδιο τρόπο με τον οποίο θα μπορούσε να το μεταχειριστεί ο ιδιοκτήτης, χωρίς να απαιτείται απαραίτητα και να κατευθύνεται η πρόθεση του νομέα σε κτήση της κυριότητας, ούτε και να έχει αυτός την πεποίθηση ότι έχει κυριότητα. Αν λείπει όμως το πνευματικό στοιχείο υπάρχει μόνο κατοχή ως απλή φυσική εξουσία επί του πράγματος που συνήθως ασκείται στο όνομα άλλου με βάση κάποια νόμιμη, ή υποτιθέμενη ενοχική σχέση (μίσθωση, χρησιδάνειο, μεσεγγύηση, εκούσια ή νόμιμη αντιπροσώπευση, παρακαταθήκη κλπ) (ΑΠ 275/2010).

Δ. Η κτήση της νομής ακινήτου και η άσκησή της επ' αυτού μπορεί να γίνει με οποιαδήποτε ενέργεια, που μαρτυρεί, κατά τις αντιλήψεις που υπάρχουν στις συναλλαγές, φυσική και με διάνοια κυρίου εξουσίαση αυτού. Άσκηση νομής συνιστούν εμφανείς υλικές ενέργειες επάνω σ' αυτό, που προσιδιάζουν στη φύση και τον προορισμό του, με τις οποίες εκδηλώνεται η βούληση του νομέα, να έχει το πράγμα για δικό του (ΑΠ 29/2000, ΑΠ 1882/1999) και να το εξουσιάζει (ΑΠ 215/2010, ΑΠ 103/2011). Τέτοιες πράξεις είναι και η καλλιέργεια του ακινήτου, η συλλογή των καρπών από τα σε αυτό υπάρχοντα δέντρα, η ανέγερση κτισμάτων εντός αυτού (ΑΠ 1337/2010), η εποπτεία του ακινήτου, η καλλιέργειά του, καθώς και η παραχώρηση αυτού σε τρίτον για τη βόσκηση ζώων με, ή χωρίς, αντάλλαγμα (ΑΠ 959/2010), η επίβλεψη, η επίσκεψη, η εκμίσθωση σε τρίτο, η φύλαξή του, η οριοθέτηση και καταμέτρηση των διαστάσεών του, η ανάθεση σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων, οι ενέργειες για ένταξή του στο σχέδιο πόλης και, εφ όσον πρόκειται για κληρονομιαίο ακίνητο, η αποδοχή κληρονομίας και η μεταγραφή της, η καταβολή του φόρου κληρονομίας κλπ (ΑΠ 142010). Χωρίς σωματική επενέργεια στο ακίνητο δεν υπάρχει άσκησης νομής, αλλά μόνο προπαρασκευή της τελευταίας (ΑΠ 142010). Δεν είναι αναγκαίο η νομή να ασκείται αυτοπροσώπως, αλλά μπορεί ν' ασκείται μέσω άλλου (ΑΠ 1561/2010).

Ε. Η νομή, που άπαξ έχει κτηθεί, εξακολουθεί να διατηρείται από το νομέα και χωρίς την διαρκή ενεργό παρουσία των κτητικών όρων αυτής, χωρίς δηλαδή να είναι ανάγκη ο νομέας, να διατελεί διαρκώς σε σωματική επαφή προς το πράγμα, ούτε να είναι σε συνεχή εγρήγορση και να έχει αδιάκοπα κατευθυνόμενη τη διάνοια κυρίου προς αυτό (ΑΠ 388/2010).

ΣΤ. Εάν το ακίνητο καταλήφθηκε από άλλον εν αγνοία του νομέα, η νομή επ' αυτού δεν χάνεται πριν ο νομέας πληροφορηθεί την κατάληψη και εφησυχάσει, ή επιχειρήσει την ανάκτηση αυτοδυνάμως, ή δικαστικώς και αποτύχει.

Σύμφωνα με το άρθρο 1099 ΑΚ, αν ο νομέας απέκτησε την νομή του πράγματος με παράνομη πράξη ευθύνεται σε αποζημίωση του κυρίου κατά τις περί αδικοπραξίας διατάξεις των άρθρων 914 επ., 934 επ. ΑΚ. Η αποζημίωση κατά τη διάταξη αυτή καλύπτει κάθε ζημία του κυρίου του πράγματος, άρα και το διαφυγόν κέρδος και προϋποθέτει πταίσμα του.  

Στην αγωγή  πρέπει να αναφέρονται α) η ζημιογόνα συμπεριφορά του εναγομένου, β) το παράνομο αυτής, γ) η υπαιτιότητα (αμέλεια ή δόλος), δ) η ζημία (θετική και αποθετική) και ε) ο αιτιώδης σύνδεσμος μεταξύ ζημιογόνου γεγονότος και ζημίας (ΕφΠειρ 105/2016).

Από την διάταξη του άρθρου 983 ΑΚ, που ορίζει ότι η νομή μεταβιβάζεται στους κληρονόμους του νομέα, συνάγεται, ότι η κτήση της νομής των ακινήτων επέρχεται αυτοδικαίως με το θάνατο του κληρονομουμένου.

Ο κληρονόμος ακόμη και χωρίς να αποκτήσει τη φυσική εξουσία επί των κληρονομιαίων ακινήτων και χωρίς να αποδεχθεί την κληρονομία και να μεταγράψει τη σχετική πράξη αποδοχής, και χωρίς να έχει λάβει γνώση της επαγωγής της κληρονομίας και των αντικειμένων τους, θεωρείται κατά πλάσμα δικαίου ως νομέας αυτών, διαδεχόμενος ολόκληρη την έννομη σχέση της νομής και τα εξ αυτής δικαιώματα, με την προϋπόθεση ότι ο κληρονομούμενος, κατά το χρόνο του θανάτου του είχε τη νομή των κληρονομιαίων πραγμάτων (ΑΠ 1819/2017).

Α. Από τις διατάξεις των άρθρων 974, 976 και 977 ΑΚ προκύπτει ότι η νομή με μεταβίβαση  (ειδική διαδοχή) αποκτάται

α) σε πράγμα που βρίσκεται στη νομή άλλου με παράδοση του πράγματος στον αποκτώντα που γίνεται με τη βούληση του έως τώρα νομέα,

β) με συμφωνία ανάμεσα στον αποκτώντα και τον έως τώρα νομέα ότι ο τελευταίος ή τρίτος θα παραμείνει στην κατοχή του πράγματος με βάση ορισμένη έννομη σχέση. Σε αυτή την περίπτωση έναντι του τρίτου μεταβιβάζεται η νομή στον αποκτώντα, αφ ότου γνωστοποιηθεί αυτό στον τρίτο από τον έως τώρα νομέα.

Β. Αν μεταξύ του έως τώρα νομέα και του αποκτώντος δεν συμφωνηθεί τίποτα σχετικά με την κατοχή του τρίτου ή αν η αντίστοιχη γνωστοποίηση προς τον τρίτο δεν λάβει χώρα, ο αποκτών δεν μπορεί να αντιτάξει τη νομή του επί του πράγματος έναντι του τρίτου και για αυτό δεν είναι σε θέση να ασκεί τη φυσική εξουσία πάνω σε αυτό.

Γ. Από το συνδυασμό των πιο πάνω διατάξεων, με εκείνες των άρθρων 158, 361, 369 και 973 ΑΚ προκύπτει, ότι η συμφωνία για τη μεταβίβαση της νομής ακινήτου, η οποία δεν είναι εμπράγματο δικαίωμα, αφού δεν περιλαμβάνεται μεταξύ αυτών που μνημονεύονται περιοριστικά στο άρθρο 973 ΑΚ, δεν υπόκειται στον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, ούτε και σε μεταγραφή, αλλά αποτελεί αφηρημένη ή αναιτιώδη δικαιοπραξία, το κύρος της οποίας δεν επηρεάζεται από την ακυρότητά ή την ανυπαρξία της αιτίας, εκτός εάν, κατά τη βούληση των μερών, το κύρος της συμφωνίας περί μεταβιβάσεως της νομής εξαρτήθηκε από την αιτία που την υπαγόρευσε, το τελευταίο δε διατυπώθηκε από αυτά ως αίρεση της δικαιοπραξίας (ΑΠ 1819/2017).

Α. Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 985 ΑΚ ο νομέας έχει δικαίωμα να αποκρούσει με τη βία κάθε διατάραξη, ή απειλούμενη αποβολή, από τη νομή ακινήτου και το δικαίωμα, να ξαναπάρει με τη βία το ακίνητο αμέσως μετά την αποβολή. Έχει δηλαδή δικαίωμα αποκατάστασης, ή, αυτοδικίας, για να ανακτήσει αυτοδυνάμως την απολεσθείσα νομή, τηρώντας βέβαια το αναγκαίο για την επίτευξη του σκοπού μέτρο βίας Η  χρησιμοποιούμενη βία δεν είναι παράνομη, γιατί αίρεται ο άδικος χαρακτήρας της και δεν τιμωρείται ποινικά, ούτε γεννά υποχρέωση αποζημίωσης (ΑΠ 1534/2010).

Β. Το δικαίωμα της αυτοδύναμης προστασίας της νομής έχει κάθε πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, ιδιωτικού ή δημοσίου δικαίου, όπως είναι και το Δημόσιο και οι Δήμοι. Στην περίπτωση μάλιστα του Δημοσίου και των λοιπών νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου η δυνατότητα αυτοδύναμης προστασίας επιβάλλεται, αφού από την προσβολή της νομής αυτών επί πραγμάτων, όπως είναι οι δρόμοι και τα πεζοδρόμια, δεν βλάπτονται μόνο τα ίδια, αλλά και αόριστος αριθμός άλλων προσώπων, και δη εκείνων που τα χρησιμοποιούν (ΑΠ 1534/2010).

Προσβολή της νομής αποτελεί κάθε θετική πράξη, ή παράλειψη, του προσβολέα, που επάγει, είτε αποβολή του νομέα από τη νομή, είτε διατάραξη  του νομέα στην άσκηση της νομής του (ΑΠ 92/2013, ΑΠ 847/2013, ΑΠ 1456/2013).

Α. Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 682 παρ. 1 ΚΠολΔ, κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 683 έως 703 τα δικαστήρια, σε επείγουσες περιπτώσεις, ή για να αποτραπεί επικείμενος κίνδυνος, μπορούν να διατάζουν ασφαλιστικά μέτρα για την εξασφάλιση ή διατήρηση ενός δικαιώματος, ή την ρύθμιση μιας κατάστασης και να τα μεταρρυθμίζουν, ή να τα ανακαλούν.

Β. Κατά την διάταξη του άρθρου 733 ΚΠολΔ τα ασφαλιστικά μέτρα σε κάθε είδους υποθέσεις νομής, ή κατοχής, διατάσσονται αποκλειστικά από το ειρηνοδικείο. Αν η αίτηση υποβληθεί ενώπιον αναρμοδίου δικαστηρίου, αυτό δεν την απορρίπτει, αλλά την παραπέμπει κατά το άρθρο 46 ΚΠολΔ στο αρμόδιο κατά περίπτωση Ειρηνοδικείο (ΜονΠρΘεσ  998/2013).

Γ. Η αίτηση, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 117, 118 και 688 παρ. 1 ΚΠολΔ, για να είναι ορισμένη, πρέπει να περιέχει, εκτός των άλλων, και τα ακόλουθα

α) ότι ο αιτών κατά το χρόνο της διατάραξης, ή αποβολής και της επίδοσης της αίτησης, αν πρόκειται για διατάραξη, ήταν νομέας του επιδίκου.

β) το είδος του αντικειμένου της προσβληθείσης νομής, το είδος, την έκταση, την θέση και τα όρια του ακινήτου.

γ) ότι ο καθ ου η αίτηση σε ορισμένο τόπο και χρόνο ενήργησε συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά αποτελούντα διατάραξη της νομής, ή αφαίρεση αυτής, παράνομα και χωρίς τη θέληση του.

δ) ότι ένεκα της διατάραξης, ή της αποβολής, υπάρχει επείγουσα περίπτωση για τη λήψη του αιτουμένου ασφαλιστικού μέτρου και

στ) το ασφαλιστικό μέτρο, που πρέπει να ληφθεί.

Δ. Δεν απαιτείται για το ορισμένο της αίτησης, να αναφέρονται στο δικόγραφο οι πλευρικές διαστάσεις του ακινήτου, ούτε ο προσανατολισμός του (ΑΠ 280/93).  Όταν όμως το ακίνητο φέρεται ως τμήμα μεγαλυτέρου ακινήτου, έχει υποχρέωση ο αιτών, εκτός από την έκταση του διεκδικουμένου τμήματος, να προσδιορίσει τη θέση του μέσα στο μεγαλύτερο ακίνητο, ούτως ώστε, να είναι δυνατόν, στον εναγόμενο να αντιτάξει άμυνα περί του συγκεκριμένου επιδίκου ακινήτου και στο δικαστήριο να τάξει το προσήκον θέμα απόδειξης και να εκδώσει απόφαση δεκτική εκτέλεσης (ΠολΠρΗρ 431/20010).

Ε. Επείγουσα περίπτωση, που καθιστά αναγκαία τη λήψη ασφαλιστικών μέτρων, συντρέχει, όταν απαιτείται να ρυθμιστεί επειγόντως η νομή προσωρινά με δικαστική παρέμβαση, όπως πχ στην περίπτωση, που η πάροδος του χρόνου έως την άσκηση της κυρίας αγωγής, θα επιφέρει ουσιώδη βλάβη στο αντικείμενο της νομής.

ΣΤ. Στην έννοια της επείγουσας περίπτωσης δεν περικλείεται ο κίνδυνος «διαπληκτισμών και ερίδων των διαδίκων», γιατί τα ασφαλιστικά μέτρα δεν αποτελούν αστυνομικό μέτρο, ώστε να δικαιολογείται η λήψη τους από μόνο τον κίνδυνο αυτό. Άλλωστε από τον κίνδυνο αυτό δεν μπορεί να επέλθει βλάβη του ασφαλιστέου δικαιώματος (ΠολΠρΧαν 24/2005). Η επίκληση στις αιτήσεις του κινδύνου διαπληκτισμών και συγκρούσεων, σε αντίθεση προς το προϊσχύον δίκαιο που οριζόταν ρητώς συνδρομή του, είναι νομικώς αβάσιμος ισχυρισμός (ΜονΠρΘεσ 998/2013)

Ζ. Η απόφαση των ασφαλιστικών μέτρων δεν επιλύει οριστικά την υπόθεση και για αυτό παράγει προσωρινό δεδικασμένο. Η οριστική επίλυση της διαφοράς ανήκει πάντοτε στο αρμόδιο καθ ύλη δικαστήριο, ανεξάρτητα από τη λύση που δόθηκε με την απόφαση επί των ασφαλιστικών μέτρων. Συνεπώς, τόσο η αίτηση περί ασφαλιστικών μέτρων, όσο και η μετ αυτή διαδικασία σε πρώτο και δεύτερο βαθμό, στην οποία περιλαμβάνεται και η εκτέλεση της απόφασης, με την οποία έγινε δεκτή η αίτηση, δεν διακόπτει την ετήσια παραγραφή του άρθρου 992 ΑΚ (ΑΠ 667/1998, ΜονΠρΑΘ  3633/2012).

Κατά τη διάταξη του άρθρου 976 εδ. α του ΑΚ, σε πράγμα που βρίσκεται στη νομή άλλου, η νομή αποκτάται με παράδοση που γίνεται με την βούληση του νομέα.

Α. Από τη διάταξη αυτή, καθιερώνεται παράγωγος τρόπος κτήσης της νομής με ειδική διαδοχή, η οποία συντελείται με απλή παράδοση της νομής, σύμφωνα με την βούληση του μέχρι της μεταβιβάσεως νομέα,

Β. Προϋποθέσεις για την κτήση της νομής με παράδοση είναι, α) η ύπαρξη της ιδιότητας του νομέα κατά το χρόνο παράδοσης της νομής, σε αυτόν που μεταβιβάζει τη νομή, β) η κτήση της φυσικής εξουσίας του πράγματος από την αποκτώντα και γ) η μετάθεση της φυσικής εξουσίας από τον μέχρι τώρα νομέα στον αποκτώντα να γίνεται με τη θέληση και των δύο, δηλαδή και αυτού που, μεταβιβάζει τη νομή (ΑΠ 392/2012).

Γ. Η κτήση της νομής ακινήτου και η άσκησή της επ' αυτού, μπορεί να γίνει με οποιαδήποτε ενέργεια, που μαρτυρεί, κατά τις αντιλήψεις του υπάρχουν στις συναλλαγές, φυσική και με διάνοια κυρίου εξουσίαση αυτού (ΑΠ 1179/2012, ΑΠ 1456/2013).

Α. Κατά τη διάταξη του άρθρου 992 ΑΚ, οι αξιώσεις από την αποβολή και διατάραξη της νομής παραγράφονται μετά ένα έτος από την αποβολή ή τη διατάραξη.

Β. Από τη διάταξη αυτή και με τον συνδυασμό της προς τις αντίστοιχες των άρθρων 984 παρ. 1, 987, 989 ΑΚ, προκύπτει ότι αφετήριος χρόνος της ενιαύσιας παραγραφής των αξιώσεων του νομέα από την αποβολή ή διατάραξη, είναι η αποβολή ή η διατάραξη, αντίστοιχα. Αρχίζει δε, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 241 παρ. 1, 242, 243 παρ. 3 ΑΚ, από την επόμενη ημέρα κατά την οποία συμπληρώθηκε η αποβολή, ή από την επόμενη ημέρα κατά την οποία έλαβε χώρα η διατάραξη, αντίστοιχα, και λήγει, κάθε μία από αυτές, όταν παρέλθει η τελευταία ημέρα, ήτοι η αντίστοιχη προς την ημέρα έναρξης ημέρα του έτους και ανεξαρτήτως γνώσης ή άγνοιας του νομέα.

Γ. Μόνο στην περίπτωση αντιποίησης της νομής ακινήτου, η διάταξη του άρθρου 982 ΑΚ εξαρτά την απώλειά της από τη γνώση του νομέα, αν η αντιποίηση γίνεται από τον κάτοχο, όταν, δηλαδή, εκείνος εξωτερικεύσει τη θέλησή του να έχει εφ εξής το πράγμα όχι για το νομέα, αλλά για τον εαυτό του ή για κάποιον τρίτο (ΑΠ 647/2016).

Από τις διατάξεις των άρθρων 1000, 1001 ΑΚ προκύπτει ότι στην έννοια της κυριότητας πάνω σε ακίνητο περιλαμβάνεται κάθε εξουσία μη ειδικώς, από τον νόμο, ή από δικαίωμα τρίτου, αποκλειομένη (ΑΠ 1855/1984). Η εξουσία όμως του κυρίου περιορίζεται με τους νομίμους περιορισμούς, που επιβάλλονται από το ιδιωτικό γειτονικό δίκαιο και αποτελούν, κυρίως ειπείν, προσδιοριστικούς του περιεχομένου της κυριότητας όρους.

Από την διάταξη του άρθρου 1008 ΑΚ συνάγεται ότι, δεν απαγορεύεται στον κύριο του γειτονικού ακινήτου, μέσα στα όρια του ακινήτου του, η φύτευση δένδρων, έστω και αν από την ανάπτυξή τους επέρχεται σκίαση του γειτονικού ακινήτου, ή εισχωρούν οι ρίζες και παραφυάδες, ή εκτείνονται οι κλάδοι πέραν των κοινών ορίων στο γειτονικό ακίνητο, γιατί η κατά φύση επέκτασή τους δεν συνιστά προσβολή της κυριότητας.

Αν όμως από την εισχώρηση αυτή των ριζών, ή την έκταση των κλάδων στο γειτονικό ακίνητο εμποδίζεται η χρήση του γειτονικού ακινήτου από τον κύριο αυτού, πχ, λόγω πτώσης πευκοβελόνων στα κεραμίδια παρακείμενης οικίας, που αποφράσσουν τα αυλάκια της σκεπής και τις υδρορροές και υπάρχει κίνδυνος πλημμύρας, ή πυρκαγιάς, ο κύριος αυτού δικαιούται να κόψει και να κρατήσει για τον εαυτόν του τις ρίζες και τα κλαδιά.

Επίσης δικαιούται να ασκήσει την αρνητική αγωγή του άρθρου 1108 ΑΚ και να ζητήσει την άρση της διατάραξης με την κοπή των ριζών και των κλάδων (ΕφΠατρ 530/2006, ΕιρΧαλανδρίου 792/2006).

Α. Από τη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 του νδ. 1024/1971 «περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου», προκύπτει, ότι, προϋπόθεση για τη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας, είναι η ύπαρξη δύο, ή περισσότερων, αυτοτελών οικοδομημάτων, είτε ανεγερθέντων, ή μελλόντων να ανεγερθούν, σε ενιαίο οικόπεδο, που ανήκει σε έναν, ή περισσότερους, κυρίους.

Β. Αν συσταθεί τέτοια χωριστή ιδιοκτησία επί δύο, ή περισσότερων, αυτοτελών οικοδομημάτων σε ενιαίο οικόπεδο έχουμε απλή κάθετη συνιδιοκτησία (ΑΠ 320/2011).

Γ. Αν συσταθεί και σε ορόφους, ή διαμερίσματα ορόφων, του αυτοτελούς αυτού οικοδομήματος, τότε συνυπάρχει κάθετη συνιδιοκτησία και οριζόντια ιδιοκτησία και έχουμε σύνθετη κάθετη συνιδιοκτησία (ΑΠ 116/2011).

Δ. Η κάθετη συνιδιοκτησία (απλή ή σύνθετη) διέπεται από τις διατάξεις των άρθρων 1 επ. ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ. Με την κάθετη συνιδιοκτησία ιδρύεται χωριστή κυριότητα στο αυτοτελές οικοδόμημα, ή σε όροφο, ή διαμέρισμα αυτού, παρεπομένως όμως αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ' ανάλογη μερίδα στα κοινά μέρη του όλου ενιαίου οικοπέδου, που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους συνιδιοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και το έδαφος του ενιαίου οικοπέδου συνιδιοκτησία (ΑΠ 116/2011).

Ε. Ολοι οι ιδιοκτήτες και συνιδιοκτήτες αυτοτελών οικοδομημάτων, που υπάγονται στις διατάξεις της κάθετης ιδιοκτησίας, μπορούν, με την αρχική συστατική πράξη (κανονισμός) ή με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, που καταρτίζονται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο μεταγράφεται, να κανονίσουν τα δικαιώματα και υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας, τόσο στα κοινά μέρη, που θα καθορίσουν, όσο και στις διαιρεμένες ιδιοκτησίες (ΑΠ 320/2011).

ΣΤ. Οι συνιδιοκτήτες μπορούν να ρυθμίσουν κατά διάφορο τρόπο το δικαίωμα χρήσης καθ ενός επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών και ειδικότερα, να συμφωνήσουν ότι κάποιοι από τους ιδιοκτήτες των αυτοτελών καθέτων ιδιοκτησιών θα έχουν δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε διακριτό τμήμα του όλου κοινού οικοπέδου και ότι οι λοιποί θα έχουν δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης στο υπόλοιπο τμήμα του οικοπέδου (ΑΠ 116/2011). Η ρύθμιση αυτή στην πράξη της οροφοκτησίας, που έχει, κατ' άρθρο 13 παρ. 3 ν. 3741/29 και 2 πδ. 1024/71, χαρακτήρα δουλείας, δεσμεύει τους με μεταγενέστερη σύμβαση προσχωρούντες στην ιδρυτική της οροφοκτησίας πράξη.

Ζ. Αν, όμως, δεν ορίζεται τίποτε, είτε στην πράξη της οροφοκτησίας, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός, που προβλέπεται από τις πιο πάνω αναφερόμενες διατάξεις, πράγμα που συμβαίνει και στην περίπτωση κατά την οποία η συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, σε σχέση με τον καθορισμό, κατ' έκταση και περιεχόμενο, των κοινοχρήστων χώρων, έρχεται σε ευθεία αντίθεση με αναγκαστικού δικαίου πολεοδομικές διατάξεις, που απαγγέλλουν ρητώς ή εμμέσως ακυρότητα για την παράβαση (ΟλΑΠ 7/1992, ΑΠ 116/2011).

Η. Σε κάθε περίπτωση ο ιδιοκτήτης κάθετης ιδιοκτησίας δεν μπορεί να υπερβεί το συντελεστή δόμησης, που αναλογεί στην ιδιοκτησία του, σύμφωνα με τις πολεοδομικές διατάξεις, που ισχύουν κατά το χρόνο της ανοικοδόμησης (ΑΠ 320/2011).

Θ. Αν με τον κανονισμό απαγορεύεται η ενέργεια από τους συνιδιοκτήτες μεταβολής στα κοινά μέρη, η απαγόρευση αυτή δεσμεύει όλους τους συνιδιοκτήτες, ακόμη και αν από την απαγορευμένη ενέργεια δεν παραβλάπτεται η χρήση των άλλων συνιδιοκτητών, ή των οικοδομημάτων, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός τους (ΑΠ 1184/1986).

Ι. Επί κάθετης συνιδιοκτησίας, κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται στην απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων, καθώς και στη χρήση σύμφωνα με τον κανονισμό, σε περίπτωση δε που προσβάλλεται στη χρήση αυτή δικαιούται να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψη αυτής στο μέλλον (ΑΠ 91/2010, 40/2007).

Α. Από τις διατάξεις των άρθρων 974, 976 έως 979, και 984 εδ. α’ ΑΚ προκύπτει ότι αναγκαία στοιχεία για το ορισμένο της αγωγής περί διατάραξης της νομής ακινήτου είναι

 α) η ύπαρξη νομής από τον ενάγοντα, τόσο κατά τον χρόνο της διατάραξης όσο και κατά τον χρόνο της άσκησης της αγωγής, την οποία νομή συνιστούν οι υλικές και εμφανείς πράξεις επάνω σε αυτό, που προσιδιάζουν στην φύση και τον προορισμό του και εκδηλώνουν τη βούλησή του να το εξουσιάζει ως δικό του και

β) η προσβολή αυτής από τον ενάγοντα με διατάραξη που γίνεται παράνομα και χωρίς την βούλησή του.

Β. Όσον αφορά στην περιγραφή του ακινήτου στην ίδια αγωγή, δηλαδή στον προσδιορισμό του κατά τη θέση, την έκταση, τα όρια και την ιδιότητά του, πρέπει να είναι τόσο λεπτομερής, ώστε να μην καταλείπεται αμφιβολία για την ταυτότητά του.

Γ. Όταν στο δικόγραφο της αγωγής δεν περιέχονται τα πιο πάνω στοιχεία ή όταν αυτά περιέχονται κατά τρόπο ελλιπή ή ασαφή, τότε η έλλειψη αυτή καθιστά μη νομότυπη την άσκησή της, επιφέρει δε την απόρριψή της ως απαράδεκτης λόγω αοριστίας, είτε κατόπιν προβολής της σχετικής ένστασης, είτε και αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο της ουσίας (ΑΠ 585/2016).

Από τα άρθρα 1045, 1118, 1120 και 1121 Α.Κ. προκύπτει ότι η πραγματική δουλεία οδού συνιστάται και με έκτακτη χρησικτησία, δηλαδή με την διέλευση του κυρίου του δεσπόζοντος ακινήτου από το δουλεύον ακίνητο επί μία εικοσαετία με διάνοια δικαιούχου, δηλαδή με άσκηση σωματικής εξουσίας του ακινήτου κατά τρόπο που ανταποκρίνεται στο κατά νόμο περιεχόμενο και με τη διάνοια ασκήσεως του δικαιώματος της δουλείας αυτής και όχι από οικειότητα η κατά παράκληση (ΑΠ 1484/2001, ΑΠ 95/2019).

Α. H νομή προσβάλλεται, είτε με αποβολή, είτε με διατάραξη, που γίνεται από τρίτο παράνομα. Παράνομη είναι η προσβολή όταν ο νομέας δεν την επιτρέπει. Επομένως εννοιολογικά στοιχεία προσβολής της νομής είναι,

α)  αποβολή ή διατάραξη, β) παράνομη, γ) χωρίς τη θέληση του νομέα.

Άλλες προϋποθέσεις, π.χ. διάρκεια της προσβολής, περιουσιακή ζημία του νομέα, χρήση βίας, γνώση ή άγνοια, υπαιτιότητα ή κακή πίστη του προσβολέα, δεν θέτει ο νόμος. 

Β. Αποβολή αποτελεί κάθε πράξη τρίτου, που συνεπάγεται για το νομέα στέρηση, ολική ή μερική, της δυνατότητας να εξουσιάζει το ακίνητο.

Γ. Διατάραξη είναι κάθε παρεμπόδιση ή παρακώλυση της φυσικής εξουσίας πάνω στο πράγμα που δεν φτάνει μέχρι την αποβολή. H διατάραξη αποτελεί μερική προσβολή της νομής, γιατί ο νομέας δεν στερείται πλήρως τη φυσική εξουσία, αλλά παρακωλύεται σε κάποια από τις εκδηλώσεις της, δηλαδή σε κάποια από τις χρησιμότητες του πράγματος. Η διατάραξη μπορεί να επέλθει με πράξη, όταν αυτός που διαταράσσει, είτε ενεργεί πάνω στο πράγμα (π.χ. αφαιρώντας ή και κόβοντας ή και καταστρέφοντας αντικείμενα από ξένη ιδιοκτησία,), είτε εμποδίζει το νομέα από το να ενεργήσει πάνω στο πράγμα (π.χ. δυσχεραίνει το νομέα να εισέλθει στην ιδιοκτησία του με την τοποθέτηση αντικειμένων που φράζουν ή παρεμποδίζουν ή παρακωλύουν την είσοδο και έξοδο απ` αυτήν), ή με παράλειψη όταν ο προσβολέας δεν προβαίνει στην επιβαλλόμενη ενέργεια προς αποτροπή ή παύση της διατάραξης, όπως συμβαίνει όταν αυτός παραλείπει να άρει διαταρακτικό κατασκεύασμα ή αντικείμενο που συνεπάγεται διαρκή και εξακολουθητική παρενόχληση του νομέα στην άσκηση της νομής του (ΑΠ 1717/2006).  ΑΠ 7/2017, ΑΠ 95/2019

Δ. Ο νομέας, που αποβλήθηκε, ή διαταράχθηκε, παράνομα στη νομή του, έχει δικαίωμα να αξιώσει, στη μεν αποβολή την απόδοση της νομής, στην δε διατάραξη την παύση της διατάραξης, όπως και την παράλειψή της στο μέλλον. Δεν αποκλείεται και αξίωση αποζημίωσης κατά τις διατάξεις για τις αδικοπραξίες (ΑΠ 1514/2009).

Ε. Κατά τη διάταξη του άρθρου 992 ΑΚ οι αξιώσεις από την αποβολή, ή την διατάραξη παραγράφονται μετά ένα έτος από την αποβολή, ή την διατάραξη. Αφετήριος χρόνος της ετήσιας παραγραφής των αξιώσεων του νομέα από την αποβολή, ή διατάραξη, είναι η αποβολή, ή, η διατάραξη, αντίστοιχα και αρχίζει, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 241 παρ. 1, 242, 243 παρ. 3 ΑΚ, από την επόμενη ημέρα κατά την οποία συμπληρώθηκε η αποβολή, ή από την επόμενη ημέρα κατά την οποία έλαβε χώρα η διατάραξη, αντίστοιχα, και λήγει, όταν παρέλθει η τελευταία ημέρα, δηλαδή η αντίστοιχη προς την ημέρα έναρξης ημέρα του έτους (ΑΠ 861/2007).

Από τις διατάξεις των άρθρων 974, 976, 979, 980, 983, 984 παρ. 1, 987, 989 εδ. α`, 992, 993 και 994 ΑΚ προκύπτουν ότι για την απόκτηση της νομής επί πράγματος, κινητού ή ακινήτου, απαιτείται, αφενός μεν βούληση του αποκτώντος να εξουσιάζει το πράγμα ως κύριος, αφ` ετέρου δε φυσική εξουσίαση στο πράγμα.

Η διάνοια κυρίου συνίσταται στην πρόθεση του κατέχοντος να κατέχει και εξουσιάζει το πράγμα κατά τρόπο διαρκή, απεριόριστο και αποκλειστικό, εκδηλώνεται δε με πράξεις επί του πράγματος που αρμόζουν στον κύριο αυτού (ΑΠ 1420/2003).

Αν λείπει το πνευματικό στοιχείο της νομή (βούληση) υπάρχει μόνο κατοχή, η οποία, κατά κανόνα, ασκείται στο όνομα και για λογαριασμό του κυρίου, δυνάμει ενοχικής σχέσεως ισχυρής ή όχι (ΑΠ 1025/02).

Η ωφέλεια απόδοσης από την χρήση ακινήτου (αν πρόκειται για αστικό ακίνητο) είναι ισοδύναμη με τη μισθωτική αξία που είχε κατά το χρόνο της αποκλειστικής χρήσεως το ακίνητο. Η αποζημίωση αυτή για να εκτιμηθεί, λαμβάνονται υπ όψιν οι μισθωτικές συνθήκες της περιοχής, όπου βρίσκεται το κοινό ακίνητο σε συνδυασμό προς τη θέση και την κατάσταση αυτού, εφόσον πρόκειται για οικοδόμημα

Για να είναι ορισμένη η αγωγή με την οποία αυτός αξιώνεται από τον τρίτο μη κύριο αποζημίωση για ορισμένο χρόνο, αρκεί να προσδιορίζεται σε αυτή το κοινό αντικείμενο και ότι ο εναγόμενος έκανε αποκλειστική χρήση αυτού, τα ωφελήματα που ο τελευταίος αποκόμισε από την αποκλειστική χρήση του, τα οποία αντιστοιχούν στη μισθωτική αξία του πράγματος. Άλλο στοιχείο, και μάλιστα αναφορά στη σχετική αγωγή συγκριτικών στοιχείων για την εξεύρεση της μισθωτικής αξίας του κοινού αστικού ακινήτου, δεν απαιτείται, αφού η εν λόγω αξία θα προκύψει από τις αποδείξεις (βλ. ΑΠ 1465/2006, ΕφΠειρ 105/2016).

Από τις διατάξεις των άρθρων 1000, 1001 ΑΚ προκύπτει ότι στην έννοια της κυριότητας πάνω σε ακίνητο περιλαμβάνεται κάθε εξουσία μη ειδικώς, από τον νόμο, ή από δικαίωμα τρίτου, αποκλειομένη (ΑΠ 1855/1984). Η εξουσία όμως του κυρίου περιορίζεται με τους νομίμους περιορισμούς, που επιβάλλονται από το ιδιωτικό γειτονικό δίκαιο και αποτελούν, κυρίως ειπείν, προσδιοριστικούς του περιεχομένου της κυριότητας όρους.

Από την διάταξη του άρθρου 1006 ΑΚ συνάγεται ότι, αν, υπάρχει κίνδυνος να πέσει ολικά ή μερικά οικοδομή, ή άλλο έργο και από την πτώση απειλείται βλάβη στο γειτονικό ακίνητο, ο κύριος του γειτονικού ακινήτου έχει δικαίωμα να απαιτήσει από αυτόν, που ευθύνεται σε αποζημίωση κατά τις διατάξεις περί αδικοπραξιών, να λάβει τα απαιτούμενα μέτρα προς αποτροπή του κινδύνου.

Είναι δυνατή η λήψη ασφαλιστικών μέτρων προς αποτροπή της κατάπτωσης του κτίσματος (ΕιρΠειρ 257/2004).

Από τις διατάξεις των άρθρων 1000, 1001 ΑΚ προκύπτει ότι στην έννοια της κυριότητας πάνω σε ακίνητο περιλαμβάνεται κάθε εξουσία μη ειδικώς, από τον νόμο, ή από δικαίωμα τρίτου, αποκλειομένη (ΑΠ 1855/1984). Η εξουσία όμως του κυρίου περιορίζεται με τους νομίμους περιορισμούς, που επιβάλλονται από το ιδιωτικό γειτονικό δίκαιο και αποτελούν, κυρίως ειπείν, προσδιοριστικούς του περιεχομένου της κυριότητας όρους.

Από τις διατάξεις των άρθρων 1004 και 1005 ΑΚ προκύπτει ότι, αν, στο ακίνητο υφίστανται βλαβερές και παράνομες επενέργειες από την ύπαρξη εγκαταστάσεων στο γειτονικό ακίνητο, ο ιδιοκτήτης αυτού δικαιούται, να απαγορεύσει την κατασκευή, ή διατήρηση αυτών στο γειτονικό ακίνητο, προληπτικά μεν κατά την ΑΚ 1004, αν, απ' την ύπαρξη, ή χρήση τους, προβλέπονται με βεβαιότητα οι παράνομες επενέργειες στο ακίνητο του, κατασταλτικά δε κατά την ΑΚ 1005, αν, επήλθαν αυτές και οι εγκαταστάσεις έχουν γίνει με άδεια της αρμόδιας αρχής.

Γειτονικό ακίνητο θεωρείται όχι μόνο το όμορο, αλλά όλα τα ακίνητα από τα οποία μπορεί να επέλθει επενέργεια στο ακίνητο του κυρίου (ΕιρΑθ  2625/1993).

Εγκατάσταση θεωρείται κάθε χειροποίητο έργο, ή κατασκεύασμα με κάποιο διαρκή χαρακτήρα και ανεξάρτητα, αν, λειτουργεί με ανθρώπινη δράση, ή όχι (ΕιρΑθ 2625/1993).

Οι απειλούμενες επενέργειες πρέπει να είναι παράνομες, δηλαδή αυτές που δεν είναι υποχρεωμένος να ανέχεται ο γείτονας, γιατί βλάπτουν ουσιωδώς τη χρήση του ακινήτου του και δεν είναι συνήθεις για την περιοχή του βλάπτοντος ακινήτου.

Αν η ενόχληση του κυρίου οφείλεται σε πράξη του γείτονα, που περιορίζεται μέσα στα όρια του κτήματος του και μόνο αντανακλαστικά βλάπτει το γειτονικό κτήμα, ο πρώτος είναι υποχρεωμένος να ανέχεται τις αντανακλαστικές αυτές οχλήσεις, εφ όσον στην περίπτωση αυτή δεν υπάρχει καμία προσβολή της κυριότητας του, αφού λείπει η απαιτούμενη, κατ' άρθρο 1000 ΑΚ, επενέργεια άλλου.

Οι παράνομες επενέργειες πρέπει να προβλέπονται με βεβαιότητα από  την ύπαρξη, ή χρήση, της εγκατάστασης στο ακίνητο στην περίπτωση της ΑΚ 1004 και θα πρέπει να επήλθαν σε αυτήν στην περίπτωση της ΑΚ 1005.

Από τις διατάξεις των άρθρων 1000, 1001 ΑΚ προκύπτει ότι στην έννοια της κυριότητας πάνω σε ακίνητο περιλαμβάνεται κάθε εξουσία μη ειδικώς, από τον νόμο, ή από δικαίωμα τρίτου, αποκλειομένη (ΑΠ 1855/1984). Η εξουσία όμως του κυρίου περιορίζεται με τους νομίμους περιορισμούς, που επιβάλλονται από το ιδιωτικό γειτονικό δίκαιο και αποτελούν, κυρίως ειπείν, προσδιοριστικούς του περιεχομένου της κυριότητας όρους.

Από την διάταξη του άρθρου 1009 ΑΚ συνάγεται ότι οι καρποί που πέφτουν στο γειτονικό ακίνητο από κάποιο δέντρο θεωρούνται καρποί του ακινήτου στο οποίο έπεσαν, εκτός αν το ακίνητο αυτό είναι κοινόχρηστο.

Α. Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 925 ΑΚ, ο κύριος, ή νομέας, κτίσματος, ή άλλου έργου, που συνέχεται με το έδαφος ευθύνεται για την ζημία που προξενήθηκε σε τρίτον, εξ αιτίας ολικής ή μερικής πτώσης του, εκτός αν αποδείξει ότι η πτώση δεν οφείλεται σε ελαττωματική κατασκευή ή σε πλημμελή συντήρησή του. Με τη διάταξη αυτή καθιερώνεται αντικειμενική ευθύνη του κυρίου, ή νομέα κτίσματος, ή άλλου έργου, για την ζημία που προκάλεσε σε τρίτο η πτώση του. Αυτός απαλλάσσεται μόνο αν επικαλεσθεί κατ ένσταση και κατ ουσίαν αποδείξει ότι η πτώση δεν οφειλόταν σε ελαττωματική κατασκευή, ή πλημμελή συντήρηση.

Β. Το μόνο που τεκμαίρεται είναι το ότι η πτώση προήλθε κατ αιτιώδη συνάφεια από ελαττωματική κατασκευή, ή πλημμελή συντήρηση και για να απαλλαγεί ο κύριος, ή νομέας, πρέπει να αποδείξει ακριβώς, ότι τέτοιος αιτιώδης σύνδεσμος δεν υπάρχει, γιατί η πτώση προήλθε από κάποια άλλη τρίτη αιτία, όπως ανωτέρα βία, ή ενέργεια τρίτου.

Γ. Το πότε το επικαλούμενο ως ανωτέρα βία γεγονός αποτελεί τρίτη αυτοτελή αιτία για την πτώση της οικοδομής, ή τμήματός της, και άρα αιτία για τη διακοπή της αιτιώδους συνάφειας, που, κατά την ίδια διάταξη του άρθρου 925 του ΑΚ, τεκμαίρεται ότι υπάρχει ανάμεσα στην υπάρχουσα ελαττωματική κατασκευή, ή την πλημμελή συντήρηση, της οικοδομής και της πτώσης της, εξαρτάται από την ένταση του γεγονότος, που εμφανίζεται ως ανωτέρω βία και η οποία (ένταση) τελεί σε αναλογία με την έκταση της πιο πάνω αιτιώδους συνάφειας. Όταν όμως το επικαλούμενο ως ανωτέρα βία γεγονός, καίτοι μέτριας έντασης, συνδυάζεται πραγματικά με ελαττωματικότητα της οικοδομής, που απετέλεσε αιτία της πτώσης, περιορίζεται το ενδεχόμενο διάρρηξης της αιτιώδους συνάφειας και ανατροπής του νόμιμου τεκμηρίου, που προαναφέρθηκε.

Δ. Πταίσμα του κυρίου, ή νομέα, δικό του, ή των προστηθέντων του, δεν απαιτείται, ούτε τεκμαίρεται, ούτε και τον ωφελεί η απόδειξη, ότι δεν βαρύνεται ο ίδιος με πταίσμα, αλλά κάποιος άλλος, ενδεχομένως ο κατασκευαστής, ο εργολάβος, ο επιβλέπων μηχανικός, κλπ.

Ε. Οι προϋποθέσεις εφαρμογής της ως άνω διάταξης είναι.

α) ο υπεύθυνος προς αποζημίωση, να είναι κύριος, ή νομέας, του κτίσματος, ή, του συνεχόμενου μετά του εδάφους άλλου έργου.

β) να πρόκειται περί κτίσματος, ή άλλου έργου, συνεχόμενου μετά του εδάφους, σαν «κτίσματος» νοουμένου κάθε δομικού δημιουργήματος, που συνδέεται σταθερά με το έδαφος, πάνω ή κάτω από την επιφάνειά του, αδιάφορα από την κατάσταση, ή τον προορισμό του και σαν  «άλλου έργου» νοουμένου κάθε τεχνητού αντικειμένου, που συνδέεται με το έδαφος και εγκυμονεί κίνδυνο από πιθανή κατάρρευσή του και που, λόγω του τρόπου κατασκευής και της ιδιομορφίας του, δεν μπορεί να χαρακτηρισθεί σαν «κτίσμα» όπως κολώνες καλωδίων, κεραίες, καπνοσυλλέκτες, διαφημιστικές πινακίδες κλπ.

γ) η ζημία του τρίτου, να επήλθε εξ αιτίας της πτώσης του κτίσματος, ή του άλλου έργου, ολικής ή μερικής, σαν πτώσης νοουμένης της λύσης των τεχνικών συνδέσμων των διαφόρων υλικών του και η ολική η μερική κατάρρευσή του, σύμφωνα με το νόμο της βαρύτητας, ή και η ολική ή μερική υποχώρηση κάτω από μία συνηθισμένη δύναμη (ΑΠ 755/2009, ΑΠ 839/2000).

Α. Επιτρέπεται η τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα στην ταράτσα της πολυκατοικίας, ακόμη και αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας ορίζει ότι η ακάλυπτη επιφάνεια του ταράτσας είναι κοινόχρηστη για όλους τους συνιδιοκτήτες, χωρίς να αναφέρει τίποτα σχετικά με την τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων.

Β. Τούτο συμβαίνει κυρίως στους παλαιούς κανονισμούς, προφανώς, γιατί δεν ήταν ευρέως γνωστοί στο παρελθόν οι ηλιακοί θερμοσίφωνες. Έκτοτε, όμως, οι συνθήκες έχουν αλλάξει και η τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων σε όλα τα αστικά κέντρα έχει επεκταθεί σε μεγάλο βαθμό, με σκοπό την εξοικονόμηση ηλεκτρικής ενέργειας και μάλιστα σε μια χώρα, όπως η Ελλάδα, με πολλές ώρες ηλιοφάνειας ετησίως, ακόμη και κατά τους χειμερινούς μήνες, ούτως ώστε να μη δαπανώνται πολύτιμοι εθνικοί πόροι και ταυτόχρονα να μην επιβαρύνεται το περιβάλλον με την έκλυση καυσαερίων για την παραγωγή ηλεκτρικής ενέργειας. Είναι δε γνωστό ότι, λόγω των πλεονεκτημάτων αυτών, ακόμη και φορολογικά κίνητρα θέσπισε η Ελληνική πολιτεία, προκειμένου να προωθήσει την εγκατάσταση ηλιακών θερμοσιφώνων. Στους προσφάτως συνταγέντες κανονισμούς πολυκατοικιών γίνεται πρόβλεψη για την ύπαρξη ηλιακών θερμοσιφώνων και λαμβάνονται μέτρα ώστε κατά την τοποθέτησή των να μην βλάπτονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών.

Γ. Έτσι, σε κανονισμούς πολυκατοικιών που δεν προβλέπεται η τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων, μπορεί ο συνιδιοκτήτης να τοποθετήσει ηλιακό θερμοσίφωνα, αρκεί η τοποθέτηση και η στερέωσή του στο δάπεδο της ταράτσας να γίνει με όλους τους κανόνες της τεχνικής και κατά τρόπο που να μη δημιουργούνται προβλήματα στατικής επάρκειας, ή αισθητικής, ή βλάπτονται στην χρήση οι λοιποί συνιδιοκτήτες, ή δημιουργούνται άλλα προβλήματα.

Δ. Δεν γεννάται πρόβλημα στην τοποθέτηση ενός ηλιακού θερμοσίφωνα, που όταν είναι πλήρης νερού έχει βάρος περίπου 280 κιλά, πολύ  μικρότερο, δηλαδή, από την επιτρεπόμενη φόρτιση μιας συνήθους πλάκας ταράτσας παλαιάς κατασκευής πολυκατοικίας, που είναι συνήθως 200 κιλά ανά τ.μ. και καταλαμβάνει σε οριζόντια προβολή επιφάνεια περίπου 3,5 τ.μ., εν όψει ότι τα υπολειπόμενα τετραγωνικά μέτρα της ταράτσας αρκούν για την ικανοποίηση της χρήσης από τους  λοιπούς συνιδιοκτήτες ( ΑΠ 974/2010).  

Ε. Τυχόν άρνηση συνιδιοκτήτη για την τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα έρχεται σε αντίθεση προς την καλή πίστη και τα χρηστά ήθη, όπως αυτά είναι διαμορφωμένα στην εποχή μας, έτσι ώστε να καθιστούν καταχρηστική την άρνησή του ως αντικείμενη στον κοινωνικό και οικονομικό σκοπό του δικαιώματος της διάταξης του άρθρου 281 ΑΚ.

Α. Με το άρθρο 30 παρ. 4 ν. 3175/2003 προστέθηκε παράγραφος 5 στο άρθρο 2 ΠΔ 420/1987, σύμφωνα με το οποίο, «για την προώθηση της χρήσης του φυσικού αερίου σε κτίρια των περιοχών που αναφέρονται στο άρθρο 1 του παρόντος, υφιστάμενα πριν από την έναρξη εφαρμογής του, καθώς και για όσα κτίρια ανεγέρθησαν μετά την έναρξη εφαρμογής αυτού, τα οποία περιλαμβάνουν περισσότερες της μιας οριζόντιες ιδιοκτησίες οι αποφάσεις των γενικών συνελεύσεων των συνιδιοκτητών, σχετικά με την αλλαγή καυσίμου σε υφιστάμενες εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης με υγρά καύσιμα και τη σύνδεση με το δίκτυο φυσικού αερίου, λαμβάνονται με πλειοψηφία του μισού αριθμού και μιας πλέον των ψήφων των συνιδιοκτητών, ανεξαρτήτως αντίθετης πρόβλεψης στον κανονισμό σχέσεων των συνιδιοκτητών της οικοδομής. Με την ίδια πλειοψηφία λαμβάνεται κάθε άλλη σχετική απόφαση για την υλοποίηση και ρύθμιση των παραπάνω αποφάσεων, όπως ενδεικτικά για την τροποποίηση ή αντικατάσταση των υφισταμένων εγκαταστάσεων θέρμανσης, για την αλλαγή του εξοπλισμού, για επεμβάσεις στις όψεις του κτιρίου, την όδευση σωληνώσεων και αγωγών, την τοποθέτηση καπναγωγών και καπνοδόχων και εν γένει για κάθε απαραίτητη μεταρρύθμιση, μεταβολή ή επέμβαση στους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου, λαμβανομένων υπόψιν και των οριζομένων στην παράγραφο 2 του άρθρου 7 του Ν. 2364/1995. Με την ίδια ως άνω πλειοψηφία δύναται να λαμβάνεται απόφαση για τη μόνιμη αποσύνδεση με το δίκτυο κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου με χρήση υγρών καυσίμων και τη σύνδεση με το δίκτυο φυσικού αερίου, ανεξαρτήτως αντίθετης πρόβλεψης στον κανονισμό σχέσεων των συνιδιοκτητών της οικοδομής».

Β. Από την παραπάνω διάταξη συνάγεται ότι με πλειοψηφία 501/1000 ψήφων της πολυκατοικίας, μπορεί να αποφασισθούν

α) η αλλαγή του καυσίμου της πολυκατοικίας από υγρό καύσιμο σε φυσικό αέριο, με την σύνδεση της υπάρχουσας εγκατάστασης με το δίκτυο διανομής φυσικού αερίου,

β) η εγκατάσταση φυσικού αερίου μόνο σε χωριστές ιδιοκτησίες εκείνων που το επιθυμούν, χωρίς να αλλάξει το καύσιμο της κεντρικής θέρμανσης ( ΕφΑθ 5975/2010)

Α. Κατά το άρθρο 5 εδ. βʼ και γʼ του Ν. 3741/1929, κοινά βάρη στα οποία υποχρεούνται να συνεισφέρουν όλοι οι συνιδιοκτήτες, θεωρούνται, οι δαπάνες συντήρησης, επισκευής, οι δαπάνες αντικατάστασης και λειτουργίας των κοινών μερών της πολυκατοικίας. Δαπάνη συντήρησης θεωρείται κάθε δαπάνη αναγκαία κατά την κοινή πείρα για την αποφυγή βλάβης, ή χειροτέρευσης του πράγματος και διατήρησης του κατάλληλου για την εκπλήρωση του σκοπού του. Δαπάνη επισκευής θεωρείται κάθε δαπάνη αναγκαία για την διόρθωση βλάβης, φθοράς ή χειροτέρευσης του πράγματος, συνεπεία της συνήθους χρήσης ή της παρόδου του χρόνου ή από άλλη αιτία.

Β. Οι ανωτέρω δαπάνες, μπορούν να γίνουν, είτε από νόμιμα διορισμένο διαχειριστή, είτε από έναν ή περισσότερους συνιδιοκτήτες και μάλιστα χωρίς απόφαση της γενικής συνέλευσης, όταν είναι αναγκαίες για τη διατήρηση της κοινής οικοδομής κατάλληλης για την εκπλήρωση του προορισμού της και για την αποτροπή άμεσου κινδύνου καταστροφής ή βλάβης των κοινών μερών και εγκαταστάσεων.

Γ. Η αξίωση του συνιδιοκτήτη που ενήργησε τις αναγκαίες δαπάνες, να τις αναζητήσει από τους υπόλοιπους, κατά την αναλογία που βαρύνει τον καθένα, έχει νομικά έρεισμα τις προαναφερόμενες διατάξεις του άρθρου 5 ν. 3741/1929, από τις οποίες απορρέει ευθέως η αμοιβαία αξίωση καταβολής, γιατί οι διατάξεις αυτές είναι ειδικές και κατισχύουν των διατάξεων του κοινού δικαίου (ΕφΑθ 7461/2003, ΕφΑθ 5975/2010).

Α. Κατά το άρθρο 1007 ΑΚ, δεν επιτρέπεται να ανασκάπτεται το ακίνητο σε τέτοιο βάθος, ώστε το έδαφος του γειτονικού ακινήτου να στερηθεί το απαιτούμενο έρεισμα, εκτός αν έχει ληφθεί πρόνοια να στερεωθεί αρκετά το έδαφος με άλλον τρόπο.

Β. H υποχρέωση πρόνοιας για επαρκή στερέωση του γειτονικού ακινήτου επιβάλλει σε εκείνον, που ενεργεί την εκσκαφή, να λάβει όλα τα αναγκαία και δυνατά προφυλακτικά μέτρα σε σχέση με την συγκεκριμένη κατάσταση του γειτονικού ακινήτου, ακόμη και αν η υφιστάμενη σε αυτό οικοδομή είναι ελαττωματική, σε αντίθετη δε περίπτωση παραβαίνει την διάταξη του άρθρου 1007 ΑΚ.

Γ. Από την διάταξη του άρθρου 1108 παρ. 1 ΑΚ προκύπτει ότι στον κύριο του ακινήτου, το οποίο υπέστη βλάβη λόγω εκσκαφής στο γειτονικό ακίνητο, παρέχεται αξίωση αποζημίωσης, η οποία γεννάται, κατά την 914 ΑΚ στην περίπτωση υπαίτιας παράβασης της απαγόρευσης που καθιερώνεται με το άρθρο 1007 ΑΚ.

Δ. Η σχετική αγωγή του άρθρου 914 ΑΚ μπορεί να ασκηθεί όχι μόνο κατά του ιδιοκτήτη, αλλά και κατά του εργολάβου, ή του επιβλέποντος μηχανικού και έχει ως αίτημα την αποκατάσταση της ζημίας του ενάγοντος, που οφείλεται στο ότι το ακίνητό του αποστερήθηκε το απαιτούμενο έρεισμα του εδάφους.

Ε. Για το ορισμένο της αγωγής αποζημίωσης, πέραν των στοιχείων της ενεργητικής και παθητικής νομιμοποιήσεως των διαδίκων, πρέπει να προσδιορίζονται κατ' άρθρα 118 και 216 ΚΠολΔ με σαφήνεια η παράνομη και υπαίτια συμπεριφορά του εναγομένου, οι ζημιές και βλάβες που υπέστη η οικία του ενάγοντος εξ αιτίας της συμπεριφοράς αυτής και οι επιμέρους δαπάνες, που απαιτούνται για την αποκατάστασή τους, κατ' είδος, έκταση και ποσό, με καθορισμό αυτού κατά τιμή μονάδος ή κατ' αποκοπή (ΑΠ  46/2020).

Α. Με την δουλεία παραθύρων νοούνται δύο πράγματα. Πρώτον, το δικαίωμα του δεσπόζοντος ακινήτου, να έχει από τα παράθυρα της οικοδομής του (δηλαδή ανοίγματα στο μεσότοιχο, ή στον τοίχο του οικοδομήματος, που εφάπτεται στο όριο γειτονικού ακινήτου) θέα, ή φωτισμό, ή ηλιακό φως, προς το δουλεύον ακίνητο. Η δουλεία αυτή ταυτίζεται κατά περιεχόμενο με την αρνητική δουλεία του μη εμποδίζειν το φως, ή την θέα. Δεύτερον, το δικαίωμα να έχει κάποιος παράθυρα επί του τοίχου της οικοδομής του, δεδομένου ότι τέτοιο δικαίωμα ενυπάρχει στην κυριότητα του (ΑΠ 1240/2013, ΕφΑθ 7337/1987).

Σημείωση

Ο κύριος του γειτονικού ακινήτου δεν εμποδίζεται, να ανεγείρει και αυτός ισοϋψή τοίχο στο ακίνητο του, προς το μέρος των παραθύρων και να αποφράξει την θέα, ή, το φως, εφ όσον βεβαίως δεν αποκτήθηκε κάποια από τις παραπάνω αρνητικές δουλείες.

Β. Η σύσταση δουλείας παραθύρου έχει απαγορευθεί ήδη από το 1955 με τους προϊσχύσαντες ΓΟΚ, δηλαδή με το ΒΔ 9-8/30-9-1955 και το ΝΔ 8/1973. Η απαγόρευση αυτή δεν αφορούσε στους οικισμούς χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο. Για τους οικισμούς αυτούς η απαγόρευση άρχισε να εφαρμόζεται από την έναρξη ισχύος του προγενέστερου ΓΟΚ του ν. 1577/1985, δηλαδή από 18-2-1986 (κατ’  άρθρον 35 του ν. 1577/1985).

Γ. Δουλείες, που έχουν  συσταθεί πριν από την έναρξη ισχύος των νόμων αυτών (δηλαδή από το 1955 και 1986 αντιστοίχως) εξακολουθούν να ισχύουν.

Δ. Με το προισχύσαν δίκαιο δικαίωμα δουλείας παραθύρου μπορούσε να κτηθεί με σύμβαση, ή με έκτακτη χρησικτησία, με έναρξη αυτής, κατ’ άρθρο 1123 ΑΚ, από τότε που θα παρεμποδισθεί ο κύριος του δουλεύοντος να επιχειρήσει κάποια πράξη που αντίκειται στην άσκηση της νομής δουλείας (ΑΠ 1240/2013, ΕφΠατρ 533/2003, ΤρΕφΠειρ 90/2020).

Ε. Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 10 παρ. 9 και 10 της 3046/304/30-1-1989 απόφαση "Κτιριοδομικός Κανονισμός", όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 5 της 49977/3068 απόφασης του Υπουργού Δημόσιων Έργων (της 27-6/30-6-1989), που εκδόθηκε κατ’ εξουσιοδότηση του άρθρου 26 του ν. 1577/1985 (ΓΟΚ 1985) τα παράθυρα αυτά (ανοίγματα στο μεσότοιχο, ή στον τοίχο του οικοδομήματος, που εφάπτεται στο όριο γειτονικού ακινήτου (παράθυρα), κλείνονται όχι με πράξη της Διοίκησης, αλλά με δικαστική απόφαση, η έκδοση της οποίας προϋποθέτει δίκη κατά την οποία μόνοι νομιμοποιούμενοι ως διάδικοι είναι οι κύριοι των γειτονικών ακινήτων, με αίτημα να κλείσουν τα παράθυρα.

Σημείωση

Πρόκειται για αγωγή ενοχικού χαρακτήρα, η οποία στηρίζεται απλώς και μόνο στο γεγονός της ύπαρξης ανοιγμάτων στο μεσότοιχο, ή στον τοίχο του οικοδομήματος, που εφάπτεται στο όριο γειτονικού ακινήτου, έστω και αν καμιά βλαπτική ενέργεια (διατάραξη) δεν προκαλείται από τα ανοίγματα αυτά στην ιδιοκτησία του γείτονος, στρέφεται δε κατά του εκάστοτε κυρίου του παραπάνω οικοδομήματος, αδιαφόρως αν είναι εκείνος που κατασκεύασε τα ανοίγματα (ΑΠ 1723/2017).

Σημείωση

Η αγωγή αυτή διαφέρει από την αρνητική αγωγή του άρθρου 1108 ΑΚ ως προς την ιστορική βάση, την νομιμοποίηση και το αίτημα, γιατί, ενώ η τελευταία προϋποθέτει επενέργεια στο ακίνητο του ενάγοντος διαταρακτική της κυριότητάς του, απευθύνεται εναντίον εκείνου από τον οποίο προήλθε η διατάραξη (προσβολή), ανεξάρτητα εάν αυτός συνδέεται με συγκεκριμένο ακίνητο ως κύριος, νομέας, ή επικαρπωτής κ.λπ. και έχει ως αίτημα την άρση της προσβολής και την παράλειψή της στο μέλλον, η από τις ανωτέρω διατάξεις αυτοτελής ενοχική αγωγή στηρίζεται απλώς και μόνο στο γεγονός της ύπαρξης ανοιγμάτων στο μεσότοιχο, ή στον τοίχο του οικοδομήματος, που εφάπτεται στο όριο γειτονικού ακινήτου, έστω και εάν δεν προκαλείται κάποια βλαπτική ενέργεια (διατάραξη) από τα ανοίγματα αυτά στην ιδιοκτησία του ενάγοντος – γείτονος, στρέφεται κατά του εκάστοτε κυρίου του ως άνω οικοδομήματος, αδιαφόρως αν είναι εκείνος ο οποίος κατασκεύασε τα ανοίγματα αυτά, και το αίτημά της περιορίζεται μόνο στο κλείσιμο των εν λόγω ανοιγμάτων (ΑΠ 430/2017 ΑΠ 819/2014 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 90/2020).

ΣΤ. Επιπλέον, η συσταθείσα δουλεία παραθύρου, τόσο κατά τις προϊσχύουσες διατάξεις του άρθρου 25 παρ. 2 του ν. 1577/1985, όσο και κατά τις ισχύουσες του άρθρου 9 του ν. 4067/2012, δεν αποσβένεται αυτοδίκαια, αλλά για την κατάργησή της απαιτείται, α) η έκδοση νόμιμης οικοδομικής άδειας, για να γίνουν στο δουλεύον ακίνητο κατασκευές, ή εγκαταστάσεις που καθιστούν αδύνατη, εν όλω ή εν μέρει, την άσκηση της δουλείας και β) η καταβολή ή η κατάθεση στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων της αποζημίωσης στον κύριο του δεσπόζοντος ακινήτου, η οποία έχει καθορισθεί από το Ειρηνοδικείο, στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το δουλεύον ακίνητο ύστερα από αίτηση του δικαιούχου της δουλείας, ή εκείνου, στον οποίο έχει χορηγηθεί νόμιμη οικοδομική άδεια για την εκτέλεση εργασιών ασυμβίβαστων με την άσκηση της δουλείας. Ως εκ τούτου, σε περίπτωση, που, πριν την ισχύ των ως άνω διατάξεων της πολεοδομικής νομοθεσίας (ν. 1577/1985 και ν. 4067/2012), είχε, ήδη, νομίμως συσταθεί το δικαίωμα δουλείας παραθύρου εις βάρος γειτονικού ακινήτου, η κατάργηση της δουλείας αυτής επέρχεται, εφ όσον τηρηθούν οι ανωτέρω προϋποθέσεις και ιδίως καταβληθεί προηγουμένως στο δικαιούχο σχετική αποζημίωση, γιατί διαφορετικά τέτοια κατάργηση χωρίς ανάλογη αποζημίωση θα ήταν αντίθετη στις περί προστασίας της ιδιοκτησίας διατάξεις του άρθρου 17 του Συντάγματος. Σε περίπτωση που δεν έχουν συντελεσθεί οι προαναφερθείσες προϋποθέσεις καταργήσεως της ήδη συσταθείσας δουλείας, το δικαίωμα δουλείας εξακολουθεί να υφίσταται, και τυγχάνει έννομης προστασίας, ανεξαρτήτως της ως άνω αντίθεσης στο νόμο, γιατί διαφορετικά το δικαίωμα αυτό θα εξομοιωνόταν με μη υφιστάμενο (ΑΠ 430/2017,ΤρΕφΠειρ 90/2020).

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1118, 1119, 1120 και 1121 ΑΚ προκύπτει ότι, αρνητική πραγματική δουλεία είναι η δουλεία,  η παρέχουσα εξουσία στο δικαιούχο, να απαγορεύει στον κύριο του δουλεύοντος ακινήτου, να προβεί σε κάποια πράξη επ' αυτού. Αρνητικές δουλείες είναι, μεταξύ άλλων, η δουλεία του μη εμποδίζειν το φως και του μη εμποδίζειν την θέα.

Με την πρώτη, ο κύριος του δουλεύοντος ακινήτου υποχρεώνεται, να μην οικοδομεί, ή να μην έχει δέντρα, ή κάποιο προστατευτικό κατασκεύασμα στο δουλεύον ακίνητο από τα οποία, να εμποδίζεται το φως στο δεσπόζον ακίνητο.

Με τη δεύτερη, ο κύριος του δουλεύοντος ακινήτου οφείλει να μην πράττει, ή να μην έχει κάτι στο δουλεύον ακίνητο, ώστε να εμποδίζει τον ορίζοντα, ή τη θέα και άποψη του δεσπόζοντος ακινήτου, ή να μειώνει τη θέα αυτή, ή την ωφελιμότητα της.

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1183 και 1188 ΑΚ προκύπτει ότι υπάρχει δουλεία οίκησης, όταν ο δικαιούχος έχει  δικαίωμα να κατοικεί διαρκώς στην οικία, ή στο διαμέρισμα, κατ' αποκλεισμό του κυρίου.

Δεν υπάρχει δουλεία οίκησης, όταν το δικαίωμα του δικαιούχου περιορίζεται σε ορισμένες μόνο περιόδους, χωρίς να αποκλείει το δικαίωμα του κυρίου, να κατοικεί στον ίδιο χώρο κατά τα υπόλοιπα χρονικά διαστήματα. Στην περίπτωση αυτή πρόκειται για περιορισμένη προσωπική δουλεία οίκησης (ΑΠ 53/1993, ΑΠ 868/2005, ΑΠ 1641/2006).

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1183, 1188 και 1191 ΑΚ προκύπτει ότι, τόσο στην προσωπική δουλεία οίκησης, όσο και στην περιορισμένη προσωπική δουλεία οίκησης, τα περί σύστασης, απόσβεσης και προστασίας της οίκησης ρυθμίζονται από τις διατάξεις περί πραγματικών δουλειών. 

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1118, 1119, 1120 και 1121 ΑΚ προκύπτει ότι, επί ακινήτου μπορεί, να αποκτηθεί εμπράγματο δικαίωμα υπέρ του εκάστοτε κυρίου άλλου ακινήτου, που να του παρέχει κάποια ωφέλεια, δηλαδή πραγματική δουλεία, εξ αιτίας της οποίας ο κύριος του δουλεύοντος ακινήτου φέρει το βάρος, να ανέχεται κάποια χρησιμοποίηση αυτού από τον κύριο του δεσπόζοντος. Τέτοιο εμπράγματο δικαίωμα είναι και η δουλεία οδού.

Α. Η δουλεία οδού  συνιστάται με δικαιοπραξία, ή με χρησικτησία. Ως δικαιοπραξία ικανή να συστήσει δουλεία οδού νοείται όχι μόνο η σύμβαση, αλλά και η μονομερής δικαιοπραξία και ιδίως η διαθήκη. Οι διατάξεις για την μεταβίβαση ακινήτων με συμφωνία και για την χρησικτησία ακινήτων εφαρμόζονται αναλόγως και στη σύσταση της δουλείας οδού.

Β. Για την κτήση της δουλείας οδού με έκτακτη χρησικτησία (άρθρα 1045, 974 και 975 ΑΚ ) απαιτείται οιονεί νομή επί εικοσαετία, η οποία προϋποθέτει φυσική εξουσίαση του κυρίου του δεσπόζοντος σε μέρος του δουλεύοντος, θέληση του οιονεί νομέα να ασκεί την εξουσίαση αυτή με διάνοια δικαιούχου, δηλαδή όπως αρμόζει σε κύριο δεσπόζοντος και κατεύθυνση της θέλησης αυτής σε ξένο πράγμα. Προς συμπλήρωση της εικοσαετίας προσμετράται κατ άρθρο 1051 ΑΚ, επί καθολικής ή ειδικής διαδοχής, και ο χρόνος χρησικτησίας του δικαιοπαρόχου (ΑΠ 575/1989, Εφ Αθ 5486/1990).

Γ. Η δουλεία οδού αποσβήνεται, πέραν των άλλων, αν η άσκησή της έχει καταστεί απολύτως και διαρκώς αδύνατη από λόγους πραγματικούς, ή νομικούς (άρθρα 1118, 1124, 1125 και 1136 ΑΚ). Τέτοια αδυναμία υπάρχει και όταν έπαυσε η παροχή ωφέλειας, ή χρησιμότητας, από το δουλεύον ακίνητο υπέρ του δεσπόζοντος ακινήτου, ή εξέλιπε η ανάγκη του τελευταίου, γιατί τούτο απέκτησε αυτάρκεια, αφού η ύπαρξη της ωφέλειας, χρησιμότητας, ή ανάγκης αποτελεί απαραίτητο όρο της δουλείας. Η αδυναμία άσκησης της δουλείας πρέπει να περιλαμβάνει ολόκληρο το περιεχόμενο του δικαιώματός της και ως εκ τούτου, αν η ωφέλεια, χρησιμότητα, ή ανάγκη, άσκησής της μειώθηκε, χωρίς να εκλείψει εντελώς, η δουλεία διατηρείται έστω και με περιορισμένη έκταση, κατ' εφαρμογή της αρχής του αδιαιρέτου αυτής. Έτσι, αν μετά τη σύσταση πραγματικής δουλείας διόδου, το δεσπόζον ακίνητο εξυπηρετείται κατά τον ίδιο τρόπο και κατά το ίδιο μέτρο από άλλη οδό, παύει ο λόγος ύπαρξης της δουλείας, γιατί αυτή δεν παρέχει πλέον χρησιμότητα και δεν υπάρχει ανάγκη του δεσπόζοντος ακινήτου, αφού αυτό έχει αποκτήσει αυτάρκεια.

Δ. Η εξακολούθηση χρησιμοποίησης της διόδου επί του δουλεύοντος ακινήτου, παρά την αυτάρκεια του δεσπόζοντος ακινήτου, που εξασφαλίζεται με την ύπαρξη πρόσοψης αυτού και την άμεση πρόσβαση και εξυπηρέτησή του από κοινόχρηστο δημοτικό δρόμο, συνιστά κατάχρηση δικαιώματος και συνεπώς αποτελεί και νομικό λόγο αδυναμίας άσκησης της πραγματικής δουλείας, γιατί υπερβαίνει τα όρια τα οποία τάσσονται από τη διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ, εφ όσον το δημόσιο συμφέρον επιβάλλει να μην παρεμποδίζεται με άσκοπους περιορισμούς (ΑΠ 1796/2009).

Ε. Δεν είναι δυνατή σύσταση δουλείας διόδου σε κοινόχρηστα (άρθρο 967 ΑΚ), καθώς και σε ακίνητα προορισμένα για την εξυπηρέτηση δημόσιων, δημοτικών, κοινοτικών, ή θρησκευτικών, σκοπών ( άρθρο 966 ΑΚ).

ΣΤ. Η περιστασιακή δίοδος από εδαφική λωρίδα, ώστε η χρήση της να είναι περιορισμένη και κατ' ανοχή των ιδιοκτητών των ακινήτων, δεν προσπορίζει δικαίωμα δουλείας διέλευσης (ΑΠ 1574/2006).

Α. Από το συνδυασμό δε των διατάξεων των άρθρων 281, 1118, 1119, 1120, 1124, 1125 και 1136 ΑΚ προκύπτει, ότι η δουλεία οδού (διόδου) αποσβήνεται, αν η άσκησή της καταστεί απολύτως και διαρκώς αδύνατη από λόγους πραγματικούς ή νομικούς. Τέτοια αδυναμία υπάρχει όταν έπαυσε η παροχή ωφέλειας, ή χρησιμότητας από το δουλεύον ακίνητο υπέρ του δεσπόζοντος, γιατί το τελευταίο απέκτησε αυτάρκεια, όταν, δηλαδή, η άσκηση της δουλείας καθίσταται περιττή και μάταιη.

Β. Αν μετά την σύσταση της δουλείας οδού, το δεσπόζον ακίνητο εξυπηρετείται κατά τον ίδιο τρόπο και κατά το ίδιο μέτρο από άλλη οδό, παύει ο λόγος ύπαρξης της δουλείας, γιατί η τελευταία δεν παρέχει πλέον χρησιμότητα και δεν υπάρχει ανάγκη του δεσπόζοντος, αφού αυτό έχει αποκτήσει αυτάρκεια. Πρέπει η αυτάρκεια του δεσπόζοντος να περιλαμβάνει ολόκληρο το περιεχόμενο του δικαιώματος της δουλείας, γιατί, αν περιλαμβάνει μέρος εκείνου, η δουλεία, κατ εφαρμογή της αρχής του αδιαιρέτου των δουλειών, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1122, 1130, 1131 και 1138 ΑΚ, διατηρείται ακέραιη (ΑΠ 1701/2018, 1839/2014, ΑΠ 563/2020).

Α. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1033, 1142, 1144, 1166 και 1259 ΑΚ συνάγεται ότι, η προσωπική δουλεία της επικαρπίας συνίσταται στο εμπράγματο δικαίωμα του επικαρπωτή, να χρησιμοποιεί και να καρπώνεται ξένο πράγμα, διατηρώντας όμως ακέραιη την ουσία του.

Β. Η επικαρπία συνιστάται με δικαιοπραξία, ή με χρησικτησία. Οι αντίστοιχες περί κτήσης κυριότητας διατάξεις εφαρμόζονται αναλόγως.

Γ. Ο κύριος ακινήτου, που μεταβιβάζει το ακίνητό του για νόμιμη αιτία σε άλλον με συμβολαιογραφικό έγγραφο, που μεταγράφεται, μπορεί να παρακρατήσει την επ' αυτού επικαρπία, είτε υπέρ του εαυτού του, είτε υπέρ τρίτου, ή υπέρ του εαυτού του και τρίτου (Εφ Αθ 7567/91, Εφ Πατρ 44/2002).

Δ. Κατά τα άρθρα 1167, 1168, 1169 και 1170  ΑΚ  η απόσβεση της επικαρπίας για κάποιον από τους λόγους, που αναφέρεται στον νόμο, έχει ως συνέπεια, ότι, η επικαρπία επιστρέφει αυτοδικαίως στην κυριότητα από την οποία αποσπάσθηκε, χωρίς να απαιτείται να ορισθεί αυτό κατά τη σύσταση, δηλαδή επιστρέφει σε εκείνον στον οποίον ευρίσκεται ήδη η κυριότητα, αφού η επιστροφή αναφέρεται στην κυριότητα, που υπάρχει κατά τον χρόνο της απόσβεσης της επικαρπίας (ΑΠ 409/ 93, Εφ Πατρ 44/2002).

Από τις διατάξεις των άρθρων 1094, 1193, 1195, 1198, 1199, 1710 και 1712, 1846 ΑΚ, προκύπτει ότι για να είναι ορισμένη η διεκδικητική αγωγή ακινήτου στην περίπτωση που η κτήση της κυριότητας του ενάγοντος επί του διεκδικούμενου ακινήτου στηρίζεται σε κληρονομική διαδοχή, είτε αυτή χωρεί από το νόμο (εξ αδιαθέτου), είτε από διαθήκη από το θάνατο του κληρονομουμένου, πρέπει να αναφέρει πλην άλλων την εκ μέρους του γενόμενη και από δημόσιο έγγραφο προκύπτουσα αποδοχή της κληρονομιάς και τη μεταγραφή της σχετικής περί αποδοχής δηλώσεως του, ή του κληρονομητηρίου, καθώς και μόνη την ιδιότητα του κληρονομουμένου ως κυρίου του ακινήτου, χωρίς περαιτέρω καθορισμό του τρόπου κτήσεως της κυριότητας από τον τελευταίο, εκτός αν η κυριότητα του αμφισβητείται από τον εναγόμενο, οπότε απαιτείται να αναφέρονται, είτε στην αγωγή καθ` υποφοράν, είτε στις προτάσεις του ενάγοντος της πρώτης συζήτησης κατά παραδεκτή συμπλήρωση της αγωγής (άρθρο 224 εδ.β ΚΠολΔ.) τα παραγωγικά της κυριότητας του, ή των δικαιοπαρόχων του, γεγονότα ανάλογα με την έκταση της αμφισβήτησης μέχρι την πρωτότυπη κτήση, όπως είναι συνήθως η έκτακτη χρησικτησία (ΕφΠειρ 105/2016).

Α. Η αρνητική αναγνωριστική αγωγή (άρθρο 70 ΚΠολΔ) είναι η αντίστροφη της θετικής αναγνωριστικής αγωγής, υπό την έννοια ότι έχουν αντιγραφεί οι ρόλοι του ενάγοντος και του εναγομένου (ΕφΑθ 2393/1988). Με την αγωγή αυτή και την αντίστοιχη απόφαση αποτρέπεται βλάβη του οφειλέτη με την έννοια ότι αίρεται ο κίνδυνος φαλκίδευσης της περιουσίας του (ΑΠ 270/1971).

Β. Η αγωγή ασκείται από τον διάδικο εκείνον, ο οποίος θα νομιμοποιούνταν παθητικώς, αν είχε ασκηθεί κατ' αυτού θετική αναγνωριστική αγωγή.

Γ. Για την πληρότητα του δικογράφου αρκεί η με την αγωγή γενική άρνηση από τον ενάγοντα των πραγματικών περιστατικών, που στηρίζουν το προβαλλόμενο από τον εναγόμενο δικαίωμα.

Δ. Ο ενάγων πρέπει να έχει άμεσο έννομο συμφέρον, είναι δε άμεσο το έννομο συμφέρον, όταν η ανάγκη παροχής της έννομης προστασίας είναι ενεστώσα, υφίσταται δηλαδή κατά την έναρξη της δίκης και θεωρείται ότι γεννιέται τούτο ευθύς ως προσβληθεί, ή αμφισβητηθεί το δικαίωμα, ή η έννομη σχέση, γιατί από τότε η αναγκαιότητα της προστασίας ανακύπτει και είναι άμεση (ΑΠ 385/1999, ΑΠ 345/1992).

Ε. Ο εναγόμενος μπορεί να εγείρει κατά του ενάγοντος την θετική αναγνωριστική αγωγή. Ο ενάγων όμως κατά του εναγομένου δεν μπορεί συγχρόνως με την αρνητική αναγνωριστική αγωγή να εγείρει κατά του εναγομένου και την θετική αναγνωριστική αγωγή (ΠολΠρΘεσ 10003/1996, ΠολΠρΘεσ 14356/2003).

Κατά τη διάταξη της πρώτης παραγράφου του άρθρου 1108 ΑΚ, αν η κυριότητα προσβάλλεται με άλλο τρόπο, εκτός από αφαίρεση ή κατακράτηση του πράγματος, ο κύριος δικαιούται, να απαιτήσει από εκείνον που προσέβαλε την κυριότητα, να άρει την προσβολή και να την παραλείπει στο μέλλον.

Α. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι η αρνητική αγωγή ασκείται στην περίπτωση μερικής και όχι ολικής προσβολής της κυριότητας, δηλαδή όταν ο κύριος διαταράσσεται στη νομή του, που ασκεί επί του πράγματος και όχι όταν προσβάλλεται με άλλο τρόπο, όπως με την αφαίρεση, ή κατακράτηση, του πράγματος, οπότε προστατεύεται με τη διεκδικητική αγωγή κατ' αυτού που κατέχει το πράγμα.

Β. Η προσβολή της κυριότητας του ενάγοντος από τον εναγόμενο πρέπει να είναι παράνομος, με την έννοια ότι γίνεται χωρίς δικαίωμα από τον εναγόμενο και με αυτή προσβάλλεται το δικαίωμα κυριότητας του ενάγοντος (ΑΠ 438/92, ΕφΠατρ 887/2002). 

Γ. Διατάραξη της κυριότητας αποτελεί κάθε έμπρακτη εναντίωση στο θετικό ή αποθετικό περιεχόμενο της κυριότητας, δηλαδή όταν ο εναγόμενος ενεργεί στο πράγμα πράξεις, τις οποίες μόνο ο κύριος δικαιούται, να ενεργήσει, ή όταν εμποδίζει τον κύριο, να ενεργήσει στο δικό του πράγμα. Η διατάραξη αυτή έχει ως συνέπεια την μη ελεύθερη και ανενόχλητη χρησιμοποίηση, εκμετάλλευση και απόλαυση ορισμένων μόνο εξουσιών εκ της κυριότητας επί του πράγματος (ΑΠ 1062/2006).

Δ. Θετικά εκδηλώνεται η διατάραξη, είτε με πράξη του προσβολέα στο πράγμα, είτε με παρεμπόδιση πράξης του νομέα. Αρνητικά εκδηλώνεται με παράλειψη, όταν ο προσβολέας δεν προβαίνει στην επιβαλλόμενη ενέργεια προς αποτροπή, ή παύση της διατάραξης, όπως συμβαίνει ειδικότερα και όταν αυτός παραλείπει να άρει διαταρακτικό κατασκεύασμα, ή αντικείμενο, που συνεπάγεται διαρκή και εξακολουθητική παρενόχληση του νομέα στην άσκηση της νομής του (ΑΠ 1717/2006, ΑΠ 563/2020).

Ε. Στην περίπτωση αυτή ο κύριος του ακινήτου, εκτός από την άρση της διατάραξης και την παράλειψη της διατάραξης στο μέλλον, με απειλή χρηματικής ποινής και προσωπικής κράτησης κατά του εναγομένου, που διαταράσσει την κυριότητά του, μπορεί να απαιτήσει και την αναγνώριση της κυριότητάς του, αν αμφισβητείται από τον εναγόμενο, που προβάλλει ότι είναι αποκλειστικός κύριος του επιδίκου ακινήτου, οπότε η αγωγή του έχει χαρακτήρα αρνητικής αγωγής κυριότητας του άρθρου 1108 ΑΚ, στην οποία έχει σωρευτεί και αναγνωριστική αγωγή του δικαιώματος της κυριότητας (ΑΠ 1633/2009).

ΣΤ. Κατά την δεύτερη παράγραφο του άρθρου 1108 ΑΚ το ως άνω δικαίωμα δεν παρέχεται στον κύριο του πράγματος, όταν εκείνος, που προσβάλλει την κυριότητα, ενεργεί ασκώντας δικαίωμα, το οποίο του παρέχει την εξουσία να παρεμβαίνει στην ιδιοκτησία του άλλου.

Ζ. Ο εναγόμενος με την αγωγή αυτή μπορεί, αφ ενός να αμφισβητήσει την κυριότητα του ενάγοντος, ο οποίος στην περίπτωση αυτή πρέπει να αποδείξει την κυριότητά του, αφ ετέρου να αντιτάξει ότι την επέμβαση ενήργησε δυνάμει ενοχικού, ή εμπραγμάτου, δικαιώματος, που ανήκει σε αυτόν, οπότε, σε περίπτωση απόδειξής του, καταλύεται η αρνητική αγωγή (ΑΠ 399/2009).

Επειδή η νομή είναι περιουσιακό στοιχείο, το οποίο προσπορίζει περιουσιακή ωφέλεια στον αποκτώντα αυτήν, από την διάταξη του άρθρου 904 εδ. α ΑΚ, σε συνδυασμό με εκείνη του άρθρου 974 ΑΚ προκύπτει ότι, ο νομέας του οποίου αφαιρέθηκε η νομή από τρίτο χωρίς νόμιμη αιτία, μπορεί, να ζητήσει με αγωγή από τον αφαιρέσαντα την απόδοση της ωφέλειας, που συνίσταται στην αυτούσια απόδοση της νομής, δηλαδή του ακινήτου επί του οποίου υφίσταται αυτή, ή της αξίας αυτής, εφ όσον συντρέχουν οι όροι της διατάξεως του άρθρου 904 ΑΚ, δηλαδή αφαίρεση της νομής του ενάγοντος χωρίς νόμιμη αιτία από τον εναγόμενο, ο οποίος έγινε έτσι πλουσιότερος σε βάρος της περιουσίας του ενάγοντος, ή επί ζημία αυτού, και απώλεια της περί προστασίας της νομής αγωγής, πχ. λόγω παραγραφής αυτής (ΑΠ 657/2005).

Η ωφέλεια απόδοσης από την χρήση ακινήτου (αν πρόκειται για αστικό ακίνητο) είναι ισοδύναμη με τη μισθωτική αξία που είχε κατά το χρόνο της αποκλειστικής χρήσεως το ακίνητο. Η αποζημίωση αυτή για να εκτιμηθεί, λαμβάνονται υπ όψιν οι μισθωτικές συνθήκες της περιοχής, όπου βρίσκεται το κοινό ακίνητο σε συνδυασμό προς τη θέση και την κατάσταση αυτού, εφόσον πρόκειται για οικοδόμημα.

Για να είναι ορισμένη η αγωγή με την οποία αυτός αξιώνεται από τον τρίτο μη κύριο αποζημίωση για ορισμένο χρόνο, αρκεί να προσδιορίζεται σε αυτή το κοινό αντικείμενο και ότι ο εναγόμενος έκανε αποκλειστική χρήση αυτού, τα ωφελήματα που ο τελευταίος αποκόμισε από την αποκλειστική χρήση του, τα οποία αντιστοιχούν στη μισθωτική αξία του πράγματος. Άλλο στοιχείο, και μάλιστα αναφορά στη σχετική αγωγή συγκριτικών στοιχείων για την εξεύρεση της μισθωτικής αξίας του κοινού αστικού ακινήτου, δεν απαιτείται, αφού η εν λόγω αξία θα προκύψει από τις αποδείξεις (ΑΠ 1465/2006, ΕφΠειρ 105/2016).

Από τις διατάξεις των άρθρων 1000, 1001 ΑΚ προκύπτει ότι στην έννοια της κυριότητας πάνω σε ακίνητο περιλαμβάνεται κάθε εξουσία μη ειδικώς, από τον νόμο, ή από δικαίωμα τρίτου, αποκλειομένη (ΑΠ 1855/1984). Η εξουσία όμως του κυρίου περιορίζεται με τους νομίμους περιορισμούς, που επιβάλλονται από το ιδιωτικό γειτονικό δίκαιο και αποτελούν, κυρίως ειπείν, προσδιοριστικούς του περιεχομένου της κυριότητας όρους.

Από την διάταξη του άρθρου 1007 ΑΚ συνάγεται ότι, δεν επιτρέπεται να σκάπτεται το ακίνητο σε τέτοιο βάθος, ώστε το έδαφος του γειτονικού ακινήτου, να στερηθεί του απαιτουμένου ερείσματος, εκτός αν έχει ληφθεί πρόνοια, να στερεωθεί αρκετά το έδαφος με άλλο τρόπο.

Αν από την εκσκαφή του ακινήτου βλάπτεται το έδαφος, ή το οικοδόμημα, του γειτονικού ακινήτου, παρέχεται το δικαίωμα στον κύριο του βλαπτομένου ακινήτου, να ασκήσει την αρνητική αγωγή κατά του ενεργήσαντος, ή ανεχομένου, την εκσκαφή, ο οποίος δεν πρέπει κατ ανάγκη να είναι και ο ιδιοκτήτης.

Με την αγωγή αυτή ζητείται η απαγόρευση της επιβλαβούς εκσκαφής και η άρση της γενομένης, καθώς και αποζημίωση κατά τις περί αδικοπραξιών διατάξεις των άρθρων 914, 297, 298 ΑΚ για τη ζημία του ενάγοντος από υπαιτιότητα του εναγομένου και δεν ασκεί επιρροή ότι αυτός ενήργησε μετά από άδεια της αρμοδίας δημοσίας αρχής (ΑΠ 959/2005).

Αιγιαλός είναι η χερσαία ζώνη, που περιστοιχίζει την θάλασσα με ανώτατο όριο προς την ξηρά το σημείο μέχρι το οποίο φθάνουν κατά τις συνηθισμένες και όχι έκτακτες αναβάσεις τους τα κύματα τις θάλασσας.

Ο αιγιαλός χαρακτηρίζεται από τις διατάξεις των άρθρων 967 και 968 ΑΚ ως κοινόχρηστο δημόσιο κτήμα, αποτελεί, δηλαδή, φυσική δημόσια κτήση.

Σε αντίθεση με τα τεχνητά κατασκευάσματα δεν απαιτείται για την ένταξή του στη δημόσια κτήση διοικητική πράξη, αλλά λόγω της ίδιας της φύσης του, είναι δημόσιο κτήμα, σύμφωνα με γενική και αφηρημένη επιταγή του νόμου.

Ο καθορισμός από διοικητική επιτροπή των ορίων του αιγιαλού δεν καθιστά αυτόματα αιγιαλό το τμήμα γης που δεν έχει τα αντίστοιχα χαρακτηριστικά δηλαδή δεν είναι έδαφος βρεχόμενο από τις μεγαλύτερες αναβάσεις των θαλάσσιων κυμάτων, αφού διαφορετικά ο κύριος του εδάφους, που κατά πλάνη περιλήφθηκε στα όρια του αιγιαλού, θα έχανε την ιδιοκτησία του με απλή πράξη της διοίκησης, κατά παράβαση της διάταξης του άρθρου 17 του Συντάγματος, που προστατεύει την ιδιοκτησία (ΑΠ 301/2013).

Α. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρ. 158, 159, 166, 180, 181, 361, 369, 513 και 1033 ΑΚ προκύπτει ότι όπου ο νόμος απαιτεί την τήρηση τύπου για την κατάρτιση της δικαιοπραξίας, ο τύπος απαιτείται για ολόκληρο το περιεχόμενό της. Προκειμένου για ακίνητο πρέπει να καλύπτει, τόσο την μεταβιβαστική της κυριότητάς του εμπράγματη σύμβαση, όσο και την ενοχική της πώλησής του ως προς όλα τα ουσιώδη στοιχεία της, δηλαδή ως προς το πράγμα και το τίμημα.

Β. Η μη τήρηση του τύπου ως προς μέρος του τιμήματος ακινήτου, όπως στην περίπτωση που αυτό συμφωνήθηκε μεγαλύτερο από αυτό που εικονικά (άρθρο 138 ΑΚ) αναγράφεται στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, δεν καθιστά άκυρη την όλη σύμβαση, αλλά άκυρη είναι μόνον η συμφωνία για το εκτός συμβολαίου επιπλέον τίμημα, όπως αυτό συνάγεται από τη διάταξη του άρθρ. 13 παρ. 3 ν. 1587/1950, κατά την οποία, «Το αντέγγραφον εξ ου προκύπτει ότι συνεφωνήθη ή κατεβλήθη τίμημα μεγαλύτερον του αναγραφέντος εν τω συμβολαίω και εν τη δηλώσει του φόρου του παρόντος νόμου, είναι άκυρον και δεν δύναται να προσαχθεί και να ληφθή υπ` όψει υπό του Δικαστηρίου και υφ' οιασδήποτε ετέρας Αρχής¨.  

Γ. Με την διάταξη αυτή ρητώς περιορίσθηκε η ακυρότητα της πωλήσεως ακινήτου, χωρίς κατά τα λοιπά να επηρεάζεται το κύρος της πωλήσεως υπό το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο εικονικό τίμημα (ΑΠ 543/1996).

Ε. Αν το επιπλέον αυτό τίμημα έχει ήδη καταβληθεί, ο αγοραστής δύναται να το αναζητήσει κατά τις διατάξεις περί αδικαιολογήτου πλουτισμού, όμως μόνο κατά το μέρος που υπερβαίνει την αγοραία (αληθινή) αξία του πωληθέντος ακινήτου κατά το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης, γιατί εφ όσον ανταποκρίνεται σε αυτή, δεν υπάρχει αδικαιολόγητος πλουτισμός του πωλητή, παρά το ότι αποτελεί περιουσιακή επίδοση χωρίς νόμιμη αιτία (ΟλΑΠ 560/1974, ΑΠ1126/2002, 1566/2001 543/1996).

ΣΤ. Η απόδειξη της συμφωνίας δεν επιτρέπεται να γίνει με την χρήση αντεγγράφου, το οποίο από την ίδια ως άνω διάταξη χαρακτηρίζεται ως άκυρο και απαγορευμένο αποδεικτικό μέσο. Τα λοιπά, όμως,  αποδεικτικά μέσα είναι επιτρεπτά και η απόδειξη της συμφωνίας δεν συνιστά ανεπίτρεπτη απόδειξη κατά του περιεχομένου του αγοραπωλητήριου συμβολαίου, αφού δεν αμφισβητείται το περιεχόμενό του.

Ζ. Δεν ισχύουν οι περιορισμοί για την απόδειξη της αγοραίας αξίας του πωληθέντος ακινήτου κατά τον κρίσιμο χρόνο, εφ' όσον η απόδειξη δεν στρέφεται κατά του περιεχομένου του αγοραπωλητήριου συμβολαίου ( Π 661/2018, ΑΠ 57/2019).

Από τις διατάξεις των άρθρων 981, 984, 987, 989 και 1018 ΑΚ προκύπτει ότι η νομή ακινήτου  χάνεται μόλις πάψει η φυσική εξουσία πάνω στο ακίνητο. Παροδικό από τη φύση του κώλυμα για την άσκηση της εξουσίας δεν επιφέρει απώλεια της νομής (ΑΠ 1514/2009).

Η νομή ακινήτου προσβάλλεται, είτε με διατάραξη, είτε με αποβολή, του νομέα, εφ όσον αυτές γίνονται παράνομα και χωρίς τη θέλησή του.

Αποβολή αποτελεί κάθε πράξη τρίτου, που συνεπάγεται για το νομέα στέρηση, ολική ή μερική, της δυνατότητας να εξουσιάζει το ακίνητο.

Διατάραξη συνιστά κάθε παρεμπόδιση, ή παρακώλυση, της επί του ακινήτου εξουσίασης του νομέα αυτού, που όμως δεν φθάνει μέχρι την αποβολή του (ΑΠ 1260/1998),

Ο νομέας, που αποβλήθηκε, ή διαταράχθηκε, παράνομα στη νομή του, έχει δικαίωμα να αξιώσει, στη μεν αποβολή την απόδοση της νομής, στην δε διατάραξη την παύση της διατάραξης, όπως και την παράλειψή της στο μέλλον. Δεν αποκλείεται και αξίωση αποζημίωσης κατά τις διατάξεις για τις αδικοπραξίες (ΑΠ 1514/2009).

Κατά τη διάταξη του άρθρου 992 ΑΚ οι αξιώσεις από την αποβολή, ή την διατάραξη παραγράφονται μετά ένα έτος από την αποβολή, ή την διατάραξη. Αφετήριος χρόνος της ετήσιας παραγραφής των αξιώσεων του νομέα από την αποβολή, ή διατάραξη, είναι η αποβολή, ή, η διατάραξη, αντίστοιχα και αρχίζει, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 241 παρ. 1, 242, 243 παρ. 3 ΑΚ, από την επόμενη ημέρα κατά την οποία συμπληρώθηκε η αποβολή, ή από την επόμενη ημέρα κατά την οποία έλαβε χώρα η διατάραξη, αντίστοιχα, και λήγει, όταν παρέλθει η τελευταία ημέρα, δηλαδή η αντίστοιχη προς την ημέρα έναρξης ημέρα του έτους (ΑΠ 861/2007).

Από τις διατάξεις των άρθρων 1000, 1001 ΑΚ προκύπτει ότι στην έννοια της κυριότητας πάνω σε ακίνητο περιλαμβάνεται κάθε εξουσία μη ειδικώς, από τον νόμο, ή από δικαίωμα τρίτου, αποκλειομένη (ΑΠ 1855/1984). Η εξουσία όμως του κυρίου περιορίζεται με τους νομίμους περιορισμούς, που επιβάλλονται από το ιδιωτικό γειτονικό δίκαιο και αποτελούν, κυρίως ειπείν, προσδιοριστικούς του περιεχομένου της κυριότητας όρους.

Από την διάταξη του άρθρου 1018 ΑΚ συνάγεται ότι, όταν για την επισκευή, ή ανακαίνιση, κτιρίου απαιτείται η είσοδος και κυκλοφορία στο γειτονικό ακίνητο του εργαζόμενου προσωπικού, ή η παροδική τοποθέτηση σ' αυτό εγκαταστάσεων, ή οικοδομικού υλικού, υποχρεούται ο κύριος του ακινήτου τούτου, να ανεχθεί τις ενοχλήσεις που γίνονται, εφ  όσον η χρήση τούτου δεν εμποδίζεται σοβαρά, έναντι αποζημίωσης, ή παροχής ασφάλειας για την τυχόν ζημία.

Η παραπάνω διάταξη εφαρμόζεται και στην περίπτωση ανεγειρόμενης νέας οικοδομής, όταν δεν είναι δυνατή η εκτέλεση των αναγκαίων εργασιών με άλλο τρόπο στα εξωτερικά τοιχώματα αυτής, που βρίσκονται στο κοινό όριο των ομόρων ιδιοκτησιών (ΠρΠρΠατρ 1068/1966).

Η  παραπάνω αξίωση μπορεί να ασκηθεί, είτε με αγωγή που εκδικάζεται κατά την τακτική διαδικασία, είτε, αν συντρέχει επείγουσα περίπτωση, ή επίκειται κίνδυνος από τις επερχόμενες δυσμενείς καιρικές συνθήκες, με αίτηση λήψης ασφαλιστικών μέτρων (ΠΠρΠατρ 1168/1966).

Κατά το άρθρο 700 ΑΚ, ο κύριος του έργου (οικοπεδούχος) έχει δικαίωμα έως την αποπεράτωση του έργου να καταγγείλει οποτεδήποτε την σύμβαση. Στην περίπτωση αυτή οφείλει να καταβάλλει στον εργολάβο την συμφωνημένη αμοιβή.

Κατά το άρθρο 686 εδ. α και β ΑΚ, αν ο εργολάβος δεν αρχίσει εγκαίρως την εκτέλεση του έργου, ή, αν, χωρίς υπαιτιότητα του κυρίου του έργου (οικοπεδούχου), επιβραδύνει την εκτέλεση στο σύνολό της, ή εν μέρει, με τρόπο που αντιβαίνει στην σύμβαση και καθιστά αδύνατη την έγκαιρη περάτωση του έργου, ο κύριος του έργου μπορεί να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση, ανεξάρτητα από πταίσμα του εργολάβου, χωρίς να περιμένει τον χρόνο παράδοσης του έργου.

Η δήλωση βούλησης του κυρίου του έργου περί υπαναχώρησης κατά το εδ. α του άρθρου 686 ΑΚ, ή καταγγελίας κατά το άρθρο 700 ΑΚ, μπορεί να είναι είτε ρητή, είτε σιωπηρή.

Σε περίπτωση υπαναχώρησης, η σύμβαση καταργείται αναδρομικώς και επέρχεται απόσβεση των εκατέρωθεν υποχρεώσεων. Οι παροχές των μερών αποδίδονται κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού.

Όταν υπάρχει υπερημερία του εργολάβου, η οποία επέρχεται κατ άρθρο 341 παρ. 1 ΑΚ και με την παρέλευση της δήλης ημέρας που συμφωνήθηκε, ο κύριος του έργου έχει τα δικαιώματα που προβλέπονται από το άρθρο 383 ΑΚ.

Όπως προκύπτει από την διάταξη του άρθρου 686 εδ. α ΑΚ, για την άσκηση του δικαιώματος του κυρίου του έργου για υπαναχώρηση από τη σύμβαση έργου δεν απαιτείται η συνδρομή των προϋποθέσεων της υπερημερίας του εργολάβου, ούτε η ύπαρξη υπαιτιότητας του εργολάβου στην καθυστέρηση, που μπορεί να οφείλεται και σε αντικειμενικές δυσχέρειες, ούτε η τήρηση των διατάξεων των άρθρων 383 επ. ΑΚ, γιατί πρόκειται για υπαναχώρηση που παρέχεται ευθέως από το νόμο και σε αυτήν έχουν μόνο ανάλογη εφαρμογή οι διατάξεις των άρθρων 389 έως 396 ΑΚ. Αυτή έχει ως αποτέλεσμα την κατάργηση αναδρομικά όλης της σύμβασης και την απόδοση στον εργολάβο της αξίας της εργασίας και των υλικών που ενσωματώθηκαν στο έργο, όχι ως αμοιβή, αλλά ως ωφέλεια κατά τη διάταξη του άρθρου 904 ΑΚ(ΑΠ 1035/2010).

Στην περίπτωση που εκτελέστηκε ένα μόνο μέρος του έργου, ο κύριος του έργου έχει το δικαίωμα, εφ όσον έχει έννομο συμφέρον, να υπαναχωρήσει μόνο σε σχέση με το τμήμα του έργου που δεν έχει εκτελεσθεί κατά τον χρόνο της υπαναχώρησης, οφείλοντας στην περίπτωση αυτή μόνο αντίστοιχη αμοιβή για τις εργασίες που μέχρι τον χρόνο εκείνο εκτελέστηκαν.

Η υπαναχώρηση αυτή ενεργεί στην πραγματικότητα ως καταγγελία της σύμβασης, αφού ισχύει για το μέλλον και δεν θίγει την σύμβαση σε σχέση με το μέρος του έργου που εκτελέσθηκε μέχρι την άσκησή της.

Στην περίπτωση αυτή ο κύριος του έργου διατηρεί ακέραιο το δικαίωμα καταβολής της συνομολογηθείσας ποινικής ρήτρας μέχρι τον χρόνο της λειτουργούσας στην πραγματικότητα ως καταγγελίας υπαναχώρησης (ΑΠ 1035/2010).

Με τη διάταξη του άρθρου 681 ΑΚ καθορίζονται τα ουσιώδη στοιχεία της σύμβασης μίσθωσης έργου, τα οποία είναι η συμφωνία των συμβαλλομένων, το έργο και η αμοιβή, η οποία επί ανέγερσης πολυκατοικίας «επί αντιπαροχή», συνίσταται  σε ποσοστά εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο του εργοδότη.

Η αμοιβή καταβάλλεται σύμφωνα με το άρθρο 694 του ίδιου κώδικα, κατά την παράδοση του έργου, εκτός αν η παράδοση συμφωνήθηκε κατά τμήματα, οπότε καταβάλλεται με την παράδοση κάθε τμήματος.

Ως παράδοση νοείται η πλήρης εκπλήρωση της κύριας υποχρέωσης του εργολάβου με την προσπόριση του έργου στον κύριο αυτού (οικοπεδούχο) δηλαδή η περιέλευση του έργου στη σφαίρα εξουσίασης του τελευταίου, το οποίο όμως πρέπει να είναι το προσήκον, δηλαδή να μην είναι εντελώς διαφορετικό από εκείνο που συμφωνήθηκε, γιατί αλλιώς δεν θεωρείται ότι ο εργολάβος εκπλήρωσε πρώτος την βαρύνουσα αυτόν υποχρέωση.

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 688, 689, 690 και 694 AΚ προκύπτει ότι ένα έργο θεωρείται περατωμένο, ή εκτελεσμένο, έστω και αν έχει ελλείψεις συμφωνημένων ιδιοτήτων, ή πραγματικά ελαττώματα, ακόμη και ουσιώδη που το καθιστούν άχρηστο.

Στην περίπτωση αυτή ο κύριος του έργου (οικοπεδούχος) έχει, υπό προϋποθέσεις, ορισμένα δικαιώματα, όπως εκείνο της αναστροφής της σύμβασης, ή της μείωσης της αμοιβής, ή εκείνο της αποζημίωσης.

Δεν έχει όμως τις ενστάσεις της μη εκπλήρωσης, ή της μη προσήκουσας εκπλήρωσης, της σύμβασης του άρθρου 374 ΑΚ, ούτε τα δικαιώματα από τα άρθρα 380 επ. και 383 επ. σε συνδυασμό με τα άρθρα 337, 343 παρ. 2, 384, 386 και 387 AΚ για τις περιπτώσεις της αδυναμίας, ή της υπερημερίας του εργολάβου σχετικά με τη μη προσήκουσα εκπλήρωση της παροχής.

Δεν έχει επίσης, ούτε το δικαίωμα υπαναχώρησης από τη σύμβαση, εκτός αν, α) εξ αιτίας της έλλειψης ιδιοτήτων, ή των ελαττωμάτων, το έργο που παραδόθηκε, ή προσφέρθηκε, είναι εντελώς διαφορετικό από εκείνο που συμφωνήθηκε ως εκτελεστέο, αφού τότε δεν υπάρχει εκπλήρωση της παροχής και ο εργολάβος δεν δικαιούται να αξιώσει την αμοιβή του, ή β) έχει συμφωνηθεί μεταξύ του κυρίου του έργου και του εργολάβου αντίθετη ρύθμιση.

Με βάσει τα ανωτέρω, αν το έργο που εκτελέστηκε και παραδόθηκε έστω και με ελαττώματα δεν είναι εντελώς διαφορετικό από εκείνο που συμφωνήθηκε ως εκτελεστέο, ο κύριος του έργου (οικοπεδούχος) αδικαιολόγητα αρνείται να συμπράξει στην συμβολαιογραφική μεταβίβαση στον εργολάβο των ποσοστών συγκυριότητας του ακινήτου, που είχαν συμφωνηθεί ως μέρος της αμοιβής του, ισχυριζόμενος ότι, τα διαμερίσματα που έλαβε ως αντιπαροχή είχαν ελλείψεις συμφωνημένων ιδιοτήτων και πραγματικά ελαττώματα, του είχε τάξει προθεσμία για την αποκατάστασή τους και μετά την άπρακτη παρέλευσή της τον  κήρυξε έκπτωτο, γιατί η υπαναχώρηση είναι αλυσιτελής και δεν επέφερε τις προβλεπόμενες έννομες συνέπειες, αφού το έργο που εκτελέστηκε και παραδόθηκε έστω και με ελαττώματα δεν είναι εντελώς διαφορετικό από εκείνο που συμφωνήθηκε ως εκτελεστέο (ΑΠ 1434/2007).

Από τις διατάξεις των άρθρων 1000, 1001 ΑΚ προκύπτει ότι στην έννοια της κυριότητας πάνω σε ακίνητο περιλαμβάνεται κάθε εξουσία μη ειδικώς, από τον νόμο, ή από δικαίωμα τρίτου, αποκλειομένη (ΑΠ 1855/1984). Η εξουσία όμως του κυρίου περιορίζεται με τους νομίμους περιορισμούς, που επιβάλλονται από το ιδιωτικό γειτονικό δίκαιο και αποτελούν, κυρίως ειπείν, προσδιοριστικούς του περιεχομένου της κυριότητας όρους.

Από την διάταξη του άρθρου 1010 ΑΚ συνάγεται ότι, αν, ο κύριος ακινήτου ανεγείροντας επ' αυτού οικοδομή, την επεκτείνει καλόπιστα στο γειτονικό γήπεδο, ο δε κύριος τούτου, πριν, ή, κατά μέγα μέρος, ανεγερθεί η οικοδομή, δεν διαμαρτυρήθηκε καθόλου, το δικαστήριο δύναται κατά εύλογη κρίση, να επιδικάσει την κυριότητα του καταληφθέντος γηπέδου στον κύριο του οικοδομηθέντος ακινήτου, με την καταβολή της κατά τον χρόνο κατάληψης αξίας αυτού,  ως και κάθε άλλης ζημίας και ιδίως από την τυχόν μείωση της αξίας του υπολειφθέντος ακινήτου.

Η εν μέρει οικοδόμηση στο γειτονικό ακίνητο αποτελεί καθολική προσβολή της νομής, αφού συνέπεια αυτής ο νομέας στερείται πλήρως τη φυσική εξουσία, έστω και σε μέρος, του ακινήτου (ΑΠ 314/1966, ΕφΑιγ 131/1976).

Στην περίπτωση, που το οικοδομηθέν καταληφθέν τμήμα του γειτονικού ακινήτου είναι πράγμα κοινόχρηστο, πχ. δημοτική οδός, δεν δύναται τούτο να επιδικασθεί κατά κυριότητα στον κύριο του οικοδομηθέντος, γιατί διαφορετικά θα ανερείτο η κοινή χρήση (ΑΠ 684/73, ΠολΠρΙωαν 306/1981).

ΕΝΩΠΙΟΝ ΤΟΥ ….

ΑΓΩΓΗ ΠΑΡΟΧΗΣ ΔΙΟΔΟΥ

Του ………….

ΚΑΤΑ

1. ………….
2. …………..

Δυνάμει του με αριθμό …  αγοραπωλητηρίου συμβολαίου του Συμβολαιογράφου … νόμιμα μεταγεγραμμένου στα βιβλία μεταγραφών του υποθηκοφυλακείου   σε τόμο … και αριθμό … αγόρασα από τον ….  ένα ακίνητο κείμενο στη θέση …  της περιφέρειας του δήμου …. εκτάσεως κατά μεν τον τίτλο κτήσης του      τετραγωνικά μέτρα …. κατά δε νεώτερη  καταμέτρηση … τετραγωνικά μέτρα, εμφαινόμενο υπό τα κεφαλαία αλφαβητικά στοιχεία ….….στο από …. τοπογραφικό διάγραμμα του αρχιτέκτονα μηχανικού …. το οποίο συνορεύει ΒΟΡΕΙΑ σε πλευρά ….με … ΔΥΤΙΚΑ σε πλευρά …με … ΝΟΤΙΑ σε πλευρά …με ……ΑΝΑΤΟΛΙΚΑ σε πλευρά…… με ιδιοκτησία εναγομένων.

Το ως άνω ακίνητο περιήλθε στον δικαιοπάροχό μου με αγορά δυνάμει του με αριθμό συμβολαίου του συμβολαιογράφου ….νόμιμα μεταγεγραμμένου στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου …σε τόμο…και αριθμό…

Το ακίνητο όμως είναι περίκλειστο, αφού δεν έχει πρόσβαση σε δημοτική οδό,  καθώς παρεμβάλλεται μεταξύ των ….. Το ακίνητο των εναγομένων κείται ανατολικά της ιδιοκτησίας μου και πρόκειται για ένα ακάλυπτο χώρο   επιφανείας  …. τετραγωνικών μέτρων σύμφωνα με τον τίτλο κτήσης του, άρτιο και οικοδομήσιμο, κείμενο στην θέση το οποίο κατά τον τίτλο κτήσης του συνορεύσει Νότια σε πλευρά …μέτρων με …Βόρεια σε πλευρά μέτρων….με ιδιοκτησία … Ανατολικά  σε πλευρά μέτρων…με ιδιοκτησία … και Δυτικά σε πλευρά μέτρων ….. με δημοτική οδό πλάτους …μέτρων.

Το παραπάνω ακίνητο οι εναγόμενοι το απέκτησαν κατά ποσοστό 1/2 ο καθένας με αγορά, από τον …δυνάμει του με αριθμό … συμβολαίου του συμβολαιογράφου ……., νόμιμα μεταγεγραμμένου στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου ….σε τόμο και αριθμό….

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1012 ΑΚ όταν ένα ακίνητο στερείται την αναγκαία δίοδο προς το δρόμο έχει δικαίωμα ο κύριός του να απαιτήσει δίοδο από τους γείτονες έναντι εύλογης αποζημίωσης.

Το ακίνητό μου δεν κατέστη περίκλειστο από δική μου υπαιτιότητα.

Για την κανονική και σύμφωνη προς τον προορισμό του εκμετάλλευση πρέπει  να παρασχεθεί  δίοδος για την προσπέλασή μου από την δημοτική  …. από και προς την ιδιοκτησία μου, με ανάλογη προσφερόμενη αποζημίωση.

Επειδή πρέπει να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να μου επιτρέψουν την με δική μου δαπάνη διάνοιξη διερχόμενης από το ακίνητό τους διόδο από τα κοινά όρια των ακινήτων μας μέχρι την παραπάνω οδό .

Επειδή η αιτούμενη δίοδος προκρίνεται ως η προσήκουσα και δεν επιφέρει  ζημία στους εναγομένους.

Επειδή για την παραπάνω παροχή διόδου προσφέρομαι να καταβάλω στους εναγομένους αποζημίωση με βάση την αγοραία αξία των ακινήτων της περιοχής, που δεν υπερβαίνει τα …. ανά τετραγωνικό μέτρο και ως εκ τούτου θα πρέπει την προσφερόμενη αποζημίωση να καθορίσει το Δικαστήριό Σας στο ποσό των …  ανά τετραγωνικό μέτρο και συνολικά στο ποσό των …

Επειδή θα πρέπει να κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή η απόφαση που θα εκδοθεί, λόγω του συντρέχοντος εξαιρετικού λόγου της ……

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Και όσους θα προσθέσω κατά τη συζήτηση της παρούσας και με την επιφύλαξη κάθε νομίμου δικαιώματός μου

ΖΗΤΩ

Να γίνει δεκτή η παρούσα αγωγή μου. Να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να επιτρέψουν την εκ μέρους μου διάνοιξη διόδου εντός του ακινήτου τους και να μου παραχωρήσουν την προσήκουσα δίοδο για την προσπέλαση στο ακίνητό μου, ήτοι τη δίοδο που …. Να ανέχονται τη χρήση της παραπάνω διόδου από εμένα. Να κηρυχθεί η εκδοθησομένη απόφαση προσωρινά εκτελεστή και Να καταδικασθούν οι εναγόμενοι στην εν γένει δικαστική μου δαπάνη.

Αθήνα

Ο πληρεξούσιος δικηγόρος

ΕΝΩΠΙΟΝ ΤΟΥ ….

ΑΓΩΓΗ

…………

ΚΑΤΑ

………

Είμαι κύριος, νομέας και κάτοχος ενός αγροτεμαχίου, έκτασης  …τ.μ., το οποίο βρίσκεται στην περιοχή Καλάμου Αττικής και στη θέση  …  και συνορεύει γύρω, ανατολικά με αγρό ιδιοκτησίας   … δυτικά με αγρό ιδιοκτησίας … βόρεια με αγροτικό δρόμο και νότια με ακίνητο του εναγομένου.

Του παραπάνω ακινήτου  κατέστην κύριος, νομέας και κάτοχος, ως μοναδικός εξ αδιαθέτου κληρονόμος του θανόντος την ……πατέρα μου ….. με την με αριθμό … συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομιάς του συμβολαιογράφου ……  η οποία μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου … στον τόμο ….. και αριθμό …….,

Μετά την διαδοχή συνέ­χισα την εκμετάλλευση του αγροτεμαχίου με τον ίδιο τρόπο που το νεμόταν ο δικαιοπάροχός μου, δη­λαδή   (περιγραφή)

Εν τούτοις τον μήνα ….του έτους …. οεναγόμενος,  παρ ότι γνώριζε ότι δεν είχε κανένα δικαίωμα επί του προπεριγραφέντος ακινήτου, εκμεταλλευόμενος απουσία μου,λόγω………κατέλαβε παράνομα το αγροτεμάχιο και εξακολουθεί μέχρι και σήμερα να κατέχει τούτον παράνομα, εκμεταλλευόμενος αυτόν για λογα­ριασμό του.

Επειδή είμαι κύριος, νομέας και κάτοχος του παραπάνω ακινήτου, το οποίο απέκτησα με κληρονομική διαδοχή, άλλως με πρωτότυπο τρόπο,  με τακτική ή/ και με έκτακτη χρησικτησία, δεδομένου ότι ο προκτήτορας και δικαιοπάροχος μου το νεμόταν συνεχώς και αδιάκοπα, με καλή πίστη, νόμιμο τίτλο και διάνοια κυρίου, από το χρόνο κτήσης μέχρι και το θάνατο του, οπότε και τον διαδέχθηκα στη νομή του παραπάνω ακι­νήτου και άσκησα με τα ίδια προσόντα τα απορρέοντα από την παραπάνω δια­δοχή δικαιώματα μου.

Επειδή ο εναγόμενος το κατέλαβε εξ ολοκλήρου πρέπει με απόφαση σας να αναγνωρισθεί ότι είμαι αποκλειστικός κύριος, νομέας και κάτοχος και συγχρόνως να διαταχθεί η αποβολή του αντιδίκου από αυτό και η απόδοση του σ' εμένα.

Επειδή, εν όψει άρνησης του εναγομένου, έχω δικαίωμα κατ' άρθρο 1094 επ. Α.Κ. να ζητήσω δικαστικώς, με απόφαση αυτού του δικα­στηρίου, η οποία πρέπει να κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή, λόγω της προφα­νούς ζημίας που θα υποστώ από την καθυστέρηση, που συνεπάγεται η έκδοση τελεσίδικης απόφασης ως μέσου αναγκαστικής εκτέλεσης, να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να μου αποδώσει τη νομή του επιδίκου ακινήτου και, σε περίπτωση άρνησης του, να διαταχθεί η βιαία αποβολή του από αυτό.

Επειδή η αξία του ακινήτου ανέρχεται σε …… ευρώ.

Επειδή η παρούσα είναι νόμιμη, βάσιμη και αληθής και πρέπει να γίνει δεκτή.

ΓIΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ και όσους θέλω προσθέσει νόμιμα και με τη ρητή επιφύλαξη κάθε νόμιμου δικαιώματός μου.

ΖΗΤΩ

Να γίνει δεκτή η παρούσα. Να αναγνωρισθώ κύριος, νομέας και κάτοχος του ακινήτου που περιγράφεται στο ιστορικό της παρούσας. Να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να μου αποδώσει το παραπάνω ακίνητο και, σε άρνησή του, να διαταχθεί η βιαία αποβολή του και η εγκατάστασή μου σε αυτό. Να κηρυχθεί η απόφαση που θα εκδοθεί προσωρινά εκτελεστή, κατά την παραπάνω διάταξη της. Να απαγορευτεί στον αντίδικο κάθε μελλοντική διατάραξη της κυριότη­τας, νομής και κατοχής μου επί του επιδίκου ακινήτου, με την απειλή χρηματικής ποινής …. ευρώ και προσωπικής κράτησης για κάθε διατάραξη και Να καταδικαστεί στην εν γένει δικαστική μου δαπάνη.

Αθήνα….

Ο ΠΛΗΡΕΞΟΥΣΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ

ΕΝΩΠΙΟΝ ΤΟΥ ……

ΑΓΩΓΗ

(Διανομής ακινήτων κληρονομίας)

……

…….

ΚΑΤΑ

……….

Ο αποβιώσας άνευ διαθήκης ….. την ……… κατέλειπε πλησιέστερους συγγενείς του και μοναδικούς εξ αδιαθέτου κληρονόμους του  τις δύο αδελφές του   ….... οι οποίες εγκαταστάθηκαν σε ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου η καθεμία, επί της παρακάτω περιγραφόμενης κληρονομιαίας περιουσίας.

(περιγραφή)

Στη συνέχεια, η ως άνω …..απεβίωσε την …….και κατέλειπε πλησιέστερους συγγενείς της και ως μοναδικούς εξ αδιαθέτου κληρονόμους της, εμάς τους ενάγοντες, οι οποίοι κληρονομήσαμε την ως άνω ……ως μοναδικοί κληρονόμοι της επί της συνολικής περιουσίας της, δηλαδή της ατομικής και εκείνης που είχε κληρονομήσει από τον παραπάνω αποβιώσαντα και την κληρονομία της οποίας απεδέχθημεν με το…. 

Η συνολική αξία της κληρονομιαίας περιουσίας ανέρχεται σε …..ευρώ.

Επειδή στην   προκειμένη  περίπτωση  μεταξύ  ημών  και  της εναγομένης υφίσταται κοινωνία δικαιώματος, της οποίας τη λύση δικαιούμαστε να ζητήσουμε

Επειδή η εναγομένη δεν συμφωνεί στην εξώδικη λύση της κοινωνίας και συνεπώς δικαιούμαστε να ζητήσουμε την δικαστική διανομή της επίκοινης περιουσίας

Επειδή είναι  δυνατή η αυτούσια διανομή της επίκοινης περιουσίας σε μέρη ανάλογα με τις μερίδες εκάστους από εμάς των κοινωνών καθώς αυτή αποτελείται επί το πλείστον από ομοειδή και ίσης αξίας ακίνητα και συνεπώς έχουμε δικαίωμα να ζητήσουμε την αυτούσια διανομή τους, χωρίς να μειώνεται η αξία τους .     

Επειδή για τις διαφορές, που αφορούν στη διανομή κληρονομίας, αρμόδιο είναι το δικαστήριο στην περιφέρεια του οποίου είχε ο κληρονομούμενος κατά το χρόνο του θανάτου του, την κατοικία του και αν δεν είχε κατοικία, τη διαμονή του

Επειδή η παρούσα είναι νόμιμη και βάσιμη και φέρεται για συζήτηση στο αρμόδιο δικαστήριο.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

και όσους θα προσθέσουμε νόμιμα, και με την επιφύλαξη κάθε νομίμου δικαιώματός μας.

ΖΗΤΟΥΜΕ

Να γίνει δεκτή η παρούσα αγωγή. Να διαταχθεί, για την στο ιστορικό αιτία, η αυτούσια διανομή των επικοίνων ακινήτων, όπως αυτά λεπτομερώς περιγράφονται παραπάνω, άλλως, να διαταχθεί η δι’ εκουσίου πλειστηριασμού εκποίησή των, ή μερικών από αυτά, με σκοπό να λάβει  ο καθένας από τους κοινωνούς το μερίδιο που του αναλογεί, σύμφωνα με τα ποσοστά συνιδιοκτησίας καθενός και  Να καταδικαστεί η εναγόμενη στην εν γένει  δικαστική μου δαπάνη.

Αθήνα

Ο πληρεξούσιος δικηγόρος

ΕΝΩΠΙΟΝ ΤΟΥ ΠΟΛΥΜΕΛΟΥΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟΥ …..

ΑΓΩΓΗ

……….

ΚΑΤΑ

…………….

Είμαι κύριος, νομέας και κάτοχος ενός αγροτεμαχίου, έκτασης  …τ.μ., το οποίο βρίσκεται στην περιοχή Καλάμου Αττικής και στη θέση  …  και συνορεύει γύρω, ανατολικά με αγρό ιδιοκτησίας   … δυτικά με αγρό ιδιοκτησίας … βόρεια με αγροτικό δρόμο και νότια με ακίνητο του εναγομένου.

Του παραπάνω ακινήτου  κατέστην κύριος, νομέας και κάτοχος, ως μοναδικός εξ αδιαθέτου κληρονόμος του θανόντος την ……πατέρα μου ….. με την με αριθμό … συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομιάς του συμβολαιογράφου …… , η οποία μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου … στον τόμο ….. και αριθμό …….,

Από τον Οκτώβριο του έτους …. ο αντίδικος  (περιγραφή πράξεων)

Επειδή με τις παραπάνω πράξεις του εναγομένου διαταράσσεται η κυριότητά μου και προσβάλλεται η ανεπίληπτη νομή μου επί του ακινήτου μου, ο εναγόμενος πρέπει να υποχρεωθεί να παύσει τη διατάραξη της κυριότητάς μου επί του ακινήτου μου, πράττοντας….

Επειδή η παρούσα είναι νόμιμη, βάσιμη και αληθής και πρέπει να γίνει δεκτή

ΓIΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

και όσους θέλω προσθέσει κατά τη συζήτηση της παρούσας και με τη ρητή επιφύλαξη κάθε νόμιμου δικαιώματός μου.

ΖΗΤΩ

Να γίνει δεκτή η παρούσα. Να αναγνωρισθώ κύριος, νομέας και κάτοχος του ακινήτου που περιγρά­φεται στο ιστορικό της παρούσης. Να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να παύσει κάθε διατάραξη της κυριότητας μου επί του προπεριγραφέντος ακινήτου μου και συγκεκριμένα να …… άλλως να επιτραπεί σε μένα να το πράξω με έξοδά του. Να κηρυχθεί η απόφαση που θα εκδοθεί προσωρινά εκτελεστή. Να απαγορευτεί στον αντίδικο κάθε μελλοντική διατάραξη της κυριότητας, νομής και κατοχής μου επί του επιδίκου ακινήτου, με την απειλή χρηματικής ποινής …   και προσωπικής κράτησης για κάθε διατάραξη και Να καταδικαστεί στην εν γένει δικαστική μου δαπάνη

Αθήνα….

Ο ΠΛΗΡΕΞΟΥΣΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ

Επί αγωγής, με την οποία επιδιώκεται η αναγνώριση ανυπαρξίας δικαιώματος κυριότητας, ή άλλου εμπραγμάτου δικαιώματος του εναγομένου σε ακίνητο, ο ενάγων, όταν θεμελιώνει το έννομο συμφέρον για την άσκησή της σε δικαίωμα κυριότητας επί του επίδικου ακινήτου, πρέπει αυτός να επικαλεσθεί στο δικόγραφο της αγωγής ότι με κάποιο νόμιμο τρόπο έγινε κύριος του ακινήτου και να εκθέτει τα στοιχειοθετούντα τον ισχυρισμό αυτό περιστατικά και, αν αμφισβητηθούν, να τα αποδείξει, αλλιώς απορρίπτεται η αγωγή χωρίς άλλη έρευνα.

Ο εναγόμενος οφείλει, προς απόρριψη της αγωγής, να επικαλεσθεί και αποδείξει ότι μεταγενεστέρως έγινε αυτός κατά νόμιμο τρόπο κύριος του ακινήτου. Αν όμως ο εναγόμενος ισχυρισθεί ότι ο ενάγων ποτέ δεν έγινε κύριος του ακινήτου, του οποίου αυτός από την αρχή ήταν κύριος, τούτο αποτελεί άρνηση του αγωγικού ισχυρισμού περί εννόμου συμφέροντος του ενάγοντος (ΑΠ 1551/2010).

Από την διάταξη του άρθρου 974 ΑΚ προκύπτει ότι, όποιος απέκτησε φυσική εξουσία πάνω στο ακίνητο είναι νομέας του, αν ασκεί την εξουσία με διάνοια κυρίου.

Α. Από την διάταξη αυτή συνάγεται ότι προς απόκτηση της νομής πάνω στο ακίνητο απαιτείται η συνδρομή δύο στοιχείων στο πρόσωπο του αποκτώντα, το σωματικό και το ψυχικό. Το πρώτο εκδηλώνεται με τη φυσική εξουσία επί του πράγματος (κατοχή) κατά τρόπο που αποκλείει άλλον από αυτή. Το δεύτερο εξωτερικεύεται με τη μεταχείριση του πράγματος κατά τρόπο, που προσιδιάζει σε κύριο αυτού. Η ταυτόχρονη κατά κανόνα συνύπαρξη των δύο αυτών στοιχείων είναι δημιουργική του δικαιώματος της νομής (ΑΠ 275/2010).

Β. Η φυσική εξουσία είναι η άσκηση πράξεων, που προσιδιάζουν στη φύση και στον προορισμό του πράγματος, ώστε, κατά την αντίληψη των συναλλαγών, να θεωρείται ότι αυτό βρίσκεται κατά τρόπο σταθερό στη διάθεση του νομέα. Υπάρχει και όταν ο νομέας δεν βρίσκεται σε διαρκή σωματική επαφή με το πράγμα, αλλά έχει την εποπτεία του τελευταίου και τη δυνατότητα άσκησης φυσικής εξουσίας πάνω σε αυτό κάθε στιγμή.

Γ. Η διάνοια κυρίου εκδηλώνεται με τη μεταχείριση του πράγματος με τον ίδιο τρόπο με τον οποίο θα μπορούσε να το μεταχειριστεί ο ιδιοκτήτης, χωρίς να απαιτείται απαραίτητα και να κατευθύνεται η πρόθεση του νομέα σε κτήση της κυριότητας, ούτε και να έχει αυτός την πεποίθηση ότι έχει κυριότητα. Αν λείπει όμως το πνευματικό στοιχείο υπάρχει μόνο κατοχή ως απλή φυσική εξουσία επί του πράγματος που συνήθως ασκείται στο όνομα άλλου με βάση κάποια νόμιμη, ή υποτιθέμενη ενοχική σχέση (μίσθωση, χρησιδάνειο, μεσεγγύηση, εκούσια ή νόμιμη αντιπροσώπευση, παρακαταθήκη κλπ) (ΑΠ 275/2010).

Δ. Η κτήση της νομής ακινήτου και η άσκησή της επ' αυτού μπορεί να γίνει με οποιαδήποτε ενέργεια, που μαρτυρεί, κατά τις αντιλήψεις που υπάρχουν στις συναλλαγές, φυσική και με διάνοια κυρίου εξουσίαση αυτού.

Ε. Άσκηση νομής συνιστούν εμφανείς υλικές ενέργειες επάνω σ' αυτό, που προσιδιάζουν στη φύση και τον προορισμό του, με τις οποίες εκδηλώνεται η βούληση του νομέα, να έχει το πράγμα για δικό του (ΑΠ 29/2000, ΑΠ 1882/1999) και να το εξουσιάζει (ΑΠ 215/2010, ΑΠ 103/2011). Τέτοιες πράξεις είναι και η καλλιέργεια του ακινήτου, η συλλογή των καρπών από τα σε αυτό υπάρχοντα δέντρα, η ανέγερση κτισμάτων εντός αυτού (ΑΠ 1337/2010), η εποπτεία του ακινήτου, η καλλιέργειά του, καθώς και η παραχώρηση αυτού σε τρίτον για τη βόσκηση ζώων με, ή χωρίς, αντάλλαγμα (ΑΠ 959/2010), η επίβλεψη, η επίσκεψη, η εκμίσθωση σε τρίτο, η φύλαξή του, η οριοθέτηση και καταμέτρηση των διαστάσεών του, η ανάθεση σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων, οι ενέργειες για ένταξή του στο σχέδιο πόλης και, εφ όσον πρόκειται για κληρονομιαίο ακίνητο, η αποδοχή κληρονομίας και η μεταγραφή της, η καταβολή του φόρου κληρονομίας κλπ (ΑΠ 142010).

ΣΤ. Χωρίς σωματική επενέργεια στο ακίνητο μπορεί να υπάρχει όχι πράξη άσκησης νομής, αλλά μόνο προπαρασκευή της τελευταίας  (ΑΠ 142010).

Ζ. Δεν είναι αναγκαίο η νομή να ασκείται αυτοπροσώπως, αλλά μπορεί ν' ασκείται μέσω άλλου (ΑΠ 1561/2010).

Η. Η νομή, που άπαξ έχει κτηθεί, εξακολουθεί να διατηρείται από το νομέα και χωρίς την διαρκή ενεργό παρουσία των κτητικών όρων αυτής, χωρίς δηλαδή να είναι ανάγκη ο νομέας, να διατελεί διαρκώς σε σωματική επαφή προς το πράγμα, ούτε να είναι σε συνεχή εγρήγορση και να έχει αδιάκοπα κατευθυνόμενη τη διάνοια κυρίου προς αυτό (ΑΠ 388/2010).

Θ. Εάν το ακίνητο καταλήφθηκε από άλλον εν αγνοία του νομέα, η νομή επ' αυτού δεν χάνεται πριν ο νομέας πληροφορηθεί την κατάληψη και εφησυχάσει, ή επιχειρήσει την ανάκτηση αυτοδυνάμως, ή δικαστικώς και αποτύχει.

Κατά το άρθρο 983 ΑΚ η νομή ακινήτου μεταβιβάζεται στους κληρονόμους του νομέα.

Προϋποθέσεις την  μεταβίβαση είναι η κατά το χρόνο του θανάτου του κληρονομουμένου νομή του ακινήτου εκ μέρους αυτού και η, κατά τον ίδιο χρόνο στο πρόσωπο του διαδόχου στη νομή, ύπαρξη της ιδιότητας του αληθούς κληρονόμου, είτε εκ διαθήκης, είτε εξ αδιαθέτου.

Η μεταβίβαση της νομής επέρχεται, είτε καλής πίστης, είτε κακής πίστης νομέας, ήταν ο κληρονομούμενος.

Για να μεταβιβαστεί η νομή στον κληρονόμο δεν είναι ανάγκη, να έχει μεταγραφεί η αποδοχή της κληρονομίας. Εκείνος που απέκτησε τη νομή του πράγματος  με καθολική ή ειδική διαδοχή, μπορεί να συνυπολογίσει το δικό του χρόνο χρησικτησίας στο χρόνο χρησικτησίας του δικαιοπαρόχου του (ΑΠ 1417/2009).

Με τη σύμβαση έργου μεταξύ του εργολάβου και του κυρίου του έργου (εργοδότη) ο πρώτος αναλαμβάνει έναντι συμφωνημένης αμοιβής, την υποχρέωση να εκτελέσει έργο, που μπορεί να είναι και οικοδομικό επί οικοπέδου του δευτέρου.

Στην περίπτωση,  που μετά την εκτέλεση του έργου, τούτο από υπαιτιότητα (δόλο ή αμέλεια) του εργολάβου έχει πραγματικό ελάττωμα, που δεν το καθιστά κατά μόνιμο και οριστικό τρόπο εντελώς μορφολογικά διαφορετικό ή άχρηστο, γεννιέται για τον εργοδότη κατά του εργολάβου απαίτηση αποζημίωσης για κάθε είδους ζημία, θετική ή αποθετική, που προέρχεται από την εξ αιτίας του ελαττώματος πλημμελή εκτέλεση της σύμβασης εκ μέρους του εργολάβου. Αυτή συνίσταται στην περιουσιακή διαφορά, που ανακύπτει από την κατάσταση που δημιουργήθηκε από την πλημμελή εκτέλεση και από εκείνη που θα είχε δημιουργηθεί από την απαλλαγμένη από το ελάττωμα εκτέλεση της σύμβασης.

Οι διατάξεις των άρθρων 688 και 690 ΑΚ ρυθμίζουν την ευθύνη του εργολάβου μετά την αποπεράτωση του έργου και την παράδοσή του στον εργοδότη.

Η από το άρθρο 690 ΑΚ ενάσκηση των αξιώσεων του εργοδότη για αποζημίωσή του, λόγω ελλείψεων του έργου, οφειλομένων σε υπαιτιότητα του εργολάβου, προϋποθέτει ότι το έργο εκτελέστηκε και παραδόθηκε σ' αυτόν. Τέτοια παράδοση θεωρείται ότι έχει συντελεσθεί εκ των πραγμάτων και στην περίπτωση που ο εργοδότης, χωρίς να επιδιώξει προηγουμένως την αναστροφή της σύμβασης, ή χωρίς να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση, ή να κηρύξει έκπτωτο τον εργολάβο, επικαλούμενος υπερημερία εκείνου, στο να του παραδώσει έγκαιρα το συμφωνημένο έργο, απαλλαγμένο των ουσιωδών ελλείψεων και ελαττωμάτων που το καθιστούν άχρηστο, εμμένοντας στην μετά του εργοδότη σύμβαση, αποδέχθηκε οριστικά το έργο στη σφαίρα δράσεώς του και μετά την εκ μέρους του εργολάβου επιδιόρθωση των ελλείψεων και ελαττωμάτων του έργου, οποιεσδήποτε και εάν ήταν, προέβη στη συνέχεια ο ίδιος με συνεργεία της επιλογής του, σε επισκευή των ελλείψεων αυτών με δικές του δαπάνες, τις οποίες και δικαιούται να απαιτήσει μαζί με τις οποιεσδήποτε υπόλοιπες αξιώσεις αποζημίωσης, που συνδέονται με την ύπαρξη των ελαττωμάτων και ελλείψεων και για όσο χρόνο υφίσταντο μέχρι της άρσης τους.

Η κυριότητα ακινήτου αποκτάται με παράγωγο τρόπο, όπου απαιτείται σύμβαση μεταβίβασης, που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγράφεται νόμιμα και με πρωτότυπο τρόπο, δηλαδή με χρησικτησία, τακτική ή έκτακτη.

Τακτική χρησικτησία.

Για να αποκτήσει κάποιος κυριότητα σε ακίνητο με τακτική χρησικτησία, απαιτούνται φυσική εξουσίαση του πράγματος με διάνοια κυρίου (δηλαδή νομή) καλή πίστη, που πρέπει να υπάρχει κατά το χρόνο που αποκτάται η νομή, νόμιμος τίτλος, που πρέπει να υποβληθεί σε μεταγραφή και παρέλευση δεκαετίας.

Ο νομέας βρίσκεται σε καλή πίστη, όταν χωρίς βαριά αμέλεια έχει την πεποίθηση ότι απέκτησε την κυριότητα. Τέτοια πεποίθηση δεν συντρέχει σε εκείνον, που γνωρίζει ή εκ βαρείας αμελείας αγνοεί, την ύπαρξη κυριότητας άλλου επί του πράγματος. Η παραμέληση ελέγχου της κυριότητας άλλου δεν δικαιολογεί καλή πίστη.

Έκτακτη χρησικτησία.

Εκείνος που έχει στη νομή του ακίνητο για μία εικοσαετία γίνεται κύριος αυτού, ανεξάρτητα από καλή πίστη και νόμιμο τίτλο.

Η άσκηση νομής επί ακινήτου που οδηγεί στην κτήση της κυριότητάς του, με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία, αποτελούν οι υλικές και εμφανείς πάνω σ' αυτό πράξεις του νομέα,  καθώς και των δικαιοπαρόχων του, που προσιδιάζουν στη φύση και στον προορισμό του ακινήτου και είναι δηλωτικές της εξουσίασής του με διάνοια κυρίου, δηλαδή με τη θέληση να είναι δικό του.

Η νομή ακινήτου με το θάνατο του κληρονομουμένου μεταβιβάζεται στον κληρονόμο και χωρίς να αποκτήσει ο τελευταίος τη φυσική εξουσία πάνω του και χωρίς ακόμη την αποδοχή της κληρονομίας και μεταγραφή της σχετικής δήλωσης, υπό την προϋπόθεση ότι ο κληρονομούμενος είχε τη νομή του ακινήτου κατά το χρόνο του θανάτου του.

Από τις διατάξεις των άρθρων 1041, 1042 και 1044 ΑΚ προκύπτει ότι για την κτήση κυριότητας ακινήτου με τακτική χρησικτησία απαιτούνται φυσική εξουσίαση αυτού με διάνοια κυρίου, δηλαδή νομή, καλή πίστη, που πρέπει να υπάρχει κατά την κτήση της νομής, νόμιμος τίτλος και παρέλευση δεκαετίας στη νομή του πράγματος.

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 974 ΑΚ,  όποιος απέκτησε φυσική εξουσία πάνω στο ακίνητο είναι νομέας του, αν ασκεί την εξουσία με διάνοια κυρίου.

Η φυσική εξουσία είναι η άσκηση πράξεων που προσιδιάζουν στη φύση και στον προορισμό του πράγματος, ώστε, κατά την αντίληψη των συναλλαγών, να θεωρείται ότι αυτό βρίσκεται κατά τρόπο σταθερό στη διάθεση του νομέα. Υπάρχει, επίσης, όταν ο νομέας δεν βρίσκεται σε διαρκή σωματική επαφή με το πράγμα, αλλά έχει την εποπτεία του τελευταίου και τη δυνατότητα άσκησης φυσικής εξουσίας πάνω σε αυτό κάθε στιγμή.

Η διάνοια κυρίου εκδηλώνεται με τη μεταχείριση του πράγματος με τον ίδιο τρόπο με τον οποίο θα μπορούσε να το μεταχειριστεί ο ιδιοκτήτης, χωρίς να απαιτείται απαραίτητα και να κατευθύνεται η πρόθεση του νομέα σε έννομη κτήση της κυριότητας, ούτε και να έχει αυτός την πεποίθηση ότι έχει κυριότητα. Αν λείπει όμως το πνευματικό στοιχείο υπάρχει μόνο κατοχή ως απλή φυσική εξουσία επί του πράγματος που συνήθως ασκείται στο όνομα άλλου με βάση κάποια νόμιμη, ή υποτιθέμενη, ενοχική σχέση (μίσθωση, χρησιδάνειο, μεσεγγύηση, εκούσια ή νόμιμη αντιπροσώπευση, παρακαταθήκη κλπ.) (ΑΠ 275/2010).

Ο νομέας βρίσκεται σε καλή πίστη όταν χωρίς βαριά αμέλεια έχει την πεποίθηση ότι απέκτησε την κυριότητα, η οποία πεποίθηση αποκλείεται να συντρέχει σ` εκείνον που γνωρίζει, ή εκ βαρείας αμελείας αγνοεί, την ύπαρξη κυριότητας άλλου επί του πράγματος, μη εκπροσωπουμένου υπό του μεταβιβάζοντος, ουδέ συναινούντος στη μεταβίβαση (ΑΠ 1366/2005).

Νόμιμος τίτλος είναι κάθε γεγονός παραγωγικό κατά νόμο κυριότητας, όπως είναι και το μεταβιβαστικό της κυριότητας για νόμιμη αιτία συμβολαιογραφικό έγγραφο, που έχει μεταγραφεί νόμιμα και έχει εξωτερικώς όλους τους όρους του εγκύρου τίτλου. Τα ελαττώματα, που βρίσκονται εκτός αυτού, όπως είναι η έλλειψη κυριότητας στο πρόσωπο του μεταβιβάζοντος, καλύπτονται από τη χρησικτησία, αν συντρέχουν και οι λοιποί όροι αυτής, μεταξύ των οποίων και η καλή πίστη (ΑΠ 1696/2009).

Από τις διατάξεις των άρθρων 974, 976, 1045 και 1051 ΑΚ προκύπτει ότι, για την κτήση της κυριότητας ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία, απαιτείται άσκηση της φυσικής εξουσίας πάνω στο ακίνητο με διάνοια κυρίου, δηλαδή νομή, επί μία συνεχή εικοσαετία.

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 974 ΑΚ,  όποιος απέκτησε φυσική εξουσία πάνω στο ακίνητο είναι νομέας του, αν ασκεί την εξουσία με διάνοια κυρίου.

Η φυσική εξουσία είναι η άσκηση πράξεων που προσιδιάζουν στη φύση και στον προορισμό του πράγματος, ώστε, κατά την αντίληψη των συναλλαγών, να θεωρείται ότι αυτό βρίσκεται κατά τρόπο σταθερό στη διάθεση του νομέα. Υπάρχει, επίσης, όταν ο νομέας δεν βρίσκεται σε διαρκή σωματική επαφή με το πράγμα, αλλά έχει την εποπτεία του τελευταίου και τη δυνατότητα άσκησης φυσικής εξουσίας πάνω σε αυτό κάθε στιγμή.

Η διάνοια κυρίου εκδηλώνεται με τη μεταχείριση του πράγματος με τον ίδιο τρόπο με τον οποίο θα μπορούσε να το μεταχειριστεί ο ιδιοκτήτης, χωρίς να απαιτείται απαραίτητα και να κατευθύνεται η πρόθεση του νομέα σε έννομη κτήση της κυριότητας, ούτε και να έχει αυτός την πεποίθηση ότι έχει κυριότητα. Αν λείπει όμως το πνευματικό στοιχείο υπάρχει μόνο κατοχή ως απλή φυσική εξουσία επί του πράγματος που συνήθως ασκείται στο όνομα άλλου με βάση κάποια νόμιμη, ή υποτιθέμενη, ενοχική σχέση (μίσθωση, χρησιδάνειο, μεσεγγύηση, εκούσια ή νόμιμη αντιπροσώπευση, παρακαταθήκη κλπ.) (ΑΠ 275/2010).

Κατά το άρθρο 1051 ΑΚ εκείνος που απέκτησε την νομή του πράγματος με καθολική ή ειδική διαδοχή μπορεί να συνυπολογίσει το δικό του χρόνο χρησικτησίας στο χρόνο χρησικτησίας του δικαιοπαρόχου του (ΑΠ 959/2010).

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1051, 249, 271, 974, 976, 983 και 1045 ΑΚ στην έκτακτη χρησικτησία δεν απαιτείται για το συνυπολογισμό της νομής των προκτητόρων του χρησιδεσπόζοντος στη δική του νομή προς συμπλήρωση του προβλεπόμενου γι` αυτήν στο νόμο χρόνου χρησικτησίας (εικοσαετία), ειδική διαδοχή στο δικαίωμα της κυριότητας επί του πράγματος, αλλά αρκεί απλώς ειδική διαδοχή στη νομή του πράγματος, η οποία χωρεί με παράδοση με οικεία βούληση του νομέα (976 ΑΚ) και έχει την έννοια ότι στον αποκτώντα μεταβιβάζεται η ίδια νομή που έχει ο μεταβιβάζων (ΑΠ 103/2011).

Η νομή ακινήτου με το θάνατο του κληρονομουμένου μεταβιβάζεται στον κληρονόμο και χωρίς να αποκτήσει ο τελευταίος τη φυσική εξουσία επ' αυτού και χωρίς ακόμη την αποδοχή της κληρονομίας και μεταγραφή της σχετικής δήλωσης (άρθρα 983 και 1710 ΑΚ), υπό την προϋπόθεση ότι ο κληρονομούμενος είχε τη νομή του ακινήτου κατά το χρόνο του θανάτου του (ΑΠ 297/1979, ΑΠ 2004/2009), καθ όσον η αποδοχή της κληρονομίας και η μεταγραφή αυτής αποτελούν κατά το νόμο αναγκαία προϋπόθεση μόνο για την κτήση της κυριότητος των κληρονομιαίων, όχι δε και για την κτήση της νομής αυτών, που επέρχεται αυτοδικαίως από το θάνατο του κληρονομουμένου, μόλις γίνει η επαγωγή της κληρονομίας (ΑΠ 215/2010).

Από τις διατάξεις των άρθρων 1000, 1001 ΑΚ προκύπτει ότι στην έννοια της κυριότητας πάνω σε ακίνητο περιλαμβάνεται κάθε εξουσία μη ειδικώς, από τον νόμο, ή από δικαίωμα τρίτου, αποκλειομένη (ΑΠ 1855/1984). Η εξουσία όμως του κυρίου περιορίζεται με τους νομίμους περιορισμούς, που επιβάλλονται από το ιδιωτικό γειτονικό δίκαιο και αποτελούν, κυρίως ειπείν, προσδιοριστικούς του περιεχομένου της κυριότητας όρους.

Από την διάταξη του άρθρου 1008 ΑΚ συνάγεται ότι, δεν απαγορεύεται στον κύριο του γειτονικού ακινήτου, μέσα στα όρια του ακινήτου του, η φύτευση δένδρων, έστω και αν από την ανάπτυξή τους επέρχεται σκίαση του γειτονικού ακινήτου, ή εισχωρούν οι ρίζες και παραφυάδες, ή εκτείνονται οι κλάδοι πέραν των κοινών ορίων στο γειτονικό ακίνητο, γιατί η κατά φύση επέκτασή τους δεν συνιστά προσβολή της κυριότητας.

Αν όμως από την εισχώρηση αυτή των ριζών, ή την έκταση των κλάδων στο γειτονικό ακίνητο εμποδίζεται η χρήση του γειτονικού ακινήτου από τον κύριο αυτού, πχ, λόγω πτώσης πευκοβελόνων στα κεραμίδια παρακείμενης οικίας, που αποφράσσουν τα αυλάκια της σκεπής και τις υδρορροές και υπάρχει κίνδυνος πλημμύρας, ή πυρκαγιάς, ο κύριος αυτού δικαιούται να κόψει και να κρατήσει για τον εαυτόν του τις ρίζες και τα κλαδιά.

Επίσης δικαιούται να ασκήσει την αρνητική αγωγή του άρθρου 1108 ΑΚ και να ζητήσει την άρση της διατάραξης με την κοπή των ριζών και των κλάδων (ΕφΠατρ 530/2006, ΕιρΧαλανδρίου 792/2006).

Από τις διατάξεις των άρθρων 1000, 1001 ΑΚ προκύπτει ότι στην έννοια της κυριότητας πάνω σε ακίνητο περιλαμβάνεται κάθε εξουσία μη ειδικώς, από τον νόμο, ή από δικαίωμα τρίτου, αποκλειομένη (ΑΠ 1855/1984). Η εξουσία όμως του κυρίου περιορίζεται με τους νομίμους περιορισμούς, που επιβάλλονται από το ιδιωτικό γειτονικό δίκαιο και αποτελούν, κυρίως ειπείν, προσδιοριστικούς του περιεχομένου της κυριότητας όρους.

Από την διάταξη του άρθρου 1009 ΑΚ συνάγεται ότι οι καρποί που πέφτουν στο γειτονικό ακίνητο από κάποιο δέντρο θεωρούνται καρποί του ακινήτου στο οποίο έπεσαν, εκτός αν το ακίνητο αυτό είναι κοινόχρηστο.

Από τη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 του νδ. 1024/1971 «περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου», προκύπτει, ότι, προϋπόθεση για τη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας, είναι η ύπαρξη δύο, ή περισσότερων, αυτοτελών οικοδομημάτων, είτε ανεγερθέντων, ή μελλόντων να ανεγερθούν, σε ενιαίο οικόπεδο, που ανήκει σε έναν, ή περισσότερους, κυρίους.

Αν συσταθεί τέτοια χωριστή ιδιοκτησία επί δύο, ή περισσότερων, αυτοτελών οικοδομημάτων σε ενιαίο οικόπεδο έχουμε απλή κάθετη συνιδιοκτησία (ΑΠ 320/2011).

Αν συσταθεί και σε ορόφους, ή διαμερίσματα ορόφων, του αυτοτελούς αυτού οικοδομήματος, τότε συνυπάρχει κάθετη συνιδιοκτησία και οριζόντια ιδιοκτησία και έχουμε σύνθετη κάθετη συνιδιοκτησία (ΑΠ 116/2011).

Η κάθετη συνιδιοκτησία (απλή ή σύνθετη) διέπεται από τις διατάξεις των άρθρων 1 επ. ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ.

Με την κάθετη συνιδιοκτησία ιδρύεται χωριστή κυριότητα στο αυτοτελές οικοδόμημα, ή σε όροφο, ή διαμέρισμα αυτού, παρεπομένως όμως αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ' ανάλογη μερίδα στα κοινά μέρη του όλου ενιαίου οικοπέδου, που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους συνιδιοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και το έδαφος του ενιαίου οικοπέδου συνιδιοκτησία (ΑΠ 116/2011).

Ολοι οι ιδιοκτήτες και συνιδιοκτήτες αυτοτελών οικοδομημάτων, που υπάγονται στις διατάξεις της κάθετης ιδιοκτησίας, μπορούν, με την αρχική συστατική πράξη (κανονισμός) ή με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, που καταρτίζονται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο μεταγράφεται, να κανονίσουν τα δικαιώματα και υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας, τόσο στα κοινά μέρη, που θα καθορίσουν, όσο και στις διαιρεμένες ιδιοκτησίες (ΑΠ 320/2011).

Οι συνιδιοκτήτες μπορούν να ρυθμίσουν κατά διάφορο τρόπο το δικαίωμα χρήσης καθ ενός επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών και ειδικότερα, να συμφωνήσουν ότι κάποιοι από τους ιδιοκτήτες των αυτοτελών καθέτων ιδιοκτησιών θα έχουν δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε διακριτό τμήμα του όλου κοινού οικοπέδου και ότι οι λοιποί θα έχουν δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης στο υπόλοιπο τμήμα του οικοπέδου (ΑΠ 116/2011).

Η ρύθμιση αυτή στην πράξη της οροφοκτησίας, που έχει, κατ' άρθρο 13 παρ. 3 ν. 3741/29 και 2 πδ. 1024/71, χαρακτήρα δουλείας, δεσμεύει τους με μεταγενέστερη σύμβαση προσχωρούντες στην ιδρυτική της οροφοκτησίας πράξη.

Αν, όμως, δεν ορίζεται τίποτε, είτε στην πράξη της οροφοκτησίας, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός, που προβλέπεται από τις πιο πάνω αναφερόμενες διατάξεις, πράγμα που συμβαίνει και στην περίπτωση κατά την οποία η συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, σε σχέση με τον καθορισμό, κατ' έκταση και περιεχόμενο, των κοινοχρήστων χώρων, έρχεται σε ευθεία αντίθεση με αναγκαστικού δικαίου πολεοδομικές διατάξεις, που απαγγέλλουν ρητώς ή εμμέσως ακυρότητα για την παράβαση (ΟλΑΠ 7/1992, ΑΠ 116/2011).

Σε κάθε περίπτωση ο ιδιοκτήτης κάθετης ιδιοκτησίας δεν μπορεί να υπερβεί το συντελεστή δόμησης, που αναλογεί στην ιδιοκτησία του, σύμφωνα με τις πολεοδομικές διατάξεις, που ισχύουν κατά το χρόνο της ανοικοδόμησης (ΑΠ 320/2011).

Αν με τον κανονισμό απαγορεύεται η ενέργεια από τους συνιδιοκτήτες μεταβολής στα κοινά μέρη, η απαγόρευση αυτή δεσμεύει όλους τους συνιδιοκτήτες, ακόμη και αν από την απαγορευμένη ενέργεια δεν παραβλάπτεται η χρήση των άλλων συνιδιοκτητών, ή των οικοδομημάτων, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός τους (ΑΠ 1184/1986).

Επί κάθετης συνιδιοκτησίας, κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται στην απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων, καθώς και στη χρήση σύμφωνα με τον κανονισμό, σε περίπτωση δε που προσβάλλεται στη χρήση αυτή δικαιούται να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψη αυτής στο μέλλον (ΑΠ 91/2010, 40/2007).

Επιτρέπεται η τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα στην ταράτσα της πολυκατοικίας, ακόμη και αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας ορίζει ότι η ακάλυπτη επιφάνεια του ταράτσας είναι κοινόχρηστη για όλους τους συνιδιοκτήτες, χωρίς να αναφέρει τίποτα σχετικά με την τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων.

Τούτο συμβαίνει κυρίως στους παλαιούς κανονισμούς, προφανώς, γιατί δεν ήταν ευρέως γνωστοί στο παρελθόν οι ηλιακοί θερμοσίφωνες. Έκτοτε, όμως, οι συνθήκες έχουν αλλάξει και η τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων σε όλα τα αστικά κέντρα έχει επεκταθεί σε μεγάλο βαθμό, με σκοπό την εξοικονόμηση ηλεκτρικής ενέργειας και μάλιστα σε μια χώρα, όπως η Ελλάδα, με πολλές ώρες ηλιοφάνειας ετησίως, ακόμη και κατά τους χειμερινούς μήνες, ούτως ώστε να μη δαπανώνται πολύτιμοι εθνικοί πόροι και ταυτόχρονα να μην επιβαρύνεται το περιβάλλον με την έκλυση καυσαερίων για την παραγωγή ηλεκτρικής ενέργειας. Είναι δε γνωστό ότι, λόγω των πλεονεκτημάτων αυτών, ακόμη και φορολογικά κίνητρα θέσπισε η Ελληνική πολιτεία, προκειμένου να προωθήσει την εγκατάσταση ηλιακών θερμοσιφώνων. Στους προσφάτως συνταγέντες κανονισμούς πολυκατοικιών γίνεται πρόβλεψη για την ύπαρξη ηλιακών θερμοσιφώνων και λαμβάνονται μέτρα ώστε κατά την τοποθέτησή των να μην βλάπτονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών.

Έτσι, σε κανονισμούς πολυκατοικιών που δεν προβλέπεται η τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων, μπορεί ο συνιδιοκτήτης να τοποθετήσει ηλιακό θερμοσίφωνα, αρκεί η τοποθέτηση και η στερέωσή του στο δάπεδο της ταράτσας να γίνει με όλους τους κανόνες της τεχνικής και κατά τρόπο που να μη δημιουργούνται προβλήματα στατικής επάρκειας, ή αισθητικής, ή βλάπτονται στην χρήση οι λοιποί συνιδιοκτήτες, ή δημιουργούνται άλλα προβλήματα.

Δεν γεννάται πρόβλημα στην τοποθέτηση ενός ηλιακού θερμοσίφωνα, που όταν είναι πλήρης νερού έχει βάρος περίπου 280 κιλά, πολύ  μικρότερο, δηλαδή, από την επιτρεπόμενη φόρτιση μιας συνήθους πλάκας ταράτσας παλαιάς κατασκευής πολυκατοικίας, που είναι συνήθως 200 κιλά ανά τ.μ. και καταλαμβάνει σε οριζόντια προβολή επιφάνεια περίπου 3,5 τ.μ., εν όψει ότι τα υπολειπόμενα τετραγωνικά μέτρα της ταράτσας αρκούν για την ικανοποίηση της χρήσης από τους  λοιπούς συνιδιοκτήτες ( ΑΠ 974/2010).  

Τυχόν άρνηση συνιδιοκτήτη για την τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα έρχεται σε αντίθεση προς την καλή πίστη και τα χρηστά ήθη, όπως αυτά είναι διαμορφωμένα στην εποχή μας, έτσι ώστε να καθιστούν καταχρηστική την άρνησή του ως αντικείμενη στον κοινωνικό και οικονομικό σκοπό του δικαιώματος της διάταξης του άρθρου 281 ΑΚ.

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 925 ΑΚ, ο κύριος, ή νομέας, κτίσματος, ή άλλου έργου, που συνέχεται με το έδαφος ευθύνεται για τη ζημία που προξενήθηκε σε τρίτον, εξ αιτίας ολικής ή μερικής πτώσης του, εκτός αν αποδείξει ότι η πτώση δεν οφείλεται σε ελαττωματική κατασκευή, ή σε πλημμελή συντήρησή του.

Με τη διάταξη αυτή καθιερώνεται αντικειμενική ευθύνη του κυρίου, ή νομέα κτίσματος, ή άλλου έργου, για την ζημία που προκάλεσε σε τρίτο η πτώση του. Αυτός απαλλάσσεται μόνο αν επικαλεσθεί κατ ένσταση και κατ ουσίαν αποδείξει ότι η πτώση δεν οφειλόταν σε ελαττωματική κατασκευή, ή πλημμελή συντήρηση.

Το μόνο δηλαδή που τεκμαίρεται είναι το ότι η πτώση προήλθε κατ αιτιώδη συνάφεια από ελαττωματική κατασκευή, ή πλημμελή συντήρηση και για να απαλλαγεί ο κύριος, ή νομέας, πρέπει να αποδείξει ακριβώς, ότι τέτοιος αιτιώδης σύνδεσμος δεν υπάρχει, γιατί η πτώση προήλθε από κάποια άλλη τρίτη αιτία, όπως ανωτέρα βία, ή ενέργεια τρίτου.

Το πότε το επικαλούμενο ως ανωτέρα βία γεγονός αποτελεί τρίτη αυτοτελή αιτία για την πτώση της οικοδομής, ή τμήματός της, και άρα αιτία για τη διακοπή της αιτιώδους συνάφειας, που, κατά την ίδια διάταξη του άρθρου 925 του ΑΚ, τεκμαίρεται ότι υπάρχει ανάμεσα στην υπάρχουσα ελαττωματική κατασκευή, ή την πλημμελή συντήρηση, της οικοδομής και της πτώσης της, εξαρτάται από την ένταση του γεγονότος, που εμφανίζεται ως ανωτέρω βία και η οποία (ένταση) τελεί σε αναλογία με την έκταση της πιο πάνω αιτιώδους συνάφειας.

Όταν όμως το επικαλούμενο ως ανωτέρα βία γεγονός, καίτοι μέτριας έντασης, συνδυάζεται πραγματικά με ελαττωματικότητα της οικοδομής, που απετέλεσε αιτία της πτώσης, περιορίζεται το ενδεχόμενο διάρρηξης της αιτιώδους συνάφειας και ανατροπής του νόμιμου τεκμηρίου, που προαναφέρθηκε.

Πταίσμα του κυρίου, ή νομέα, δικό του, ή των προστηθέντων του, δεν απαιτείται, ούτε τεκμαίρεται, ούτε και τον ωφελεί η απόδειξη, ότι δεν βαρύνεται ο ίδιος με πταίσμα, αλλά κάποιος άλλος, ενδεχομένως ο κατασκευαστής, ο εργολάβος, ο επιβλέπων μηχανικός, κλπ.

Οι προϋποθέσεις εφαρμογής της ως άνω διάταξης είναι, α) ο υπεύθυνος προς αποζημίωση, να είναι κύριος, ή νομέας, του κτίσματος, ή, του συνεχόμενου μετά του εδάφους άλλου έργου, β) να πρόκειται περί κτίσματος, ή άλλου έργου, συνεχόμενου μετά του εδάφους, σαν «κτίσματος» νοουμένου κάθε δομικού δημιουργήματος, που συνδέεται σταθερά με το έδαφος, πάνω ή κάτω από την επιφάνειά του, αδιάφορα από την κατάσταση, ή τον προορισμό του και σαν  «άλλου έργου» νοουμένου κάθε τεχνητού αντικειμένου, που συνδέεται με το έδαφος και εγκυμονεί κίνδυνο από πιθανή κατάρρευσή του και που, λόγω του τρόπου κατασκευής και της ιδιομορφίας του, δεν μπορεί να χαρακτηρισθεί σαν «κτίσμα» όπως κολώνες καλωδίων, κεραίες, καπνοσυλλέκτες, διαφημιστικές πινακίδες κλπ και γ) η ζημία του τρίτου, να επήλθε εξ αιτίας της πτώσης του κτίσματος, ή του άλλου έργου, ολικής ή μερικής, σαν πτώσης νοουμένης της λύσης των τεχνικών συνδέσμων των διαφόρων υλικών του και η ολική η μερική κατάρρευσή του, σύμφωνα με το νόμο της βαρύτητας, ή και η ολική ή μερική υποχώρηση κάτω από μία συνηθισμένη δύναμη (ΑΠ 755/2009, ΑΠ 839/2000).

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1118, 1119, 1120 και 1121 ΑΚ προκύπτει ότι, αρνητική πραγματική δουλεία είναι η δουλεία,  η παρέχουσα εξουσία στο δικαιούχο, να απαγορεύει στον κύριο του δουλεύοντος ακινήτου, να προβεί σε κάποια πράξη επ' αυτού.

Αρνητικές δουλείες είναι, μεταξύ άλλων, η δουλεία του μη εμποδίζειν το φως και του μη εμποδίζειν την θέα.

Με την δουλεία του μη εμποδίζειν το φως, ο κύριος του δουλεύοντος ακινήτου υποχρεώνεται, να μην οικοδομεί, ή να μην έχει δέντρα, ή κάποιο προστατευτικό κατασκεύασμα στο δουλεύον ακίνητο από τα οποία, να εμποδίζεται το φως στο δεσπόζον ακίνητο.

Με την δουλεία του μη εμποδίζειν την θέα, ο κύριος του δουλεύοντος ακινήτου οφείλει να μην πράττει, ή να μην έχει κάτι στο δουλεύον ακίνητο, ώστε να εμποδίζει τον ορίζοντα, ή τη θέα και άποψη του δεσπόζοντος ακινήτου, ή να μειώνει τη θέα αυτή, ή την ωφελιμότητα της.

Με την δουλεία παραθύρων νοούνται δύο πράγματα.

Πρώτον, το δικαίωμα του δεσπόζοντος ακινήτου, να έχει από τα παράθυρα της οικοδομής του θέα, ή άποψη, ή φωτισμό, ή ηλιακό φως, προς το δουλεύον ακίνητο. Η δουλεία αυτή είναι αρνητική και ταυτίζεται κατά περιεχόμενο με την αρνητική δουλεία του μη εμποδίζειν το φως, ή την θέα.

Δεύτερον, το δικαίωμα να έχει κάποιος παράθυρα επί του τοίχου της οικοδομής του, δεδομένου ότι τέτοιο δικαίωμα ενυπάρχει στην κυριότητα του. Η κτήση της δουλείας αυτής είναι δυνατή, όταν, κατά την πολεοδομική νομοθεσία,  πρέπει ο τοίχος επί του οποίου βρίσκονται τα παράθυρα, να απέχει από το όριο του γείτονα ορισμένη απόσταση. Στην περίπτωση αυτή η κτήση δουλείας παραθύρων εξουδετερώνει τον από το νόμο περιορισμό της απόστασης. Ο αποκτήσας την δουλεία παραθύρων δύναται να έχει παράθυρα, χωρίς να τηρεί την απόσταση.

Η δουλεία αυτή είναι θετική και παρέχει το δικαίωμα να έχει παράθυρα στον ίδιο αυτού τοίχο. Δεν δημιουργεί όμως υποχρέωση στον κύριο του δουλεύοντος ακινήτου, να μην εμποδίζει το φως, η, την θέα, γιατί τούτο αποτελεί περιεχόμενο άλλης δουλείας. Στην περίπτωση αυτή ο κύριος του γειτονικού ακινήτου δεν εμποδίζεται, να ανεγείρει και αυτός ισοϋψή τοίχο στο ακίνητο του, προς το μέρος των παραθύρων και να αποφράξει την θέα, ή, το φως, εφ όσον βεβαίως δεν αποκτήθηκε κάποια από τις παραπάνω αρνητικές δουλείες.

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1183 και 1188 ΑΚ προκύπτει ότι υπάρχει προσωπική δουλεία οίκησης, όταν ο δικαιούχος έχει  δικαίωμα να κατοικεί διαρκώς στην οικία, ή στο διαμέρισμα, κατ' αποκλεισμό του κυρίου.

Δεν υπάρχει προσωπική δουλεία οίκησης, όταν το δικαίωμα του δικαιούχου περιορίζεται σε ορισμένες μόνο περιόδους, χωρίς να αποκλείει το δικαίωμα του κυρίου, να κατοικεί στον ίδιο χώρο κατά τα υπόλοιπα χρονικά διαστήματα. Στην περίπτωση αυτή πρόκειται για περιορισμένη προσωπική δουλεία οίκησης (ΑΠ 53/1993, ΑΠ 868/2005, ΑΠ 1641/2006).

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1183, 1188 και 1191 ΑΚ προκύπτει ότι, τόσο στην προσωπική δουλεία οίκησης, όσο και στην περιορισμένη προσωπική δουλεία οίκησης, τα περί σύστασης, απόσβεσης και προστασίας της οίκησης ρυθμίζονται από τις διατάξεις περί πραγματικών δουλειών. 

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1033, 1142, 1144, 1166 και 1259 ΑΚ συνάγεται ότι, η προσωπική δουλεία της επικαρπίας συνίσταται στο εμπράγματο δικαίωμα του επικαρπωτή, να χρησιμοποιεί και να καρπώνεται ξένο πράγμα, διατηρώντας όμως ακέραιη την ουσία του.

Η επικαρπία συνιστάται με δικαιοπραξία, ή με χρησικτησία. Οι αντίστοιχες περί κτήσης κυριότητας διατάξεις εφαρμόζονται αναλόγως.

Ο κύριος ακινήτου, που μεταβιβάζει το ακίνητό του για νόμιμη αιτία σε άλλον με συμβολαιογραφικό έγγραφο, που μεταγράφεται, μπορεί να παρακρατήσει την επ' αυτού επικαρπία, είτε υπέρ του εαυτού του, είτε υπέρ τρίτου, ή υπέρ του εαυτού του και τρίτου (Εφ Αθ 7567/91, Εφ Πατρ 44/2002).

Κατά τα άρθρα 1167, 1168, 1169 και 1170  ΑΚ  η απόσβεση της επικαρπίας για κάποιον από τους λόγους, που αναφέρεται στον νόμο, έχει ως συνέπεια, ότι, η επικαρπία επιστρέφει αυτοδικαίως στην κυριότητα από την οποία αποσπάσθηκε, χωρίς να απαιτείται να ορισθεί αυτό κατά τη σύσταση, δηλαδή επιστρέφει σε εκείνον στον οποίον ευρίσκεται ήδη η κυριότητα, αφού η επιστροφή αναφέρεται στην κυριότητα, που υπάρχει κατά τον χρόνο της απόσβεσης της επικαρπίας (ΑΠ 409/ 93, Εφ Πατρ 44/2002).

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1118, 1119, 1120 και 1121 ΑΚ προκύπτει ότι, επί ακινήτου μπορεί, να αποκτηθεί εμπράγματο δικαίωμα υπέρ του εκάστοτε κυρίου άλλου ακινήτου, που να του παρέχει κάποια ωφέλεια, δηλαδή πραγματική δουλεία, εξ αιτίας της οποίας ο κύριος του δουλεύοντος ακινήτου φέρει το βάρος, να ανέχεται κάποια χρησιμοποίηση αυτού από τον κύριο του δεσπόζοντος. Τέτοιο εμπράγματο δικαίωμα είναι και η δουλεία οδού. Η δουλεία οδού  συνιστάται με δικαστική απόφαση, με δικαιοπραξία, ή με έκτακτη χρησικτησία.

Α. Με δικαστική απόφαση

α) Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1012 και 1013 ΑΚ, αν ακίνητο στερείται την αναγκαία δίοδο προς το δρόμο, έχει δικαίωμα ο κύριός του να απαιτήσει δίοδο από τους γείτονες έναντι ανάλογης αποζημίωσης. Η δουλεία οδού δεν απαγορεύεται από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις (άρθρο 25 παρ. 1 εδάφια α' και β' του ν. 1577/1985 περί του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού) εφ όσον η αιτούμενη δίοδος αποτελεί την μοναδική δίοδο προς κοινόχρηστο χώρο οικοπέδου ή κτιρίου, ή αυτοτελούς από πλευράς δόμησης ορόφου (ΑΠ 28/2003, ΑΠ 499/2013)

β) Ακίνητο στερούμενο της αναγκαίας διόδου προς οδό νοείται εκείνο που στερείται κάθε επικοινωνίας με την δημόσια, δημοτική, κοινοτική, ή αγροτική οδό, αναγκαία για την εκμετάλλευση, ή χρησιμοποίησή του, καθώς και εκείνο που έχει μεν δίοδο, αλλά αυτή εξυπηρετεί ατελώς τις ανάγκες του, ανεξάρτητα αν πρόκειται για ακίνητα αστικά ή αγροτικά, οικοδομημένα εν μέρει, ή ασκεπείς χώρους, εντός ή εκτός σχεδίου.

γ) Η έκταση του προς χρήση διόδου δικαιώματος που πρέπει να ανταποκρίνεται προς την οικονομική χρησιμότητα αυτού, όπως και η επάρκεια της διόδου, κρίνονται αντικειμενικά σύμφωνα με τις κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής συγκεκριμένες εκάστοτε συνθήκες, εν όψει και των αναγκών του ακινήτου, τον προορισμό και την θέση, ή περιοχή τούτου με κριτήρια δηλαδή την ωφέλεια του περίκλειστου ακινήτου και την ανάλογη θυσία του γειτονικού ύστερα από στάθμιση των συμφερόντων των μερών ( ΑΠ 1013/2014).

δ) Η σχετική αγωγή απευθύνεται κατά του κυρίου του ακινήτου το οποίο μεσολαβεί μεταξύ του ακινήτου αυτού και του δημοσίου, δημοτικού ή κοινοτικού δρόμου και εφ όσον μεταξύ του ακινήτου του ενάγοντος και του δρόμου αυτού, μεσολαβούν περισσότερα από ένα ακίνητα, απευθύνεται κατά των κυρίων όλων των ακινήτων αυτών. Αν όμως υπάρχουν περισσότεροι από ένας δημόσιοι, δημοτικοί ή κοινοτικοί δρόμοι, με τους οποίους μπορεί να συνδεθεί το ακίνητο του ενάγοντος με δίοδο παρεχομένη κατά της πιο πάνω διατάξεις, ο ενάγων δεν υποχρεούται να απευθύνει την αγωγή του κατά των κυρίων όλων των ακινήτων, που παρεμβάλλονται μεταξύ του ακινήτου του και όλων αυτών των δρόμων, αλλά απόκειται στην υπεράσπιση του εναγομένου να ισχυρισθεί και να αποδείξει ότι υπάρχει άλλο ακίνητο, από το οποίο μπορεί να παρασχεθεί δίοδος, λιγότερο επαχθής από αυτή που ζητείται με την αγωγή. Με την απόδειξη αυτή η αγωγή απορρίπτεται ως κατ' ουσίαν αβάσιμη (ΑΠ 823/2014).

ε) Ως ανάλογη αποζημίωση νοείται η κατά τις γενικές διατάξεις αρμόζουσα πλήρης αποκατάσταση της ζημίας (άρθρο 298 ΑΚ) δηλαδή αυτής που επέρχεται από την μείωση της αξίας του βεβαρημένου ακινήτου, εξ αιτίας της παροχής της διόδου, την μείωση της προσόδου του, εφ όσον είναι προσοδοφόρο, αλλά και από κάθε άλλη αιτία με αναφορά προς καθορισμό αυτής της ζημίας στο χρόνο έκδοσης της απόφασης με την οποία παρέχεται η δίοδος (ΑΠ 1013/2014).

στ) Η καταβολή της αποζημιώσεως είναι καταβλητέα εφάπαξ. Αν η αποζημίωση δεν καταβληθεί μέσα σε εύλογο χρόνο από την τελεσιδικία της απόφασης, ο κύριος του ακινήτου που ορίστηκε ως δουλεύον μπορεί να ζητήσει με αγωγή την κατάργηση της διόδου που συστάθηκε (ΑΠ 1013/2014)

Β. Με δικαιοπραξία

Ως δικαιοπραξία ικανή να συστήσει δουλεία οδού νοείται όχι μόνο η σύμβαση, αλλά και η μονομερής δικαιοπραξία και ιδίως η διαθήκη (πρβ ΕφΑθ 5486/1990). Οι διατάξεις για την μεταβίβαση ακινήτων με συμφωνία εφαρμόζονται αναλόγως και στην σύσταση της δουλείας οδού (ΕφΑθ 5486/1990). Δεν είναι δυνατή σύσταση δουλείας διόδου σε κοινόχρηστα (άρθρο 967 ΑΚ), καθώς και σε ακίνητα προορισμένα για την εξυπηρέτηση δημόσιων, δημοτικών, κοινοτικών, ή θρησκευτικών, σκοπών (άρθρο 966 ΑΚ).

Γ. Με έκτακτη χρησικτησία

α) Για την κτήση πραγματικής δουλείας οδού με έκτακτη χρησικτησία (άρθρα 1045, 974 και 975 ΑΚ ) απαιτείται οιονεί νομή επί εικοσαετία, η οποία προϋποθέτει φυσική εξουσίαση του κυρίου του δεσπόζοντος σε μέρος του δουλεύοντος, θέληση του οιονεί νομέα να ασκεί την εξουσίαση αυτή με διάνοια δικαιούχου, δηλαδή όπως αρμόζει σε κύριο δεσπόζοντος και κατεύθυνση της θέλησης αυτής σε ξένο πράγμα. Προς συμπλήρωση της εικοσαετίας προσμετράται κατ άρθρο 1051 ΑΚ, επί καθολικής ή ειδικής διαδοχής, και ο χρόνος χρησικτησίας του δικαιοπαρόχου (ΑΠ 575/1989, Εφ Αθ 5486/1990, ΑΠ 2232/2014, ΑΠ 2225/2009).

Σημείωση

Η περιστασιακή δίοδος από εδαφική λωρίδα, ώστε η χρήση της να είναι περιορισμένη και κατ' ανοχή των ιδιοκτητών των ακινήτων, δεν προσπορίζει δικαίωμα δουλείας οδού, ή διέλευσης (ΑΠ 1574/2006).

Σημείωση

Στην περίπτωση άσκησης αγωγής από τον δικαιούχο δουλείας οδού, που αποκτήθηκε με έκτακτη χρησικτησία, κατά του προσβολέα του  δικαιώματος, τα στοιχεία που απαιτούνται για την νομική θεμελίωση της αγωγής αυτής, είναι όλα εκείνα τα περιστατικά που θεμελιώνουν την έκτακτη χρησικτησία, δηλαδή την άσκηση οιονεί νομής με διάνοια δουλειούχου επί 20 έτη στην επίδικη οδό, καθώς και εκείνα τα περιστατικά που συνιστούν την προσβολή (με αποβολή ή διατάραξη) του δικαιώματος από τον κύριο του δουλεύοντος ή από τρίτο πρόσωπο. Αίτημα της  αγωγής είναι η αναγνώριση του δικαιώματος δουλείας οδού και η άρση της προσβολής του. Ο εναγόμενος μπορεί να αντιτάξει άρνηση της βάσης της αγωγής, ή να προβάλει ενστάσεις, μεταξύ των οποίων είναι και ότι η δουλεία έχει αποσβεστεί κατ' άρθρο 1136 ΑΚ, όταν η άσκησή της γίνεται αδύνατη από λόγους πραγματικούς ή νομικούς (ΑΠ  603/2021).

Δ. Παρακώληση - διατάραξη της χρήσης της οδού

Παρακώληση της χρήσης της διόδου υπάρχει όταν ο κύριος του περίκλειστου ακινήτου εμποδίζεται πλήρως να χρησιμοποιήσει την δίοδο. Διατάραξη δε, όταν εμποδίζεται μερικώς. Σε περίπτωση παρεμπόδισης, ή διατάραξης, της χρήσης της διόδου, ο δικαιούχος μπορεί να προστατευθεί, τόσο ως δουλειούχος με την εμπράγματη αγωγή του άρθρου 1132 ΑΚ, όσο και ως οιονεί νομέας της δουλείας με τις αγωγές για την προστασία της νομής. Ο δικαιούχος σε περίπτωση καθολικής προσβολής της δουλείας, ή μερικής προσβολής, μπορεί να ζητήσει με την αγωγή περί ομολογήσεως δουλείας του άρθρου 1132 ΑΚ, την αναγνώριση της δουλείας και την άρση της προσβολής καθώς και την παράλειψή της στο μέλλον  (ΑΠ 1013/2014).

Ε. Απόσβεση της δουλείας οδού

α) Η δουλεία οδού αποσβήνεται, πέραν των άλλων, αν η άσκησή της έχει καταστεί απολύτως και διαρκώς αδύνατη από λόγους πραγματικούς, ή νομικούς (άρθρα 1118, 1124, 1125 και 1136 ΑΚ). Τέτοια αδυναμία υπάρχει και όταν έπαυσε η παροχή ωφέλειας, ή χρησιμότητας, από το δουλεύον ακίνητο υπέρ του δεσπόζοντος ακινήτου, ή εξέλιπε η ανάγκη του τελευταίου, γιατί τούτο απέκτησε αυτάρκεια, αφού η ύπαρξη της ωφέλειας, χρησιμότητας, ή ανάγκης αποτελεί απαραίτητο όρο της δουλείας. Η αδυναμία άσκησης της δουλείας πρέπει να περιλαμβάνει ολόκληρο το περιεχόμενο του δικαιώματός της και ως εκ τούτου, αν η ωφέλεια, χρησιμότητα, ή ανάγκη, άσκησής της μειώθηκε, χωρίς να εκλείψει εντελώς, η δουλεία διατηρείται έστω και με περιορισμένη έκταση, κατ' εφαρμογή της αρχής του αδιαιρέτου αυτής.

β) Αν μετά την σύσταση πραγματικής δουλείας διόδου, το δεσπόζον ακίνητο εξυπηρετείται κατά τον ίδιο τρόπο και κατά το ίδιο μέτρο από άλλη οδό, παύει ο λόγος ύπαρξης της δουλείας, γιατί αυτή δεν παρέχει πλέον χρησιμότητα και δεν υπάρχει ανάγκη του δεσπόζοντος ακινήτου, αφού αυτό έχει αποκτήσει αυτάρκεια.

γ) Η εξακολούθηση χρησιμοποίησης της διόδου επί του δουλεύοντος ακινήτου, παρά την αυτάρκεια του δεσπόζοντος ακινήτου, που εξασφαλίζεται με την ύπαρξη πρόσοψης αυτού και την άμεση πρόσβαση και εξυπηρέτησή του από κοινόχρηστο δημοτικό δρόμο, συνιστά κατάχρηση δικαιώματος και συνεπώς αποτελεί και νομικό λόγο αδυναμίας άσκησης της πραγματικής δουλείας, γιατί υπερβαίνει τα όρια τα οποία τάσσονται από τη διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ, εφ όσον το δημόσιο συμφέρον επιβάλλει να μην παρεμποδίζεται με άσκοπους περιορισμούς (ΑΠ 1796/2009).

Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 985 ΑΚ ο νομέας έχει δικαίωμα να αποκρούσει με τη βία κάθε διατάραξη, ή απειλούμενη αποβολή, από τη νομή ακινήτου και το δικαίωμα, να ξαναπάρει με τη βία το ακίνητο αμέσως μετά την αποβολή.

Έχει δηλαδή δικαίωμα αποκατάστασης, ή, αυτοδικίας, για να ανακτήσει αυτοδυνάμως την απολεσθείσα νομή, τηρώντας βέβαια το αναγκαίο για την επίτευξη του σκοπού μέτρο βίας Η  χρησιμοποιούμενη βία δεν είναι παράνομη, γιατί αίρεται ο άδικος χαρακτήρας της και δεν τιμωρείται ποινικά, ούτε γεννά υποχρέωση αποζημίωσης (ΑΠ 1534/2010).

Το δικαίωμα της αυτοδύναμης προστασίας της νομής έχει κάθε πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, ιδιωτικού ή δημοσίου δικαίου, όπως είναι και το Δημόσιο και οι Δήμοι.

Στην περίπτωση μάλιστα του Δημοσίου και των λοιπών νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου η δυνατότητα αυτοδύναμης προστασίας επιβάλλεται, αφού από την προσβολή της νομής αυτών επί πραγμάτων, όπως είναι οι δρόμοι και τα πεζοδρόμια, δεν βλάπτονται μόνο τα ίδια, αλλά και αόριστος αριθμός άλλων προσώπων, και δη εκείνων που τα χρησιμοποιούν (ΑΠ 1534/2010).

Επειδή η νομή είναι περιουσιακό στοιχείο, το οποίο προσπορίζει περιουσιακή ωφέλεια στον αποκτώντα αυτήν, από την διάταξη του άρθρου 904 εδ. α ΑΚ, σε συνδυασμό με εκείνη του άρθρου 974 ΑΚ προκύπτει ότι, ο νομέας του οποίου αφαιρέθηκε η νομή από τρίτο χωρίς νόμιμη αιτία, μπορεί, να ζητήσει με αγωγή από τον αφαιρέσαντα την απόδοση της ωφέλειας, που συνίσταται στην αυτούσια απόδοση της νομής, δηλαδή του ακινήτου επί του οποίου υφίσταται αυτή, ή της αξίας αυτής, εφ όσον συντρέχουν οι όροι της διατάξεως του άρθρου 904 ΑΚ, δηλαδή αφαίρεση της νομής του ενάγοντος χωρίς νόμιμη αιτία από τον εναγόμενο, ο οποίος έγινε έτσι πλουσιότερος σε βάρος της περιουσίας του ενάγοντος, ή επί ζημία αυτού, και απώλεια της περί προστασίας της νομής αγωγής, πχ. λόγω παραγραφής αυτής (ΑΠ 657/2005).

Η αρνητική αναγνωριστική αγωγή (άρθρο 70 ΚΠολΔ) είναι η αντίστροφη της θετικής αναγνωριστικής αγωγής, υπό την έννοια ότι έχουν αντιγραφεί οι ρόλοι του ενάγοντος και του εναγομένου (ΕφΑθ 2393/1988). Με την αγωγή αυτή και την αντίστοιχη απόφαση αποτρέπεται βλάβη του οφειλέτη με την έννοια ότι αίρεται ο κίνδυνος φαλκίδευσης της περιουσίας του (ΑΠ 270/1971).

Η αγωγή ασκείται από τον διάδικο εκείνον, ο οποίος θα νομιμοποιούνταν παθητικώς, αν είχε ασκηθεί κατ' αυτού θετική αναγνωριστική αγωγή.

Για την πληρότητα του δικογράφου αρκεί η με την αγωγή γενική άρνηση από τον ενάγοντα των πραγματικών περιστατικών, που στηρίζουν το προβαλλόμενο από τον εναγόμενο δικαίωμα.

Ο ενάγων πρέπει να έχει άμεσο έννομο συμφέρον, είναι δε άμεσο το έννομο συμφέρον, όταν η ανάγκη παροχής της έννομης προστασίας είναι ενεστώσα, υφίσταται δηλαδή κατά την έναρξη της δίκης και θεωρείται ότι γεννιέται τούτο ευθύς ως προσβληθεί, ή αμφισβητηθεί το δικαίωμα, ή η έννομη σχέση, γιατί από τότε η αναγκαιότητα της προστασίας ανακύπτει και είναι άμεση (ΑΠ 385/1999, ΑΠ 345/1992).

Ο εναγόμενος μπορεί να εγείρει κατά του ενάγοντος την θετική αναγνωριστική αγωγή. Ο ενάγων όμως κατά του εναγομένου δεν μπορεί συγχρόνως με την αρνητική αναγνωριστική αγωγή να εγείρει κατά του εναγομένου και την θετική αναγνωριστική αγωγή (ΠολΠρΘεσ 10003/1996, ΠολΠρΘεσ 14356/2003).

Κατά το άρθρο 1033 ΑΚ για την μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτείται συμφωνία μεταξύ του κυρίου του ακινήτου και εκείνου που την αποκτά, ότι μετατίθεται σε αυτόν η κυριότητα για κάποια νόμιμη αιτία. Η συμφωνία γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή. Βασική προϋπόθεση για την απόκτηση της κυριότητας του ακινήτου, επομένως, είναι ο μεταβιβάσας να είναι κύριος του ακινήτου, που μεταβιβάσθηκε (ΑΠ 79/2007 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1568/1995).

Η έλλειψη, όμως, της κυριότητας του μεταβιβάζοντος δεν έχει ως αποτέλεσμα την ακυρότητα της σύμβασης της πώλησης, γιατί η πώληση ξένου ακινήτου έναντι του αγοραστή είναι έγκυρη. Έναντι όμως του αληθινού κυρίου δεν είναι ισχυρή, γιατί δεν επιφέρει την μετάθεση της κυριότητας στον αποκτώντα, αφού ο μεταβιβάσας δεν είναι κύριος (άρθρα 239, 513 επ., 1033, 1191 ΑΚ, ΑΠ 1199/89, ΕφΑθ 7217/91, ΕφΛαρ 578/2008).

Στην περίπτωση αυτή ο αληθής κύριος προστατεύεται με την διεκδικητική αγωγή (1094 ΑΚ) μόνο εφ όσον το ακίνητο το νέμεται, ή το κατέχει, αποκλειστικά ο αγοραστής. Την διεκδικητική αγωγή μπορεί να την στρέψει μόνον κατ αυτού και όχι κατά του πωλητή.

Κατά του πωλητή μπορεί να ασκήσει την λεγόμενη αρνητική αναγνωριστική αγωγή (άρθρο 70 ΚΠολΔ) δηλαδή, να ζητήσει να αναγνωριστεί ότι, ο μεν πωλητής δεν ήταν κύριος του ακινήτου που μεταβιβάσθηκε, ο δε αγοραστής, λόγω της έλλειψης αυτής του πωλητή, δεν έγινε κύριος αυτού ((1094 ΑΚ, ΑΠ 243/1996, ΕφΠειρ 503/1997).

Η αγωγή ασκείται από τον διάδικο εκείνον, ο οποίος θα νομιμοποιούνταν παθητικώς, αν είχε ασκηθεί κατ' αυτού θετική αναγνωριστική αγωγή.

Ο ενάγων  πρέπει να επικαλεσθεί στο δικόγραφο της αγωγής, ότι με κάποιο νόμιμο τρόπο έγινε κύριος του ακινήτου και να εκθέτει τα στοιχειοθετούντα τον ισχυρισμό του περιστατικά και, αν αμφισβητηθούν, να τα αποδείξει, αλλιώς απορρίπτεται η αγωγή.

Για την πληρότητα του δικογράφου αρκεί η με την αγωγή γενική άρνηση από τον ενάγοντα των πραγματικών περιστατικών, που στηρίζουν το προβαλλόμενο από τον εναγόμενο δικαίωμα.

Ο ενάγων πρέπει να έχει άμεσο έννομο συμφέρον, είναι δε άμεσο το έννομο συμφέρον, όταν η ανάγκη παροχής της έννομης προστασίας είναι ενεστώσα, υφίσταται δηλαδή κατά την έναρξη της δίκης και θεωρείται ότι γεννιέται τούτο ευθύς ως προσβληθεί, ή αμφισβητηθεί το δικαίωμα, ή η έννομη σχέση, γιατί από τότε η αναγκαιότητα της προστασίας ανακύπτει και είναι άμεση (ΑΠ 385/1999, ΑΠ 345/1992).

Ο εναγόμενος οφείλει, προς απόρριψη της αγωγής, να επικαλεσθεί και αποδείξει ότι μεταγενεστέρως έγινε αυτός κατά νόμιμο τρόπο κύριος του ακινήτου.

Αν όμως ο εναγόμενος ισχυρισθεί ότι ο ενάγων ποτέ δεν έγινε κύριος του ακινήτου, του οποίου αυτός από την αρχή ήταν κύριος, τούτο αποτελεί άρνηση του αγωγικού ισχυρισμού περί εννόμου συμφέροντος του ενάγοντος (ΑΠ 1391/1991, ΑΠ 1551/2010).

Ο εναγόμενος μπορεί να εγείρει κατά του ενάγοντος την θετική αναγνωριστική αγωγή. Ο ενάγων όμως κατά του εναγομένου δεν μπορεί συγχρόνως με την αρνητική αναγνωριστική αγωγή να εγείρει κατά του εναγομένου και την θετική αναγνωριστική αγωγή (ΠολΠρΘεσ 10003/1996, ΠολΠρΘεσ 14356/2003).

Είναι δυνατή από τον ενάγοντα στο αυτό δικόγραφο (άρθρο 218 παρ. 1 ΚΠολΔ) η σώρευση και η σύγχρονη εκδίκαση της αρνητικής αναγνωριστικής αγωγής της κυριότητας του εναγομένου και της διεκδικητικής αγωγής που αφορά το ίδιο ακίνητο και την ασκεί ο ίδιος ενάγων κατά του ιδίου εναγομένου, καθ' όσον οι σωρευόμενες αυτές αγωγές δεν αντιφάσκουν μεταξύ τους, υπάγονται στο αυτό κατά τόπο και καθ' ύλη δικαστήριο και η σύγχρονη εκδίκασή τους δεν προκαλεί σύγχυση (ΕφΚαλαμάτας 156/2006)

Κατά τη διάταξη της πρώτης παραγράφου του άρθρου 1108 ΑΚ, αν η κυριότητα προσβάλλεται με άλλο τρόπο, εκτός από αφαίρεση ή κατακράτηση του πράγματος, ο κύριος δικαιούται, να απαιτήσει από εκείνον που προσέβαλε την κυριότητα, να άρει την προσβολή και να την παραλείπει στο μέλλον.

Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι η αρνητική αγωγή ασκείται στην περίπτωση μερικής και όχι ολικής προσβολής της κυριότητας, δηλαδή όταν ο κύριος διαταράσσεται στη νομή του, που ασκεί επί του πράγματος και όχι όταν προσβάλλεται με άλλο τρόπο, όπως με την αφαίρεση, ή κατακράτηση, του πράγματος, οπότε προστατεύεται με τη διεκδικητική αγωγή κατ' αυτού που κατέχει το πράγμα.

Η προσβολή της κυριότητας του ενάγοντος από τον εναγόμενο πρέπει να είναι παράνομος, με την έννοια ότι γίνεται χωρίς δικαίωμα από τον εναγόμενο και με αυτή προσβάλλεται το δικαίωμα κυριότητας του ενάγοντος (ΑΠ 438/92, ΕφΠατρ 887/2002). 

Διατάραξη της κυριότητας αποτελεί κάθε έμπρακτη εναντίωση στο θετικό ή αποθετικό περιεχόμενο της κυριότητας, δηλαδή όταν ο εναγόμενος ενεργεί στο πράγμα πράξεις, τις οποίες μόνο ο κύριος δικαιούται, να ενεργήσει, ή όταν εμποδίζει τον κύριο, να ενεργήσει στο δικό του πράγμα. Η διατάραξη αυτή έχει ως συνέπεια την μη ελεύθερη και ανενόχλητη χρησιμοποίηση, εκμετάλλευση και απόλαυση ορισμένων μόνο εξουσιών εκ της κυριότητας επί του πράγματος (ΑΠ 1062/2006).

Θετικά εκδηλώνεται η διατάραξη, είτε με πράξη του προσβολέα στο πράγμα, είτε με παρεμπόδιση πράξης του νομέα.

Αρνητικά εκδηλώνεται με παράλειψη, όταν ο προσβολέας δεν προβαίνει στην επιβαλλόμενη ενέργεια προς αποτροπή, ή παύση της διατάραξης, όπως συμβαίνει ειδικότερα και όταν αυτός παραλείπει να άρει διαταρακτικό κατασκεύασμα, ή αντικείμενο, που συνεπάγεται διαρκή και εξακολουθητική παρενόχληση του νομέα στην άσκηση της νομής του (ΑΠ 1717/2006).

Στην περίπτωση αυτή ο κύριος του ακινήτου, εκτός από την άρση της διατάραξης και την παράλειψη της διατάραξης στο μέλλον, με απειλή χρηματικής ποινής και προσωπικής κράτησης κατά του εναγομένου, που διαταράσσει την κυριότητά του, μπορεί να απαιτήσει και την αναγνώριση της κυριότητάς του, αν αμφισβητείται από τον εναγόμενο, που προβάλλει ότι είναι αποκλειστικός κύριος του επιδίκου ακινήτου, οπότε η αγωγή του έχει χαρακτήρα αρνητικής αγωγής κυριότητας του άρθρου 1108 ΑΚ, στην οποία έχει σωρευτεί και αναγνωριστική αγωγή του δικαιώματος της κυριότητας (ΑΠ 1633/2009).

Κατά την δεύτερη παράγραφο του άρθρου 1108 ΑΚ το ως άνω δικαίωμα δεν παρέχεται στον κύριο του πράγματος, όταν εκείνος, που προσβάλλει την κυριότητα, ενεργεί ασκώντας δικαίωμα, το οποίο του παρέχει την εξουσία να παρεμβαίνει στην ιδιοκτησία του άλλου.

Ο εναγόμενος με την αγωγή αυτή μπορεί, αφ ενός να αμφισβητήσει την κυριότητα του ενάγοντος, ο οποίος στην περίπτωση αυτή πρέπει να αποδείξει την κυριότητά του, αφ ετέρου να αντιτάξει ότι την επέμβαση ενήργησε δυνάμει ενοχικού, ή εμπραγμάτου, δικαιώματος, που ανήκει σε αυτόν, οπότε, σε περίπτωση απόδειξής του, καταλύεται η αρνητική αγωγή (ΑΠ 399/2009).

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 976 εδ. α ΑΚ σε πράγμα που βρίσκεται στη νομή άλλου, η νομή αποκτάται με παράδοση που γίνεται με την βούληση του νομέα.

Ο παράγωγος αυτός τρόπος κτήσης της νομής ακινήτου (ειδική διαδοχή) συντελείται με απλή παράδοση της νομής, σύμφωνα με την βούληση του μέχρι της μεταβίβασης νομέα, χωρίς η σχετική για τη μεταβίβαση συμφωνία, να απαιτείται να περιβληθεί τον συμβολαιογραφικό τύπο.

Προϋποθέσεις για την κτήση της νομής ακινήτου με παράδοση είναι

α) η ύπαρξη της ιδιότητας του νομέα, κατά το χρόνο παράδοσης της νομής σε αυτόν που μεταβιβάζει την νομή,

β) η κτήση της φυσικής εξουσίας του πράγματος από τον αποκτώντα και

γ) η μετάθεση της φυσικής εξουσίας από τον μέχρι τώρα νομέα στον αποκτώντα να γίνεται με την θέληση και των δύο, δηλαδή και αυτού που μεταβιβάζει την νομή.

Επειδή ο παράγωγος αυτός τρόπος κτήσης της νομής ακινήτου συντελείται με απλή παράδοση της νομής, σύμφωνα με την βούληση του μέχρι της μεταβίβασης νομέα, για την μεταβίβαση η συμφωνία δεν απαιτείται να περιβληθεί τον συμβολαιογραφικό τύπο (ΑΠ 1196/2015).

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 974, 981, 984 παρ. 1 και 989 εδ. α  ΑΚ συνάγεται ότι η νομή ακινήτου συγκροτείται από δύο στοιχεία, το σωματικό (corpus) και το πνευματικό (animus domini). Το πρώτο εκδηλώνεται με την φυσική εξουσία επί του πράγματος (κατοχή) κατά τρόπο που αποκλείει άλλον από αυτήν. Το δεύτερο εξωτερικεύεται με την μεταχείριση του πράγματος κατά τρόπο που προσιδιάζει σε κύριο αυτού. Για την διατήρηση της νομής απαιτείται η συνύπαρξη αμφοτέρων των στοιχείων της.

Επέρχεται απώλεια της νομής, εφ όσον λείψει φανερά το ένα από αυτά και για σταθερή διάρκεια. Ο νομέας δεν είναι ανάγκη να βρίσκεται διαρκώς σε σωματική επαφή με το πράγμα και να έχει, χωρίς διακοπή, την διάνοια κυρίου στραμμένη σε αυτό. Αρκεί, έχοντας την επίβλεψη και εποπτεία του ακινήτου, να μπορεί, κάθε στιγμή, να εκδηλώσει τη φυσική εξουσία του με εμφανείς υλικές πράξεις πάνω σε αυτό και δεν είναι απαραίτητο να βρίσκεται σε συνεχή εγρήγορση.

Από την διάταξη του άρθρου 1096 ΑΚ προκύπτει ότι, μετά την επίδοση της αγωγής ο νομέας ενέχεται να αποδώσει τα ωφελήματα που έχουν εξαχθεί από το πράγμα και ευθύνεται για τα ωφελήματα που δεν εισέπραξε από δική του υπαιτιότητα, ενώ μπορούσε να τα εισπράξει σύμφωνα με τους κανόνες της τακτικής διαχείρισης.

Η ενοχή υφίσταται ανεξαρτήτως αιτίας για την οποία νέμεται το πράγμα και ανεξαρτήτως όχλησης προς απόδοση. Αρκεί η πληροφόρηση του νομέα με οποιονδήποτε τρόπο ότι δεν έχει δικαίωμα νομής.

Ωφελήματα είναι όχι μόνον οι καρποί του πράγματος, ή του δικαιώματος, αλλά και κάθε όφελος που παρέχει η χρήση του πράγματος, ή του δικαιώματος (ΑΚ 962).

Επομένως ωφέλημα είναι και κάθε όφελος που έχει ο νομέας από την ενοίκηση, ή την κατά άλλο τρόπο χρήση του πράγματος από τον ίδιο, συνεπεία των οποίων εξοικονομεί την δαπάνη στην οποία θα υποβαλλόταν, αν μίσθωνε άλλο όμοιο πράγμα, οπότε η ωφέλεια συνίσταται στην εξοικονόμηση της σχετικής δαπάνης για τα μισθώματα (ΑΠ 435/2016).

Σύμφωνα με τα άρθρα 641 – 647 ΑΚ, επίμορτη αγροληψία έχουμε στην μίσθωση αγροτικού κτήματος, όπου το μίσθωμα συμφωνήθηκε σε ποσοστό των καρπών, που προσδιορίζεται με την σύμβαση, ή από την επιτόπια συνήθεια, αν δεν έχει οριστεί κάτι άλλο.

Ο εκμισθωτής έχει την γενική διεύθυνση της εκμετάλλευσης του μισθίου και την εποπτεία των σχετικών εργασιών σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης, ή της επιτόπιας συνήθειας.

Οι καρποί του μισθίου μοιράζονται ανάμεσα στον εκμισθωτή και στον αγρολήπτη σε ίσα μέρη, εφ όσον δεν προκύπτει κάτι άλλο από την σύμβασην ή από την επιτόπια συνήθεια.

Πριν αρχίσει η συγκομιδή των καρπών ο αγρολήπτης οφείλει να ειδοποιεί τον εκμισθωτή για την έναρξή της.

Τα βάρη και οι φόροι του μισθίου βαρύνουν και τα δύο μέρη ανάλογα με τη συμμετοχή τους στους καρπούς, εφ όσον δεν προκύπτει κάτι άλλο από την σύμβαση, ή από την επιτόπια συνήθεια. Το ίδιο ισχύει και για τις έκτακτες επισκευές καθώς και για τα έξοδα του σπόρου, του λιπάσματος και των αντιπαρασιτικών, ή των υλών που είναι χρήσιμες για την αύξηση της γονιμότητας του εδάφους.

Αν η αγροληψία συμφωνήθηκε για ολόκληρη την ζωή του αγρολήπτη, ή για το διάστημα μακρότερο από δέκα χρόνια, ο αγρολήπτης έχει δικαίωμα, αφού περάσουν δέκα χρόνια, να καταγγείλει την μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα χρόνο και για το τέλος της γεωργικής περιόδου του μισθίου. Αντίθετη συμφωνία δεν ισχύει.

Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει την σύμβαση πριν από έξι μήνες και για το τέλος της γεωργικής περιόδου του μισθίου, αν ο αγρολήπτης έγινε από χρόνιο νόσημα ανίκανος να καλλιεργεί το κτήμα και τα μέλη της οικογένειάς του δεν μπορούν να τον αντικαταστήσουν σ' αυτό.

Κατά τα λοιπά στην επίμορτη αγροληψία, εφαρμόζονται αναλόγως όλες οι διατάξεις για τη μίσθωση αγροτικού κτήματος, που δεν αντίκεινται στα παραπάνω.

Σύμφωνα με τα άρθρα 902 ΑΚ, 682 επ. και 731 και 946 ΚΠολΔ, νόμιμη τυγχάνει, με την διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, η αίτηση για επίδειξη εγγράφων και χορήγηση αντιγράφων από τον διαχειριστή πολυκατοικίας, με δαπάνη του αιτούντος, και με την επίκληση έννομου συμφέροντος και επείγουσας περίπτωσης όπως

α) του βιβλίου ταμείου κοινοχρήστων δαπανών - εσόδων.

β) του ισολογισμού διαχειριστικής περιόδου.

γ) των παραστατικών εγγράφων, από τα οποία προκύπτουν όλα τα έσοδα και έξοδα της πολυκατοικίας, που ο καθ  ου ήταν διαχειριστής, καθώς και αυτών που βρίσκονται στην κατοχή του και αφορούν τις προηγούμενες διαχειριστικές περιόδους.

δ) των αποδείξεων ανεξόφλητων κοινοχρήστων, που έχει στην κατοχή του και αφορούν, τόσο τη δική του διαχειριστική περίοδο, όσο και των προηγουμένων.

ε) του βιβλίου ταμείου ιδιοκτητών (ΜονΠρΠειρ 160/2017).

Είναι παραδεκτή η συζήτηση ενώπιον δικαστηρίου εμπράγματης αγωγής επί ακινήτου, αν δεν προσκομισθεί από τον υπόχρεο σε ΕΝΦΙΑ το πιστοποιητικό του άρθρου 54Α παρ. 5 ν. 4174/2013, δηλαδή πιστοποιητικό καταβολής ΕΝΦΙΑ, γιατί η διάταξη περί απαραδέκτου της συζήτησης εμπράγματης αγωγής, που είναι  καθαρά φορολογικής φύσης, θίγει, παραβιάζει και έρχεται σε ευθεία αντίθεση με την διάταξη του άρθρου 6 παρ. 1 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης για την προστασία των δικαιωμάτων του ανθρώπου και των θεμελιωδών ελευθεριών (ΕΣΔΑ) και τις διατάξεις των άρθρων 17, 20 και 25 του Συντάγματος (δικαίωμα της ιδιοκτησίας, δικαίωμα στην παροχή έννομης προστασίας και αρχή της αναλογικότητας) (ΜονΠρΧανιων 210/2014, ΠολΠρΘεσ 15203/2014, ΠολΠρΑθ 89/2015, ΕφΘρακης 214/2014, ΜονΕφΚρητης 19/2016, σχετικές και οι ΟλΑΠ 12/2000, ΑΠ 293/2014, ΣτΕ 601/2012, ΣτΕ 3087/2011).

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 1020 ΚΠολΔ, αγωγή διεκδίκησης ακινήτου που πλειστηριάστηκε μπορεί να ασκηθεί μέσα σε αποκλειστική προθεσμία πέντε ετών από τότε που μεταγράφηκε η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης.

Με την προκειμένη διάταξη δεν προβλέπεται ιδιαίτερη αγωγή για την προστασία του τρίτου που προβάλλει δικαιώματα κυριότητας στο πλειστηριασθέν ακίνητο, αλλά θεσπίζεται μόνο η ειδική βραχυπρόθεσμη αποκλειστική προθεσμία.

Επομένως, εφαρμόζονται οι διατάξεις του ουσιαστικού δικαίου για την διεκδικητική αγωγή. Αφού η διεκδικητική αγωγή ασκείται κατά του νομέα ή κατόχου, σημασία έχει όχι μόνον η μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, αλλά και η εγκατάσταση του εναγομένου υπερθεματιστή, αφού έκτοτε αποκτά και τη νομή του πλειστηριασθέντος. Πριν από τα γεγονότα αυτά, ο τρίτος προστατεύεται με την κατ άρθρο 936 ΚΠολΔ ανακοπή.

Είναι προφανές ότι, η διάταξη του άρθρου 1020 ΚΠολΔ έχει εφαρμογή στην περίπτωση που ο τρίτος διεκδικεί το πράγμα που εκπλειστηριάστηκε επί του οποίου αξιώνει δικαίωμα κυριότητας που είχε αποκτηθεί πριν από την εκπλειστηρίασή του και δεν αφορά την διεκδικητική αγωγή του τρίτου, ο οποίος απέκτησε την κυριότητα αυτού με νόμιμο τρόπο μετά την εγκατάσταση του υπερθεματιστή και την μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης (ΑΠ 517/2013).

Ο εναγόμενος υπερθεματιστής, αποκρούοντας την εναντίον του διεκδικητική αγωγή μπορεί να προτείνει την πάροδο της πενταετούς προθεσμίας κατ ένσταση, χωρίς να είναι αναγκαίο να καθορίσει τις συνθήκες υπό τις οποίες συντελέσθηκε η εγκατάστασή του, αν δηλαδή έγινε με απόδοση σε αυτόν του ακινήτου εκουσίως, ή βιαίως από τον καθ ου ο πλειστηριασμός, ή από τρίτον, αφού μετά την άπρακτη πάροδο της πενταετούς  προθεσμίας από την μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης και της εγκατάστασης στο πλειστηριασθέν ακίνητο του υπερθεματιστή το δικαίωμα του τρίτου αποσβέννυται (ΑΠ 136/2015).

Διατάραξη της νομής ακινήτου υπάρχει, όταν δεν αποβάλλεται ο νομέας από το πράγμα, αλλά εξακολουθεί να διατηρεί τη νομή του σε αυτό

Διατάραξη της νομής συνιστά κάθε θετική πράξη, ή παράλειψη, που αποτελεί παρενόχληση του νομέα στην άσκηση της νομής του.

Η διατάραξη της νομής εκδηλώνεται θετικά, είτε με πράξη του προσβολέα στο πράγμα, είτε με παρεμπόδιση πράξης του νομέα, αρνητικά δε με παράλειψη, όταν ο προσβολέας δεν προβαίνει στην επιβαλλόμενη ενέργεια προς αποτροπή, ή παύση της διατάραξης (ΑΠ 453/2015). 

Από τις διατάξεις των άρθρων 974, 984 εδ. α’ και 989 εδ. α’ ΑΚ προκύπτει, ότι στοιχεία της αγωγής διατάραξης της νομής είναι, η νομή του ενάγοντος στο πράγμα κατά το χρόνο της διατάραξης και της επίδοσης της αγωγής και η προσβολή αυτής από τον εναγόμενο με διατάραξη που έγινε παράνομα και χωρίς τη θέληση του νομέα ενάγοντος, καθώς και αίτημα παύσης της προσβολής και παράλειψης νέας στο μέλλον.

Από την διάταξη του άρθρου 991 ΑΚ προκύπτει ότι ο εναγόμενος για διατάραξη της νομής ( ή αποβολή απ' αυτήν) δεν μπορεί να επικαλεστεί δικαίωμα που του παρέχει εξουσία πάνω στο πράγμα παρά μόνο αν το δικαίωμα έχει αναγνωριστεί τελεσίδικα σε δίκη ανάμεσα σ' αυτόν και τον ενάγοντα.

Έτσι η αγωγή περί διατάραξης της νομής (ή αποβολής απ' αυτήν) δεν επιτρέπεται κατ' αρχήν να αποκρουστεί με την ένσταση του εναγομένου ότι η διατάραξη (ή η προσβολή) έγινε δυνάμει εμπράγματου ή ενοχικού δικαιώματος, εκτός αν το δικαίωμα έχει αναγνωριστεί τελεσίδικα σε δίκη ανάμεσα σε αυτόν και τον ενάγοντα (ΑΠ 1622/2009).

Α) Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 939 ΑΚ, οι δανειστές έχουν το δικαίωμα να απαιτήσουν την διάρρηξη κάθε απαλλοτρίωσης περιουσιακού στοιχείου του οφειλέτη, γενομένης προς βλάβη τους, εφ όσον η υπολειπόμενη περιουσία του δεν επαρκεί για την ικανοποίηση τους.

Β) Από τις διατάξεις τις διατάξεις των άρθρων 936 και 992 ΚΠολΔ, προκύπτει η διάρρηξη καταδολιευτικής δικαιοπραξίας δεν γεννά ενοχική υποχρέωση αναμεταβίβασης του αντικειμένου της απαλλοτρίωσης, ώστε στη συνέχεια ο δανειστής να προβεί στην κατάσχεση του απαλλοτριωθέντος εις χείρας του οφειλέτη, αλλά μπορεί ο δανειστής, που πέτυχε τη διάρρηξη της καταδολιευτικής δικαιοπραξίας, να προέλθει στην κατάσχεση του πράγματος στην περιουσία του οφειλέτη, ως να μην είχε μεσολαβήσει η διαρρηχθείσα απαλλοτρίωση.

Γ) Διαρκούσας της δίκης επί της παυλιανής αγωγής, είναι δυνατόν ο τρίτος που απέκτησε το καταδολιευτικώς απαλλοτριωθέν περιουσιακό στοιχείο του οφειλέτη, να το μεταβιβάσει περαιτέρω πριν από την έκδοση της σχετικής απόφασης και, προκειμένου περί ακινήτου, πριν από την κατά το άρθρο 992 παρ. 1 ΚΠολΔ σημείωση της διάρρηξης στο περιθώριο της μεταγραφής της απαλλοτριωτικής πράξης. Στην περίπτωση αυτή, ο ειδικός διάδοχος του τρίτου προστατεύεται, η δε προς αυτόν απαλλοτρίωση υπόκειται μόνο σε αυτοτελή διάρρηξη και δη υπό τους όρους των άρθρων 944 και 945 ΑΚ.

Δ) Εντεύθεν, προκύπτει το έννομο συμφέρον του δανειστή, προς περιγραφή των δικαιωμάτων του οποίου ενεργήθηκε η καταδολιευτική απαλλοτρίωση, να ζητήσει την λήψη ασφαλιστικών μέτρων για την, κατά τη διάρκειά της, διασφάλιση του αντικειμένου της δίκης, καθ όσον η «η αντιταξιμότητα» της μεταβίβασης δεν καταλαμβάνει τον ειδικό διάδοχο του τρίτου, θα μπορούσε να υποστηριχθεί ότι το προσήκον, στην προκείμενη περίπτωση, ασφαλιστικό μέτρο είναι η θέση υπό δικαστική μεσεγγύηση του καταδολιευτικώς μεταβιβασθέντος περιουσιακού στοιχείου του οφειλέτη, μέτρο το οποίο, αληθώς, διασφαλίζει, ενόψει των συνδυασμένων διατάξεων των άρθρων 727 και 715 παρ. 1α' του ΚΠολΔ, τον ασκήσαντα την παυλιανή αγωγή δανειστή από περαιτέρω, παρά του τρίτου αποκτήσαντος αυτό δια της καταδολιευτικής δικαιοπραξίας, μεταβίβαση του.

Ε) Το μέτρο αυτό δεν διασφαλίζει τον δανειστή του δικαιοπαρόχου του τρίτου έναντι των δανειστών του τελευταίου, οι οποίοι μπορούν ελευθέρως, κατά τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 727 και 721 του ΚΠολΔ, να κατάσχουν το καταδολιευτικώς μεταβιβασθέν στον οφειλέτη τους - τρίτο και υπό μεσεγγύηση τελούν περιουσιακό στοιχείο, χωρίς ο υπέρ ου διετάχθη η μεσεγγύηση να έχει δυνατότητα ν' αντιταχθεί στην τοιαύτη εξέλιξη.

ΣΤ) Επομένως, από της απόψεως ταύτης, δραστικότερα προστασία του δανειστή του ενεργήσαντος την καταδολιευτική δικαιοπραξία οφειλέτη παρέχει, προκειμένου περί καταδολιευτικώς μεταβιβασθέντος ακινήτου, το ασφαλιστικό μέτρο της επ' αυτού εγγραφής προσημειώσεως υποθήκης, που ακολουθεί το επίμαχο ακίνητο σε κάθε μεταβίβαση του και το οποίο μπορεί να ληφθεί με αίτηση του κατά τα άνω δανειστή, στρεφόμενη κατά του αποκτήσαντος, δυνάμει της καταδολιευτικής δικαιοπραξίας, το ακίνητο τρίτου.

Ζ) Πρέπει να σημειωθεί ότι, από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 1257,1264,1265,1274,1276 ΑΚ και 706 ΚΠολΔ προκύπτει ότι η αίτηση για εγγραφή προσημειώσεως υποθήκης σε ακίνητο, ως ασφαλιστικό μέτρο, υποβάλλεται στο δικαστήριο από τον δανειστή του οφειλέτη, ο οποίος πρέπει να είναι απαραιτήτως ο κύριος του ακινήτου, στο οποίο θα εγγραφεί η προσημείωση και να έχει εξουσία διαθέσεως αυτού. Καθού η αίτηση, όμως, μπορεί να είναι και τρίτος, στον οποίο μεταβιβάσθηκε εικονικώς από τον οφειλέτη το ακίνητο, ή εάν πιθανολογείται ότι η μεταβίβαση στον τρίτο είναι καταδολιευτική κατά το άρθρο 939 του ΑΚ (ΑΠ 1306/2006, ΜονΠρΘεσ 8/2009).

Η διακοπή επέρχεται με την έγερση διεκδικητικής αγωγής, αλλά και με την έγερση αναγνωριστικής αγωγής κυριότητας, πουβλικιανής αγωγής, αγωγής διανομής κοινού πράγματος, ανταγωγής, κύριας παρεμβάσεως και διεκδικητικής ανακοπής. Αντίθετα, δεν διακόπτεται με την έγερση ενοχικής αγωγής, όπως είναι και αυτή της αναγνώρισης εικονικότητας περί το πρόσωπο του αγοραστή (ΑΠ 147/2016).

Από την διάταξη του άρθρου 914 ΑΚ, σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 297,  298  και 987 εδ. 2 ΑΚ, προκύπτει ότι, αν το πράγμα αφαιρέθηκε από το νομέα, ή έπαθε βλάβη παράνομα και υπαίτια, ο νομέας του (ή και ο κάτοχος του) έχει αγωγή αποζημίωσης.

Για να υπάρξει αδικοπραξία και συνεπώς υποχρέωση του δράστη να αποζημιώσει τον παθόντα απαιτείται, α) ύπαρξη ζημίας του νομέα, β) η ζημία να προξενήθηκε από τον δράστη παράνομα και υπαίτια, γ) η παράνομη συμπεριφορά του δράστη να οφείλεται σε πράξη ή παράλειψή του, και δ) να υπάρχει αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της πράξης ή παράλειψης που προξένησε την ζημία και της ζημίας που επήλθε.

Η ζημία συνίσταται, α) σε περίπτωση αφαίρεσης, στους καρπούς που έχασε ο νομέας από την εκμετάλλευση του πράγματος και β) σε περίπτωση βλάβης, στο ποσό που χρειάζεται ο νομέας για την αποκατάστασή της.

Η ζημία είναι παράνομη, όταν προσβάλλεται με την συμπεριφορά του δράστη (πράξη ή παράλειψη) δικαίωμα του παθόντος προστατευμένο από τον νόμο.

Η υπαίτια παράλειψη του δράστη γεννά την προς αποζημίωση υποχρέωση, όταν αυτός ήταν υποχρεωμένος στην πράξη από το νόμο, την δικαιοπραξία, ή την καλή πίστη κατά την κρατούσα κοινωνική αντίληψη.

Η ύπαρξη αιτιώδους συνάφειας εξαρτάται από το αν η πράξη, ή παράλειψη, του δράστη  ήταν ικανή, κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας και με τη συνηθισμένη και κανονική πορεία των πραγμάτων, να επιφέρει το επιζήμιο αποτέλεσμα (ΕφΑθ 12757/1987, ΑΠ 176012001, ΑΠ 87/2000).

Από τις διατάξεις των άρθρων 1045, 980, 981, 982 ΑΚ συνάγεται ότι εκείνος που κατέχει το ακίνητο με βάση κάποια έννομη σχέση είναι αντιπρόσωπος του νομέως στην άσκηση της νομής.

Επί αντιποίησης αυτής, συνισταμένης στη μεταστροφή της διάνοιάς του από διάνοια κατόχου σε διάνοια κυρίου, δεν δύναται να αντιτάξει κατά του νομέως κτητική ή αποσβεστική παραγραφή, πριν γνωστοποιήσει σε αυτόν με οποιονδήποτε τρόπο την βούλησή του, να νέμεται το πράγμα για δικό του αποκλειστικά λογαριασμό (ΑΠ 141/2015).

Στην περίπτωση που κάποιος αμφισβητεί το δικαίωμα κυριότητας άλλου σε ακίνητο, δικαιούται ο τελευταίος, ως έχων έννομο συμφέρον, να ασκήσει κατά αυτού αναγνωριστική αγωγή της κυριότητας ακινήτου αγωγή κατ άρθρο 70 ΚΠολΔ και 973, 999, 1000, 1094 και 1095 ΑΚ, με βάση το ότι πριν από την άσκηση της αγωγής  ο ενάγων, αφ ενός απέκτησε την κυριότητα, αφ ετέρου ο εναγόμενος στη συνέχεια αμφισβήτησε την εν λόγω κυριότητα χωρίς, ωστόσο, να έχει την νομή, ή την κατοχή του ακινήτου (ΑΠ 1100/2014, ΑΠ 1105/2014).

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1033, 1041 επ, 1094 ΑΚ και 262 παρ. 1 ΚΠολΔ, συνάγεται ότι ο κατά της αναγνωριστικής αγωγής ακινήτου προβαλλόμενος από τον εναγόμενο ισχυρισμός ότι απέκτησε αυτός την κυριότητα του επιδίκου αποτελεί ένσταση μεν, αν η αγωγή στηρίζεται σε παράγωγο τρόπο κτήσεως της κυριότητας (διάφορος τρόπος κτήσεως) ή και σε πρωτότυπο τρόπο, εφ όσον όμως τα περιστατικά που προτείνονται από τον τελευταίο, με βάση τα οποία απέκτησε την κυριότητα είναι μεταγενέστερα εκείνων της αγωγής, ή ο χρόνος της νομής που περιέχεται σε αυτά είναι επαρκής για την συμπλήρωση διπλής χρησικτησίας, άρνηση δε της αγωγής, αν τα περιστατικά αυτά συμπίπτουν ή είναι προγενέστερα εκείνων που περιέχονται στην αγωγή (ΑΠ 1402/2005, ΑΠ 718/2010, ΑΠ 1589/2008).

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 8 παρ. 1 του α.ν. 1539/1938, όπως ισχύει μετά την τροποποίησή της με το άρθρο 24 του ν. 2732/1999 «οποιοσδήποτε αξιώνει δικαίωμα κυριότητας ή άλλο, εκτός της νομής, εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου έναντι του Ελληνικού Δημοσίου, ανεξάρτητα αν αυτό κατέχεται από το Δημόσιο ή τον ίδιο, οφείλει, πριν υποβάλει σχετική αγωγή στο αρμόδιο, κατά τις κείμενες διατάξεις, δικαστήριο, να κοινοποιήσει με δικαστικό επιμελητή προς το Δημόσιο αίτηση, η οποία θα περιλαμβάνει τις αξιώσεις του, δηλαδή, το δικαίωμά του, το είδος, την έκταση, την ακριβή θέση όπου κείται το ακίνητο και τα όριά του, μετά τοπογραφικού διαγράμματος, συντεταγμένου από μηχανικό, και τους τίτλους στους οποίους στηρίζει το δικαίωμα του, ως και τα ονόματα και την ακριβή διεύθυνση κατοικίας των μαρτύρων, οι οποίοι μπορούν να καταθέσουν υπέρ αυτού. Αγωγή που ασκείται χωρίς να έχει τηρηθεί η ως άνω προδικασία κηρύσσεται απαράδεκτη από το αρμόδιο δικαστήριο».

Σύμφωνα με την παράγραφο 4 του άρθρου αυτού, μόνο έξι μήνες μετά την επίδοση της αίτησης θεραπείας μπορούν οι αναφερόμενοι στην παράγραφο 1 του εν λόγω άρθρου, αν δεν λάβουν ειδοποίηση για την αποδοχή των αξιώσεών τους, στο σύνολο ή κατά ένα μέρος, να ασκήσουν αγωγή.

Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει ότι καθιερώνεται, κατά τροποποίηση της σχετικής ρύθμισης του άρθρου 8 παρ. 1 α.ν. 1539/1938, η τήρηση της προδικασίας της αίτησης θεραπείας πριν από την άσκηση οποιασδήποτε κατά του Δημοσίου διεκδικητικής, ή αναγνωριστικής, κυριότητας αγωγής, ανεξαρτήτως αν το ακίνητο κατέχεται ή όχι από το Δημόσιο.

Είναι απαράδεκτη η διεκδικητική, ή αναγνωριστική, κυριότητας ακινήτου αγωγή, που στρέφεται κατά του Δημοσίου, αν δεν προηγηθεί η επίδοση της αίτησης αυτής και δεν περάσουν έξι μήνες από την επίδοση, εκτός αν στο διάστημα των έξι μηνών ο αιτών έλαβε ειδοποίηση ότι έγιναν δεκτές, ή απορρίφθηκαν, οι αξιώσεις του.

Η τήρηση της εν λόγω διοικητικής προδικασίας εξετάζεται αυτεπαγγέλτως σε κάθε στάση της δίκης και απαιτείται σε κάθε περίπτωση και όχι μόνο, εφ όσον το ακίνητο κατέχεται από το Δημόσιο, όπως γινόταν δεκτό υπό το προηγούμενο καθεστώς (ΑΠ 320/2004, ΕφΑθ 52/2004, ΜονΠρΘεσ 20163/2008).

Η αίτηση θεραπείας, για να παράγει τις κατά νόμο έννομες συνέπειές της, επιδίδεται στον Υπουργό Οικονομικών, ως νόμιμο εκπρόσωπο του Δημοσίου, στο κατάστημα όπου στεγάζεται το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους.

Αν αφορά έκταση του άρθρου 1 παρ.5 του ν.1539/1938 (δασική έκταση) η επιδιδόμενη στο Δημόσιο αίτηση θεραπείας πρέπει να διαβιβάζεται στην αρμόδια Διεύθυνση Προστασίας Δασών και Φυσικού Περιβάλλοντος της Γενικής Διεύθυνσης Ανάπτυξης και Προστασίας δασών και Φυσικού Περιβάλλοντος της Γενικής Γραμματείας Δασών και Φυσικού Περιβάλλοντος του Υπουργείου Γεωργίας (άρθρα 1 παρ.3 του π.δ/τος 352/1991, 1 δκαι 5 παρ.2 δ π.δ 46/1991 σε συνδυασμό με το άρθρο 9 παρ.6 α.ν. 1539/1938) με αρμόδιο να αποφανθεί επ αυτής το οικείο Συμβούλιο Ιδιοκτησίας Δασών.

Εάν πρόκειται περί άλλου Δημοσίου Κτήματος, που υπάγεται και προστατεύεται από τις διατάξεις του πιο πάνω α.ν.1539/1938, η αίτηση θεραπείας πρέπει να διαβιβάζεται στο αρμόδιο Τμήμα Δημοσίων Kτημάτων της Διεύθυνσης Δημόσιας Περιουσίας του Υπουργείου Οικονομικών (άρθρα 12 π.δ 284/1988, 1 π.δ  97/1993 σε συνδυασμό με το άρθρο 9 παρ.1 α.ν.1539/1938) με αρμόδια να αποφανθεί επ αυτής το Τμήμα Δημοσίων Κτημάτων του Γνωμοδοτικού Συμβουλίου Δημοσίων Κτημάτων και Ανταλλάξιμης Περιουσίας (ΜονΠρΘεσ 20163/2008).

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 54Α παρ. 5 ν. 4174/2013, ως ισχύει μετά την αντικατάστασή της από το άρθρο 3 παράγραφο Γ αριθμό 5 ν. 4254/2014 «είναι απαράδεκτη η συζήτηση ενώπιον δικαστηρίου εμπράγματης αγωγής επί ακινήτου, πλην της μονομερούς εγγραφής υποθήκης ή προσημείωσης υποθήκης ή της άρσης κατάσχεσης, αν δεν προσκομισθεί από τον υπόχρεο σε ΕΝ.Φ.Ι.Α., το πιστοποιητικό των παραγράφων 1 και 3 του άρθρου αυτού.»

Έχει γίνει νομολογιακά δεκτό ότι, επί αγωγής κυριότητας ακινήτου (διεκδικητικής ή αναγνωριστικής) η  συζήτηση της αγωγής είναι παραδεκτή χωρίς να υφίσταται ανάγκη προσκόμισης εκ μέρους του ενάγοντος πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ, καθώς η παραπάνω διάταξη είναι μη εφαρμοστέα ως ευθέως αντιτιθέμενη, τόσο στα άρθρα 17, 20 και 25 του Συντάγματος, όσο και στο άρθρο 6 παρ. 1 της ΕΣΔΑ.

Γιατί, παρά την προφανή φορολογική της φύση, θίγει και παραβιάζει τα προστατευόμενα από τις παραπάνω διατάξεις ανθρώπινα δικαιώματα, θεμελιώδεις ελευθερίες, δικαίωμα ιδιοκτησίας, δικαίωμα παροχής έννομης προστασίας και αρχή της αναλογικότητας, δεν εξασφαλίζει μία δίκαιη ισορροπία μεταξύ των απαιτήσεων του δημοσίου συμφέροντος και των επιταγών προστασίας των ανθρωπίνων δικαιωμάτων και εν όψει και της κατά τον χρόνο θέσπισης της ως άνω φορολογικής διάταξης ιδιαιτέρως δυσμενούς οικονομικής συγκυρίας, τίθεται δικονομικός φραγμός, στερώντας ουσιαστικά τους πολίτες, υπό τις σημερινές οικονομικές συνθήκες, της απλής δυνατότητας προσφυγής στα δικαστήρια, συντελώντας απλά σε άνιση μεταχείριση των πολιτών από το ίδιο το Κράτος, που τίθεται σε πλεονεκτική θέση έναντι αυτών, εξασφαλίζοντας πρωταρχικά και κύρια το δικό του δημοσιονομικό οικονομικό συμφέρον, συρρικνώνοντας το ατομικό δικαίωμα των πολιτών σε εύκολη πρόσβαση στην Δικαιοσύνη, την οποία ακριβώς θα έπρεπε να εγγυάται και όχι να χρησιμοποιεί ως μέσο πίεσης προς τακτοποίηση των φορολογικών υποχρεώσεων των πολιτών (ΟλΣτΕ 601/2012, ΟλΣτΕ 3087/2011, ΑΠ 293/2014, ΜονΠρΠειρ 837/2015, ΕΔΔΑ απόφαση της 2-12-1985, Svenska κατά Σουηδίας, Νικόλαος Νίκας, Πολιτική Δικονομία Ι, σ. 415).

Σύμφωνα με τα άρθρα 619 - 640 ΑΚ

Α. Αγρομίσθωση

Αγρομίσθωση είναι η σύμβαση της μίσθωσης αγροτικού κτήματος με αντάλλαγμα την καταβολή μισθώματος.

Ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στον μισθωτή την χρήση του μισθίου και την κάρπωσή του με τους όρους της τακτικής εκμετάλλευσης.

Στη μίσθωση αγροτικού κτήματος εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις για την μίσθωση πράγματος, εφ όσον δεν ορίζεται διαφορετικά.

Η μίσθωση δεν μπορεί να συνομολογηθεί για χρονικό διάστημα συντομότερο από τέσσερα χρόνια. Αν ορίστηκε για συντομότερο διάστημα ισχύει για τέσσερα χρόνια.

Αν δεν υπάρχει συμφωνία, ή επιτόπια συνήθεια, το μίσθωμα καταβάλλεται στο τέλος του μισθωτικού έτους.

Το νόμιμο ενέχυρο του εκμισθωτή για την εξασφάλιση του μισθώματος εκτείνεται και στους καρπούς του μισθίου, εφ όσον αυτοί δεν είναι από τους ακατάσχετους.

Ο μισθωτής έχει δικαίωμα σε ανάλογη ελάττωση του μισθώματος, αν η πρόσοδος του μισθίου μειώθηκε σημαντικά πριν από τη συγκομιδή ή ύστερα απ' αυτήν εξαιτίας γεγονότων ανώτερης βίας. Κάθε προκαταβολική παραίτηση του μισθωτή απ αυτό το δικαίωμα είναι άκυρη. Ελάττωση του μισθώματος δεν χωρεί, εφ όσον η ζημία από τη μείωση της προσόδου καλύφθηκε με άλλο τρόπο και ιδίως από ασφαλιστική σύμβαση.

Σε περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος η προθεσμία της καταγγελίας είναι δύο μηνών. Η καταγγελία που προβλέπεται στο άρθρο 613 δεν ισχύει για τα αγροτικά κτήματα.

Αν δεν καθορίστηκε η διάρκεια της μίσθωσης, η μίσθωση λήγει αφού περάσουν τέσσερα χρόνια, οποτεδήποτε με καταγγελία καθενός από τα μέρη, που γίνεται τουλάχιστο πριν από έξι μήνες και ισχύει για το τέλος της γεωργικής περιόδου του μισθίου.

Σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή, οι κληρονόμοι του έχουν δικαίωμα να καταγγείλουν την μίσθωση πριν από έξι τουλάχιστον μήνες για το τέλος της γεωργικής περιόδου του μισθίου.

Το ίδιο δικαίωμα έχει και ο εκμισθωτής, αν οι κληρονόμοι δεν παρέχουν τα εχέγγυα για την κατάλληλη εκμετάλλευση του κτήματος.

Η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λογίζεται ότι ανανεώθηκε για ένα έτος από την συμφωνημένη λήξη (σιωπηρή ανανέωση) αν δεν έγινε καταγγελία από το ένα μέρος έξι τουλάχιστον μήνες πριν απ' αυτή τη λήξη.

Ο μισθωτής, εφ όσον δεν προκύπτει τίποτε άλλο από την σύμβαση, ή από την επιτόπια συνήθεια, φέρει τις δαπάνες των επισκευών που απαιτούνται για την τακτική χρήση και κάρπωση, καθώς και εκείνες που απαιτούνται για τη συντήρηση των οικημάτων, των αποθηκών, των δρόμων, των τάφρων ή των περιφραγμάτων. Επίσης φέρει τις δαπάνες για την τακτική εκμετάλλευση του πράγματος, και ιδίως για την καλλιέργεια.

Ο εκμισθωτής οφείλει αποζημίωση για τις έκτακτες επισκευές, καθώς επίσης και για τις βελτιώσεις που έγιναν στο μίσθιο, εφ όσον αύξησαν την παραγωγικότητά του.

Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει το κατασκεύασμα που πρόσθεσε στο μίσθιο.

Ο μισθωτής έχει υποχρέωση να εκμεταλλεύεται το μίσθιο με επιμέλεια και σύμφωνα με τον προορισμό του και ιδίως να φροντίζει για τη διατήρησή του σε καλή κατάσταση, ώστε να είναι παραγωγικό.

Χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή, ο μισθωτής δεν έχει δικαίωμα να μεταβάλει τον υφιστάμενο τρόπο εκμετάλλευσης, έτσι ώστε αυτή να επηρεάζεται σημαντικά πέρα από το χρόνο της μίσθωσης.

Υπεκμίσθωση, εφ όσον δεν προκύπτει κάτι άλλο από την σύμβαση, ή από την επιτόπια συνήθεια, απαγορεύεται χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή.

Κατά τη λήξη της μίσθωσης ο μισθωτής έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο και τα πράγματα που περιλαμβάνονται στον εξοπλισμό του και ιδίως εργαλεία, κτήνη, λιπάσματα, στην κατάσταση που αυτό θα βρισκόταν αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης είχε γίνει τακτική εκμετάλλευσή του.

Αν η μίσθωση λύθηκε κατά την διάρκεια του μισθωτικού έτους, ο μισθωτής δεν έχει δικαίωμα στους καρπούς που δεν έχουν ακόμη αποχωριστεί κατά το χρόνο της λύσης. Έχει όμως δικαίωμα να απαιτήσει τις δαπάνες για την παραγωγή τους, εφόσον δεν υπερβαίνουν την αξία των καρπών.

Αν ο μισθωτής παρέλαβε διατιμημένα τα πράγματα που ανήκουν στον εξοπλισμό του μισθίου, έχει υποχρέωση κατά την λήξη της μίσθωσης να αποδώσει εξοπλισμό της ίδιας ποιότητας και αξίας ή να αποκαταστήσει τη διαφορά από τη μειωμένη αξία.

Ο μισθωτής δεν οφείλει αποζημίωση, ή τη διαφορά από τη μείωση της αξίας, αν αποδείξει ότι τα πράγματα χάθηκαν ή καταστράφηκαν ή χειροτέρεψαν από πταίσμα του εκμισθωτή ή από ανώτερη βία. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα στην επιπλέον αξία, εφόσον αυτή οφείλεται αποκλειστικά σε δαπάνες και σε εργασία του.

Κατά τη λήξη της μίσθωσης ο μισθωτής έχει υποχρέωση να αφήσει από τα προϊόντα του κτήματος, ιδίως από το σπόρο, το χόρτο και το λίπασμα, όση ποσότητα απαιτείται για την τακτική καλλιέργεια του κτήματος έως τη νέα εσοδεία. Εφόσον όμως δεν παρέλαβε τέτοια προϊόντα κατά την είσοδό του στο κτήμα, έχει αξίωση να αποζημιωθεί γι' αυτά από τον εκμισθωτή.

Β. Μίσθωση άλλου προσοδοφόρου αντικειμένου

Τα παραπάνω (που ισχύουν για τη μίσθωση αγροτικού κτήματος) έχουν, με εξαίρεση τις διατάξεις για τον θάνατο του μισθωτή και την σιωπηρή αναμίσθωση, ανάλογη εφαρμογή και σε μισθώσεις όπου, με αντάλλαγμα την καταβολή μισθώματος, παραχωρείται η χρήση άλλου πράγματος, ή δικαιώματος και η κάρπωσή του κατά τους κανόνες της τακτικής εκμετάλλευσης (μίσθωση προσοδοφόρου αντικειμένου

Γ. Μίσθωση ζώων 

Σε περίπτωση μίσθωσης ζώων (κτηνοληψία) που δεν περιλαμβάνονται στη μίσθωση αγροτικού κτήματος, και εφ όσον δεν προκύπτει κάτι άλλο από την σύμβαση, ή από την επιτόπια συνήθεια, το μαλλί και η γονή ανήκουν μισά - μισά και στα δύο μέρη, ενώ τα υπόλοιπα ωφελήματα ανήκουν στο μισθωτή. Ο μισθωτής φέρει τη δαπάνη της διατροφής.

Στην περίπτωση μίσθωσης ζώων, εφ όσον δεν προκύπτει κάτι άλλο από την σύμβαση, ή από την επιτόπια συνήθεια, η τυχαία απώλεια όλων των ζώων βαρύνει τον εκμισθωτή. Η απώλεια ενός μέρους μόνο από αυτά αναπληρώνεται από την γονή των επόμενων ετών.

Κατά τα λοιπά στη μίσθωση κτηνών εφαρμόζονται αναλόγως οι γενικές διατάξεις για την μίσθωση πράγματος.

Σύμφωνα με τον νόμο 4039/2012, ως ισχύει, ο ιδιοκτήτης/κάτοχος κατοικιδίου ζώου ευθύνεται για οποιαδήποτε βλάβη ή ζημία, που προκαλείται από το ζώο, σύμφωνα με το άρθρο 924 ΑΚ. Αν η ζημία έγινε από ζώο που χρησιμοποιείται για το επάγγελμα, ή την φύλαξη της κατοικίας του κατόχου του, ο κάτοχός του δεν ευθύνεται, αν αποδείξει ότι δεν τον βαρύνει κανένα πταίσμα ως προς τη φύλαξη και την εποπτεία του ζώου.

Ο ιδιοκτήτης κατοικιδίου ζώου (σκύλου /γάτας κλπ) υποχρεούται

α) Να μεριμνά για τη σήμανση και την καταγραφή του ζώου του, καθώς και για την έκδοση βιβλιαρίου υγείας πριν εγκαταλείψει το ζώο τον τόπο γέννησής του και οπωσδήποτε μέσα σε προθεσμία (2) μηνών από τη γέννηση αυτού,  ή μέσα σε (1) μήνα από την εύρεση ή απόκτησή του, καθώς και να τοποθετεί σε εμφανές σημείο του περιλαίμιου του ζώου μεταλλική κονκάρδα, η οποία παρέχεται από τους κτηνιάτρους κατά την πραγματοποίηση του αντιλυσσικού εμβολιασμού του,

β) Να δηλώνει μέσα σε (5) ημέρες την απώλεια του ζώου του σε κτηνίατρο, που έχει πιστοποιηθεί στη Διαδικτυακή Ηλεκτρονική Βάση σήμανσης και καταγραφής των ζώων συντροφιάς και των ιδιοκτητών τους,

γ) Να τηρεί τους κανόνες ευζωίας του ζώου και να μεριμνά για την κτηνιατρική εξέτασή του, η οποία αποδεικνύεται από τη σχετική εγγραφή στο βιβλιάριο υγείας, ή στο διαβατήριο του ζώου, καθώς και να μεριμνά για την εξασφάλιση άνετου, υγιεινού και κατάλληλου καταλύματος, προσαρμοσμένου στο φυσικό τρόπο διαβίωσης του ζώου, που να του επιτρέπει να βρίσκεται στη φυσική του όρθια στάση, χωρίς να εμποδίζονται οι φυσικές του κινήσεις και η δυνατότητά του για την πραγματοποίηση της απαραίτητης για την υγεία και την ευζωία του άσκησης,

δ) Να εφοδιάζεται με το διαβατήριο του ζώου του, εάν πρόκειται να ταξιδέψει με αυτό στο εξωτερικό και να μεριμνά για την ενημέρωσή του σε κάθε αλλαγή του ιδιοκτήτη ή του προσωρινού κατόχου του.  

ε) Να μην εγκαταλείπει το ζώο του, ενώ σε περίπτωση που επιθυμεί να αποχωριστεί το ζώο συντροφιάς, πρέπει να γνωστοποιεί στην αρμόδια υπηρεσία του Δήμου του τόπου της κατοικίας του την πρόθεσή του αυτή, να το παραδίδει σε αυτόν και να λαμβάνει από πιστοποιημένο κτηνίατρο αντίγραφο της μεταβολής της εγγραφής του ζώου του στη Διαδικτυακή Ηλεκτρονική Βάση σήμανσης και καταγραφής των ζώων συντροφιάς, όπου θα αναφέρεται ο Δήμος ως προσωρινός κάτοχος του αδέσποτου πλέον ζώου,

στ) Να μεριμνά για τον άμεσο καθαρισμό του περιβάλλοντος από τα περιττώματα του ζώου, εκτός αν πρόκειται για σκύλο βοήθειας. Σε παράβαση απειλείται με διοικητικό πρόστιμο 300 ευρώ για κάθε ζώο και για κάθε περιστατικό.  

ζ) Να μεριμνά για τη στείρωσή τους, εφόσον δεν επιθυμεί τη διατήρηση των νεογέννητων ζώων ή δεν μπορεί να τα διαθέσει σε νέους ιδιοκτήτες,

Ειδικά ο ιδιοκτήτης σκύλου οφείλει

α) Να μεριμνά για να γίνεται ο περίπατος σκύλων πάντα με συνοδό,

β) Να παίρνει τα κατάλληλα μέτρα, ώστε να μην εξέρχεται ελεύθερα ο σκύλος του από το χώρο της ιδιοκτησίας του και εισέρχεται σε χώρους άλλων ιδιοκτησιών ή σε κοινόχρηστους χώρους,

γ) Για την αποφυγή ατυχημάτων υποχρεούται κατά τη διάρκεια του περιπάτου να κρατάει το σκύλο του δεμένο και να βρίσκεται σε μικρή απόσταση από αυτόν.

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1003 ΑΚ, 57 παρ. 1 εδ. α ΑΚ, άρθρων 1 και 3 α.ν. 2520/1940,  417 ΠΚ και με αριθμό 1023/2/37ια/1996 αστυνομική διάταξη (μέτρα για την τήρηση της κοινής ησυχίας), όποιος δεν λαμβάνει ως κάτοχος κατοικίδιου ζώου (σκύλου/γάτας) μέτρα προς αποφυγή όχλησης των περιοίκων ενεργεί παράνομα. Σε παράβαση επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο 500 ευρώ.

Σε περίπτωση που με την ενόχληση, ή διατάραξη, βλάπτεται η υγεία του γείτονα, προσβάλλεται συγχρόνως παράνομα και η προσωπικότητά του. Επομένως, ο γείτονας, που προσβάλλεται, έχει το δικαίωμα, να ζητήσει από τον ιδιοκτήτη του ζώου δικαστικώς, εφ όσον αυτός αρνείται, να παραλείψει και να μην επαναλάβει την προσβολή στο μέλλον. Στην περίπτωση αυτή δεν ισχύει η γενική υποχρέωση ανοχής (για εκπομπές από συνηθισμένη κ.λπ. χρήση) που προβλέπει το άρθρο 1003 ΑΚ, γιατί πρόκειται για προσβολή διαφορετικών εννόμων αγαθών (ΑΠ 718/2001, ΜονΠρΠειρ 629/2015).

Στις μονοκατοικίες επιτρέπεται η διατήρηση κατοικίδιων ζώων (σκύλοι / γάτες), που έχουν σημανθεί και καταχωρισθεί νομίμως, και φέρουν βιβλιάριο υγείας, με την προϋπόθεση ότι τηρούνται οι κανόνες καλής μεταχείρισης και ευζωίας των ζώων, καθώς και οι ισχύουσες υγειονομικές διατάξεις και οι αστυνομικές διατάξεις περί κοινής ησυχίας.

Δεν υπάρχει ποσοτικός περιορισμός των ζώων.

Σύμφωνα, όμως,  με τις διατάξεις των άρθρων 1003 ΑΚ, 57 παρ. 1 εδ. α ΑΚ, άρθρων 1 και 3 α.ν. 2520/1940,  417 ΠΚ και με αριθμό 1023/2/37ια/1996 αστυνομική διάταξη (μέτρα για την τήρηση της κοινής ησυχίας), όποιος δεν λαμβάνει ως κάτοχος κατοικίδιου ζώου (σκύλου/γάτας) μέτρα προς αποφυγή όχλησης των περιοίκων ενεργεί παράνομα. Σε περίπτωση που με την ενόχληση, ή διατάραξη, βλάπτεται η υγεία του γείτονα, προσβάλλεται συγχρόνως παράνομα και η προσωπικότητά του. Ο γείτονας, που προσβάλλεται, έχει το δικαίωμα, να ζητήσει από τον ιδιοκτήτη του ζώου δικαστικώς, εφ όσον αυτός αρνείται, να παραλείψει και να μην επαναλάβει την προσβολή στο μέλλον. Στην περίπτωση αυτή δεν ισχύει η γενική υποχρέωση ανοχής (για εκπομπές από συνηθισμένη κ.λπ. χρήση) που προβλέπει το άρθρο 1003 ΑΚ, γιατί πρόκειται για προσβολή διαφορετικών εννόμων αγαθών (ΑΠ 718/2001, ΜονΠρΠειρ 629/2015).

Με το άρθρο 15 του νεοψηφισθέντα νόμου 4830/2021 για την προστασία των ζώων συντροφιάς, προβλέφθηκε (με κατάργηση κάθε άλλης διάταξης νόμου) ότι στις πολυκατοικίες, που αποτελούνται από τουλάχιστον (2) διαμερίσματα, επιτρέπεται η διατήρηση μέχρι (3) σκύλων, ή/και γατών.

Α. Οι σκύλοι,  ή/και οι γάτες πρέπει

α) να διαμένουν στο ίδιο διαμέρισμα με τον ιδιοκτήτη τους, χωρίς να παραμένουν μόνιμα στις βεράντες, ή στους ανοιχτούς χώρους του διαμερίσματος.

β) να έχουν σημανθεί και καταγραφεί στο Εθνικό Μητρώο Ζώων Συντροφιάς (ΕΜΖΣ).

 Β. Διατάξεις του κανονισμού της πολυκατοικίας που απαγορεύουν την διατήρηση ζώων συντροφιάς δεν ισχύουν. Με τον κανονισμό μπορεί να περιορίζεται μόνο  ο μέγιστος αριθμός των ζώων που επιτρέπονται, δηλαδή μέχρι τρία (3) ζώα ανά διαμέρισμα.

Γ. Με ομόφωνη απόφαση της γενικής συνέλευσης των ιδιοκτητών, δύναται να επιτραπεί η διαμονή των ζώων σε κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας, όπως στην πυλωτή, ή στην ταράτσα, στον ακάλυπτο χώρο, ή στον κήπο.

Δ. Ο ιδιοκτήτης του ζώου κατά την διαμονή του ζώου στο  διαμέρισμά του, οφείλει, να τηρεί τους κανόνες ευζωίας του ζώου, δηλαδή α) να του διαθέτει  εξασφαλισμένο άνετο, ασφαλές, υγιεινό και κατάλληλο κατάλυμα, προσαρμοσμένο στον φυσικό τρόπο διαβίωσής του, β) να μην υποφέρει από καταστάσεις όπως, πόνος, φόβος και αγωνία, γ) να είναι ικανό το ζώο να εκφράζει συμπεριφορές, οι οποίες είναι σημαντικές για την καλή φυσική και ψυχική του κατάσταση και να είναι, α) ελεύθερο από πείνα και δίψα, με πρόσβαση σε τροφή και νερό, κατάλληλα σε ποιότητα και ποσότητα, β) να μην ταλαιπωρείται και καταπονείται άσκοπα, με ασφαλές και καθαρό κατάλυμα στέγασης και ανάπαυσης, που προστατεύει από αντίξοες καιρικές συνθήκες, γ) να μη υφίσταται πόνο, τραυματισμό και ασθένεια, με κατάλληλη φροντίδα και κτηνιατροφαρμακευτική περίθαλψη, δ) να είναι ελεύθερο από φόβο και αγωνία, με την κατάλληλη συμπεριφορά και μεταχείριση και ε) να  εκφράζεται με φυσιολογική συμπεριφορά, με κατάλληλες συνθήκες διαβίωσης και κοινωνικοποίησης.

Ε. Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1003 ΑΚ, 57 παρ. 1 εδ. α ΑΚ, άρθρων 1 και 3 α.ν. 2520/1940,  417 ΠΚ και με αριθμό 1023/2/37ια/1996 αστυνομική διάταξη (μέτρα για την τήρηση της κοινής ησυχίας), όποιος δεν λαμβάνει ως κάτοχος κατοικίδιου ζώου (σκύλου / γάτας) μέτρα προς αποφυγή όχλησης των περιοίκων ενεργεί παράνομα. Σε περίπτωση που με την ενόχληση, ή διατάραξη, βλάπτεται η υγεία του γείτονα, προσβάλλεται συγχρόνως παράνομα και η προσωπικότητά του. Ο γείτονας, που προσβάλλεται, έχει το δικαίωμα, να ζητήσει από τον ιδιοκτήτη του ζώου δικαστικώς, εφ όσον αυτός αρνείται, να παραλείψει και να μην επαναλάβει την προσβολή στο μέλλον. Στην περίπτωση αυτή δεν ισχύει η γενική υποχρέωση ανοχής (για εκπομπές από συνηθισμένη κ.λπ. χρήση) που προβλέπει το άρθρο 1003 ΑΚ, γιατί πρόκειται για προσβολή διαφορετικών εννόμων αγαθών (ΑΠ 718/2001, ΜονΠρΠειρ 629/2015).

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 534, 535, 540 ΑΚ και ν. 3043/2002 σε περίπτωση ευθύνης του πωλητή για την ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος, ή την έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας, κατά τον χρόνο που ο κίνδυνος μεταβαίνει στον αγοραστή, ο τελευταίος δικαιούται να ζητήσει μείωση του συνομολογηθέντος τιμήματος, ισόποση προς την προκύπτουσα διαφορά της αξίας του πράγματος  λόγω του ελαττώματος, ή της έλλειψης της συνομολογηθείσας ιδιότητας σε σχέση με εκείνη χωρίς πραγματικά ελαττώματα, ή έλλειψη συνομολογηθείσας ιδιότητας, ή ισόποση αξίωση αποζημίωσης.

Για το ορισμένο της αγωγής αποζημίωσης του αγοραστή κατά του πωλητή ακινήτου, λόγω πραγματικών ελαττωμάτων του ακινήτου,  πρέπει να αναφέρονται σ' αυτήν το πραγματικό ελάττωμα, δηλαδή η σχετική με την ιδιοσυστασία και την κατάσταση του πράγματος ατέλεια του, η οποία ασκεί αρνητική επίδραση στην αξία, ή τη χρησιμότητά του, ότι το ελάττωμα αυτό είναι ουσιώδες, εκμηδενίζει δηλαδή, ή μειώνει ουσιωδώς την αξία, ή τη χρησιμότητα του πράγματος, στην οποία απέβλεψαν οι συμβαλλόμενοι.

Πρέπει επίσης να αναφέρεται ότι το ελάττωμα τούτο υπήρχε κατά το χρόνο σύναψης της σύμβασης και κατά το χρόνο μετάβασης του κινδύνου στον πωλητή, δηλαδή κατά το χρόνο παράδοσης του πράγματος και, αν προηγήθηκε της παράδοσης ακινήτου η μεταγραφή του σχετικού συμβολαίου και κατά το χρόνο της μεταγραφής, ότι ο πωλητής κατά τη σύναψη της σύμβασης γνώριζε, ή αγνοούσε από αμέλεια του, την ύπαρξη του ελαττώματος (ΑΠ 160/2011).

Αίτημα είναι η καταβολή της αποζημίωσης, δηλαδή τη διαφορά μεταξύ της αξίας που θα είχε το πράγμα χωρίς το ελάττωμα και εκείνης που έχει ως ελαττωματικό.

Από τις διατάξεις των άρθρων 1000, 1001 ΑΚ προκύπτει ότι στην έννοια της κυριότητας πάνω σε ακίνητο περιλαμβάνεται κάθε εξουσία μη ειδικώς, από τον νόμο, ή από δικαίωμα τρίτου, αποκλειομένη (ΑΠ 1855/1984). Η εξουσία όμως του κυρίου περιορίζεται με τους νομίμους περιορισμούς, που επιβάλλονται από το ιδιωτικό γειτονικό δίκαιο και αποτελούν, κυρίως ειπείν, προσδιοριστικούς του περιεχομένου της κυριότητας όρους.

Από τις διατάξεις των άρθρων 1004 και 1005 ΑΚ προκύπτει ότι, αν, στο ακίνητο υφίστανται βλαβερές και παράνομες επενέργειες από την ύπαρξη εγκαταστάσεων στο γειτονικό ακίνητο, ο ιδιοκτήτης αυτού δικαιούται, να απαγορεύσει την κατασκευή, ή διατήρηση αυτών στο γειτονικό ακίνητο, προληπτικά μεν κατά την ΑΚ 1004, αν, απ' την ύπαρξη, ή χρήση τους, προβλέπονται με βεβαιότητα οι παράνομες επενέργειες στο ακίνητο του, κατασταλτικά δε κατά την ΑΚ 1005, αν, επήλθαν αυτές και οι εγκαταστάσεις έχουν γίνει με άδεια της αρμόδιας αρχής.

Γειτονικό ακίνητο θεωρείται όχι μόνο το όμορο, αλλά όλα τα ακίνητα από τα οποία μπορεί να επέλθει επενέργεια στο ακίνητο του κυρίου (ΕιρΑθ  2625/1993).

Εγκατάσταση θεωρείται κάθε χειροποίητο έργο, ή κατασκεύασμα με κάποιο διαρκή χαρακτήρα και ανεξάρτητα, αν, λειτουργεί με ανθρώπινη δράση, ή όχι (ΕιρΑθ 2625/1993).

Οι απειλούμενες επενέργειες πρέπει να είναι παράνομες, δηλαδή αυτές που δεν είναι υποχρεωμένος να ανέχεται ο γείτονας, γιατί βλάπτουν ουσιωδώς τη χρήση του ακινήτου του και δεν είναι συνήθεις για την περιοχή του βλάπτοντος ακινήτου.

Αν η ενόχληση του κυρίου οφείλεται σε πράξη του γείτονα, που περιορίζεται μέσα στα όρια του κτήματος του και μόνο αντανακλαστικά βλάπτει το γειτονικό κτήμα, ο πρώτος είναι υποχρεωμένος να ανέχεται τις αντανακλαστικές αυτές οχλήσεις, εφ όσον στην περίπτωση αυτή δεν υπάρχει καμία προσβολή της κυριότητας του, αφού λείπει η απαιτούμενη, κατ' άρθρο 1000 ΑΚ, επενέργεια άλλου.

Οι παράνομες επενέργειες πρέπει να προβλέπονται με βεβαιότητα από  την ύπαρξη, ή χρήση, της εγκατάστασης στο ακίνητο στην περίπτωση της ΑΚ 1004 και θα πρέπει να επήλθαν σε αυτήν στην περίπτωση της ΑΚ 1005 (ΕιρΠαρ 18/1991).

Από τις διατάξεις των άρθρων 1000, 1001 ΑΚ προκύπτει ότι στην έννοια της κυριότητας πάνω σε ακίνητο περιλαμβάνεται κάθε εξουσία μη ειδικώς, από τον νόμο, ή από δικαίωμα τρίτου, αποκλειομένη (ΑΠ 1855/1984). Η εξουσία όμως του κυρίου περιορίζεται με τους νομίμους περιορισμούς, που επιβάλλονται από το ιδιωτικό γειτονικό δίκαιο και αποτελούν, κυρίως ειπείν, προσδιοριστικούς του περιεχομένου της κυριότητας όρους.

Από την διάταξη του άρθρου 1007 ΑΚ συνάγεται ότι, δεν επιτρέπεται να σκάπτεται το ακίνητο σε τέτοιο βάθος, ώστε το έδαφος του γειτονικού ακινήτου, να στερηθεί του απαιτουμένου ερείσματος, εκτός αν έχει ληφθεί πρόνοια, να στερεωθεί αρκετά το έδαφος με άλλο τρόπο.

Αν από την εκσκαφή του ακινήτου βλάπτεται το έδαφος, ή το οικοδόμημα, του γειτονικού ακινήτου, παρέχεται το δικαίωμα στον κύριο του βλαπτομένου ακινήτου, να ασκήσει την αρνητική αγωγή κατά του ενεργήσαντος, ή ανεχομένου, την εκσκαφή, ο οποίος δεν πρέπει κατ ανάγκη να είναι και ο ιδιοκτήτης.

Με την αγωγή αυτή ζητείται η απαγόρευση της επιβλαβούς εκσκαφής και η άρση της γενομένης, καθώς και αποζημίωση κατά τις περί αδικοπραξιών διατάξεις των άρθρων 914, 297, 298 ΑΚ για τη ζημία του ενάγοντος από υπαιτιότητα του εναγομένου και δεν ασκεί επιρροή ότι αυτός ενήργησε μετά από άδεια της αρμοδίας δημοσίας αρχής (ΑΠ 959/2005).

Από τις διατάξεις των άρθρων 1000, 1001 ΑΚ προκύπτει ότι στην έννοια της κυριότητας πάνω σε ακίνητο περιλαμβάνεται κάθε εξουσία μη ειδικώς, από τον νόμο, ή από δικαίωμα τρίτου, αποκλειομένη (ΑΠ 1855/1984). Η εξουσία όμως του κυρίου περιορίζεται με τους νομίμους περιορισμούς, που επιβάλλονται από το ιδιωτικό γειτονικό δίκαιο και αποτελούν, κυρίως ειπείν, προσδιοριστικούς του περιεχομένου της κυριότητας όρους.

Από την διάταξη του άρθρου 1018 ΑΚ συνάγεται ότι, όταν για την επισκευή, ή ανακαίνιση, κτιρίου απαιτείται η είσοδος και κυκλοφορία στο γειτονικό ακίνητο του εργαζόμενου προσωπικού, ή η παροδική τοποθέτηση σ' αυτό εγκαταστάσεων, ή οικοδομικού υλικού, υποχρεούται ο κύριος του ακινήτου τούτου, να ανεχθεί τις ενοχλήσεις που γίνονται, εφ  όσον η χρήση τούτου δεν εμποδίζεται σοβαρά, έναντι αποζημίωσης, ή παροχής ασφάλειας για την τυχόν ζημία.

Η παραπάνω διάταξη εφαρμόζεται και στην περίπτωση ανεγειρόμενης νέας οικοδομής, όταν δεν είναι δυνατή η εκτέλεση των αναγκαίων εργασιών με άλλο τρόπο στα εξωτερικά τοιχώματα αυτής, που βρίσκονται στο κοινό όριο των ομόρων ιδιοκτησιών (ΠρΠρΠατρ 1068/1966).

Η  παραπάνω αξίωση μπορεί να ασκηθεί, είτε με αγωγή που εκδικάζεται κατά την τακτική διαδικασία, είτε, αν συντρέχει επείγουσα περίπτωση, ή επίκειται κίνδυνος από τις επερχόμενες δυσμενείς καιρικές συνθήκες, με αίτηση λήψης ασφαλιστικών μέτρων (ΠΠρΠατρ 1168/1966).

Καταγγελία και υπαναχώρηση οικοπεδούχου, κατάπτωση ποινικής ρήτρας.

Κατά το άρθρο 700 ΑΚ, ο κύριος του έργου (οικοπεδούχος) έχει δικαίωμα έως την αποπεράτωση του έργου να καταγγείλει οποτεδήποτε την σύμβαση. Στην περίπτωση αυτή οφείλει να καταβάλλει στον εργολάβο την συμφωνημένη αμοιβή.

Κατά το άρθρο 686 εδ. α και β ΑΚ, αν ο εργολάβος δεν αρχίσει εγκαίρως την εκτέλεση του έργου, ή, αν, χωρίς υπαιτιότητα του κυρίου του έργου (οικοπεδούχου), επιβραδύνει την εκτέλεση στο σύνολό της, ή εν μέρει, με τρόπο που αντιβαίνει στην σύμβαση και καθιστά αδύνατη την έγκαιρη περάτωση του έργου, ο κύριος του έργου μπορεί να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση, ανεξάρτητα από πταίσμα του εργολάβου, χωρίς να περιμένει τον χρόνο παράδοσης του έργου.

Η δήλωση βούλησης του κυρίου του έργου περί υπαναχώρησης κατά το εδ. α του άρθρου 686 ΑΚ, ή καταγγελίας κατά το άρθρο 700 ΑΚ, μπορεί να είναι είτε ρητή, είτε σιωπηρή.

Σε περίπτωση υπαναχώρησης, η σύμβαση καταργείται αναδρομικώς και επέρχεται απόσβεση των εκατέρωθεν υποχρεώσεων. Οι παροχές των μερών αποδίδονται κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού.

Όταν υπάρχει υπερημερία του εργολάβου, η οποία επέρχεται κατ άρθρο 341 παρ. 1 ΑΚ και με την παρέλευση της δήλης ημέρας που συμφωνήθηκε, ο κύριος του έργου έχει τα δικαιώματα που προβλέπονται από το άρθρο 383 ΑΚ.

Όπως προκύπτει από την διάταξη του άρθρου 686 εδ. α ΑΚ, για την άσκηση του δικαιώματος του κυρίου του έργου για υπαναχώρηση από τη σύμβαση έργου δεν απαιτείται η συνδρομή των προϋποθέσεων της υπερημερίας του εργολάβου, ούτε η ύπαρξη υπαιτιότητας του εργολάβου στην καθυστέρηση, που μπορεί να οφείλεται και σε αντικειμενικές δυσχέρειες, ούτε η τήρηση των διατάξεων των άρθρων 383 επ. ΑΚ, γιατί πρόκειται για υπαναχώρηση που παρέχεται ευθέως από το νόμο και σε αυτήν έχουν μόνο ανάλογη εφαρμογή οι διατάξεις των άρθρων 389 έως 396 ΑΚ. Αυτή έχει ως αποτέλεσμα την κατάργηση αναδρομικά όλης της σύμβασης και την απόδοση στον εργολάβο της αξίας της εργασίας και των υλικών που ενσωματώθηκαν στο έργο, όχι ως αμοιβή, αλλά ως ωφέλεια κατά τη διάταξη του άρθρου 904 ΑΚ(ΑΠ 1035/2010).

Στην περίπτωση που εκτελέστηκε ένα μόνο μέρος του έργου, ο κύριος του έργου έχει το δικαίωμα, εφ όσον έχει έννομο συμφέρον, να υπαναχωρήσει μόνο σε σχέση με το τμήμα του έργου που δεν έχει εκτελεσθεί κατά τον χρόνο της υπαναχώρησης, οφείλοντας στην περίπτωση αυτή μόνο αντίστοιχη αμοιβή για τις εργασίες που μέχρι τον χρόνο εκείνο εκτελέστηκαν.

Η υπαναχώρηση αυτή ενεργεί στην πραγματικότητα ως καταγγελία της σύμβασης, αφού ισχύει για το μέλλον και δεν θίγει την σύμβαση σε σχέση με το μέρος του έργου που εκτελέσθηκε μέχρι την άσκησή της.

Στην περίπτωση αυτή ο κύριος του έργου διατηρεί ακέραιο το δικαίωμα καταβολής της συνομολογηθείσας ποινικής ρήτρας μέχρι τον χρόνο της λειτουργούσας στην πραγματικότητα ως καταγγελίας υπαναχώρησης (ΑΠ 1035/2010).

Ανέγερση πολυκατοικίας με αντιπαροχή.

Με τη διάταξη του άρθρου 681 ΑΚ καθορίζονται τα ουσιώδη στοιχεία της σύμβασης μίσθωσης έργου, τα οποία είναι η συμφωνία των συμβαλλομένων, το έργο και η αμοιβή, η οποία επί ανέγερσης πολυκατοικίας «επί αντιπαροχή», συνίσταται  σε ποσοστά εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο του εργοδότη.

Η αμοιβή καταβάλλεται σύμφωνα με το άρθρο 694 του ίδιου κώδικα, κατά την παράδοση του έργου, εκτός αν η παράδοση συμφωνήθηκε κατά τμήματα, οπότε καταβάλλεται με την παράδοση κάθε τμήματος.

Ως παράδοση νοείται η πλήρης εκπλήρωση της κύριας υποχρέωσης του εργολάβου με την προσπόριση του έργου στον κύριο αυτού (οικοπεδούχο) δηλαδή η περιέλευση του έργου στη σφαίρα εξουσίασης του τελευταίου, το οποίο όμως πρέπει να είναι το προσήκον, δηλαδή να μην είναι εντελώς διαφορετικό από εκείνο που συμφωνήθηκε, γιατί αλλιώς δεν θεωρείται ότι ο εργολάβος εκπλήρωσε πρώτος την βαρύνουσα αυτόν υποχρέωση.

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 688, 689, 690 και 694 AΚ προκύπτει ότι ένα έργο θεωρείται περατωμένο, ή εκτελεσμένο, έστω και αν έχει ελλείψεις συμφωνημένων ιδιοτήτων, ή πραγματικά ελαττώματα, ακόμη και ουσιώδη που το καθιστούν άχρηστο.

Στην περίπτωση αυτή ο κύριος του έργου (οικοπεδούχος) έχει, υπό προϋποθέσεις, ορισμένα δικαιώματα, όπως εκείνο της αναστροφής της σύμβασης, ή της μείωσης της αμοιβής, ή εκείνο της αποζημίωσης.

Δεν έχει όμως τις ενστάσεις της μη εκπλήρωσης, ή της μη προσήκουσας εκπλήρωσης, της σύμβασης του άρθρου 374 ΑΚ, ούτε τα δικαιώματα από τα άρθρα 380 επ. και 383 επ. σε συνδυασμό με τα άρθρα 337, 343 παρ. 2, 384, 386 και 387 AΚ για τις περιπτώσεις της αδυναμίας, ή της υπερημερίας του εργολάβου σχετικά με τη μη προσήκουσα εκπλήρωση της παροχής.

Δεν έχει επίσης, ούτε το δικαίωμα υπαναχώρησης από τη σύμβαση, εκτός αν, α) εξ αιτίας της έλλειψης ιδιοτήτων, ή των ελαττωμάτων, το έργο που παραδόθηκε, ή προσφέρθηκε, είναι εντελώς διαφορετικό από εκείνο που συμφωνήθηκε ως εκτελεστέο, αφού τότε δεν υπάρχει εκπλήρωση της παροχής και ο εργολάβος δεν δικαιούται να αξιώσει την αμοιβή του, ή β) έχει συμφωνηθεί μεταξύ του κυρίου του έργου και του εργολάβου αντίθετη ρύθμιση.

Με βάσει τα ανωτέρω, αν το έργο που εκτελέστηκε και παραδόθηκε έστω και με ελαττώματα δεν είναι εντελώς διαφορετικό από εκείνο που συμφωνήθηκε ως εκτελεστέο, ο κύριος του έργου (οικοπεδούχος) αδικαιολόγητα αρνείται να συμπράξει στην συμβολαιογραφική μεταβίβαση στον εργολάβο των ποσοστών συγκυριότητας του ακινήτου, που είχαν συμφωνηθεί ως μέρος της αμοιβής του, ισχυριζόμενος ότι, τα διαμερίσματα που έλαβε ως αντιπαροχή είχαν ελλείψεις συμφωνημένων ιδιοτήτων και πραγματικά ελαττώματα, του είχε τάξει προθεσμία για την αποκατάστασή τους και μετά την άπρακτη παρέλευσή της τον  κήρυξε έκπτωτο, γιατί η υπαναχώρηση είναι αλυσιτελής και δεν επέφερε τις προβλεπόμενες έννομες συνέπειες, αφού το έργο που εκτελέστηκε και παραδόθηκε έστω και με ελαττώματα δεν είναι εντελώς διαφορετικό από εκείνο που συμφωνήθηκε ως εκτελεστέο (ΑΠ 1434/2007).

Ανέγερση οικοδομής σε γειτονικό ακίνητο κατά ένα μέρος.

Από τις διατάξεις των άρθρων 1000, 1001 ΑΚ προκύπτει ότι στην έννοια της κυριότητας πάνω σε ακίνητο περιλαμβάνεται κάθε εξουσία μη ειδικώς, από τον νόμο, ή από δικαίωμα τρίτου, αποκλειομένη (ΑΠ 1855/1984). Η εξουσία όμως του κυρίου περιορίζεται με τους νομίμους περιορισμούς, που επιβάλλονται από το ιδιωτικό γειτονικό δίκαιο και αποτελούν, κυρίως ειπείν, προσδιοριστικούς του περιεχομένου της κυριότητας όρους.

Από την διάταξη του άρθρου 1010 ΑΚ συνάγεται ότι, αν, ο κύριος ακινήτου ανεγείροντας επ' αυτού οικοδομή, την επεκτείνει καλόπιστα στο γειτονικό γήπεδο, ο δε κύριος τούτου, πριν, ή, κατά μέγα μέρος, ανεγερθεί η οικοδομή, δεν διαμαρτυρήθηκε καθόλου, το δικαστήριο δύναται κατά εύλογη κρίση, να επιδικάσει την κυριότητα του καταληφθέντος γηπέδου στον κύριο του οικοδομηθέντος ακινήτου, με την καταβολή της κατά τον χρόνο κατάληψης αξίας αυτού,  ως και κάθε άλλης ζημίας και ιδίως από την τυχόν μείωση της αξίας του υπολειφθέντος ακινήτου.

Η εν μέρει οικοδόμηση στο γειτονικό ακίνητο αποτελεί καθολική προσβολή της νομής, αφού συνέπεια αυτής ο νομέας στερείται πλήρως τη φυσική εξουσία, έστω και σε μέρος, του ακινήτου (ΑΠ 314/1966, ΕφΑιγ 131/1976).

Στην περίπτωση, που το οικοδομηθέν καταληφθέν τμήμα του γειτονικού ακινήτου είναι πράγμα κοινόχρηστο, πχ. δημοτική οδός, δεν δύναται τούτο να επιδικασθεί κατά κυριότητα στον κύριο του οικοδομηθέντος, γιατί διαφορετικά θα ανερείτο η κοινή χρήση (ΑΠ 684/73, ΠολΠρΙωαν 306/1981).