Η κυριότητα ακινήτου αποκτάται με παράγωγο τρόπο, όπου απαιτείται σύμβαση μεταβίβασης, που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγράφεται νόμιμα και με πρωτότυπο τρόπο, δηλαδή με χρησικτησία, τακτική ή έκτακτη.

Τακτική χρησικτησία.

Για να αποκτήσει κάποιος κυριότητα σε ακίνητο με τακτική χρησικτησία, απαιτούνται φυσική εξουσίαση του πράγματος με διάνοια κυρίου (δηλαδή νομή) καλή πίστη, που πρέπει να υπάρχει κατά το χρόνο που αποκτάται η νομή, νόμιμος τίτλος, που πρέπει να υποβληθεί σε μεταγραφή και παρέλευση δεκαετίας.

Ο νομέας βρίσκεται σε καλή πίστη, όταν χωρίς βαριά αμέλεια έχει την πεποίθηση ότι απέκτησε την κυριότητα. Τέτοια πεποίθηση δεν συντρέχει σε εκείνον, που γνωρίζει ή εκ βαρείας αμελείας αγνοεί, την ύπαρξη κυριότητας άλλου επί του πράγματος. Η παραμέληση ελέγχου της κυριότητας άλλου δεν δικαιολογεί καλή πίστη.

Έκτακτη χρησικτησία.

Εκείνος που έχει στη νομή του ακίνητο για μία εικοσαετία γίνεται κύριος αυτού, ανεξάρτητα από καλή πίστη και νόμιμο τίτλο.

Η άσκηση νομής επί ακινήτου που οδηγεί στην κτήση της κυριότητάς του, με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία, αποτελούν οι υλικές και εμφανείς πάνω σ' αυτό πράξεις του νομέα,  καθώς και των δικαιοπαρόχων του, που προσιδιάζουν στη φύση και στον προορισμό του ακινήτου και είναι δηλωτικές της εξουσίασής του με διάνοια κυρίου, δηλαδή με τη θέληση να είναι δικό του.

Η νομή ακινήτου με το θάνατο του κληρονομουμένου μεταβιβάζεται στον κληρονόμο και χωρίς να αποκτήσει ο τελευταίος τη φυσική εξουσία πάνω του και χωρίς ακόμη την αποδοχή της κληρονομίας και μεταγραφή της σχετικής δήλωσης, υπό την προϋπόθεση ότι ο κληρονομούμενος είχε τη νομή του ακινήτου κατά το χρόνο του θανάτου του.

Από τις διατάξεις των άρθρων 1041, 1042 και 1044 ΑΚ προκύπτει ότι για την κτήση κυριότητας ακινήτου με τακτική χρησικτησία απαιτούνται φυσική εξουσίαση αυτού με διάνοια κυρίου, δηλαδή νομή, καλή πίστη, που πρέπει να υπάρχει κατά την κτήση της νομής, νόμιμος τίτλος και παρέλευση δεκαετίας στη νομή του πράγματος.

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 974 ΑΚ,  όποιος απέκτησε φυσική εξουσία πάνω στο ακίνητο είναι νομέας του, αν ασκεί την εξουσία με διάνοια κυρίου.

Η φυσική εξουσία είναι η άσκηση πράξεων που προσιδιάζουν στη φύση και στον προορισμό του πράγματος, ώστε, κατά την αντίληψη των συναλλαγών, να θεωρείται ότι αυτό βρίσκεται κατά τρόπο σταθερό στη διάθεση του νομέα. Υπάρχει, επίσης, όταν ο νομέας δεν βρίσκεται σε διαρκή σωματική επαφή με το πράγμα, αλλά έχει την εποπτεία του τελευταίου και τη δυνατότητα άσκησης φυσικής εξουσίας πάνω σε αυτό κάθε στιγμή.

Η διάνοια κυρίου εκδηλώνεται με τη μεταχείριση του πράγματος με τον ίδιο τρόπο με τον οποίο θα μπορούσε να το μεταχειριστεί ο ιδιοκτήτης, χωρίς να απαιτείται απαραίτητα και να κατευθύνεται η πρόθεση του νομέα σε έννομη κτήση της κυριότητας, ούτε και να έχει αυτός την πεποίθηση ότι έχει κυριότητα. Αν λείπει όμως το πνευματικό στοιχείο υπάρχει μόνο κατοχή ως απλή φυσική εξουσία επί του πράγματος που συνήθως ασκείται στο όνομα άλλου με βάση κάποια νόμιμη, ή υποτιθέμενη, ενοχική σχέση (μίσθωση, χρησιδάνειο, μεσεγγύηση, εκούσια ή νόμιμη αντιπροσώπευση, παρακαταθήκη κλπ.) (ΑΠ 275/2010).

Ο νομέας βρίσκεται σε καλή πίστη όταν χωρίς βαριά αμέλεια έχει την πεποίθηση ότι απέκτησε την κυριότητα, η οποία πεποίθηση αποκλείεται να συντρέχει σ` εκείνον που γνωρίζει, ή εκ βαρείας αμελείας αγνοεί, την ύπαρξη κυριότητας άλλου επί του πράγματος, μη εκπροσωπουμένου υπό του μεταβιβάζοντος, ουδέ συναινούντος στη μεταβίβαση (ΑΠ 1366/2005).

Νόμιμος τίτλος είναι κάθε γεγονός παραγωγικό κατά νόμο κυριότητας, όπως είναι και το μεταβιβαστικό της κυριότητας για νόμιμη αιτία συμβολαιογραφικό έγγραφο, που έχει μεταγραφεί νόμιμα και έχει εξωτερικώς όλους τους όρους του εγκύρου τίτλου. Τα ελαττώματα, που βρίσκονται εκτός αυτού, όπως είναι η έλλειψη κυριότητας στο πρόσωπο του μεταβιβάζοντος, καλύπτονται από τη χρησικτησία, αν συντρέχουν και οι λοιποί όροι αυτής, μεταξύ των οποίων και η καλή πίστη (ΑΠ 1696/2009).

Από τις διατάξεις των άρθρων 974, 976, 1045 και 1051 ΑΚ προκύπτει ότι, για την κτήση της κυριότητας ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία, απαιτείται άσκηση της φυσικής εξουσίας πάνω στο ακίνητο με διάνοια κυρίου, δηλαδή νομή, επί μία συνεχή εικοσαετία.

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 974 ΑΚ,  όποιος απέκτησε φυσική εξουσία πάνω στο ακίνητο είναι νομέας του, αν ασκεί την εξουσία με διάνοια κυρίου.

Η φυσική εξουσία είναι η άσκηση πράξεων που προσιδιάζουν στη φύση και στον προορισμό του πράγματος, ώστε, κατά την αντίληψη των συναλλαγών, να θεωρείται ότι αυτό βρίσκεται κατά τρόπο σταθερό στη διάθεση του νομέα. Υπάρχει, επίσης, όταν ο νομέας δεν βρίσκεται σε διαρκή σωματική επαφή με το πράγμα, αλλά έχει την εποπτεία του τελευταίου και τη δυνατότητα άσκησης φυσικής εξουσίας πάνω σε αυτό κάθε στιγμή.

Η διάνοια κυρίου εκδηλώνεται με τη μεταχείριση του πράγματος με τον ίδιο τρόπο με τον οποίο θα μπορούσε να το μεταχειριστεί ο ιδιοκτήτης, χωρίς να απαιτείται απαραίτητα και να κατευθύνεται η πρόθεση του νομέα σε έννομη κτήση της κυριότητας, ούτε και να έχει αυτός την πεποίθηση ότι έχει κυριότητα. Αν λείπει όμως το πνευματικό στοιχείο υπάρχει μόνο κατοχή ως απλή φυσική εξουσία επί του πράγματος που συνήθως ασκείται στο όνομα άλλου με βάση κάποια νόμιμη, ή υποτιθέμενη, ενοχική σχέση (μίσθωση, χρησιδάνειο, μεσεγγύηση, εκούσια ή νόμιμη αντιπροσώπευση, παρακαταθήκη κλπ.) (ΑΠ 275/2010).

Κατά το άρθρο 1051 ΑΚ εκείνος που απέκτησε την νομή του πράγματος με καθολική ή ειδική διαδοχή μπορεί να συνυπολογίσει το δικό του χρόνο χρησικτησίας στο χρόνο χρησικτησίας του δικαιοπαρόχου του (ΑΠ 959/2010).

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1051, 249, 271, 974, 976, 983 και 1045 ΑΚ στην έκτακτη χρησικτησία δεν απαιτείται για το συνυπολογισμό της νομής των προκτητόρων του χρησιδεσπόζοντος στη δική του νομή προς συμπλήρωση του προβλεπόμενου γι` αυτήν στο νόμο χρόνου χρησικτησίας (εικοσαετία), ειδική διαδοχή στο δικαίωμα της κυριότητας επί του πράγματος, αλλά αρκεί απλώς ειδική διαδοχή στη νομή του πράγματος, η οποία χωρεί με παράδοση με οικεία βούληση του νομέα (976 ΑΚ) και έχει την έννοια ότι στον αποκτώντα μεταβιβάζεται η ίδια νομή που έχει ο μεταβιβάζων (ΑΠ 103/2011).

Η νομή ακινήτου με το θάνατο του κληρονομουμένου μεταβιβάζεται στον κληρονόμο και χωρίς να αποκτήσει ο τελευταίος τη φυσική εξουσία επ' αυτού και χωρίς ακόμη την αποδοχή της κληρονομίας και μεταγραφή της σχετικής δήλωσης (άρθρα 983 και 1710 ΑΚ), υπό την προϋπόθεση ότι ο κληρονομούμενος είχε τη νομή του ακινήτου κατά το χρόνο του θανάτου του (ΑΠ 297/1979, ΑΠ 2004/2009), καθ όσον η αποδοχή της κληρονομίας και η μεταγραφή αυτής αποτελούν κατά το νόμο αναγκαία προϋπόθεση μόνο για την κτήση της κυριότητος των κληρονομιαίων, όχι δε και για την κτήση της νομής αυτών, που επέρχεται αυτοδικαίως από το θάνατο του κληρονομουμένου, μόλις γίνει η επαγωγή της κληρονομίας (ΑΠ 215/2010).

Από τις διατάξεις των άρθρων 1000, 1001 ΑΚ προκύπτει ότι στην έννοια της κυριότητας πάνω σε ακίνητο περιλαμβάνεται κάθε εξουσία μη ειδικώς, από τον νόμο, ή από δικαίωμα τρίτου, αποκλειομένη (ΑΠ 1855/1984). Η εξουσία όμως του κυρίου περιορίζεται με τους νομίμους περιορισμούς, που επιβάλλονται από το ιδιωτικό γειτονικό δίκαιο και αποτελούν, κυρίως ειπείν, προσδιοριστικούς του περιεχομένου της κυριότητας όρους.

Από την διάταξη του άρθρου 1008 ΑΚ συνάγεται ότι, δεν απαγορεύεται στον κύριο του γειτονικού ακινήτου, μέσα στα όρια του ακινήτου του, η φύτευση δένδρων, έστω και αν από την ανάπτυξή τους επέρχεται σκίαση του γειτονικού ακινήτου, ή εισχωρούν οι ρίζες και παραφυάδες, ή εκτείνονται οι κλάδοι πέραν των κοινών ορίων στο γειτονικό ακίνητο, γιατί η κατά φύση επέκτασή τους δεν συνιστά προσβολή της κυριότητας.

Αν όμως από την εισχώρηση αυτή των ριζών, ή την έκταση των κλάδων στο γειτονικό ακίνητο εμποδίζεται η χρήση του γειτονικού ακινήτου από τον κύριο αυτού, πχ, λόγω πτώσης πευκοβελόνων στα κεραμίδια παρακείμενης οικίας, που αποφράσσουν τα αυλάκια της σκεπής και τις υδρορροές και υπάρχει κίνδυνος πλημμύρας, ή πυρκαγιάς, ο κύριος αυτού δικαιούται να κόψει και να κρατήσει για τον εαυτόν του τις ρίζες και τα κλαδιά.

Επίσης δικαιούται να ασκήσει την αρνητική αγωγή του άρθρου 1108 ΑΚ και να ζητήσει την άρση της διατάραξης με την κοπή των ριζών και των κλάδων (ΕφΠατρ 530/2006, ΕιρΧαλανδρίου 792/2006).

Από τις διατάξεις των άρθρων 1000, 1001 ΑΚ προκύπτει ότι στην έννοια της κυριότητας πάνω σε ακίνητο περιλαμβάνεται κάθε εξουσία μη ειδικώς, από τον νόμο, ή από δικαίωμα τρίτου, αποκλειομένη (ΑΠ 1855/1984). Η εξουσία όμως του κυρίου περιορίζεται με τους νομίμους περιορισμούς, που επιβάλλονται από το ιδιωτικό γειτονικό δίκαιο και αποτελούν, κυρίως ειπείν, προσδιοριστικούς του περιεχομένου της κυριότητας όρους.

Από την διάταξη του άρθρου 1009 ΑΚ συνάγεται ότι οι καρποί που πέφτουν στο γειτονικό ακίνητο από κάποιο δέντρο θεωρούνται καρποί του ακινήτου στο οποίο έπεσαν, εκτός αν το ακίνητο αυτό είναι κοινόχρηστο.

Από τη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 του νδ. 1024/1971 «περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου», προκύπτει, ότι, προϋπόθεση για τη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας, είναι η ύπαρξη δύο, ή περισσότερων, αυτοτελών οικοδομημάτων, είτε ανεγερθέντων, ή μελλόντων να ανεγερθούν, σε ενιαίο οικόπεδο, που ανήκει σε έναν, ή περισσότερους, κυρίους.

Αν συσταθεί τέτοια χωριστή ιδιοκτησία επί δύο, ή περισσότερων, αυτοτελών οικοδομημάτων σε ενιαίο οικόπεδο έχουμε απλή κάθετη συνιδιοκτησία (ΑΠ 320/2011).

Αν συσταθεί και σε ορόφους, ή διαμερίσματα ορόφων, του αυτοτελούς αυτού οικοδομήματος, τότε συνυπάρχει κάθετη συνιδιοκτησία και οριζόντια ιδιοκτησία και έχουμε σύνθετη κάθετη συνιδιοκτησία (ΑΠ 116/2011).

Η κάθετη συνιδιοκτησία (απλή ή σύνθετη) διέπεται από τις διατάξεις των άρθρων 1 επ. ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ.

Με την κάθετη συνιδιοκτησία ιδρύεται χωριστή κυριότητα στο αυτοτελές οικοδόμημα, ή σε όροφο, ή διαμέρισμα αυτού, παρεπομένως όμως αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ' ανάλογη μερίδα στα κοινά μέρη του όλου ενιαίου οικοπέδου, που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους συνιδιοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και το έδαφος του ενιαίου οικοπέδου συνιδιοκτησία (ΑΠ 116/2011).

Ολοι οι ιδιοκτήτες και συνιδιοκτήτες αυτοτελών οικοδομημάτων, που υπάγονται στις διατάξεις της κάθετης ιδιοκτησίας, μπορούν, με την αρχική συστατική πράξη (κανονισμός) ή με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, που καταρτίζονται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο μεταγράφεται, να κανονίσουν τα δικαιώματα και υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας, τόσο στα κοινά μέρη, που θα καθορίσουν, όσο και στις διαιρεμένες ιδιοκτησίες (ΑΠ 320/2011).

Οι συνιδιοκτήτες μπορούν να ρυθμίσουν κατά διάφορο τρόπο το δικαίωμα χρήσης καθ ενός επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών και ειδικότερα, να συμφωνήσουν ότι κάποιοι από τους ιδιοκτήτες των αυτοτελών καθέτων ιδιοκτησιών θα έχουν δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε διακριτό τμήμα του όλου κοινού οικοπέδου και ότι οι λοιποί θα έχουν δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης στο υπόλοιπο τμήμα του οικοπέδου (ΑΠ 116/2011).

Η ρύθμιση αυτή στην πράξη της οροφοκτησίας, που έχει, κατ' άρθρο 13 παρ. 3 ν. 3741/29 και 2 πδ. 1024/71, χαρακτήρα δουλείας, δεσμεύει τους με μεταγενέστερη σύμβαση προσχωρούντες στην ιδρυτική της οροφοκτησίας πράξη.

 

Αν, όμως, δεν ορίζεται τίποτε, είτε στην πράξη της οροφοκτησίας, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός, που προβλέπεται από τις πιο πάνω αναφερόμενες διατάξεις, πράγμα που συμβαίνει και στην περίπτωση κατά την οποία η συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, σε σχέση με τον καθορισμό, κατ' έκταση και περιεχόμενο, των κοινοχρήστων χώρων, έρχεται σε ευθεία αντίθεση με αναγκαστικού δικαίου πολεοδομικές διατάξεις, που απαγγέλλουν ρητώς ή εμμέσως ακυρότητα για την παράβαση (ΟλΑΠ 7/1992, ΑΠ 116/2011).

 

Σε κάθε περίπτωση ο ιδιοκτήτης κάθετης ιδιοκτησίας δεν μπορεί να υπερβεί το συντελεστή δόμησης, που αναλογεί στην ιδιοκτησία του, σύμφωνα με τις πολεοδομικές διατάξεις, που ισχύουν κατά το χρόνο της ανοικοδόμησης (ΑΠ 320/2011).

Αν με τον κανονισμό απαγορεύεται η ενέργεια από τους συνιδιοκτήτες μεταβολής στα κοινά μέρη, η απαγόρευση αυτή δεσμεύει όλους τους συνιδιοκτήτες, ακόμη και αν από την απαγορευμένη ενέργεια δεν παραβλάπτεται η χρήση των άλλων συνιδιοκτητών, ή των οικοδομημάτων, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός τους (ΑΠ 1184/1986).

Επί κάθετης συνιδιοκτησίας, κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται στην απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων, καθώς και στη χρήση σύμφωνα με τον κανονισμό, σε περίπτωση δε που προσβάλλεται στη χρήση αυτή δικαιούται να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψη αυτής στο μέλλον (ΑΠ 91/2010, 40/2007).

Επιτρέπεται η τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα στην ταράτσα της πολυκατοικίας, ακόμη και αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας ορίζει ότι η ακάλυπτη επιφάνεια του ταράτσας είναι κοινόχρηστη για όλους τους συνιδιοκτήτες, χωρίς να αναφέρει τίποτα σχετικά με την τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων.

Τούτο συμβαίνει κυρίως στους παλαιούς κανονισμούς, προφανώς, γιατί δεν ήταν ευρέως γνωστοί στο παρελθόν οι ηλιακοί θερμοσίφωνες. Έκτοτε, όμως, οι συνθήκες έχουν αλλάξει και η τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων σε όλα τα αστικά κέντρα έχει επεκταθεί σε μεγάλο βαθμό, με σκοπό την εξοικονόμηση ηλεκτρικής ενέργειας και μάλιστα σε μια χώρα, όπως η Ελλάδα, με πολλές ώρες ηλιοφάνειας ετησίως, ακόμη και κατά τους χειμερινούς μήνες, ούτως ώστε να μη δαπανώνται πολύτιμοι εθνικοί πόροι και ταυτόχρονα να μην επιβαρύνεται το περιβάλλον με την έκλυση καυσαερίων για την παραγωγή ηλεκτρικής ενέργειας. Είναι δε γνωστό ότι, λόγω των πλεονεκτημάτων αυτών, ακόμη και φορολογικά κίνητρα θέσπισε η Ελληνική πολιτεία, προκειμένου να προωθήσει την εγκατάσταση ηλιακών θερμοσιφώνων. Στους προσφάτως συνταγέντες κανονισμούς πολυκατοικιών γίνεται πρόβλεψη για την ύπαρξη ηλιακών θερμοσιφώνων και λαμβάνονται μέτρα ώστε κατά την τοποθέτησή των να μην βλάπτονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών.

Έτσι, σε κανονισμούς πολυκατοικιών που δεν προβλέπεται η τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων, μπορεί ο συνιδιοκτήτης να τοποθετήσει ηλιακό θερμοσίφωνα, αρκεί η τοποθέτηση και η στερέωσή του στο δάπεδο της ταράτσας να γίνει με όλους τους κανόνες της τεχνικής και κατά τρόπο που να μη δημιουργούνται προβλήματα στατικής επάρκειας, ή αισθητικής, ή βλάπτονται στην χρήση οι λοιποί συνιδιοκτήτες, ή δημιουργούνται άλλα προβλήματα.

Δεν γεννάται πρόβλημα στην τοποθέτηση ενός ηλιακού θερμοσίφωνα, που όταν είναι πλήρης νερού έχει βάρος περίπου 280 κιλά, πολύ  μικρότερο, δηλαδή, από την επιτρεπόμενη φόρτιση μιας συνήθους πλάκας ταράτσας παλαιάς κατασκευής πολυκατοικίας, που είναι συνήθως 200 κιλά ανά τ.μ. και καταλαμβάνει σε οριζόντια προβολή επιφάνεια περίπου 3,5 τ.μ., εν όψει ότι τα υπολειπόμενα τετραγωνικά μέτρα της ταράτσας αρκούν για την ικανοποίηση της χρήσης από τους  λοιπούς συνιδιοκτήτες ( ΑΠ 974/2010).  

Τυχόν άρνηση συνιδιοκτήτη για την τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα έρχεται σε αντίθεση προς την καλή πίστη και τα χρηστά ήθη, όπως αυτά είναι διαμορφωμένα στην εποχή μας, έτσι ώστε να καθιστούν καταχρηστική την άρνησή του ως αντικείμενη στον κοινωνικό και οικονομικό σκοπό του δικαιώματος της διάταξης του άρθρου 281 ΑΚ.

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 925 ΑΚ, ο κύριος, ή νομέας, κτίσματος, ή άλλου έργου, που συνέχεται με το έδαφος ευθύνεται για τη ζημία που προξενήθηκε σε τρίτον, εξ αιτίας ολικής ή μερικής πτώσης του, εκτός αν αποδείξει ότι η πτώση δεν οφείλεται σε ελαττωματική κατασκευή, ή σε πλημμελή συντήρησή του.

Με τη διάταξη αυτή καθιερώνεται αντικειμενική ευθύνη του κυρίου, ή νομέα κτίσματος, ή άλλου έργου, για την ζημία που προκάλεσε σε τρίτο η πτώση του. Αυτός απαλλάσσεται μόνο αν επικαλεσθεί κατ ένσταση και κατ ουσίαν αποδείξει ότι η πτώση δεν οφειλόταν σε ελαττωματική κατασκευή, ή πλημμελή συντήρηση.

Το μόνο δηλαδή που τεκμαίρεται είναι το ότι η πτώση προήλθε κατ αιτιώδη συνάφεια από ελαττωματική κατασκευή, ή πλημμελή συντήρηση και για να απαλλαγεί ο κύριος, ή νομέας, πρέπει να αποδείξει ακριβώς, ότι τέτοιος αιτιώδης σύνδεσμος δεν υπάρχει, γιατί η πτώση προήλθε από κάποια άλλη τρίτη αιτία, όπως ανωτέρα βία, ή ενέργεια τρίτου.

Το πότε το επικαλούμενο ως ανωτέρα βία γεγονός αποτελεί τρίτη αυτοτελή αιτία για την πτώση της οικοδομής, ή τμήματός της, και άρα αιτία για τη διακοπή της αιτιώδους συνάφειας, που, κατά την ίδια διάταξη του άρθρου 925 του ΑΚ, τεκμαίρεται ότι υπάρχει ανάμεσα στην υπάρχουσα ελαττωματική κατασκευή, ή την πλημμελή συντήρηση, της οικοδομής και της πτώσης της, εξαρτάται από την ένταση του γεγονότος, που εμφανίζεται ως ανωτέρω βία και η οποία (ένταση) τελεί σε αναλογία με την έκταση της πιο πάνω αιτιώδους συνάφειας.

Όταν όμως το επικαλούμενο ως ανωτέρα βία γεγονός, καίτοι μέτριας έντασης, συνδυάζεται πραγματικά με ελαττωματικότητα της οικοδομής, που απετέλεσε αιτία της πτώσης, περιορίζεται το ενδεχόμενο διάρρηξης της αιτιώδους συνάφειας και ανατροπής του νόμιμου τεκμηρίου, που προαναφέρθηκε.

Πταίσμα του κυρίου, ή νομέα, δικό του, ή των προστηθέντων του, δεν απαιτείται, ούτε τεκμαίρεται, ούτε και τον ωφελεί η απόδειξη, ότι δεν βαρύνεται ο ίδιος με πταίσμα, αλλά κάποιος άλλος, ενδεχομένως ο κατασκευαστής, ο εργολάβος, ο επιβλέπων μηχανικός, κλπ.

Οι προϋποθέσεις εφαρμογής της ως άνω διάταξης είναι, α) ο υπεύθυνος προς αποζημίωση, να είναι κύριος, ή νομέας, του κτίσματος, ή, του συνεχόμενου μετά του εδάφους άλλου έργου, β) να πρόκειται περί κτίσματος, ή άλλου έργου, συνεχόμενου μετά του εδάφους, σαν «κτίσματος» νοουμένου κάθε δομικού δημιουργήματος, που συνδέεται σταθερά με το έδαφος, πάνω ή κάτω από την επιφάνειά του, αδιάφορα από την κατάσταση, ή τον προορισμό του και σαν  «άλλου έργου» νοουμένου κάθε τεχνητού αντικειμένου, που συνδέεται με το έδαφος και εγκυμονεί κίνδυνο από πιθανή κατάρρευσή του και που, λόγω του τρόπου κατασκευής και της ιδιομορφίας του, δεν μπορεί να χαρακτηρισθεί σαν «κτίσμα» όπως κολώνες καλωδίων, κεραίες, καπνοσυλλέκτες, διαφημιστικές πινακίδες κλπ και γ) η ζημία του τρίτου, να επήλθε εξ αιτίας της πτώσης του κτίσματος, ή του άλλου έργου, ολικής ή μερικής, σαν πτώσης νοουμένης της λύσης των τεχνικών συνδέσμων των διαφόρων υλικών του και η ολική η μερική κατάρρευσή του, σύμφωνα με το νόμο της βαρύτητας, ή και η ολική ή μερική υποχώρηση κάτω από μία συνηθισμένη δύναμη (ΑΠ 755/2009, ΑΠ 839/2000).

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1118, 1119, 1120 και 1121 ΑΚ προκύπτει ότι, αρνητική πραγματική δουλεία είναι η δουλεία,  η παρέχουσα εξουσία στο δικαιούχο, να απαγορεύει στον κύριο του δουλεύοντος ακινήτου, να προβεί σε κάποια πράξη επ' αυτού.

Αρνητικές δουλείες είναι, μεταξύ άλλων, η δουλεία του μη εμποδίζειν το φως και του μη εμποδίζειν την θέα.

Με την δουλεία του μη εμποδίζειν το φως, ο κύριος του δουλεύοντος ακινήτου υποχρεώνεται, να μην οικοδομεί, ή να μην έχει δέντρα, ή κάποιο προστατευτικό κατασκεύασμα στο δουλεύον ακίνητο από τα οποία, να εμποδίζεται το φως στο δεσπόζον ακίνητο.

Με την δουλεία του μη εμποδίζειν την θέα, ο κύριος του δουλεύοντος ακινήτου οφείλει να μην πράττει, ή να μην έχει κάτι στο δουλεύον ακίνητο, ώστε να εμποδίζει τον ορίζοντα, ή τη θέα και άποψη του δεσπόζοντος ακινήτου, ή να μειώνει τη θέα αυτή, ή την ωφελιμότητα της.

 

Με την δουλεία παραθύρων νοούνται δύο πράγματα.

Πρώτον, το δικαίωμα του δεσπόζοντος ακινήτου, να έχει από τα παράθυρα της οικοδομής του θέα, ή άποψη, ή φωτισμό, ή ηλιακό φως, προς το δουλεύον ακίνητο. Η δουλεία αυτή είναι αρνητική και ταυτίζεται κατά περιεχόμενο με την αρνητική δουλεία του μη εμποδίζειν το φως, ή την θέα.

Δεύτερον, το δικαίωμα να έχει κάποιος παράθυρα επί του τοίχου της οικοδομής του, δεδομένου ότι τέτοιο δικαίωμα ενυπάρχει στην κυριότητα του. Η κτήση της δουλείας αυτής είναι δυνατή, όταν, κατά την πολεοδομική νομοθεσία,  πρέπει ο τοίχος επί του οποίου βρίσκονται τα παράθυρα, να απέχει από το όριο του γείτονα ορισμένη απόσταση. Στην περίπτωση αυτή η κτήση δουλείας παραθύρων εξουδετερώνει τον από το νόμο περιορισμό της απόστασης. Ο αποκτήσας την δουλεία παραθύρων δύναται να έχει παράθυρα, χωρίς να τηρεί την απόσταση.

Η δουλεία αυτή είναι θετική και παρέχει το δικαίωμα να έχει παράθυρα στον ίδιο αυτού τοίχο. Δεν δημιουργεί όμως υποχρέωση στον κύριο του δουλεύοντος ακινήτου, να μην εμποδίζει το φως, η, την θέα, γιατί τούτο αποτελεί περιεχόμενο άλλης δουλείας. Στην περίπτωση αυτή ο κύριος του γειτονικού ακινήτου δεν εμποδίζεται, να ανεγείρει και αυτός ισοϋψή τοίχο στο ακίνητο του, προς το μέρος των παραθύρων και να αποφράξει την θέα, ή, το φως, εφ όσον βεβαίως δεν αποκτήθηκε κάποια από τις παραπάνω αρνητικές δουλείες.

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1183 και 1188 ΑΚ προκύπτει ότι υπάρχει προσωπική δουλεία οίκησης, όταν ο δικαιούχος έχει  δικαίωμα να κατοικεί διαρκώς στην οικία, ή στο διαμέρισμα, κατ' αποκλεισμό του κυρίου.

Δεν υπάρχει προσωπική δουλεία οίκησης, όταν το δικαίωμα του δικαιούχου περιορίζεται σε ορισμένες μόνο περιόδους, χωρίς να αποκλείει το δικαίωμα του κυρίου, να κατοικεί στον ίδιο χώρο κατά τα υπόλοιπα χρονικά διαστήματα. Στην περίπτωση αυτή πρόκειται για περιορισμένη προσωπική δουλεία οίκησης (ΑΠ 53/1993, ΑΠ 868/2005, ΑΠ 1641/2006).

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1183, 1188 και 1191 ΑΚ προκύπτει ότι, τόσο στην προσωπική δουλεία οίκησης, όσο και στην περιορισμένη προσωπική δουλεία οίκησης, τα περί σύστασης, απόσβεσης και προστασίας της οίκησης ρυθμίζονται από τις διατάξεις περί πραγματικών δουλειών. 

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1033, 1142, 1144, 1166 και 1259 ΑΚ συνάγεται ότι, η προσωπική δουλεία της επικαρπίας συνίσταται στο εμπράγματο δικαίωμα του επικαρπωτή, να χρησιμοποιεί και να καρπώνεται ξένο πράγμα, διατηρώντας όμως ακέραιη την ουσία του.

Η επικαρπία συνιστάται με δικαιοπραξία, ή με χρησικτησία. Οι αντίστοιχες περί κτήσης κυριότητας διατάξεις εφαρμόζονται αναλόγως.

Ο κύριος ακινήτου, που μεταβιβάζει το ακίνητό του για νόμιμη αιτία σε άλλον με συμβολαιογραφικό έγγραφο, που μεταγράφεται, μπορεί να παρακρατήσει την επ' αυτού επικαρπία, είτε υπέρ του εαυτού του, είτε υπέρ τρίτου, ή υπέρ του εαυτού του και τρίτου (Εφ Αθ 7567/91, Εφ Πατρ 44/2002).

Κατά τα άρθρα 1167, 1168, 1169 και 1170  ΑΚ  η απόσβεση της επικαρπίας για κάποιον από τους λόγους, που αναφέρεται στον νόμο, έχει ως συνέπεια, ότι, η επικαρπία επιστρέφει αυτοδικαίως στην κυριότητα από την οποία αποσπάσθηκε, χωρίς να απαιτείται να ορισθεί αυτό κατά τη σύσταση, δηλαδή επιστρέφει σε εκείνον στον οποίον ευρίσκεται ήδη η κυριότητα, αφού η επιστροφή αναφέρεται στην κυριότητα, που υπάρχει κατά τον χρόνο της απόσβεσης της επικαρπίας (ΑΠ 409/ 93, Εφ Πατρ 44/2002).

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1118, 1119, 1120 και 1121 ΑΚ προκύπτει ότι, επί ακινήτου μπορεί, να αποκτηθεί εμπράγματο δικαίωμα υπέρ του εκάστοτε κυρίου άλλου ακινήτου, που να του παρέχει κάποια ωφέλεια, δηλαδή πραγματική δουλεία, εξ αιτίας της οποίας ο κύριος του δουλεύοντος ακινήτου φέρει το βάρος, να ανέχεται κάποια χρησιμοποίηση αυτού από τον κύριο του δεσπόζοντος.

Τέτοιο εμπράγματο δικαίωμα είναι και η δουλεία οδού.

Η δουλεία οδού  συνιστάται με δικαιοπραξία, ή με χρησικτησία.

Ως δικαιοπραξία ικανή να συστήσει δουλεία οδού νοείται όχι μόνο η σύμβαση, αλλά και η μονομερής δικαιοπραξία και ιδίως η διαθήκη (πρβ ΕφΑθ 5486/1990).

Οι διατάξεις για την μεταβίβαση ακινήτων με συμφωνία και για την χρησικτησία ακινήτων εφαρμόζονται αναλόγως και στη σύσταση της δουλείας οδού ( πρβ ΕφΑθ 5486/1990).

Για την κτήση πραγματικής δουλείας οδού με έκτακτη χρησικτησία (άρθρα 1045, 974 και 975 ΑΚ ) απαιτείται οιονεί νομή επί εικοσαετία, η οποία προϋποθέτει φυσική εξουσίαση του κυρίου του δεσπόζοντος σε μέρος του δουλεύοντος, θέληση του οιονεί νομέα να ασκεί την εξουσίαση αυτή με διάνοια δικαιούχου, δηλαδή όπως αρμόζει σε κύριο δεσπόζοντος και κατεύθυνση της θέλησης αυτής σε ξένο πράγμα. Προς συμπλήρωση της εικοσαετίας προσμετράται κατ άρθρο 1051 ΑΚ, επί καθολικής ή ειδικής διαδοχής, και ο χρόνος χρησικτησίας του δικαιοπαρόχου (ΑΠ 575/1989, Εφ Αθ 5486/1990).

Η δουλεία οδού αποσβήνεται, πέραν των άλλων, αν η άσκησή της έχει καταστεί απολύτως και διαρκώς αδύνατη από λόγους πραγματικούς, ή νομικούς (άρθρα 1118, 1124, 1125 και 1136 ΑΚ).

Τέτοια αδυναμία υπάρχει και όταν έπαυσε η παροχή ωφέλειας, ή χρησιμότητας, από το δουλεύον ακίνητο υπέρ του δεσπόζοντος ακινήτου, ή εξέλιπε η ανάγκη του τελευταίου, γιατί τούτο απέκτησε αυτάρκεια, αφού η ύπαρξη της ωφέλειας, χρησιμότητας, ή ανάγκης αποτελεί απαραίτητο όρο της δουλείας.

Η αδυναμία άσκησης της δουλείας πρέπει να περιλαμβάνει ολόκληρο το περιεχόμενο του δικαιώματός της και ως εκ τούτου, αν η ωφέλεια, χρησιμότητα, ή ανάγκη, άσκησής της μειώθηκε, χωρίς να εκλείψει εντελώς, η δουλεία διατηρείται έστω και με περιορισμένη έκταση, κατ' εφαρμογή της αρχής του αδιαιρέτου αυτής.

Έτσι, αν μετά τη σύσταση πραγματικής δουλείας διόδου, το δεσπόζον ακίνητο εξυπηρετείται κατά τον ίδιο τρόπο και κατά το ίδιο μέτρο από άλλη οδό, παύει ο λόγος ύπαρξης της δουλείας, γιατί αυτή δεν παρέχει πλέον χρησιμότητα και δεν υπάρχει ανάγκη του δεσπόζοντος ακινήτου, αφού αυτό έχει αποκτήσει αυτάρκεια.

Η εξακολούθηση χρησιμοποίησης της διόδου επί του δουλεύοντος ακινήτου, παρά την αυτάρκεια του δεσπόζοντος ακινήτου, που εξασφαλίζεται με την ύπαρξη πρόσοψης αυτού και την άμεση πρόσβαση και εξυπηρέτησή του από κοινόχρηστο δημοτικό δρόμο, συνιστά κατάχρηση δικαιώματος και συνεπώς αποτελεί και νομικό λόγο αδυναμίας άσκησης της πραγματικής δουλείας, γιατί υπερβαίνει τα όρια τα οποία τάσσονται από τη διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ, εφ όσον το δημόσιο συμφέρον επιβάλλει να μην παρεμποδίζεται με άσκοπους περιορισμούς (ΑΠ 1796/2009).

Δεν είναι δυνατή σύσταση δουλείας διόδου σε κοινόχρηστα (άρθρο 967 ΑΚ), καθώς και σε ακίνητα προορισμένα για την εξυπηρέτηση δημόσιων, δημοτικών, κοινοτικών, ή θρησκευτικών, σκοπών ( άρθρο 966 ΑΚ).

Η περιστασιακή δίοδος από εδαφική λωρίδα, ώστε η χρήση της να είναι περιορισμένη και κατ' ανοχή των ιδιοκτητών των ακινήτων, δεν προσπορίζει δικαίωμα δουλείας διέλευσης (ΑΠ 1574/2006).

 

Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 985 ΑΚ ο νομέας έχει δικαίωμα να αποκρούσει με τη βία κάθε διατάραξη, ή απειλούμενη αποβολή, από τη νομή ακινήτου και το δικαίωμα, να ξαναπάρει με τη βία το ακίνητο αμέσως μετά την αποβολή.

Έχει δηλαδή δικαίωμα αποκατάστασης, ή, αυτοδικίας, για να ανακτήσει αυτοδυνάμως την απολεσθείσα νομή, τηρώντας βέβαια το αναγκαίο για την επίτευξη του σκοπού μέτρο βίας Η  χρησιμοποιούμενη βία δεν είναι παράνομη, γιατί αίρεται ο άδικος χαρακτήρας της και δεν τιμωρείται ποινικά, ούτε γεννά υποχρέωση αποζημίωσης (ΑΠ 1534/2010).

Το δικαίωμα της αυτοδύναμης προστασίας της νομής έχει κάθε πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, ιδιωτικού ή δημοσίου δικαίου, όπως είναι και το Δημόσιο και οι Δήμοι.

Στην περίπτωση μάλιστα του Δημοσίου και των λοιπών νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου η δυνατότητα αυτοδύναμης προστασίας επιβάλλεται, αφού από την προσβολή της νομής αυτών επί πραγμάτων, όπως είναι οι δρόμοι και τα πεζοδρόμια, δεν βλάπτονται μόνο τα ίδια, αλλά και αόριστος αριθμός άλλων προσώπων, και δη εκείνων που τα χρησιμοποιούν (ΑΠ 1534/2010).

Επειδή η νομή είναι περιουσιακό στοιχείο, το οποίο προσπορίζει περιουσιακή ωφέλεια στον αποκτώντα αυτήν, από την διάταξη του άρθρου 904 εδ. α ΑΚ, σε συνδυασμό με εκείνη του άρθρου 974 ΑΚ προκύπτει ότι, ο νομέας του οποίου αφαιρέθηκε η νομή από τρίτο χωρίς νόμιμη αιτία, μπορεί, να ζητήσει με αγωγή από τον αφαιρέσαντα την απόδοση της ωφέλειας, που συνίσταται στην αυτούσια απόδοση της νομής, δηλαδή του ακινήτου επί του οποίου υφίσταται αυτή, ή της αξίας αυτής, εφ όσον συντρέχουν οι όροι της διατάξεως του άρθρου 904 ΑΚ, δηλαδή αφαίρεση της νομής του ενάγοντος χωρίς νόμιμη αιτία από τον εναγόμενο, ο οποίος έγινε έτσι πλουσιότερος σε βάρος της περιουσίας του ενάγοντος, ή επί ζημία αυτού, και απώλεια της περί προστασίας της νομής αγωγής, πχ. λόγω παραγραφής αυτής (ΑΠ 657/2005).

Η αρνητική αναγνωριστική αγωγή (άρθρο 70 ΚΠολΔ) είναι η αντίστροφη της θετικής αναγνωριστικής αγωγής, υπό την έννοια ότι έχουν αντιγραφεί οι ρόλοι του ενάγοντος και του εναγομένου (ΕφΑθ 2393/1988). Με την αγωγή αυτή και την αντίστοιχη απόφαση αποτρέπεται βλάβη του οφειλέτη με την έννοια ότι αίρεται ο κίνδυνος φαλκίδευσης της περιουσίας του (ΑΠ 270/1971).

Η αγωγή ασκείται από τον διάδικο εκείνον, ο οποίος θα νομιμοποιούνταν παθητικώς, αν είχε ασκηθεί κατ' αυτού θετική αναγνωριστική αγωγή.

Για την πληρότητα του δικογράφου αρκεί η με την αγωγή γενική άρνηση από τον ενάγοντα των πραγματικών περιστατικών, που στηρίζουν το προβαλλόμενο από τον εναγόμενο δικαίωμα.

Ο ενάγων πρέπει να έχει άμεσο έννομο συμφέρον, είναι δε άμεσο το έννομο συμφέρον, όταν η ανάγκη παροχής της έννομης προστασίας είναι ενεστώσα, υφίσταται δηλαδή κατά την έναρξη της δίκης και θεωρείται ότι γεννιέται τούτο ευθύς ως προσβληθεί, ή αμφισβητηθεί το δικαίωμα, ή η έννομη σχέση, γιατί από τότε η αναγκαιότητα της προστασίας ανακύπτει και είναι άμεση (ΑΠ 385/1999, ΑΠ 345/1992).

Ο εναγόμενος μπορεί να εγείρει κατά του ενάγοντος την θετική αναγνωριστική αγωγή. Ο ενάγων όμως κατά του εναγομένου δεν μπορεί συγχρόνως με την αρνητική αναγνωριστική αγωγή να εγείρει κατά του εναγομένου και την θετική αναγνωριστική αγωγή (ΠολΠρΘεσ 10003/1996, ΠολΠρΘεσ 14356/2003).

Κατά το άρθρο 1033 ΑΚ για την μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτείται συμφωνία μεταξύ του κυρίου του ακινήτου και εκείνου που την αποκτά, ότι μετατίθεται σε αυτόν η κυριότητα για κάποια νόμιμη αιτία. Η συμφωνία γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή. Βασική προϋπόθεση για την απόκτηση της κυριότητας του ακινήτου, επομένως, είναι ο μεταβιβάσας να είναι κύριος του ακινήτου, που μεταβιβάσθηκε (ΑΠ 79/2007 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1568/1995).

Η έλλειψη, όμως, της κυριότητας του μεταβιβάζοντος δεν έχει ως αποτέλεσμα την ακυρότητα της σύμβασης της πώλησης, γιατί η πώληση ξένου ακινήτου έναντι του αγοραστή είναι έγκυρη. Έναντι όμως του αληθινού κυρίου δεν είναι ισχυρή, γιατί δεν επιφέρει την μετάθεση της κυριότητας στον αποκτώντα, αφού ο μεταβιβάσας δεν είναι κύριος (άρθρα 239, 513 επ., 1033, 1191 ΑΚ, ΑΠ 1199/89, ΕφΑθ 7217/91, ΕφΛαρ 578/2008).

Στην περίπτωση αυτή ο αληθής κύριος προστατεύεται με την διεκδικητική αγωγή (1094 ΑΚ) μόνο εφ όσον το ακίνητο το νέμεται, ή το κατέχει, αποκλειστικά ο αγοραστής. Την διεκδικητική αγωγή μπορεί να την στρέψει μόνον κατ αυτού και όχι κατά του πωλητή.

Κατά του πωλητή μπορεί να ασκήσει την λεγόμενη αρνητική αναγνωριστική αγωγή (άρθρο 70 ΚΠολΔ) δηλαδή, να ζητήσει να αναγνωριστεί ότι, ο μεν πωλητής δεν ήταν κύριος του ακινήτου που μεταβιβάσθηκε, ο δε αγοραστής, λόγω της έλλειψης αυτής του πωλητή, δεν έγινε κύριος αυτού ((1094 ΑΚ, ΑΠ 243/1996, ΕφΠειρ 503/1997).

Η αγωγή ασκείται από τον διάδικο εκείνον, ο οποίος θα νομιμοποιούνταν παθητικώς, αν είχε ασκηθεί κατ' αυτού θετική αναγνωριστική αγωγή.

Ο ενάγων  πρέπει να επικαλεσθεί στο δικόγραφο της αγωγής, ότι με κάποιο νόμιμο τρόπο έγινε κύριος του ακινήτου και να εκθέτει τα στοιχειοθετούντα τον ισχυρισμό του περιστατικά και, αν αμφισβητηθούν, να τα αποδείξει, αλλιώς απορρίπτεται η αγωγή.

Για την πληρότητα του δικογράφου αρκεί η με την αγωγή γενική άρνηση από τον ενάγοντα των πραγματικών περιστατικών, που στηρίζουν το προβαλλόμενο από τον εναγόμενο δικαίωμα.

Ο ενάγων πρέπει να έχει άμεσο έννομο συμφέρον, είναι δε άμεσο το έννομο συμφέρον, όταν η ανάγκη παροχής της έννομης προστασίας είναι ενεστώσα, υφίσταται δηλαδή κατά την έναρξη της δίκης και θεωρείται ότι γεννιέται τούτο ευθύς ως προσβληθεί, ή αμφισβητηθεί το δικαίωμα, ή η έννομη σχέση, γιατί από τότε η αναγκαιότητα της προστασίας ανακύπτει και είναι άμεση (ΑΠ 385/1999, ΑΠ 345/1992).

Ο εναγόμενος οφείλει, προς απόρριψη της αγωγής, να επικαλεσθεί και αποδείξει ότι μεταγενεστέρως έγινε αυτός κατά νόμιμο τρόπο κύριος του ακινήτου.

Αν όμως ο εναγόμενος ισχυρισθεί ότι ο ενάγων ποτέ δεν έγινε κύριος του ακινήτου, του οποίου αυτός από την αρχή ήταν κύριος, τούτο αποτελεί άρνηση του αγωγικού ισχυρισμού περί εννόμου συμφέροντος του ενάγοντος (ΑΠ 1391/1991, ΑΠ 1551/2010).

Ο εναγόμενος μπορεί να εγείρει κατά του ενάγοντος την θετική αναγνωριστική αγωγή. Ο ενάγων όμως κατά του εναγομένου δεν μπορεί συγχρόνως με την αρνητική αναγνωριστική αγωγή να εγείρει κατά του εναγομένου και την θετική αναγνωριστική αγωγή (ΠολΠρΘεσ 10003/1996, ΠολΠρΘεσ 14356/2003).

Είναι δυνατή από τον ενάγοντα στο αυτό δικόγραφο (άρθρο 218 παρ. 1 ΚΠολΔ) η σώρευση και η σύγχρονη εκδίκαση της αρνητικής αναγνωριστικής αγωγής της κυριότητας του εναγομένου και της διεκδικητικής αγωγής που αφορά το ίδιο ακίνητο και την ασκεί ο ίδιος ενάγων κατά του ιδίου εναγομένου, καθ' όσον οι σωρευόμενες αυτές αγωγές δεν αντιφάσκουν μεταξύ τους, υπάγονται στο αυτό κατά τόπο και καθ' ύλη δικαστήριο και η σύγχρονη εκδίκασή τους δεν προκαλεί σύγχυση (ΕφΚαλαμάτας 156/2006)

Κατά τη διάταξη της πρώτης παραγράφου του άρθρου 1108 ΑΚ, αν η κυριότητα προσβάλλεται με άλλο τρόπο, εκτός από αφαίρεση ή κατακράτηση του πράγματος, ο κύριος δικαιούται, να απαιτήσει από εκείνον που προσέβαλε την κυριότητα, να άρει την προσβολή και να την παραλείπει στο μέλλον.

Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι η αρνητική αγωγή ασκείται στην περίπτωση μερικής και όχι ολικής προσβολής της κυριότητας, δηλαδή όταν ο κύριος διαταράσσεται στη νομή του, που ασκεί επί του πράγματος και όχι όταν προσβάλλεται με άλλο τρόπο, όπως με την αφαίρεση, ή κατακράτηση, του πράγματος, οπότε προστατεύεται με τη διεκδικητική αγωγή κατ' αυτού που κατέχει το πράγμα.

Η προσβολή της κυριότητας του ενάγοντος από τον εναγόμενο πρέπει να είναι παράνομος, με την έννοια ότι γίνεται χωρίς δικαίωμα από τον εναγόμενο και με αυτή προσβάλλεται το δικαίωμα κυριότητας του ενάγοντος (ΑΠ 438/92, ΕφΠατρ 887/2002). 

Διατάραξη της κυριότητας αποτελεί κάθε έμπρακτη εναντίωση στο θετικό ή αποθετικό περιεχόμενο της κυριότητας, δηλαδή όταν ο εναγόμενος ενεργεί στο πράγμα πράξεις, τις οποίες μόνο ο κύριος δικαιούται, να ενεργήσει, ή όταν εμποδίζει τον κύριο, να ενεργήσει στο δικό του πράγμα. Η διατάραξη αυτή έχει ως συνέπεια την μη ελεύθερη και ανενόχλητη χρησιμοποίηση, εκμετάλλευση και απόλαυση ορισμένων μόνο εξουσιών εκ της κυριότητας επί του πράγματος (ΑΠ 1062/2006).

Θετικά εκδηλώνεται η διατάραξη, είτε με πράξη του προσβολέα στο πράγμα, είτε με παρεμπόδιση πράξης του νομέα.

Αρνητικά εκδηλώνεται με παράλειψη, όταν ο προσβολέας δεν προβαίνει στην επιβαλλόμενη ενέργεια προς αποτροπή, ή παύση της διατάραξης, όπως συμβαίνει ειδικότερα και όταν αυτός παραλείπει να άρει διαταρακτικό κατασκεύασμα, ή αντικείμενο, που συνεπάγεται διαρκή και εξακολουθητική παρενόχληση του νομέα στην άσκηση της νομής του (ΑΠ 1717/2006).

Στην περίπτωση αυτή ο κύριος του ακινήτου, εκτός από την άρση της διατάραξης και την παράλειψη της διατάραξης στο μέλλον, με απειλή χρηματικής ποινής και προσωπικής κράτησης κατά του εναγομένου, που διαταράσσει την κυριότητά του, μπορεί να απαιτήσει και την αναγνώριση της κυριότητάς του, αν αμφισβητείται από τον εναγόμενο, που προβάλλει ότι είναι αποκλειστικός κύριος του επιδίκου ακινήτου, οπότε η αγωγή του έχει χαρακτήρα αρνητικής αγωγής κυριότητας του άρθρου 1108 ΑΚ, στην οποία έχει σωρευτεί και αναγνωριστική αγωγή του δικαιώματος της κυριότητας (ΑΠ 1633/2009).

Κατά την δεύτερη παράγραφο του άρθρου 1108 ΑΚ το ως άνω δικαίωμα δεν παρέχεται στον κύριο του πράγματος, όταν εκείνος, που προσβάλλει την κυριότητα, ενεργεί ασκώντας δικαίωμα, το οποίο του παρέχει την εξουσία να παρεμβαίνει στην ιδιοκτησία του άλλου.

Ο εναγόμενος με την αγωγή αυτή μπορεί, αφ ενός να αμφισβητήσει την κυριότητα του ενάγοντος, ο οποίος στην περίπτωση αυτή πρέπει να αποδείξει την κυριότητά του, αφ ετέρου να αντιτάξει ότι την επέμβαση ενήργησε δυνάμει ενοχικού, ή εμπραγμάτου, δικαιώματος, που ανήκει σε αυτόν, οπότε, σε περίπτωση απόδειξής του, καταλύεται η αρνητική αγωγή (ΑΠ 399/2009).

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 976 εδ. α ΑΚ σε πράγμα που βρίσκεται στη νομή άλλου, η νομή αποκτάται με παράδοση που γίνεται με την βούληση του νομέα.

Ο παράγωγος αυτός τρόπος κτήσης της νομής ακινήτου (ειδική διαδοχή) συντελείται με απλή παράδοση της νομής, σύμφωνα με την βούληση του μέχρι της μεταβίβασης νομέα, χωρίς η σχετική για τη μεταβίβαση συμφωνία, να απαιτείται να περιβληθεί τον συμβολαιογραφικό τύπο.

Προϋποθέσεις για την κτήση της νομής ακινήτου με παράδοση είναι

α) η ύπαρξη της ιδιότητας του νομέα, κατά το χρόνο παράδοσης της νομής σε αυτόν που μεταβιβάζει την νομή,

β) η κτήση της φυσικής εξουσίας του πράγματος από τον αποκτώντα και

γ) η μετάθεση της φυσικής εξουσίας από τον μέχρι τώρα νομέα στον αποκτώντα να γίνεται με την θέληση και των δύο, δηλαδή και αυτού που μεταβιβάζει την νομή.

Επειδή ο παράγωγος αυτός τρόπος κτήσης της νομής ακινήτου συντελείται με απλή παράδοση της νομής, σύμφωνα με την βούληση του μέχρι της μεταβίβασης νομέα, για την μεταβίβαση η συμφωνία δεν απαιτείται να περιβληθεί τον συμβολαιογραφικό τύπο (ΑΠ 1196/2015).

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 974, 981, 984 παρ. 1 και 989 εδ. α  ΑΚ συνάγεται ότι η νομή ακινήτου συγκροτείται από δύο στοιχεία, το σωματικό (corpus) και το πνευματικό (animus domini). Το πρώτο εκδηλώνεται με την φυσική εξουσία επί του πράγματος (κατοχή) κατά τρόπο που αποκλείει άλλον από αυτήν. Το δεύτερο εξωτερικεύεται με την μεταχείριση του πράγματος κατά τρόπο που προσιδιάζει σε κύριο αυτού. Για την διατήρηση της νομής απαιτείται η συνύπαρξη αμφοτέρων των στοιχείων της.

Επέρχεται απώλεια της νομής, εφ όσον λείψει φανερά το ένα από αυτά και για σταθερή διάρκεια. Ο νομέας δεν είναι ανάγκη να βρίσκεται διαρκώς σε σωματική επαφή με το πράγμα και να έχει, χωρίς διακοπή, την διάνοια κυρίου στραμμένη σε αυτό. Αρκεί, έχοντας την επίβλεψη και εποπτεία του ακινήτου, να μπορεί, κάθε στιγμή, να εκδηλώσει τη φυσική εξουσία του με εμφανείς υλικές πράξεις πάνω σε αυτό και δεν είναι απαραίτητο να βρίσκεται σε συνεχή εγρήγορση.

Από την διάταξη του άρθρου 1096 ΑΚ προκύπτει ότι, μετά την επίδοση της αγωγής ο νομέας ενέχεται να αποδώσει τα ωφελήματα που έχουν εξαχθεί από το πράγμα και ευθύνεται για τα ωφελήματα που δεν εισέπραξε από δική του υπαιτιότητα, ενώ μπορούσε να τα εισπράξει σύμφωνα με τους κανόνες της τακτικής διαχείρισης.

Η ενοχή υφίσταται ανεξαρτήτως αιτίας για την οποία νέμεται το πράγμα και ανεξαρτήτως όχλησης προς απόδοση. Αρκεί η πληροφόρηση του νομέα με οποιονδήποτε τρόπο ότι δεν έχει δικαίωμα νομής.

Ωφελήματα είναι όχι μόνον οι καρποί του πράγματος, ή του δικαιώματος, αλλά και κάθε όφελος που παρέχει η χρήση του πράγματος, ή του δικαιώματος (ΑΚ 962).

Επομένως ωφέλημα είναι και κάθε όφελος που έχει ο νομέας από την ενοίκηση, ή την κατά άλλο τρόπο χρήση του πράγματος από τον ίδιο, συνεπεία των οποίων εξοικονομεί την δαπάνη στην οποία θα υποβαλλόταν, αν μίσθωνε άλλο όμοιο πράγμα, οπότε η ωφέλεια συνίσταται στην εξοικονόμηση της σχετικής δαπάνης για τα μισθώματα (ΑΠ 435/2016).

Σύμφωνα με τα άρθρα 641 – 647 ΑΚ, επίμορτη αγροληψία έχουμε στην μίσθωση αγροτικού κτήματος, όπου το μίσθωμα συμφωνήθηκε σε ποσοστό των καρπών, που προσδιορίζεται με την σύμβαση, ή από την επιτόπια συνήθεια, αν δεν έχει οριστεί κάτι άλλο.

Ο εκμισθωτής έχει την γενική διεύθυνση της εκμετάλλευσης του μισθίου και την εποπτεία των σχετικών εργασιών σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης, ή της επιτόπιας συνήθειας.

Οι καρποί του μισθίου μοιράζονται ανάμεσα στον εκμισθωτή και στον αγρολήπτη σε ίσα μέρη, εφ όσον δεν προκύπτει κάτι άλλο από την σύμβασην ή από την επιτόπια συνήθεια.

Πριν αρχίσει η συγκομιδή των καρπών ο αγρολήπτης οφείλει να ειδοποιεί τον εκμισθωτή για την έναρξή της.

Τα βάρη και οι φόροι του μισθίου βαρύνουν και τα δύο μέρη ανάλογα με τη συμμετοχή τους στους καρπούς, εφ όσον δεν προκύπτει κάτι άλλο από την σύμβαση, ή από την επιτόπια συνήθεια. Το ίδιο ισχύει και για τις έκτακτες επισκευές καθώς και για τα έξοδα του σπόρου, του λιπάσματος και των αντιπαρασιτικών, ή των υλών που είναι χρήσιμες για την αύξηση της γονιμότητας του εδάφους.

Αν η αγροληψία συμφωνήθηκε για ολόκληρη την ζωή του αγρολήπτη, ή για το διάστημα μακρότερο από δέκα χρόνια, ο αγρολήπτης έχει δικαίωμα, αφού περάσουν δέκα χρόνια, να καταγγείλει την μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα χρόνο και για το τέλος της γεωργικής περιόδου του μισθίου. Αντίθετη συμφωνία δεν ισχύει.

Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει την σύμβαση πριν από έξι μήνες και για το τέλος της γεωργικής περιόδου του μισθίου, αν ο αγρολήπτης έγινε από χρόνιο νόσημα ανίκανος να καλλιεργεί το κτήμα και τα μέλη της οικογένειάς του δεν μπορούν να τον αντικαταστήσουν σ' αυτό.

Κατά τα λοιπά στην επίμορτη αγροληψία, εφαρμόζονται αναλόγως όλες οι διατάξεις για τη μίσθωση αγροτικού κτήματος, που δεν αντίκεινται στα παραπάνω.

Σύμφωνα με τα άρθρα 902 ΑΚ, 682 επ. και 731 και 946 ΚΠολΔ, νόμιμη τυγχάνει, με την διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, η αίτηση για επίδειξη εγγράφων και χορήγηση αντιγράφων από τον διαχειριστή πολυκατοικίας, με δαπάνη του αιτούντος, και με την επίκληση έννομου συμφέροντος και επείγουσας περίπτωσης όπως

α) του βιβλίου ταμείου κοινοχρήστων δαπανών - εσόδων.

β) του ισολογισμού διαχειριστικής περιόδου.

γ) των παραστατικών εγγράφων, από τα οποία προκύπτουν όλα τα έσοδα και έξοδα της πολυκατοικίας, που ο καθ  ου ήταν διαχειριστής, καθώς και αυτών που βρίσκονται στην κατοχή του και αφορούν τις προηγούμενες διαχειριστικές περιόδους.

δ) των αποδείξεων ανεξόφλητων κοινοχρήστων, που έχει στην κατοχή του και αφορούν, τόσο τη δική του διαχειριστική περίοδο, όσο και των προηγουμένων.

ε) του βιβλίου ταμείου ιδιοκτητών (ΜονΠρΠειρ 160/2017).

Είναι παραδεκτή η συζήτηση ενώπιον δικαστηρίου εμπράγματης αγωγής επί ακινήτου, αν δεν προσκομισθεί από τον υπόχρεο σε ΕΝΦΙΑ το πιστοποιητικό του άρθρου 54Α παρ. 5 ν. 4174/2013, δηλαδή πιστοποιητικό καταβολής ΕΝΦΙΑ, γιατί η διάταξη περί απαραδέκτου της συζήτησης εμπράγματης αγωγής, που είναι  καθαρά φορολογικής φύσης, θίγει, παραβιάζει και έρχεται σε ευθεία αντίθεση με την διάταξη του άρθρου 6 παρ. 1 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης για την προστασία των δικαιωμάτων του ανθρώπου και των θεμελιωδών ελευθεριών (ΕΣΔΑ) και τις διατάξεις των άρθρων 17, 20 και 25 του Συντάγματος (δικαίωμα της ιδιοκτησίας, δικαίωμα στην παροχή έννομης προστασίας και αρχή της αναλογικότητας) (ΜονΠρΧανιων 210/2014, ΠολΠρΘεσ 15203/2014, ΠολΠρΑθ 89/2015, ΕφΘρακης 214/2014, ΜονΕφΚρητης 19/2016, σχετικές και οι ΟλΑΠ 12/2000, ΑΠ 293/2014, ΣτΕ 601/2012, ΣτΕ 3087/2011).

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 1020 ΚΠολΔ, αγωγή διεκδίκησης ακινήτου που πλειστηριάστηκε μπορεί να ασκηθεί μέσα σε αποκλειστική προθεσμία πέντε ετών από τότε που μεταγράφηκε η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης.

Με την προκειμένη διάταξη δεν προβλέπεται ιδιαίτερη αγωγή για την προστασία του τρίτου που προβάλλει δικαιώματα κυριότητας στο πλειστηριασθέν ακίνητο, αλλά θεσπίζεται μόνο η ειδική βραχυπρόθεσμη αποκλειστική προθεσμία.

Επομένως, εφαρμόζονται οι διατάξεις του ουσιαστικού δικαίου για την διεκδικητική αγωγή. Αφού η διεκδικητική αγωγή ασκείται κατά του νομέα ή κατόχου, σημασία έχει όχι μόνον η μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, αλλά και η εγκατάσταση του εναγομένου υπερθεματιστή, αφού έκτοτε αποκτά και τη νομή του πλειστηριασθέντος. Πριν από τα γεγονότα αυτά, ο τρίτος προστατεύεται με την κατ άρθρο 936 ΚΠολΔ ανακοπή.

Είναι προφανές ότι, η διάταξη του άρθρου 1020 ΚΠολΔ έχει εφαρμογή στην περίπτωση που ο τρίτος διεκδικεί το πράγμα που εκπλειστηριάστηκε επί του οποίου αξιώνει δικαίωμα κυριότητας που είχε αποκτηθεί πριν από την εκπλειστηρίασή του και δεν αφορά την διεκδικητική αγωγή του τρίτου, ο οποίος απέκτησε την κυριότητα αυτού με νόμιμο τρόπο μετά την εγκατάσταση του υπερθεματιστή και την μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης (ΑΠ 517/2013).

Ο εναγόμενος υπερθεματιστής, αποκρούοντας την εναντίον του διεκδικητική αγωγή μπορεί να προτείνει την πάροδο της πενταετούς προθεσμίας κατ ένσταση, χωρίς να είναι αναγκαίο να καθορίσει τις συνθήκες υπό τις οποίες συντελέσθηκε η εγκατάστασή του, αν δηλαδή έγινε με απόδοση σε αυτόν του ακινήτου εκουσίως, ή βιαίως από τον καθ ου ο πλειστηριασμός, ή από τρίτον, αφού μετά την άπρακτη πάροδο της πενταετούς  προθεσμίας από την μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης και της εγκατάστασης στο πλειστηριασθέν ακίνητο του υπερθεματιστή το δικαίωμα του τρίτου αποσβέννυται (ΑΠ 136/2015).

Διατάραξη της νομής ακινήτου υπάρχει, όταν δεν αποβάλλεται ο νομέας από το πράγμα, αλλά εξακολουθεί να διατηρεί τη νομή του σε αυτό

Διατάραξη της νομής συνιστά κάθε θετική πράξη, ή παράλειψη, που αποτελεί παρενόχληση του νομέα στην άσκηση της νομής του.

Η διατάραξη της νομής εκδηλώνεται θετικά, είτε με πράξη του προσβολέα στο πράγμα, είτε με παρεμπόδιση πράξης του νομέα, αρνητικά δε με παράλειψη, όταν ο προσβολέας δεν προβαίνει στην επιβαλλόμενη ενέργεια προς αποτροπή, ή παύση της διατάραξης (ΑΠ 453/2015). 

Από τις διατάξεις των άρθρων 974, 984 εδ. α’ και 989 εδ. α’ ΑΚ προκύπτει, ότι στοιχεία της αγωγής διατάραξης της νομής είναι, η νομή του ενάγοντος στο πράγμα κατά το χρόνο της διατάραξης και της επίδοσης της αγωγής και η προσβολή αυτής από τον εναγόμενο με διατάραξη που έγινε παράνομα και χωρίς τη θέληση του νομέα ενάγοντος, καθώς και αίτημα παύσης της προσβολής και παράλειψης νέας στο μέλλον.

Από την διάταξη του άρθρου 991 ΑΚ προκύπτει ότι ο εναγόμενος για διατάραξη της νομής ( ή αποβολή απ' αυτήν) δεν μπορεί να επικαλεστεί δικαίωμα που του παρέχει εξουσία πάνω στο πράγμα παρά μόνο αν το δικαίωμα έχει αναγνωριστεί τελεσίδικα σε δίκη ανάμεσα σ' αυτόν και τον ενάγοντα.

Έτσι η αγωγή περί διατάραξης της νομής (ή αποβολής απ' αυτήν) δεν επιτρέπεται κατ' αρχήν να αποκρουστεί με την ένσταση του εναγομένου ότι η διατάραξη (ή η προσβολή) έγινε δυνάμει εμπράγματου ή ενοχικού δικαιώματος, εκτός αν το δικαίωμα έχει αναγνωριστεί τελεσίδικα σε δίκη ανάμεσα σε αυτόν και τον ενάγοντα (ΑΠ 1622/2009).

Α) Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 939 ΑΚ, οι δανειστές έχουν το δικαίωμα να απαιτήσουν την διάρρηξη κάθε απαλλοτρίωσης περιουσιακού στοιχείου του οφειλέτη, γενομένης προς βλάβη τους, εφ όσον η υπολειπόμενη περιουσία του δεν επαρκεί για την ικανοποίηση τους.

Β) Από τις διατάξεις τις διατάξεις των άρθρων 936 και 992 ΚΠολΔ, προκύπτει η διάρρηξη καταδολιευτικής δικαιοπραξίας δεν γεννά ενοχική υποχρέωση αναμεταβίβασης του αντικειμένου της απαλλοτρίωσης, ώστε στη συνέχεια ο δανειστής να προβεί στην κατάσχεση του απαλλοτριωθέντος εις χείρας του οφειλέτη, αλλά μπορεί ο δανειστής, που πέτυχε τη διάρρηξη της καταδολιευτικής δικαιοπραξίας, να προέλθει στην κατάσχεση του πράγματος στην περιουσία του οφειλέτη, ως να μην είχε μεσολαβήσει η διαρρηχθείσα απαλλοτρίωση.

Γ) Διαρκούσας της δίκης επί της παυλιανής αγωγής, είναι δυνατόν ο τρίτος που απέκτησε το καταδολιευτικώς απαλλοτριωθέν περιουσιακό στοιχείο του οφειλέτη, να το μεταβιβάσει περαιτέρω πριν από την έκδοση της σχετικής απόφασης και, προκειμένου περί ακινήτου, πριν από την κατά το άρθρο 992 παρ. 1 ΚΠολΔ σημείωση της διάρρηξης στο περιθώριο της μεταγραφής της απαλλοτριωτικής πράξης. Στην περίπτωση αυτή, ο ειδικός διάδοχος του τρίτου προστατεύεται, η δε προς αυτόν απαλλοτρίωση υπόκειται μόνο σε αυτοτελή διάρρηξη και δη υπό τους όρους των άρθρων 944 και 945 ΑΚ.

Δ) Εντεύθεν, προκύπτει το έννομο συμφέρον του δανειστή, προς περιγραφή των δικαιωμάτων του οποίου ενεργήθηκε η καταδολιευτική απαλλοτρίωση, να ζητήσει την λήψη ασφαλιστικών μέτρων για την, κατά τη διάρκειά της, διασφάλιση του αντικειμένου της δίκης, καθ όσον η «η αντιταξιμότητα» της μεταβίβασης δεν καταλαμβάνει τον ειδικό διάδοχο του τρίτου, θα μπορούσε να υποστηριχθεί ότι το προσήκον, στην προκείμενη περίπτωση, ασφαλιστικό μέτρο είναι η θέση υπό δικαστική μεσεγγύηση του καταδολιευτικώς μεταβιβασθέντος περιουσιακού στοιχείου του οφειλέτη, μέτρο το οποίο, αληθώς, διασφαλίζει, ενόψει των συνδυασμένων διατάξεων των άρθρων 727 και 715 παρ. 1α' του ΚΠολΔ, τον ασκήσαντα την παυλιανή αγωγή δανειστή από περαιτέρω, παρά του τρίτου αποκτήσαντος αυτό δια της καταδολιευτικής δικαιοπραξίας, μεταβίβαση του.

Ε) Το μέτρο αυτό δεν διασφαλίζει τον δανειστή του δικαιοπαρόχου του τρίτου έναντι των δανειστών του τελευταίου, οι οποίοι μπορούν ελευθέρως, κατά τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 727 και 721 του ΚΠολΔ, να κατάσχουν το καταδολιευτικώς μεταβιβασθέν στον οφειλέτη τους - τρίτο και υπό μεσεγγύηση τελούν περιουσιακό στοιχείο, χωρίς ο υπέρ ου διετάχθη η μεσεγγύηση να έχει δυνατότητα ν' αντιταχθεί στην τοιαύτη εξέλιξη.

ΣΤ) Επομένως, από της απόψεως ταύτης, δραστικότερα προστασία του δανειστή του ενεργήσαντος την καταδολιευτική δικαιοπραξία οφειλέτη παρέχει, προκειμένου περί καταδολιευτικώς μεταβιβασθέντος ακινήτου, το ασφαλιστικό μέτρο της επ' αυτού εγγραφής προσημειώσεως υποθήκης, που ακολουθεί το επίμαχο ακίνητο σε κάθε μεταβίβαση του και το οποίο μπορεί να ληφθεί με αίτηση του κατά τα άνω δανειστή, στρεφόμενη κατά του αποκτήσαντος, δυνάμει της καταδολιευτικής δικαιοπραξίας, το ακίνητο τρίτου.

Ζ) Πρέπει να σημειωθεί ότι, από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 1257,1264,1265,1274,1276 ΑΚ και 706 ΚΠολΔ προκύπτει ότι η αίτηση για εγγραφή προσημειώσεως υποθήκης σε ακίνητο, ως ασφαλιστικό μέτρο, υποβάλλεται στο δικαστήριο από τον δανειστή του οφειλέτη, ο οποίος πρέπει να είναι απαραιτήτως ο κύριος του ακινήτου, στο οποίο θα εγγραφεί η προσημείωση και να έχει εξουσία διαθέσεως αυτού. Καθού η αίτηση, όμως, μπορεί να είναι και τρίτος, στον οποίο μεταβιβάσθηκε εικονικώς από τον οφειλέτη το ακίνητο, ή εάν πιθανολογείται ότι η μεταβίβαση στον τρίτο είναι καταδολιευτική κατά το άρθρο 939 του ΑΚ (ΑΠ 1306/2006, ΜονΠρΘεσ 8/2009).

Η διακοπή επέρχεται με την έγερση διεκδικητικής αγωγής, αλλά και με την έγερση αναγνωριστικής αγωγής κυριότητας, πουβλικιανής αγωγής, αγωγής διανομής κοινού πράγματος, ανταγωγής, κύριας παρεμβάσεως και διεκδικητικής ανακοπής. Αντίθετα, δεν διακόπτεται με την έγερση ενοχικής αγωγής, όπως είναι και αυτή της αναγνώρισης εικονικότητας περί το πρόσωπο του αγοραστή (ΑΠ 147/2016).

Από την διάταξη του άρθρου 914 ΑΚ, σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 297,  298  και 987 εδ. 2 ΑΚ, προκύπτει ότι, αν το πράγμα αφαιρέθηκε από το νομέα, ή έπαθε βλάβη παράνομα και υπαίτια, ο νομέας του (ή και ο κάτοχος του) έχει αγωγή αποζημίωσης.

Για να υπάρξει αδικοπραξία και συνεπώς υποχρέωση του δράστη να αποζημιώσει τον παθόντα απαιτείται, α) ύπαρξη ζημίας του νομέα, β) η ζημία να προξενήθηκε από τον δράστη παράνομα και υπαίτια, γ) η παράνομη συμπεριφορά του δράστη να οφείλεται σε πράξη ή παράλειψή του, και δ) να υπάρχει αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της πράξης ή παράλειψης που προξένησε την ζημία και της ζημίας που επήλθε.

Η ζημία συνίσταται, α) σε περίπτωση αφαίρεσης, στους καρπούς που έχασε ο νομέας από την εκμετάλλευση του πράγματος και β) σε περίπτωση βλάβης, στο ποσό που χρειάζεται ο νομέας για την αποκατάστασή της.

Η ζημία είναι παράνομη, όταν προσβάλλεται με την συμπεριφορά του δράστη (πράξη ή παράλειψη) δικαίωμα του παθόντος προστατευμένο από τον νόμο.

Η υπαίτια παράλειψη του δράστη γεννά την προς αποζημίωση υποχρέωση, όταν αυτός ήταν υποχρεωμένος στην πράξη από το νόμο, την δικαιοπραξία, ή την καλή πίστη κατά την κρατούσα κοινωνική αντίληψη.

Η ύπαρξη αιτιώδους συνάφειας εξαρτάται από το αν η πράξη, ή παράλειψη, του δράστη  ήταν ικανή, κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας και με τη συνηθισμένη και κανονική πορεία των πραγμάτων, να επιφέρει το επιζήμιο αποτέλεσμα (ΕφΑθ 12757/1987, ΑΠ 176012001, ΑΠ 87/2000).

Από τις διατάξεις των άρθρων 1045, 980, 981, 982 ΑΚ συνάγεται ότι εκείνος που κατέχει το ακίνητο με βάση κάποια έννομη σχέση είναι αντιπρόσωπος του νομέως στην άσκηση της νομής.

Επί αντιποίησης αυτής, συνισταμένης στη μεταστροφή της διάνοιάς του από διάνοια κατόχου σε διάνοια κυρίου, δεν δύναται να αντιτάξει κατά του νομέως κτητική ή αποσβεστική παραγραφή, πριν γνωστοποιήσει σε αυτόν με οποιονδήποτε τρόπο την βούλησή του, να νέμεται το πράγμα για δικό του αποκλειστικά λογαριασμό (ΑΠ 141/2015).

Στην περίπτωση που κάποιος αμφισβητεί το δικαίωμα κυριότητας άλλου σε ακίνητο, δικαιούται ο τελευταίος, ως έχων έννομο συμφέρον, να ασκήσει κατά αυτού αναγνωριστική αγωγή της κυριότητας ακινήτου αγωγή κατ άρθρο 70 ΚΠολΔ και 973, 999, 1000, 1094 και 1095 ΑΚ, με βάση το ότι πριν από την άσκηση της αγωγής  ο ενάγων, αφ ενός απέκτησε την κυριότητα, αφ ετέρου ο εναγόμενος στη συνέχεια αμφισβήτησε την εν λόγω κυριότητα χωρίς, ωστόσο, να έχει την νομή, ή την κατοχή του ακινήτου (ΑΠ 1100/2014, ΑΠ 1105/2014).

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1033, 1041 επ, 1094 ΑΚ και 262 παρ. 1 ΚΠολΔ, συνάγεται ότι ο κατά της αναγνωριστικής αγωγής ακινήτου προβαλλόμενος από τον εναγόμενο ισχυρισμός ότι απέκτησε αυτός την κυριότητα του επιδίκου αποτελεί ένσταση μεν, αν η αγωγή στηρίζεται σε παράγωγο τρόπο κτήσεως της κυριότητας (διάφορος τρόπος κτήσεως) ή και σε πρωτότυπο τρόπο, εφ όσον όμως τα περιστατικά που προτείνονται από τον τελευταίο, με βάση τα οποία απέκτησε την κυριότητα είναι μεταγενέστερα εκείνων της αγωγής, ή ο χρόνος της νομής που περιέχεται σε αυτά είναι επαρκής για την συμπλήρωση διπλής χρησικτησίας, άρνηση δε της αγωγής, αν τα περιστατικά αυτά συμπίπτουν ή είναι προγενέστερα εκείνων που περιέχονται στην αγωγή (ΑΠ 1402/2005, ΑΠ 718/2010, ΑΠ 1589/2008).

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 8 παρ. 1 του α.ν. 1539/1938, όπως ισχύει μετά την τροποποίησή της με το άρθρο 24 του ν. 2732/1999 «οποιοσδήποτε αξιώνει δικαίωμα κυριότητας ή άλλο, εκτός της νομής, εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου έναντι του Ελληνικού Δημοσίου, ανεξάρτητα αν αυτό κατέχεται από το Δημόσιο ή τον ίδιο, οφείλει, πριν υποβάλει σχετική αγωγή στο αρμόδιο, κατά τις κείμενες διατάξεις, δικαστήριο, να κοινοποιήσει με δικαστικό επιμελητή προς το Δημόσιο αίτηση, η οποία θα περιλαμβάνει τις αξιώσεις του, δηλαδή, το δικαίωμά του, το είδος, την έκταση, την ακριβή θέση όπου κείται το ακίνητο και τα όριά του, μετά τοπογραφικού διαγράμματος, συντεταγμένου από μηχανικό, και τους τίτλους στους οποίους στηρίζει το δικαίωμα του, ως και τα ονόματα και την ακριβή διεύθυνση κατοικίας των μαρτύρων, οι οποίοι μπορούν να καταθέσουν υπέρ αυτού. Αγωγή που ασκείται χωρίς να έχει τηρηθεί η ως άνω προδικασία κηρύσσεται απαράδεκτη από το αρμόδιο δικαστήριο».

Σύμφωνα με την παράγραφο 4 του άρθρου αυτού, μόνο έξι μήνες μετά την επίδοση της αίτησης θεραπείας μπορούν οι αναφερόμενοι στην παράγραφο 1 του εν λόγω άρθρου, αν δεν λάβουν ειδοποίηση για την αποδοχή των αξιώσεών τους, στο σύνολο ή κατά ένα μέρος, να ασκήσουν αγωγή.

Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει ότι καθιερώνεται, κατά τροποποίηση της σχετικής ρύθμισης του άρθρου 8 παρ. 1 α.ν. 1539/1938, η τήρηση της προδικασίας της αίτησης θεραπείας πριν από την άσκηση οποιασδήποτε κατά του Δημοσίου διεκδικητικής, ή αναγνωριστικής, κυριότητας αγωγής, ανεξαρτήτως αν το ακίνητο κατέχεται ή όχι από το Δημόσιο.

Είναι απαράδεκτη η διεκδικητική, ή αναγνωριστική, κυριότητας ακινήτου αγωγή, που στρέφεται κατά του Δημοσίου, αν δεν προηγηθεί η επίδοση της αίτησης αυτής και δεν περάσουν έξι μήνες από την επίδοση, εκτός αν στο διάστημα των έξι μηνών ο αιτών έλαβε ειδοποίηση ότι έγιναν δεκτές, ή απορρίφθηκαν, οι αξιώσεις του.

Η τήρηση της εν λόγω διοικητικής προδικασίας εξετάζεται αυτεπαγγέλτως σε κάθε στάση της δίκης και απαιτείται σε κάθε περίπτωση και όχι μόνο, εφ όσον το ακίνητο κατέχεται από το Δημόσιο, όπως γινόταν δεκτό υπό το προηγούμενο καθεστώς (ΑΠ 320/2004, ΕφΑθ 52/2004, ΜονΠρΘεσ 20163/2008).

Η αίτηση θεραπείας, για να παράγει τις κατά νόμο έννομες συνέπειές της, επιδίδεται στον Υπουργό Οικονομικών, ως νόμιμο εκπρόσωπο του Δημοσίου, στο κατάστημα όπου στεγάζεται το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους.

Αν αφορά έκταση του άρθρου 1 παρ.5 του ν.1539/1938 (δασική έκταση) η επιδιδόμενη στο Δημόσιο αίτηση θεραπείας πρέπει να διαβιβάζεται στην αρμόδια Διεύθυνση Προστασίας Δασών και Φυσικού Περιβάλλοντος της Γενικής Διεύθυνσης Ανάπτυξης και Προστασίας δασών και Φυσικού Περιβάλλοντος της Γενικής Γραμματείας Δασών και Φυσικού Περιβάλλοντος του Υπουργείου Γεωργίας (άρθρα 1 παρ.3 του π.δ/τος 352/1991, 1 δκαι 5 παρ.2 δ π.δ 46/1991 σε συνδυασμό με το άρθρο 9 παρ.6 α.ν. 1539/1938) με αρμόδιο να αποφανθεί επ αυτής το οικείο Συμβούλιο Ιδιοκτησίας Δασών.

Εάν πρόκειται περί άλλου Δημοσίου Κτήματος, που υπάγεται και προστατεύεται από τις διατάξεις του πιο πάνω α.ν.1539/1938, η αίτηση θεραπείας πρέπει να διαβιβάζεται στο αρμόδιο Τμήμα Δημοσίων Kτημάτων της Διεύθυνσης Δημόσιας Περιουσίας του Υπουργείου Οικονομικών (άρθρα 12 π.δ 284/1988, 1 π.δ  97/1993 σε συνδυασμό με το άρθρο 9 παρ.1 α.ν.1539/1938) με αρμόδια να αποφανθεί επ αυτής το Τμήμα Δημοσίων Κτημάτων του Γνωμοδοτικού Συμβουλίου Δημοσίων Κτημάτων και Ανταλλάξιμης Περιουσίας (ΜονΠρΘεσ 20163/2008).

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 54Α παρ. 5 ν. 4174/2013, ως ισχύει μετά την αντικατάστασή της από το άρθρο 3 παράγραφο Γ αριθμό 5 ν. 4254/2014 «είναι απαράδεκτη η συζήτηση ενώπιον δικαστηρίου εμπράγματης αγωγής επί ακινήτου, πλην της μονομερούς εγγραφής υποθήκης ή προσημείωσης υποθήκης ή της άρσης κατάσχεσης, αν δεν προσκομισθεί από τον υπόχρεο σε ΕΝ.Φ.Ι.Α., το πιστοποιητικό των παραγράφων 1 και 3 του άρθρου αυτού.»

Έχει γίνει νομολογιακά δεκτό ότι, επί αγωγής κυριότητας ακινήτου (διεκδικητικής ή αναγνωριστικής) η  συζήτηση της αγωγής είναι παραδεκτή χωρίς να υφίσταται ανάγκη προσκόμισης εκ μέρους του ενάγοντος πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ, καθώς η παραπάνω διάταξη είναι μη εφαρμοστέα ως ευθέως αντιτιθέμενη, τόσο στα άρθρα 17, 20 και 25 του Συντάγματος, όσο και στο άρθρο 6 παρ. 1 της ΕΣΔΑ.

Γιατί, παρά την προφανή φορολογική της φύση, θίγει και παραβιάζει τα προστατευόμενα από τις παραπάνω διατάξεις ανθρώπινα δικαιώματα, θεμελιώδεις ελευθερίες, δικαίωμα ιδιοκτησίας, δικαίωμα παροχής έννομης προστασίας και αρχή της αναλογικότητας, δεν εξασφαλίζει μία δίκαιη ισορροπία μεταξύ των απαιτήσεων του δημοσίου συμφέροντος και των επιταγών προστασίας των ανθρωπίνων δικαιωμάτων και εν όψει και της κατά τον χρόνο θέσπισης της ως άνω φορολογικής διάταξης ιδιαιτέρως δυσμενούς οικονομικής συγκυρίας, τίθεται δικονομικός φραγμός, στερώντας ουσιαστικά τους πολίτες, υπό τις σημερινές οικονομικές συνθήκες, της απλής δυνατότητας προσφυγής στα δικαστήρια, συντελώντας απλά σε άνιση μεταχείριση των πολιτών από το ίδιο το Κράτος, που τίθεται σε πλεονεκτική θέση έναντι αυτών, εξασφαλίζοντας πρωταρχικά και κύρια το δικό του δημοσιονομικό οικονομικό συμφέρον, συρρικνώνοντας το ατομικό δικαίωμα των πολιτών σε εύκολη πρόσβαση στην Δικαιοσύνη, την οποία ακριβώς θα έπρεπε να εγγυάται και όχι να χρησιμοποιεί ως μέσο πίεσης προς τακτοποίηση των φορολογικών υποχρεώσεων των πολιτών (ΟλΣτΕ 601/2012, ΟλΣτΕ 3087/2011, ΑΠ 293/2014, ΜονΠρΠειρ 837/2015, ΕΔΔΑ απόφαση της 2-12-1985, Svenska κατά Σουηδίας, Νικόλαος Νίκας, Πολιτική Δικονομία Ι, σ. 415).

Σύμφωνα με τα άρθρα 619 - 640 ΑΚ

Α. Αγρομίσθωση

Αγρομίσθωση είναι η σύμβαση της μίσθωσης αγροτικού κτήματος με αντάλλαγμα την καταβολή μισθώματος.

Ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στον μισθωτή την χρήση του μισθίου και την κάρπωσή του με τους όρους της τακτικής εκμετάλλευσης.

Στη μίσθωση αγροτικού κτήματος εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις για την μίσθωση πράγματος, εφ όσον δεν ορίζεται διαφορετικά.

Η μίσθωση δεν μπορεί να συνομολογηθεί για χρονικό διάστημα συντομότερο από τέσσερα χρόνια. Αν ορίστηκε για συντομότερο διάστημα ισχύει για τέσσερα χρόνια.

Αν δεν υπάρχει συμφωνία, ή επιτόπια συνήθεια, το μίσθωμα καταβάλλεται στο τέλος του μισθωτικού έτους.

Το νόμιμο ενέχυρο του εκμισθωτή για την εξασφάλιση του μισθώματος εκτείνεται και στους καρπούς του μισθίου, εφ όσον αυτοί δεν είναι από τους ακατάσχετους.

Ο μισθωτής έχει δικαίωμα σε ανάλογη ελάττωση του μισθώματος, αν η πρόσοδος του μισθίου μειώθηκε σημαντικά πριν από τη συγκομιδή ή ύστερα απ' αυτήν εξαιτίας γεγονότων ανώτερης βίας. Κάθε προκαταβολική παραίτηση του μισθωτή απ αυτό το δικαίωμα είναι άκυρη. Ελάττωση του μισθώματος δεν χωρεί, εφ όσον η ζημία από τη μείωση της προσόδου καλύφθηκε με άλλο τρόπο και ιδίως από ασφαλιστική σύμβαση.

Σε περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος η προθεσμία της καταγγελίας είναι δύο μηνών. Η καταγγελία που προβλέπεται στο άρθρο 613 δεν ισχύει για τα αγροτικά κτήματα.

Αν δεν καθορίστηκε η διάρκεια της μίσθωσης, η μίσθωση λήγει αφού περάσουν τέσσερα χρόνια, οποτεδήποτε με καταγγελία καθενός από τα μέρη, που γίνεται τουλάχιστο πριν από έξι μήνες και ισχύει για το τέλος της γεωργικής περιόδου του μισθίου.

Σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή, οι κληρονόμοι του έχουν δικαίωμα να καταγγείλουν την μίσθωση πριν από έξι τουλάχιστον μήνες για το τέλος της γεωργικής περιόδου του μισθίου.

Το ίδιο δικαίωμα έχει και ο εκμισθωτής, αν οι κληρονόμοι δεν παρέχουν τα εχέγγυα για την κατάλληλη εκμετάλλευση του κτήματος.

Η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λογίζεται ότι ανανεώθηκε για ένα έτος από την συμφωνημένη λήξη (σιωπηρή ανανέωση) αν δεν έγινε καταγγελία από το ένα μέρος έξι τουλάχιστον μήνες πριν απ' αυτή τη λήξη.

Ο μισθωτής, εφ όσον δεν προκύπτει τίποτε άλλο από την σύμβαση, ή από την επιτόπια συνήθεια, φέρει τις δαπάνες των επισκευών που απαιτούνται για την τακτική χρήση και κάρπωση, καθώς και εκείνες που απαιτούνται για τη συντήρηση των οικημάτων, των αποθηκών, των δρόμων, των τάφρων ή των περιφραγμάτων. Επίσης φέρει τις δαπάνες για την τακτική εκμετάλλευση του πράγματος, και ιδίως για την καλλιέργεια.

Ο εκμισθωτής οφείλει αποζημίωση για τις έκτακτες επισκευές, καθώς επίσης και για τις βελτιώσεις που έγιναν στο μίσθιο, εφ όσον αύξησαν την παραγωγικότητά του.

Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει το κατασκεύασμα που πρόσθεσε στο μίσθιο.

Ο μισθωτής έχει υποχρέωση να εκμεταλλεύεται το μίσθιο με επιμέλεια και σύμφωνα με τον προορισμό του και ιδίως να φροντίζει για τη διατήρησή του σε καλή κατάσταση, ώστε να είναι παραγωγικό.

Χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή, ο μισθωτής δεν έχει δικαίωμα να μεταβάλει τον υφιστάμενο τρόπο εκμετάλλευσης, έτσι ώστε αυτή να επηρεάζεται σημαντικά πέρα από το χρόνο της μίσθωσης.

Υπεκμίσθωση, εφ όσον δεν προκύπτει κάτι άλλο από την σύμβαση, ή από την επιτόπια συνήθεια, απαγορεύεται χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή.

Κατά τη λήξη της μίσθωσης ο μισθωτής έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο και τα πράγματα που περιλαμβάνονται στον εξοπλισμό του και ιδίως εργαλεία, κτήνη, λιπάσματα, στην κατάσταση που αυτό θα βρισκόταν αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης είχε γίνει τακτική εκμετάλλευσή του.

Αν η μίσθωση λύθηκε κατά την διάρκεια του μισθωτικού έτους, ο μισθωτής δεν έχει δικαίωμα στους καρπούς που δεν έχουν ακόμη αποχωριστεί κατά το χρόνο της λύσης. Έχει όμως δικαίωμα να απαιτήσει τις δαπάνες για την παραγωγή τους, εφόσον δεν υπερβαίνουν την αξία των καρπών.

Αν ο μισθωτής παρέλαβε διατιμημένα τα πράγματα που ανήκουν στον εξοπλισμό του μισθίου, έχει υποχρέωση κατά την λήξη της μίσθωσης να αποδώσει εξοπλισμό της ίδιας ποιότητας και αξίας ή να αποκαταστήσει τη διαφορά από τη μειωμένη αξία.

Ο μισθωτής δεν οφείλει αποζημίωση, ή τη διαφορά από τη μείωση της αξίας, αν αποδείξει ότι τα πράγματα χάθηκαν ή καταστράφηκαν ή χειροτέρεψαν από πταίσμα του εκμισθωτή ή από ανώτερη βία. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα στην επιπλέον αξία, εφόσον αυτή οφείλεται αποκλειστικά σε δαπάνες και σε εργασία του.

Κατά τη λήξη της μίσθωσης ο μισθωτής έχει υποχρέωση να αφήσει από τα προϊόντα του κτήματος, ιδίως από το σπόρο, το χόρτο και το λίπασμα, όση ποσότητα απαιτείται για την τακτική καλλιέργεια του κτήματος έως τη νέα εσοδεία. Εφόσον όμως δεν παρέλαβε τέτοια προϊόντα κατά την είσοδό του στο κτήμα, έχει αξίωση να αποζημιωθεί γι' αυτά από τον εκμισθωτή.

Β. Μίσθωση άλλου προσοδοφόρου αντικειμένου

Τα παραπάνω (που ισχύουν για τη μίσθωση αγροτικού κτήματος) έχουν, με εξαίρεση τις διατάξεις για τον θάνατο του μισθωτή και την σιωπηρή αναμίσθωση, ανάλογη εφαρμογή και σε μισθώσεις όπου, με αντάλλαγμα την καταβολή μισθώματος, παραχωρείται η χρήση άλλου πράγματος, ή δικαιώματος και η κάρπωσή του κατά τους κανόνες της τακτικής εκμετάλλευσης (μίσθωση προσοδοφόρου αντικειμένου

Γ. Μίσθωση ζώων 

Σε περίπτωση μίσθωσης ζώων (κτηνοληψία) που δεν περιλαμβάνονται στη μίσθωση αγροτικού κτήματος, και εφ όσον δεν προκύπτει κάτι άλλο από την σύμβαση, ή από την επιτόπια συνήθεια, το μαλλί και η γονή ανήκουν μισά - μισά και στα δύο μέρη, ενώ τα υπόλοιπα ωφελήματα ανήκουν στο μισθωτή. Ο μισθωτής φέρει τη δαπάνη της διατροφής.

Στην περίπτωση μίσθωσης ζώων, εφ όσον δεν προκύπτει κάτι άλλο από την σύμβαση, ή από την επιτόπια συνήθεια, η τυχαία απώλεια όλων των ζώων βαρύνει τον εκμισθωτή. Η απώλεια ενός μέρους μόνο από αυτά αναπληρώνεται από την γονή των επόμενων ετών.

Κατά τα λοιπά στη μίσθωση κτηνών εφαρμόζονται αναλόγως οι γενικές διατάξεις για την μίσθωση πράγματος.

Αν ο σκύλος δεν είναι πλήρως αποπαρασιτωμένος, ή απόλυτα υγιής, τα περιττώματα και τα ούρα του μπορεί να περιέχουν πολλών ειδών μικρόβια, εύκολα μεταδιδόμενα σε άλλα ζώα, ή ακόμα και στον άνθρωπο.

Για αυτό ο νόμος 4039/2012, ως ισχύει, επιβάλει ο ιδιοκτήτης/κάτοχος του ζώου να μεριμνά για τον άμεσο καθαρισμό του περιβάλλοντος από τα περιττώματά του.

Όποιος παραβαίνει την υποχρέωση για τον άμεσο καθαρισμό του περιβάλλοντος από τα περιττώματα του σκύλου τιμωρείται με διοικητικό πρόστιμο 300 ευρώ για κάθε ζώο και για κάθε περιστατικό.

1. Απαγορεύεται ο βασανισμός, η κακοποίηση, η κακή και βάναυση μεταχείριση οποιουδήποτε είδους ζώου, καθώς και οποιαδήποτε πράξη βίας κατ' αυτού, όπως ιδίως η δηλητηρίαση, το κρέμασμα, ο πνιγμός, το κάψιμο, η σύνθλιψη και ο ακρωτηριασμός. Η στείρωση του ζώου καθώς και κάθε άλλη κτηνιατρική πράξη με θεραπευτικό σκοπό, δεν θεωρείται ακρωτηριασμός.

2. Απαγορεύεται, η πώληση, εμπορία, παρουσίαση, διακίνηση μέσω διαδικτύου οποιουδήποτε οπτικοακουστικού υλικού, όπως βίντεο ή άλλου είδους κινηματογραφικού ή φωτογραφικού υλικού, στα οποία απεικονίζεται οποιαδήποτε πράξη βίας εναντίον ζώου, καθώς και σεξουαλική συνεύρεση μεταξύ ζώων, ή μεταξύ ζώου και ανθρώπου με σκοπό το κέρδος, ή τη σεξουαλική ικανοποίηση ατόμων που παρακολουθούν ή συμμετέχουν σε αυτά.

3. Απαγορεύεται η μονομαχία μεταξύ ζώων.

4. Όποιος παραβαίνει τις παραπάνω απαγορεύσεις  τιμωρείται με ποινή φυλάκισης τουλάχιστον (1) έτους και χρηματική ποινή από (5.000) έως (15.000) ευρώ.

5. Όποιος παραβαίνει τις παραπάνω απαγορεύσεις  τιμωρείται με διοικητικό πρόστιμο 30.000 ευρώ για κάθε ζώο και για κάθε περιστατικό.  

6. Με εντολή του αρμόδιου εισαγγελέα αφαιρείται προσωρινά, ή οριστικά, το ζώο από  την κατοχή του παραβάτη και το ζώο παραδίνεται στο καταφύγιο αδέσποτων ζώων του αρμόδιου Δήμου, ή σε ενδιαφερόμενη φιλοζωική εταιρεία, ή σωματείο. Αν η μεταχείριση του ζώου είναι ιδιαίτερα σκληρή και βάναυση και προκάλεσε ιδιαίτερο πόνο ή φόβο στο ζώο, η αφαίρεση είναι οριστική. Ο εισαγγελέας μπορεί επίσης με διάταξή του να απαγορεύσει την απόκτηση άλλου ζώου από τον παραβάτη.

Σύμφωνα με τον νόμο 4039/2012, ως ισχύει, ο ιδιοκτήτης/κάτοχος κατοικιδίου ζώου ευθύνεται για οποιαδήποτε βλάβη ή ζημία, που προκαλείται από το ζώο, σύμφωνα με το άρθρο 924 ΑΚ. Αν η ζημία έγινε από ζώο που χρησιμοποιείται για το επάγγελμα, ή την φύλαξη της κατοικίας του κατόχου του, ο κάτοχός του δεν ευθύνεται, αν αποδείξει ότι δεν τον βαρύνει κανένα πταίσμα ως προς τη φύλαξη και την εποπτεία του ζώου.

Ο ιδιοκτήτης κατοικιδίου ζώου (σκύλου /γάτας κλπ) υποχρεούται

α) Να μεριμνά για τη σήμανση και την καταγραφή του ζώου του, καθώς και για την έκδοση βιβλιαρίου υγείας πριν εγκαταλείψει το ζώο τον τόπο γέννησής του και οπωσδήποτε μέσα σε προθεσμία (2) μηνών από τη γέννηση αυτού,  ή μέσα σε (1) μήνα από την εύρεση ή απόκτησή του, καθώς και να τοποθετεί σε εμφανές σημείο του περιλαίμιου του ζώου μεταλλική κονκάρδα, η οποία παρέχεται από τους κτηνιάτρους κατά την πραγματοποίηση του αντιλυσσικού εμβολιασμού του,

β) Να δηλώνει μέσα σε (5) ημέρες την απώλεια του ζώου του σε κτηνίατρο, που έχει πιστοποιηθεί στη Διαδικτυακή Ηλεκτρονική Βάση σήμανσης και καταγραφής των ζώων συντροφιάς και των ιδιοκτητών τους,

γ) Να τηρεί τους κανόνες ευζωίας του ζώου και να μεριμνά για την κτηνιατρική εξέτασή του, η οποία αποδεικνύεται από τη σχετική εγγραφή στο βιβλιάριο υγείας, ή στο διαβατήριο του ζώου, καθώς και να μεριμνά για την εξασφάλιση άνετου, υγιεινού και κατάλληλου καταλύματος, προσαρμοσμένου στο φυσικό τρόπο διαβίωσης του ζώου, που να του επιτρέπει να βρίσκεται στη φυσική του όρθια στάση, χωρίς να εμποδίζονται οι φυσικές του κινήσεις και η δυνατότητά του για την πραγματοποίηση της απαραίτητης για την υγεία και την ευζωία του άσκησης,

δ) Να εφοδιάζεται με το διαβατήριο του ζώου του, εάν πρόκειται να ταξιδέψει με αυτό στο εξωτερικό και να μεριμνά για την ενημέρωσή του σε κάθε αλλαγή του ιδιοκτήτη ή του προσωρινού κατόχου του.  

ε) Να μην εγκαταλείπει το ζώο του, ενώ σε περίπτωση που επιθυμεί να αποχωριστεί το ζώο συντροφιάς, πρέπει να γνωστοποιεί στην αρμόδια υπηρεσία του Δήμου του τόπου της κατοικίας του την πρόθεσή του αυτή, να το παραδίδει σε αυτόν και να λαμβάνει από πιστοποιημένο κτηνίατρο αντίγραφο της μεταβολής της εγγραφής του ζώου του στη Διαδικτυακή Ηλεκτρονική Βάση σήμανσης και καταγραφής των ζώων συντροφιάς, όπου θα αναφέρεται ο Δήμος ως προσωρινός κάτοχος του αδέσποτου πλέον ζώου,

στ) Να μεριμνά για τον άμεσο καθαρισμό του περιβάλλοντος από τα περιττώματα του ζώου, εκτός αν πρόκειται για σκύλο βοήθειας. Σε παράβαση απειλείται με διοικητικό πρόστιμο 300 ευρώ για κάθε ζώο και για κάθε περιστατικό.  

ζ) Να μεριμνά για τη στείρωσή τους, εφόσον δεν επιθυμεί τη διατήρηση των νεογέννητων ζώων ή δεν μπορεί να τα διαθέσει σε νέους ιδιοκτήτες,

Ειδικά ο ιδιοκτήτης σκύλου οφείλει

α) Να μεριμνά για να γίνεται ο περίπατος σκύλων πάντα με συνοδό,

β) Να παίρνει τα κατάλληλα μέτρα, ώστε να μην εξέρχεται ελεύθερα ο σκύλος του από το χώρο της ιδιοκτησίας του και εισέρχεται σε χώρους άλλων ιδιοκτησιών ή σε κοινόχρηστους χώρους,

γ) Για την αποφυγή ατυχημάτων υποχρεούται κατά τη διάρκεια του περιπάτου να κρατάει το σκύλο του δεμένο και να βρίσκεται σε μικρή απόσταση από αυτόν.

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1003 ΑΚ, 57 παρ. 1 εδ. α ΑΚ, άρθρων 1 και 3 α.ν. 2520/1940,  417 ΠΚ και με αριθμό 1023/2/37ια/1996 αστυνομική διάταξη (μέτρα για την τήρηση της κοινής ησυχίας), όποιος δεν λαμβάνει ως κάτοχος κατοικίδιου ζώου (σκύλου/γάτας) μέτρα προς αποφυγή όχλησης των περιοίκων ενεργεί παράνομα. Σε παράβαση επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο 500 ευρώ.

Σε περίπτωση που με την ενόχληση, ή διατάραξη, βλάπτεται η υγεία του γείτονα, προσβάλλεται συγχρόνως παράνομα και η προσωπικότητά του. Επομένως, ο γείτονας, που προσβάλλεται, έχει το δικαίωμα, να ζητήσει από τον ιδιοκτήτη του ζώου δικαστικώς, εφ όσον αυτός αρνείται, να παραλείψει και να μην επαναλάβει την προσβολή στο μέλλον. Στην περίπτωση αυτή δεν ισχύει η γενική υποχρέωση ανοχής (για εκπομπές από συνηθισμένη κ.λπ. χρήση) που προβλέπει το άρθρο 1003 ΑΚ, γιατί πρόκειται για προσβολή διαφορετικών εννόμων αγαθών (ΑΠ 718/2001, ΜονΠρΠειρ 629/2015).

Στις μονοκατοικίες επιτρέπεται η διατήρηση κατοικίδιων ζώων (σκύλοι / γάτες), που έχουν σημανθεί και καταχωρισθεί νομίμως, και φέρουν βιβλιάριο υγείας, με την προϋπόθεση ότι τηρούνται οι κανόνες καλής μεταχείρισης και ευζωίας των ζώων, καθώς και οι ισχύουσες υγειονομικές διατάξεις και οι αστυνομικές διατάξεις περί κοινής ησυχίας.

Δεν υπάρχει ποσοτικός περιορισμός των ζώων.

Σύμφωνα, όμως,  με τις διατάξεις των άρθρων 1003 ΑΚ, 57 παρ. 1 εδ. α ΑΚ, άρθρων 1 και 3 α.ν. 2520/1940,  417 ΠΚ και με αριθμό 1023/2/37ια/1996 αστυνομική διάταξη (μέτρα για την τήρηση της κοινής ησυχίας), όποιος δεν λαμβάνει ως κάτοχος κατοικίδιου ζώου (σκύλου/γάτας) μέτρα προς αποφυγή όχλησης των περιοίκων ενεργεί παράνομα. Σε περίπτωση που με την ενόχληση, ή διατάραξη, βλάπτεται η υγεία του γείτονα, προσβάλλεται συγχρόνως παράνομα και η προσωπικότητά του. Ο γείτονας, που προσβάλλεται, έχει το δικαίωμα, να ζητήσει από τον ιδιοκτήτη του ζώου δικαστικώς, εφ όσον αυτός αρνείται, να παραλείψει και να μην επαναλάβει την προσβολή στο μέλλον. Στην περίπτωση αυτή δεν ισχύει η γενική υποχρέωση ανοχής (για εκπομπές από συνηθισμένη κ.λπ. χρήση) που προβλέπει το άρθρο 1003 ΑΚ, γιατί πρόκειται για προσβολή διαφορετικών εννόμων αγαθών (ΑΠ 718/2001, ΜονΠρΠειρ 629/2015).

Στις πολυκατοικίες επιτρέπεται η διατήρηση κατοικίδιων ζώων (σκύλου / γάτας) σε κάθε διαμέρισμα με την προϋπόθεση ότι (σωρευτικά),

α) διαμένουν στο ίδιο διαμέρισμα με τον ιδιοκτήτη τους ή τον κάτοχό τους,

β) δεν παραμένουν μόνιμα στις βεράντες, ή στους ανοιχτούς χώρους του διαμερίσματος,

γ) κατά την παραμονή στα διαμερίσματα τηρούνται από τον ιδιοκτήτη τους οι κανόνες ευζωίας, οι υγειονομικές διατάξεις και οι αστυνομικές διατάξεις περί κοινής ησυχίας. Σε παράβαση επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο 500 ευρώ ανά ζώο.

και δ) έχουν ελεγχθεί ηλεκτρονικά, έχουν σημανθεί, καταγραφεί, και φέρουν βιβλιάριο υγείας.

Με τον κανονισμό της πολυκατοικίας δεν μπορεί να απαγορευθεί η διατήρηση των κατοικιδίων ζώων, εφ όσον πληρούνται οι παραπάνω προϋποθέσεις.

Με τον κανονισμό της πολυκατοικίας μπορεί να περιορισθεί μόνο ο μέγιστος αριθμός των ζώων στα (2) ζώα ανά διαμέρισμα. Σε παράβαση του αριθμού που επιτρέπει ο κανονισμός της πολυκατοικίας επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο 300 ευρώ ανά ζώο.

Απαγορεύεται η διατήρηση και παραμονή των κατοικιδίων ζώων στους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους της πολυκατοικίας. Σε παράβαση επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο 300 ευρώ ανά ζώο.

Επιτρέπεται, όμως, στην πυλωτή, στην ταράτσα, στον ακάλυπτο χώρο και στον κήπο, εφ όσον υφίσταται ομόφωνη απόφαση της γενικής συνέλευσης των ιδιοκτητών.

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1003 ΑΚ, 57 παρ. 1 εδ. α ΑΚ, άρθρων 1 και 3 α.ν. 2520/1940,  417 ΠΚ και με αριθμό 1023/2/37ια/1996 αστυνομική διάταξη (μέτρα για την τήρηση της κοινής ησυχίας), όποιος δεν λαμβάνει ως κάτοχος κατοικίδιου ζώου (σκύλου / γάτας) μέτρα προς αποφυγή όχλησης των περιοίκων ενεργεί παράνομα. Σε περίπτωση που με την ενόχληση, ή διατάραξη, βλάπτεται η υγεία του γείτονα, προσβάλλεται συγχρόνως παράνομα και η προσωπικότητά του. Ο γείτονας, που προσβάλλεται, έχει το δικαίωμα, να ζητήσει από τον ιδιοκτήτη του ζώου δικαστικώς, εφ όσον αυτός αρνείται, να παραλείψει και να μην επαναλάβει την προσβολή στο μέλλον. Στην περίπτωση αυτή δεν ισχύει η γενική υποχρέωση ανοχής (για εκπομπές από συνηθισμένη κ.λπ. χρήση) που προβλέπει το άρθρο 1003 ΑΚ, γιατί πρόκειται για προσβολή διαφορετικών εννόμων αγαθών (ΑΠ 718/2001, ΜονΠρΠειρ 629/2015).

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 534, 535, 540 ΑΚ και ν. 3043/2002 σε περίπτωση ευθύνης του πωλητή για την ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος, ή την έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας, κατά τον χρόνο που ο κίνδυνος μεταβαίνει στον αγοραστή, ο τελευταίος δικαιούται να ζητήσει μείωση του συνομολογηθέντος τιμήματος, ισόποση προς την προκύπτουσα διαφορά της αξίας του πράγματος  λόγω του ελαττώματος, ή της έλλειψης της συνομολογηθείσας ιδιότητας σε σχέση με εκείνη χωρίς πραγματικά ελαττώματα, ή έλλειψη συνομολογηθείσας ιδιότητας, ή ισόποση αξίωση αποζημίωσης.

Για το ορισμένο της αγωγής αποζημίωσης του αγοραστή κατά του πωλητή ακινήτου, λόγω πραγματικών ελαττωμάτων του ακινήτου,  πρέπει να αναφέρονται σ' αυτήν το πραγματικό ελάττωμα, δηλαδή η σχετική με την ιδιοσυστασία και την κατάσταση του πράγματος ατέλεια του, η οποία ασκεί αρνητική επίδραση στην αξία, ή τη χρησιμότητά του, ότι το ελάττωμα αυτό είναι ουσιώδες, εκμηδενίζει δηλαδή, ή μειώνει ουσιωδώς την αξία, ή τη χρησιμότητα του πράγματος, στην οποία απέβλεψαν οι συμβαλλόμενοι.

Πρέπει επίσης να αναφέρεται ότι το ελάττωμα τούτο υπήρχε κατά το χρόνο σύναψης της σύμβασης και κατά το χρόνο μετάβασης του κινδύνου στον πωλητή, δηλαδή κατά το χρόνο παράδοσης του πράγματος και, αν προηγήθηκε της παράδοσης ακινήτου η μεταγραφή του σχετικού συμβολαίου και κατά το χρόνο της μεταγραφής, ότι ο πωλητής κατά τη σύναψη της σύμβασης γνώριζε, ή αγνοούσε από αμέλεια του, την ύπαρξη του ελαττώματος (ΑΠ 160/2011).

Αίτημα είναι η καταβολή της αποζημίωσης, δηλαδή τη διαφορά μεταξύ της αξίας που θα είχε το πράγμα χωρίς το ελάττωμα και εκείνης που έχει ως ελαττωματικό.

Από τις διατάξεις των άρθρων 1000, 1001 ΑΚ προκύπτει ότι στην έννοια της κυριότητας πάνω σε ακίνητο περιλαμβάνεται κάθε εξουσία μη ειδικώς, από τον νόμο, ή από δικαίωμα τρίτου, αποκλειομένη (ΑΠ 1855/1984). Η εξουσία όμως του κυρίου περιορίζεται με τους νομίμους περιορισμούς, που επιβάλλονται από το ιδιωτικό γειτονικό δίκαιο και αποτελούν, κυρίως ειπείν, προσδιοριστικούς του περιεχομένου της κυριότητας όρους.

Από τις διατάξεις των άρθρων 1004 και 1005 ΑΚ προκύπτει ότι, αν, στο ακίνητο υφίστανται βλαβερές και παράνομες επενέργειες από την ύπαρξη εγκαταστάσεων στο γειτονικό ακίνητο, ο ιδιοκτήτης αυτού δικαιούται, να απαγορεύσει την κατασκευή, ή διατήρηση αυτών στο γειτονικό ακίνητο, προληπτικά μεν κατά την ΑΚ 1004, αν, απ' την ύπαρξη, ή χρήση τους, προβλέπονται με βεβαιότητα οι παράνομες επενέργειες στο ακίνητο του, κατασταλτικά δε κατά την ΑΚ 1005, αν, επήλθαν αυτές και οι εγκαταστάσεις έχουν γίνει με άδεια της αρμόδιας αρχής.

Γειτονικό ακίνητο θεωρείται όχι μόνο το όμορο, αλλά όλα τα ακίνητα από τα οποία μπορεί να επέλθει επενέργεια στο ακίνητο του κυρίου (ΕιρΑθ  2625/1993).

Εγκατάσταση θεωρείται κάθε χειροποίητο έργο, ή κατασκεύασμα με κάποιο διαρκή χαρακτήρα και ανεξάρτητα, αν, λειτουργεί με ανθρώπινη δράση, ή όχι (ΕιρΑθ 2625/1993).

Οι απειλούμενες επενέργειες πρέπει να είναι παράνομες, δηλαδή αυτές που δεν είναι υποχρεωμένος να ανέχεται ο γείτονας, γιατί βλάπτουν ουσιωδώς τη χρήση του ακινήτου του και δεν είναι συνήθεις για την περιοχή του βλάπτοντος ακινήτου.

Αν η ενόχληση του κυρίου οφείλεται σε πράξη του γείτονα, που περιορίζεται μέσα στα όρια του κτήματος του και μόνο αντανακλαστικά βλάπτει το γειτονικό κτήμα, ο πρώτος είναι υποχρεωμένος να ανέχεται τις αντανακλαστικές αυτές οχλήσεις, εφ όσον στην περίπτωση αυτή δεν υπάρχει καμία προσβολή της κυριότητας του, αφού λείπει η απαιτούμενη, κατ' άρθρο 1000 ΑΚ, επενέργεια άλλου.

Οι παράνομες επενέργειες πρέπει να προβλέπονται με βεβαιότητα από  την ύπαρξη, ή χρήση, της εγκατάστασης στο ακίνητο στην περίπτωση της ΑΚ 1004 και θα πρέπει να επήλθαν σε αυτήν στην περίπτωση της ΑΚ 1005 (ΕιρΠαρ 18/1991).

Από τις διατάξεις των άρθρων 1000, 1001 ΑΚ προκύπτει ότι στην έννοια της κυριότητας πάνω σε ακίνητο περιλαμβάνεται κάθε εξουσία μη ειδικώς, από τον νόμο, ή από δικαίωμα τρίτου, αποκλειομένη (ΑΠ 1855/1984). Η εξουσία όμως του κυρίου περιορίζεται με τους νομίμους περιορισμούς, που επιβάλλονται από το ιδιωτικό γειτονικό δίκαιο και αποτελούν, κυρίως ειπείν, προσδιοριστικούς του περιεχομένου της κυριότητας όρους.

Από την διάταξη του άρθρου 1007 ΑΚ συνάγεται ότι, δεν επιτρέπεται να σκάπτεται το ακίνητο σε τέτοιο βάθος, ώστε το έδαφος του γειτονικού ακινήτου, να στερηθεί του απαιτουμένου ερείσματος, εκτός αν έχει ληφθεί πρόνοια, να στερεωθεί αρκετά το έδαφος με άλλο τρόπο.

Αν από την εκσκαφή του ακινήτου βλάπτεται το έδαφος, ή το οικοδόμημα, του γειτονικού ακινήτου, παρέχεται το δικαίωμα στον κύριο του βλαπτομένου ακινήτου, να ασκήσει την αρνητική αγωγή κατά του ενεργήσαντος, ή ανεχομένου, την εκσκαφή, ο οποίος δεν πρέπει κατ ανάγκη να είναι και ο ιδιοκτήτης.

Με την αγωγή αυτή ζητείται η απαγόρευση της επιβλαβούς εκσκαφής και η άρση της γενομένης, καθώς και αποζημίωση κατά τις περί αδικοπραξιών διατάξεις των άρθρων 914, 297, 298 ΑΚ για τη ζημία του ενάγοντος από υπαιτιότητα του εναγομένου και δεν ασκεί επιρροή ότι αυτός ενήργησε μετά από άδεια της αρμοδίας δημοσίας αρχής (ΑΠ 959/2005).

Από τις διατάξεις των άρθρων 1000, 1001 ΑΚ προκύπτει ότι στην έννοια της κυριότητας πάνω σε ακίνητο περιλαμβάνεται κάθε εξουσία μη ειδικώς, από τον νόμο, ή από δικαίωμα τρίτου, αποκλειομένη (ΑΠ 1855/1984). Η εξουσία όμως του κυρίου περιορίζεται με τους νομίμους περιορισμούς, που επιβάλλονται από το ιδιωτικό γειτονικό δίκαιο και αποτελούν, κυρίως ειπείν, προσδιοριστικούς του περιεχομένου της κυριότητας όρους.

Από την διάταξη του άρθρου 1018 ΑΚ συνάγεται ότι, όταν για την επισκευή, ή ανακαίνιση, κτιρίου απαιτείται η είσοδος και κυκλοφορία στο γειτονικό ακίνητο του εργαζόμενου προσωπικού, ή η παροδική τοποθέτηση σ' αυτό εγκαταστάσεων, ή οικοδομικού υλικού, υποχρεούται ο κύριος του ακινήτου τούτου, να ανεχθεί τις ενοχλήσεις που γίνονται, εφ  όσον η χρήση τούτου δεν εμποδίζεται σοβαρά, έναντι αποζημίωσης, ή παροχής ασφάλειας για την τυχόν ζημία.

Η παραπάνω διάταξη εφαρμόζεται και στην περίπτωση ανεγειρόμενης νέας οικοδομής, όταν δεν είναι δυνατή η εκτέλεση των αναγκαίων εργασιών με άλλο τρόπο στα εξωτερικά τοιχώματα αυτής, που βρίσκονται στο κοινό όριο των ομόρων ιδιοκτησιών (ΠρΠρΠατρ 1068/1966).

Η  παραπάνω αξίωση μπορεί να ασκηθεί, είτε με αγωγή που εκδικάζεται κατά την τακτική διαδικασία, είτε, αν συντρέχει επείγουσα περίπτωση, ή επίκειται κίνδυνος από τις επερχόμενες δυσμενείς καιρικές συνθήκες, με αίτηση λήψης ασφαλιστικών μέτρων (ΠΠρΠατρ 1168/1966).

Καταγγελία και υπαναχώρηση οικοπεδούχου, κατάπτωση ποινικής ρήτρας.

Κατά το άρθρο 700 ΑΚ, ο κύριος του έργου (οικοπεδούχος) έχει δικαίωμα έως την αποπεράτωση του έργου να καταγγείλει οποτεδήποτε την σύμβαση. Στην περίπτωση αυτή οφείλει να καταβάλλει στον εργολάβο την συμφωνημένη αμοιβή.

Κατά το άρθρο 686 εδ. α και β ΑΚ, αν ο εργολάβος δεν αρχίσει εγκαίρως την εκτέλεση του έργου, ή, αν, χωρίς υπαιτιότητα του κυρίου του έργου (οικοπεδούχου), επιβραδύνει την εκτέλεση στο σύνολό της, ή εν μέρει, με τρόπο που αντιβαίνει στην σύμβαση και καθιστά αδύνατη την έγκαιρη περάτωση του έργου, ο κύριος του έργου μπορεί να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση, ανεξάρτητα από πταίσμα του εργολάβου, χωρίς να περιμένει τον χρόνο παράδοσης του έργου.

Η δήλωση βούλησης του κυρίου του έργου περί υπαναχώρησης κατά το εδ. α του άρθρου 686 ΑΚ, ή καταγγελίας κατά το άρθρο 700 ΑΚ, μπορεί να είναι είτε ρητή, είτε σιωπηρή.

Σε περίπτωση υπαναχώρησης, η σύμβαση καταργείται αναδρομικώς και επέρχεται απόσβεση των εκατέρωθεν υποχρεώσεων. Οι παροχές των μερών αποδίδονται κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού.

Όταν υπάρχει υπερημερία του εργολάβου, η οποία επέρχεται κατ άρθρο 341 παρ. 1 ΑΚ και με την παρέλευση της δήλης ημέρας που συμφωνήθηκε, ο κύριος του έργου έχει τα δικαιώματα που προβλέπονται από το άρθρο 383 ΑΚ.

Όπως προκύπτει από την διάταξη του άρθρου 686 εδ. α ΑΚ, για την άσκηση του δικαιώματος του κυρίου του έργου για υπαναχώρηση από τη σύμβαση έργου δεν απαιτείται η συνδρομή των προϋποθέσεων της υπερημερίας του εργολάβου, ούτε η ύπαρξη υπαιτιότητας του εργολάβου στην καθυστέρηση, που μπορεί να οφείλεται και σε αντικειμενικές δυσχέρειες, ούτε η τήρηση των διατάξεων των άρθρων 383 επ. ΑΚ, γιατί πρόκειται για υπαναχώρηση που παρέχεται ευθέως από το νόμο και σε αυτήν έχουν μόνο ανάλογη εφαρμογή οι διατάξεις των άρθρων 389 έως 396 ΑΚ. Αυτή έχει ως αποτέλεσμα την κατάργηση αναδρομικά όλης της σύμβασης και την απόδοση στον εργολάβο της αξίας της εργασίας και των υλικών που ενσωματώθηκαν στο έργο, όχι ως αμοιβή, αλλά ως ωφέλεια κατά τη διάταξη του άρθρου 904 ΑΚ(ΑΠ 1035/2010).

Στην περίπτωση που εκτελέστηκε ένα μόνο μέρος του έργου, ο κύριος του έργου έχει το δικαίωμα, εφ όσον έχει έννομο συμφέρον, να υπαναχωρήσει μόνο σε σχέση με το τμήμα του έργου που δεν έχει εκτελεσθεί κατά τον χρόνο της υπαναχώρησης, οφείλοντας στην περίπτωση αυτή μόνο αντίστοιχη αμοιβή για τις εργασίες που μέχρι τον χρόνο εκείνο εκτελέστηκαν.

Η υπαναχώρηση αυτή ενεργεί στην πραγματικότητα ως καταγγελία της σύμβασης, αφού ισχύει για το μέλλον και δεν θίγει την σύμβαση σε σχέση με το μέρος του έργου που εκτελέσθηκε μέχρι την άσκησή της.

Στην περίπτωση αυτή ο κύριος του έργου διατηρεί ακέραιο το δικαίωμα καταβολής της συνομολογηθείσας ποινικής ρήτρας μέχρι τον χρόνο της λειτουργούσας στην πραγματικότητα ως καταγγελίας υπαναχώρησης (ΑΠ 1035/2010).

Ανέγερση πολυκατοικίας με αντιπαροχή.

Με τη διάταξη του άρθρου 681 ΑΚ καθορίζονται τα ουσιώδη στοιχεία της σύμβασης μίσθωσης έργου, τα οποία είναι η συμφωνία των συμβαλλομένων, το έργο και η αμοιβή, η οποία επί ανέγερσης πολυκατοικίας «επί αντιπαροχή», συνίσταται  σε ποσοστά εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο του εργοδότη.

Η αμοιβή καταβάλλεται σύμφωνα με το άρθρο 694 του ίδιου κώδικα, κατά την παράδοση του έργου, εκτός αν η παράδοση συμφωνήθηκε κατά τμήματα, οπότε καταβάλλεται με την παράδοση κάθε τμήματος.

Ως παράδοση νοείται η πλήρης εκπλήρωση της κύριας υποχρέωσης του εργολάβου με την προσπόριση του έργου στον κύριο αυτού (οικοπεδούχο) δηλαδή η περιέλευση του έργου στη σφαίρα εξουσίασης του τελευταίου, το οποίο όμως πρέπει να είναι το προσήκον, δηλαδή να μην είναι εντελώς διαφορετικό από εκείνο που συμφωνήθηκε, γιατί αλλιώς δεν θεωρείται ότι ο εργολάβος εκπλήρωσε πρώτος την βαρύνουσα αυτόν υποχρέωση.

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 688, 689, 690 και 694 AΚ προκύπτει ότι ένα έργο θεωρείται περατωμένο, ή εκτελεσμένο, έστω και αν έχει ελλείψεις συμφωνημένων ιδιοτήτων, ή πραγματικά ελαττώματα, ακόμη και ουσιώδη που το καθιστούν άχρηστο.

Στην περίπτωση αυτή ο κύριος του έργου (οικοπεδούχος) έχει, υπό προϋποθέσεις, ορισμένα δικαιώματα, όπως εκείνο της αναστροφής της σύμβασης, ή της μείωσης της αμοιβής, ή εκείνο της αποζημίωσης.

Δεν έχει όμως τις ενστάσεις της μη εκπλήρωσης, ή της μη προσήκουσας εκπλήρωσης, της σύμβασης του άρθρου 374 ΑΚ, ούτε τα δικαιώματα από τα άρθρα 380 επ. και 383 επ. σε συνδυασμό με τα άρθρα 337, 343 παρ. 2, 384, 386 και 387 AΚ για τις περιπτώσεις της αδυναμίας, ή της υπερημερίας του εργολάβου σχετικά με τη μη προσήκουσα εκπλήρωση της παροχής.

Δεν έχει επίσης, ούτε το δικαίωμα υπαναχώρησης από τη σύμβαση, εκτός αν, α) εξ αιτίας της έλλειψης ιδιοτήτων, ή των ελαττωμάτων, το έργο που παραδόθηκε, ή προσφέρθηκε, είναι εντελώς διαφορετικό από εκείνο που συμφωνήθηκε ως εκτελεστέο, αφού τότε δεν υπάρχει εκπλήρωση της παροχής και ο εργολάβος δεν δικαιούται να αξιώσει την αμοιβή του, ή β) έχει συμφωνηθεί μεταξύ του κυρίου του έργου και του εργολάβου αντίθετη ρύθμιση.

Με βάσει τα ανωτέρω, αν το έργο που εκτελέστηκε και παραδόθηκε έστω και με ελαττώματα δεν είναι εντελώς διαφορετικό από εκείνο που συμφωνήθηκε ως εκτελεστέο, ο κύριος του έργου (οικοπεδούχος) αδικαιολόγητα αρνείται να συμπράξει στην συμβολαιογραφική μεταβίβαση στον εργολάβο των ποσοστών συγκυριότητας του ακινήτου, που είχαν συμφωνηθεί ως μέρος της αμοιβής του, ισχυριζόμενος ότι, τα διαμερίσματα που έλαβε ως αντιπαροχή είχαν ελλείψεις συμφωνημένων ιδιοτήτων και πραγματικά ελαττώματα, του είχε τάξει προθεσμία για την αποκατάστασή τους και μετά την άπρακτη παρέλευσή της τον  κήρυξε έκπτωτο, γιατί η υπαναχώρηση είναι αλυσιτελής και δεν επέφερε τις προβλεπόμενες έννομες συνέπειες, αφού το έργο που εκτελέστηκε και παραδόθηκε έστω και με ελαττώματα δεν είναι εντελώς διαφορετικό από εκείνο που συμφωνήθηκε ως εκτελεστέο (ΑΠ 1434/2007).

Ανέγερση οικοδομής σε γειτονικό ακίνητο κατά ένα μέρος.

Από τις διατάξεις των άρθρων 1000, 1001 ΑΚ προκύπτει ότι στην έννοια της κυριότητας πάνω σε ακίνητο περιλαμβάνεται κάθε εξουσία μη ειδικώς, από τον νόμο, ή από δικαίωμα τρίτου, αποκλειομένη (ΑΠ 1855/1984). Η εξουσία όμως του κυρίου περιορίζεται με τους νομίμους περιορισμούς, που επιβάλλονται από το ιδιωτικό γειτονικό δίκαιο και αποτελούν, κυρίως ειπείν, προσδιοριστικούς του περιεχομένου της κυριότητας όρους.

Από την διάταξη του άρθρου 1010 ΑΚ συνάγεται ότι, αν, ο κύριος ακινήτου ανεγείροντας επ' αυτού οικοδομή, την επεκτείνει καλόπιστα στο γειτονικό γήπεδο, ο δε κύριος τούτου, πριν, ή, κατά μέγα μέρος, ανεγερθεί η οικοδομή, δεν διαμαρτυρήθηκε καθόλου, το δικαστήριο δύναται κατά εύλογη κρίση, να επιδικάσει την κυριότητα του καταληφθέντος γηπέδου στον κύριο του οικοδομηθέντος ακινήτου, με την καταβολή της κατά τον χρόνο κατάληψης αξίας αυτού,  ως και κάθε άλλης ζημίας και ιδίως από την τυχόν μείωση της αξίας του υπολειφθέντος ακινήτου.

Η εν μέρει οικοδόμηση στο γειτονικό ακίνητο αποτελεί καθολική προσβολή της νομής, αφού συνέπεια αυτής ο νομέας στερείται πλήρως τη φυσική εξουσία, έστω και σε μέρος, του ακινήτου (ΑΠ 314/1966, ΕφΑιγ 131/1976).

Στην περίπτωση, που το οικοδομηθέν καταληφθέν τμήμα του γειτονικού ακινήτου είναι πράγμα κοινόχρηστο, πχ. δημοτική οδός, δεν δύναται τούτο να επιδικασθεί κατά κυριότητα στον κύριο του οικοδομηθέντος, γιατί διαφορετικά θα ανερείτο η κοινή χρήση (ΑΠ 684/73, ΠολΠρΙωαν 306/1981).